88大澳城售楼部建议.doc

专注于中国地产进步之优秀思潮 全案解决中国地产发展之道 大澳城售楼部建议方案惹目地产顾问机构2010-8-6前 言随着大澳城总规及户型的逐步确定，售楼部包装提上日程，根据以往售楼部建设装修工程较长的时间量，我们将售楼部设计装修建议的提报提前。作为销售场所，售楼处直接代表着项目的形象和开发商的品牌，所以针对本案地理位置情况，建议设立双售楼处，即市中心售楼处和现场售楼处。市中心售楼处：主要以形象、咨询、接待、引领为目的。现场售楼处：是客户最直观接触项目的第一步，让消费者通过系统的体验，最终达到销售的目的。希望在本次方案沟通定稿后，各单位及部门能够尽快按照工作排期中的日程联系销售部、装修公司，并尽快为市内售楼部选取合适的地址，以实现项目的推进。目 录前 言2目 录31 现场售楼部建设背景41.1位置分析41.2售楼部建筑结构分析51.3售楼部规模分析51.4售楼部设计装修原则61.5总结72 售楼部外部场景打造72.1功能划分72.2外部细节建议93售楼处内部功能划分103.1功能划分103.2主要功能区阐释113.3售楼部细节建议144市内售楼部建议164.1规模建议164.2位置建议164.3选址标准174.4装修建议171 现场售楼部建设背景1.1位置分析从前期与贵司的沟通中了解到，大澳城项目现场售楼部的位置已基本选定，并且本位置的选取是本项目现场售楼部的较佳位置，如规划图所示：大澳城售楼部位置示意图从规划图上可以看出，售楼部位于本项目整体规划的澳洲风情商业街中间位置，且紧临小区主入口。所以，售楼部的外观风格需要与商业街的风格进行统一，既澳洲风情。商业街外观建议示意图以上为我们与贵司沟通的商业街外立面建议，总体建议可以归纳为一下几点：异域风情符号 外墙贴石材 落地玻璃窗但售楼部作为项目风格放大化的作用，在保证商业街与售楼部风格整体统一的框架下，使得售楼部的外观有一些跳跃，提高项目气势及品质。1.2售楼部建筑结构分析因为本案体量较大，现场售楼部是要支持长久销售周期的，至少要达到项目结案后。这时，本项目的商业街已经竣工，甚至已经开始运营。这时，我们假设了几种方案：n 先建售楼部，待项目结案之后，拆除售楼部，再建商铺，但该方案造成的成本浪费较大。n 先建设商铺，再商铺中划分售楼部区域，待项目结案之后再回归为商铺使用，该方案可有效控制成本，但不利于后期商业利用。（需重新划分内部格局）从成本控制角度及售楼部效果考虑，我们建议选择建设永久性售楼部，并建议在该商铺的建筑结构上选择框架结构，可在后期重新划分商业业态所需求的内部格局。1.3售楼部规模分析 各项目的售楼部规模是结合项目定位及体量来衡量其面积的，才能将项目的气质及形象最大化的融入到售楼部当中，提高项目风格展示及体验化营销的效果。本项目的售楼部规模考虑应结合本项目以下特征进行考虑：55万平方米的大规模住宅项目中高档的澳洲风情花园住区售楼部所在的商铺单层面积为约1500，总计约4500根据项目定位及我们对售楼部功能定位的初步划分，如下图所示：层数功能面积（）合计（）一层洽谈区60450接待台4水吧10卫生间14户模20形象展示20沙盘区30前台接待10其他70二层办公区60贵宾区40会议厅40卫生间7其他50根据各功能区所需求的大概面积总和，我们建议售楼部的总体规模在450左右。并且根据前期沟通的商业街首层层高为4米以上的情况来看，能够满足高档售楼部的需求标准，故此不必增加局部挑空，以免后期在售楼部回归商业用途时格局划分较难。并且因售楼部二层以办公区为主，故此按照普通层高（3米）即可。1.4售楼部设计装修原则 售楼部直接代表着项目的形象和开发商的品牌，所以售楼部的地位尤为重要。并且售楼部是购房客户最直观接触项目的第一步，也是“体验式营销”的第一站，所以售楼部能否给客户留下美好的第一印象，对交易是否成功起到了尤为重要的作用。而售楼部包装最核心的内容就是把“体验式营销”的概念有机的结合到售楼部包装中去，让消费者通过系统的尝试、感觉、体验最终达到销售的目的。但前提是售楼部的设计装修要与项目形象一致，要与目标客群的气质一致。这样，才能引起目标客户的共鸣和心理沟通，才能达到“体验式营销”的目的。综上所述的售楼部装修原则可以总结为以下两点：融合项目形象 实现体验式营销1.5总结通过对本项目售楼部北京的分析及设计装修原则，得出以下总结：n 售楼部外观吻合商业街建筑风格，并稍显突出即可n 本售楼部为永久性建筑n 建筑性质采用框架结构，方便后期划分商业格局n 售楼部总体规模约为450n 售楼部首层的层高为4米，吻合商业首层层高，不增加挑空n 售楼部内部装修要融合澳大利亚风格、异域风情2 售楼部外部场景打造2.1功能划分外部场景打造分为停车区、导示区、中心广场区、精神堡垒四个方面。针对这四个方面，接下来将有详细的说明。n 导视系统 导视系统示意图由于售楼部距离左侧道路较远，建议在两侧采用导视系统，让来访客户清晰售楼部位置，提高项目品质展示力。n 停车位停车位示意图该区域负责来访客户车辆的停放服务，打造成干净整洁的专业的停车场地，交通动线导视明确，彰显项目细节品质。n 精神堡垒精神堡垒示意图 运用澳大利亚典型白帆设计，搭配项目水幕墙使用，突然项目风格，并且后期可作为社区主入口的标志性建筑，不必在项目交房后拆除，有效节约成本。n 广场 广场示意图水景广场与草坪形成有机融合，配合精神堡垒，使得广场成为售楼部外部的景观示范区，将项目风格展示力最大化，也对客户实现第一吸引。2.2外部细节建议n 视觉效果 花钵示意图在外部氛围营造当中，利用一些成本较低，并且给予客户一定视觉冲击的物料作为细节品质的展现。所以，可以适当使用一些花钵，让客户感受到澳大利亚生态的魅力。n 听觉效果 音响示意图充分发挥售楼部以体验式营销为首要思想的设计原则，在听觉上打动客户，使得售楼部实现第一吸引。所以，可选择雕塑形状的草坪播放音响，形式多样，既丰富售楼处外围的景观，亦可达到身临其境的音乐感受，又可起到防雨等保护性措施，与普通音响有本质的区别。（在音乐的选择上，可以挑选一些优雅的钢琴曲来烘托气氛）3售楼处内部功能划分3.1功能划分层数功能面积（）合计（）一层洽谈区60450接待台4水吧10卫生间14户模20形象展示20沙盘区30前台接待10其他70二层办公区60贵宾区40会议厅40卫生间7其他50一层以满足客户体验及接待洽谈的基本功能为主，以水吧、形象展示区为客户体验本项目的亮点性建设，提高项目风格展示及体验式营销。二层办公区包括销售经理办公室、财务室、开发商办公室及贵宾区。贵宾区主要负责项目公关事宜洽谈、客户的深度洽谈。根据客户到访路线：售楼部入口处接待台沙盘区户模展示区形象展示区洽谈区贵宾区财务室的到访动线划分原则。3.2主要功能区阐释n 接待台及前台接待区 该接待台为小型接待台，为销售秘书使用或第一接待客户的置业顾问使用，使得客户进入售楼部后，就有工作人员为其服务，体现项目附加值。前台接待区为置业顾问等候工作区域，配合背景墙使用。n 沙盘区户模展示区 沙盘户模示意图沙盘区放置在售楼部首层中心的位置，方便客户从四周观摩，关于沙盘的详细情况，待后期制作前我们会有针对性的专题提报。户模展示区放在沙盘区与生态展示区之间临近的位置。n 形象展示区形象展示区的作用是将澳大利亚风格在售楼部得以展示，使得售楼部与澳洲风情的有机结合，例如上图所示，打造小型帆船的底部造型，与水融合在一起，发出潺潺的流水声，给予客户视觉、听觉的双重体验式营销。n 洽谈区洽谈区示意图 洽谈区选用普通的异域洽谈桌椅，既能控制成本，又能展示项目异域风格。n 水吧 水吧示意图水吧建议放在一层距离洽谈区较近的位置，方便服务客户，并供应水、咖啡、橙汁或者其他饮料等，让客户体验到本项目细节的品质，可以增加客户在售楼部的时间，提高成交率。n 贵宾区贵宾区示意图贵宾区放在售楼部的二层，一是为高档客户或者需要私密性谈判的客户提供，二是为项目公关事宜提供。建议选择档次较高的沙发座椅，凸显项目品质，展现开发商实力。n 办公区财务室、经理办公室及小型的会议室应当与二层贵宾区有较好的区分，保证空间之间的私密性。其中财务室为财务人员办公室，负责日常费用结算及客户签约。3.3售楼部细节建议n 售楼部入口处入口雕塑示意图打造稍大的袋鼠雕塑，在客户踏入售楼部时就给予其强有力的视觉冲击，第一时间传播项目风格，实现体验式营销。n 形象区背景墙及接待台要突出项目风格背景部分是展示我们形象的重要窗口，因此要集中突出我们的项目灵魂风格，因此简约清新又不失高贵的澳洲风造型是必要的。 背景墙示意图n 展板异型灯箱形式体现在简单的展板处理上，我们建议将展板利用灯箱形式体现，这样既可以增加售楼部的丰满型，白天晚上效果均好，波浪的造型给人以澳洲海岸的遐想。 灯箱展板示意图n 艺术小品点缀性相框、雕塑、铁艺 艺术小品示意图在谈判中，我们的每个细节都显得尤为重要，细节处可能不会有很大的成本，但是相信会有不错的收获。让客户在售楼部的每一处都能看到项目的影子及灵魂，另外通过小装饰的点缀让客户感觉他真的实在一个澳洲的风情馆中。4市内售楼部建议市内售楼部建议的初衷，有以下几点原因：n 本案所处位置较偏，交通目前相对落后，不方便客户到访。n 本区域目前在目标市场认可度较低。n 现场售楼部建设周期较长，根据本方案思路，建设周期至少需要半年时间4.1规模建议由于现场售楼部建设周期较长，并结合本案是中高档澳洲风情花园住区的项目定位，我们建议售楼部的规模不宜过小，以免降低项目形象档次。所以我们建议市内售楼部规模为100150之间，能够满足本案的项目定位。4.2位置建议现霸州市场分为市中心区域、步行街区域、西南板块、副市中心及北部开发区等五个板块。霸州房地产板块示意图步行街区域、西南板块距离本案较远，且板块跨度较大，故不宜作为本项目市内售楼部的首选区域。而北部开发区是本项目所处位置较偏的区域。因此，我们建议在副市中心、市中心一带选址，既霸州市政府区域附近。4.3选址标准n 商铺层高不低于3米n 尽量选择大面宽，短进深的商