卖场租金居高不下 商业地产支撑降租只是治标.doc

卖场租金居高不下 商业地产支撑降租只是治标商业房地产的概念源于英文的“CommercialRealEstate”，包括零售物业、写字楼物业、酒店以及出租性的住宅物业。在国外，由于商业地产具有稳定的租金回报(或其他形式收益)，因此较受机构投资者的青睐。家具卖场是家具业从事零售的场所，本质上也是商业地产的一种，收取租金也就成为投资者获取回报的主要方式之一。人流量是租金的决定因素商业地产的租金高低是各相关因素共同作用的结果，受多种环境的影响，如商业环境、地理环境、交通环境、行业环境，还有国家的宏观政策等。商业地产的魅力也正在于此，因为其综合性强、涉及相关行业广，这样的特性使得这个领域充满挑战性。综合来看，商业地产的租金高低受以下因素的影响。宏观环境：国家宏观调控政策、银行信贷政策、政府商业网点规划、土地政策等。外界因素：人流、地段、历史商圈、发展趋势、地域居民收支能力、周边商业环境。项目内在因素：建设周期、规模、业态、招商、经营、定位等。虽然商业地产的租金高低受以上众多因素的影响，但是影响最直接的是人流量，因为只有人流才能给入驻的商家带来消费者，实现投资者投资商铺的目的。所以说，人流量大是商业地产店铺高价销售的前提。在上述各因素不变的情况下，马克思主义经济学理论认为：供需关系也影响价格，同样，商铺租金高低也与卖场可提供的面积及企业、经销商的入驻需求相关。总之，家具卖场的租金水平应该与卖场人流量与卖场供求关系挂钩，否则肯定会引起矛盾冲突。减租呼声与改革收租方式并存在去年底的广东家具商会年会中，家具销售商联合会会长、盛家家居(中国)连锁机构总裁曾震宇在大会上向国内最大的家居卖场红星美凯龙提出：我们明显感觉到百姓的消费意愿正在减弱，经销商的各项运营成本依然居高不下，特别是卖场的租金。同时大卖场越开越多无序扩张，甚至出现了四店、五店、六店连招的状态，使得广大的厂商疲于奔命，经销商单位面积产出创历史新低，利润急剧下滑。经销商大面积亏损，有些城市经销商亏损率达80%以上。我对卖场有三点建议，第一，放缓扩张的步伐。第二，成立大卖场管理委员会，让经销商在做好经营的同时，参与卖场开店论证、租金价格论证、营销效果评价。第三，国际形势不好的情况下主动让利，降低经销商的租金压力。作为全国最能代表经销商发言的机构家具销售商联合会，他们对经销商的生存状况最为了解，曾会长在会上的发言绝对是家具经销商这两年的生存现状及心声，因为继2008年家具行业出现“斗地主”风潮后，2011年是家具经销商与卖场冲突较多的一年，广大经销商纷纷撤店或者缩小规模以求生存。曾总的建议反映了长期没有地位的经销商，终于抬头向卖场讨要应有的地位与权利。卖场租金居高不下一方面是经销商苦不堪言，一方面是大卖场每年涨租不停，难道卖场就不怕空置吗？造成这种矛盾的根本原因，还在于厂家对卖场的需求量超过了市场的承载量。中国现在规模家具企业几万家，一家企业又有三五个品牌，甚至十多个品牌，这些品牌都要在全国各地设置专卖店。而过去几年，卖场数量相对稳定，造成卖场供不应求的局面。前几年房地产的火爆，刺激了家具消费。而家居卖场自从有了连锁模式，一些卖场就希望能走出区域，走向全国，如是借地产火爆的局面，在全国范围内跑马圈地，各地的卖场格局迅速被这些外来大鳄打破。而那些本地卖场不愿意丧失自己的市场份额，也用扩大规模来应对外来大鳄的冲击。卖场规模的扩大，必然带来成本的大幅攀升。而卖场要取得收益，就只能提高租金，这就会牺牲经销商的利益。可以说，在各大卖场角逐霸主的过程中，经销商的利益是被忽视掉了，经销商成为这一争霸过程中最大的受害者。卖场方经营卖场就是逐利的，在这个人力成本、宣传成本不断增加的大环境下，他们的扩张也伴随着资金压力，租金是其主要的流动资金，所以这些年卖场租金一直居高不下，即使市场环境不好，卖场也不愿意轻易降租，希望能维持租金为自己的霸主地位添砖加瓦。降租：治标不治本正如曾会长所说，经销商的现状确实难过，但降租其实只是治标不治本的事情，最重要的是卖场应根据市场需求来开店，不要盲目开店，应尽量提高单店产出率。据笔者了解，在2008年，一线城市比如深圳，家具卖场的月租金多半在每平方米100元左右。而如今，每平方米200元的月租比比皆是，虽然有地价上涨的原因，但是如此昂贵的租金，确实可以迅速压倒刚积累点资金的经销商。卖场扩张与消费者消费意愿降低双重夹击造成的恶果，不能由经销商一方单独承担，卖场也必须为自己的疯狂扩张埋单。比如去年杭州几家卖场关门转业。而在国内一线城市中，现在经营着的卖场也有许多经营困难，勉强支撑。好百年集团总裁韩茂胜说：“如今，新建的卖场数量过多，