打造中国老年城经营策划方案.doc

打造“中国老年城” 德清城市经营策划方案作者：泉立新 德清以建设经济强县为己任，德清也的确拥有得天独厚的资源优势，但是，“黄埔江之源”、“中国竹乡”、等著名称号偏偏落户安吉，德清除了莫干山外却迄今尚没有能够叫得响的品牌？ “中国五金之乡“、中国小商品城”、“中国轻纺城”、 “中国水晶城”、 “中国竹乡” “中国皮革城”、 。一座座“中国级”的市场在德清周边叫响！ 德清有最大的毛竹市场，但是，一个大规模的竹器市场却落户在余杭？现在，余杭市沿104国道边的一个竹器铺仅租金就一万多一年。 德清应该选择什么样的支点作为发展的突破口？ 德清的城市应该怎样进行准确的定位？ 在新的历史时期，德清究竟应该采取什么样的发展战略，才能再次迎来发展新高潮？ 德清究竟拥有哪些独特资源和优势？又有哪些不足和缺憾？ 对德清来一个整体大策划，出奇制胜，彻底扭转这种局面。 思路：银色产业与房地产构架新商机 口号：德清-生命之树长青 主题：打造“中国老年城”，让老年人怡养天年、健康长寿！ 一、德清的城市定位打造“中国老年城” （一）德清具备了大发展的基础和前提，缺少的是一套行之有效的发展战略 德清是浙江省经济最发达的县之一，列入全国百强县。拥有优越的地理位置，特别是杭宁高速通车后，距杭州仅半小时车程，到南京只需三小时五十分钟，去上海走沪杭高速也只有一个半小时的车程，与杭州更是陆地相连，加之104国道、宣杭铁路、09省道，连通杭州的轻轨正在规划等等，所有这一切正是德清有别于其它任何县城的最大特色和优势，也是德清多年来花大价钱所取得的宝贵财富，有了这样良好的基础，我们坚信德清必将迎来又一个大发展时期。 （二）好巢未必引得凤凰来 但是，有了良好的基础设施并不一定能够迎来经济的快速发展，好巢也未必能够引得凤凰来。事实上，德清县城一直人气不足，经济气氛不浓，而去莫干山旅游休闲度假的人仅路过不见纷至沓来德清县城，好巢居然引不来凤凰？德清的人对此也是百思不得其解。“人气不足”，成了德清人挂在嘴边的口头禅，“人气不足”，成了德清县城最大的“美中不足”之处。 可见，光有良好的基础设施并不能自动引得凤凰来！基础设施是硬件，发展战略好比软件，一个城市要想获得大发展，不仅要有良好的基础设施，还要有一套好的发展战略与之相匹配。对于德清县城来说，基础设施已经不错。在这种情况下，发展战略便成了关键，而正确的城市定位则是城市发展战略的核心和灵魂，是关键之中最为关键的部分。定位是纲，纲举才能目张，定位错误，背道而驰，定位不准，事倍功半，只有定位准确，才能找到最佳突破口，以四两拨千斤，收事半功倍之效。一个企业的定位如此，一个人一生的定位如此，一个国家、一个地区、一个城市的定位莫不如此。 （三）“莫干山”是德清的一个好卖点，可是莫干山的一流风光与环境，德清县城仿佛沾不到一点光。背靠莫干山，德清县城要做大！ 德清县城现在流行一个说法，曰：“这么多的房产公司来开发，总有一家要套牢”。这几年德清县城的人气不旺，最明显的表现是过年，一到过年，永安街上就没人了。言下之意是：“德清县城就这几个人，都买房子了，造这么多卖给谁去？”这种定位说法，德清县城人没有全盘否定之意，但德清县城的人气不旺，这是事实。“旅游休闲度假”的人群是暂时的、流动的。吸引人群不是吸引民工，当然，作为一个城市建设需要民工。但是，更为重要的是吸引大中城市的有消费能力的人群，如何增加有效人群？这是摆到桌面上来的问题。 工业和商贸能够自动从地上冒出来，“工业商贸企业”能够魔术般地拨地而起，自然不错，但我们这样定位，是要将工业和商贸实打实地干起来的，这就不能不考察德清县城的资源和优势是否最有利于发展工业和商贸，工业和商贸是否能够充分发挥德清县城的资源优势了。 首先，优美的环境和完善的基础设施无疑是德清的一大资源优势。这样的优势是德清多年来营造出来的，企业目的就是为了赚钱，它来德清是想多赚钱，而不是想寻找更多的舒适，如果德清不能使他多赚钱，他宁可到环境不如德清经营成本也相对较低的等周边地区去赚更多的钱，赚了钱他可以专门到莫干山旅游休闲度假养老，享受优美的环境。目前，全国各地都在制定各种优惠政策，光凭优惠政策已不足以吸引投资者了。德清的资源应吸引怎样一种投资者呢？这才是我们要思考的问题。 “旅游休闲度假”目前这一流行的定位，有它合理的一面，不足之处是这样的概念太过宽泛，没有准确地定到点子上。对大多数中国人来说，还没有到可以什么都不干来休闲的地步。再说了，安吉、临安、淳安、桐庐等地的环境也不错，也是“旅游休闲度假城市”，因此，光是“旅游休闲度假城市”的定位不足以确立德清县城的独特地位。我们应该顺着这条道路往前走，将这一定位进一步升华，找出准确的定位。 （四）鲜明的特色、国内独一无二的定位中国老年城 -德清自古被认为是游子之乡，归隐之地。 孟郊(751-814)，字东野，德清武康人。唐朝著名诗人，孟郊两次参加会试不中，直到46岁才中进士。他欣喜至极，作诗，其中“春风得意马蹄疾”一句，常为后人所引用。他50岁任溧阳县尉，元和九年(814年)，郑余庆再次荐他任兴元府参军。他带着妻子前往，走到河南阌乡县时突然得疾而死，时年64岁，葬在洛阳。宋朝景定年间在孟宅保(今武康千秋村清河桥)孟郊旧居建贞曜失生祠。元朝至正年间在战乱中被毁掉。祠旁原有“东野古井”，解放后被列为文物保护单位，现已被毁，仅存清代修建的井碑和井圈，现由县博物馆收藏。 游子吟 孟郊 慈母手中线，游子身上衣。 临行密密缝，意恐迟迟归。 谁言寸草心，报得三春晖。 他的游子吟妇孺皆知，犹其在港澳、东南亚一带深有影响。并被评为最有影响力的十首唐诗之首。在游子之乡打造“中国老年城”，就附予了特别的意义。 德清干山镇的蠡山风景秀丽，当年范蠡与西施就归隐在蠡山，在漾蠡山边双双养蚕种田。 德清洛舍镇东衡里景色幽美，赵孟頫与管道升在此隐居，创作的我侬词流传千古。写二十四史的沈约辞官后与妻子双双归隐在英溪源头之一的德清县筏头乡东沈。 抗日战争时期，我国著名书画家陆俨少与费新我就在德清上柏芮家湖购地建房，隐居了三年多。 德清位于美丽富饶的沪、宁、杭金三角的中心，是天目山脉与杭嘉湖平原的交接处，莫干山因春秋末年，吴王派莫邪、干将在此铸成举世无双的雌雄双剑而得名，系国家重点风景名胜区，是我国著名的休闲旅游及避暑胜地，是沪杭宁最“近”的山。 德清素有“鱼米之乡、丝绸之府、茶竹之地”美称。旅游资源丰富、区位条件优越。全县总面积935平方公里，其中山区面积651平方公里，素有七山二水一分田之称，莫干湖水容量一亿立方，比西湖还大；下渚湖拥有大小土屿几百个，是极少数尚保持原始生态的湖，是浙江省第五大淡水湖。 不仅如此，德清还可以称得上是爱情之乡，在德清这块土地上曾谱写了许许多多美丽的爱情诗篇。莫邪与干将莫干山铸宝剑，范蠡与西施归隐在蠡山漾边，赵孟頫与管道升的我侬词流传千古。 莫干山环境之优美是举世公认，修竹似海，绿树遮天，森林覆盖率高达92%以上，早在五十年代，毛泽东同志就曾表扬过：“绿化要讲覆盖，达到莫干山的水平，才能算绿化”。风光旖旎，气候宜人，景色如诗如画，空气清新得可以罐装出口。 那么请问，人生中大半辈子拼搏？老了谁还愿意与噪音、污染为伴。， 在世界上最繁华的城市度过你的创业人生，在中国老年城-德清享受人生。怎么样？ 创业之后又来到德清这个风光旖旎，气候宜人，景色如诗如画的地方休闲养老，妙极，极妙！ 把德清这个城市营造成为中国老年城，使她成为沪杭宁乃至全国城市人享受人生的圣地，系统开发老年人市场，着力营建老年人文化，将老年人事业产业化，以此为龙头和突破口，带动德清旅游休闲度假和整个经济的全面发展，就像澳门、拉斯维加斯、蒙特卡罗是世界上著名的三大赌城，耶路撒冷是世界宗教名城一样，让德清成为中国老年城，让人们赌博到赌城，朝圣去耶路撒冷，享受人生则来德清。怎么样？ 太妙了，简直妙不可言。 “中国老年城”， 使她成为沪杭宁乃至全国城市人享受人生的圣地，这就是给德清的城市定位。让德清成为全国人们向往的享受人生的圣地，旅游休闲度假来德清，子女假日来德清，合家团圆来德清，老人们则到德清寻找一份悠闲感受，享受人生。 （五）、“中国老年城”创意理念 可能有人会问：“莫干山休闲度假”的定位不是比“中国老年城”要宽吗？范围更宽不是能吸引更多的游客吗？你把她定位成“中国老年城”，反而缩小了市场；真理和事实往往不像我们想像的那样。就拿安吉来说吧，安吉也是一颗耀眼明珠，也有美丽的竹海、瀑布、环境也是不比莫干山差，但据统计，到安吉旅游的人百分之九十以上是冲着“中国竹海”与“黄浦江之源”而去的，试想，如果没有“中国竹海”与“黄浦江之源”，到安吉的游客只有现在的百分之一，因为，可能5年之前，上海人还不知道安吉在哪？以此类推，德清“中国老年城”的定位一旦成立，不也要比单纯的“莫干山休闲度假”增加百倍的人气吗？增加百倍而不是提高百分之十，那将是个什么光景！更重要的是来的人是长期住下来，这就更加不同了。看来，你愿意在家里打麻将并不影响澳门成为世界著名赌城，同样道理，你不想到德清来养老也决不妨碍德清成为“中国老年城”。 享受人生是人类永恒的主题，但是世界上连赌博都有了三个著名的赌城，却还还没有一座城市是以享受人生为主题定位的，这是一个巨大的市场空白点。从德清最有特色的资源体系中提升出来以生存环境为依托的“中国老年城”的城市定位，既是人类普遍永恒的主题，又是市场空白，具在世界范围内独一无二的鲜明特色。 (六)、现代卫星城“中国老年城” 余杭打造了座城杭州天都城， 占地6579亩，总建筑面积约400万平方米，预计总投资超过80亿元，开发周期达8到10年的我国迄今最大面积的造城项目，经过2年9个月的筹划与建设，日前，其“城”内占地870亩，投资3亿元的集旅游、休闲、度假于一体的主题公园“天都城欢乐四季公园”竣工，并于10月份在杭州市西湖博览会期间举行试营业。天都城堪称我国卫星城建设的一个典范，是民营经济创造城市的一次尝试。项目内容分为房产、旅游、休闲三大板块，包括欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大街、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、21世纪世界家居文化和建筑艺术博览会馆以及相配套的学校、医院等。售楼时，在杭州出现了这样火爆的场面：从清晨4时第一位市民排队，到早上7时队伍已长达200多米。12个小时内，一个楼盘400多套房子被1000多个购房者领号预订。可见，老百姓对价格低、规划好的楼盘是如此渴望。 德清从城市功能角度可以定位为沪杭宁等大城市中的现代卫星城，但是它又极富有特色： 1、 在“中国老年城”居住可以享受分散居住所不能得到的种种服务，如医疗、物业等。 2、 “中国老年城”内的别墅、公寓不同档次可以满足不同类型的人群。 3、 与大中城市相比之下低廉的房价可以吸引这一人群来购房居住。 4、 德清莫干山风光与孟郊故里及其他文人墨客的隐居地为“中国老年城”奠定了基础。 二、银色产业21世纪的朝阳产业 背景资料： 现状：现在中国60岁以上的老年人已接近1.3亿，我国人口老龄化已经进入了迅速发展阶段。由于“四二一”家庭结构的到来，“空巢”老人越来越多，而社会人口流动的加速也使得更多的老人没有子女在身边照料。在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。在北京，据中国老龄科研中心政策室的一项调查表明，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万人，而目前北京市城乡养老机构的床位数仅为总需求量的0.6左右。沪杭宁是我国经济最发的地区之一，老年人市场潜力巨大。 市场：目前已具有相当购买力的老年人主要集中在经济发达的东南沿海地区和一些大中城市。5-10年之后，当现在50岁左右的人进入60岁以后，老年市场的巨大购买力将会充分地显现出来。这批人中有许多人事业尤在，退休金和储蓄存款比现在60岁以上老年人有很大的提高，在消费观念上也有很大的差异。现在老年人所谓的“高档消费”，在5-10年之后将会变成普通消费。而一部分海外侨胞有着落叶归根的夙愿，设施完备、服务周到的老年住宅也是他们的选择。 概念：老年公寓是一种专供老人集中居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。 案例：位于北京小汤山疗养区，建筑面积18万平方米的中国第一家示范式养老基地-北京太阳城国际老年公寓也在去年开盘发售。该项目配有10000平方米老年医疗中心，6700平方米的老年娱乐中心；3460平方米老年大学和5000平方米老的购物中心。北京太阳城国际老年公寓现房4500起价，连体别墅6800元起价，单体别墅10000元起价，四合院价格更高。 1、银色产业是一块未开垦的处女地，蕴藏着十分巨大的市场潜力和发展前景，无疑是一个世纪的朝阳产业，必将迎来光辉灿烂的远大前程。 2、德清的城市定位于“中国老年城”，就可以率先进入这一喷薄欲出的朝阳产业，将养老进行产业化操作，使之形成一个崭新产业，系统开发老年人市场，包括老年人房地产市场、老年人服饰市场、老年人休闲市场、老年人医疗市场、老年人饮食市场、老年人旅游市场等等，成龙配套，并逐步营建老年人文化，执老年人产业之牛耳，领导世界老年人产业新潮流。 三、环境组合-莫干山、游子之乡奠定基础 中心：德清县城-游子之乡、 周围环境：西有莫干山、莫干湖景区、山区农家乐、南有下渚湖景区、上柏芮家湖景区、北有洛舍东衡景区、东有干山蠡山景区、新市古镇一条街。 （一）、中心：德清县城-游子之乡、 唐著名诗人孟郊(751814)，家在德清县武康镇千秋村清河桥西，平生爱吟诗，与韩愈交厚，人称“孟诗韩笔”。著有孟东野诗集，其中游子吟闻名海内外。清乾隆十一年(1746)武康知县重新浚井，建亭立碑。民国8年(1919)武康县知事熊宪章加筑井圈。现井眢亭废，仅存石碑、井圈，已移藏博物馆。 德清经济带主要由武康、城关、新市构成。杭宁高速通车后，武康、城关就成了两个区。交通便利、环境优美。在交通要道设立标志性“中国老年城”城雕。 （二）、莫干山、莫干湖景区、山区农家乐 莫干山综述： 莫干山位于美丽富饶的沪、宁、杭金三角的中心，系国家重点风 景名胜区。因春秋末年，吴王派莫邪、干将在此铸成举世无双的雌雄 双剑而得名，是我国著名的休闲旅游及避暑胜地。 莫干山山峦起伏，风景秀丽多姿，景区总面积达43平方公里，平 均海拔500米，是最好的疗、休、养高度。享有“江南第一山”美誉的 莫干山素以竹、云、泉“三胜”和清、静、绿、凉“四优”取胜。绿 荫如海的修竹，清澈不竭的山泉，星罗棋布、风格各异的别墅、亭台 和胜迹，构成了清秀妩媚的自然风光，在我国山地风景名胜中占有独 特的位置。 莫干山那浩瀚无限、绿波万里的竹海的确令人叹为观止，然而，更令人惊异的还是在竹海中隐藏着的一幢幢 各尽其美的精致别墅。二百多幢形象丰富、无一雷同，分别代表了欧、美、日、俄等十多个国家的建筑风格的各国住宅府邸形式复制品使莫干山素有“世界建筑博物馆”之美称。 莫干山的自然环境，主要有季风盛、降水多、植被好等特点。莫干山山体西北高东南低，由向东南伸展的中支山脉，与向东北延伸的北支山脉构成的喇叭形山谷，山口朝东南，面向广阔的杭嘉湖平原，形成了东南风强西北风相对较弱的冬暖夏凉的山地环境。莫干山修竹似海，绿树遮天，森林覆盖率高达92%以上，早在五十年代，毛泽东同志就曾表扬过：“绿化要讲覆盖，达到莫干山的水平，才能算绿化”。莫干山还具有春秋季长，夏季短的气 候优势，春季长达82天（杭州、上海仅75.7），夏季为59天（杭州、上海长达98天），秋季为68天（杭州、上海仅60.6天）。由于长期形成的传统观念，似乎莫干山不过是一处避暑胜地罢了，把初春和金秋两个同样美好的黄金季节给忽视了。殊不知，春季和风阵 阵，云雾变幻，竹笋破土，山花争艳，晨雾中一幅幅完美的“山居图”，宛如人间仙境，令人赏心悦目，陶醉不已。入秋则天宇澄朗，山明水清，万里碧翠，金桂飘香，枫叶流丹，是登高望远的最佳时节。即使到了冬日，林寒涧肃，朔风阵阵，雪花飞舞，铺琼砌玉，银装素裹，更显示了莫干山冰清玉洁、纯美的气质。此时上山，踏雪寻梅，围炉品茗，无疑是一种充满了诗情画意的浪漫之旅。 莫干湖，面积3.7平方公里。此处，湖光山色、美不胜收。登临大坝，观赏湖景，时而烟波浩渺，一望无限；时而，青山倒影，平展如镜；时而波光粼粼，遥接天色。眺望莫干山，云烟缭绕，崇楼华屋，时隐时现，犹如一幅浓淡相宜的水墨画。 莫干山无疑是“中国老年城”的一张关键牌。 你想，这么多中央领导同志、中外名人都去休闲度假的地方，自然是养老圣地。 养老圣地就是德清。在“中国老年城”休闲养老岂不是上上之选！ 山区农家乐是近几年兴起的一种消费热。在繁华都市饱受压力、听厌噪音的人们在假日携妻带儿住在农家，呼吸新鲜空气、吃吃农家土菜。 此次登山节的一个重要活动场所-葛岭，应该是一次成功的策划。 （三）、下渚湖景区 下渚湖，又名防风湖，位于县城武康郊区，面积3.4平方公里，是浙江省第五大内陆湖。这里港湾交错，芦苇成片，河水清澈，野鸭群息，基本保持着原始生态。湖东西两侧有防封山、禹山，山上有许多古迹。湖中有道观山、和尚山，两山中间又有扁担山相连。据说，人踩道观山会发出空洞声。相传，四千五百年前，治水英雄防风氏立国于此，这为下渚湖增添了浓浓的神话色彩，也为下渚湖的旅游开发增添了活力。如今，一个湖州市最大的旅游投资项目“吴越风情”正在这里加紧建设。 （四）、东衡里景区 管道昇(12621319,字仲姬,德清县茅山村(今属干山乡）人。自幼聪慧,能诗善画,嫁赵孟頫后,册封魏国夫人。元延裆六年五月十日病卒,葬东衡里戏台山(今洛舍乡东衡村)。擅画墨竹,笔意清绝。又工山水、佛像、诗文书法。著墨竹谱1卷。传世作品有水竹图卷、山楼绣佛图、长明庵图等。 （五）、蠡山景区 （背景资料）1991年在我国广州举办的世界女子足球锦标赛时，画眉“灵灵”就被选为大赛的吉祥物而倍受人们欢迎。“画眉”这个形象的鸟名，相传是我国古代佳人西施给取的。春秋时代，吴国被越国灭亡后，范蠡弃官与西施一起隐居到浙江德清县的蠡山中，过着男耕女织的自在生活。每天早晨，西施到溪水边浣纱时，总有一群黄褐色的鸟儿飞到她身傍不停地鸣唱，范蠡好奇地问西施：“这是什么鸟”？西施笑答：“你看，它们都有一双白色的眉毛，像是用眉笔画上去似的，我们就叫它画眉吧！”。于是“画眉”这个鸟名世代相传，一直沿袭至今。 蠡山，出城关镇东行3.5公里，在德新公路南侧有一座郁郁葱葱的小山，这就是蠡山。相传春秋战国时越国大夫范蠡隐居于此，故名蠡山。据民间传说，越王勾践灭吴后范蠡与西施隐居于德清东门城外农村，开池凿塘，放草养鱼，一次范蠡见邻翁将鸡鸭放在竹篱笆内圈养，心中豁然开朗，便将竹竿绑扎竖立河水中，称为水篱笆内养鱼，水活鱼肥，发展了淡水养鱼业，受到人们的称道。后人为纪念他俩，把范蠡居住处称为范家兜，并在山上筑蠡山庙。蠡山庙顺山势而建，庙貌似一叶扁舟，建于清初。蠡山庙前为戏台，歇山屋顶，飞檐斗拱。正脊彩塑二龙戏珠，张口扬须，耸角展足。门楼用作戏台，面积40平方米，南北两面均可演戏。东西两侧有化装、道具室，建筑风格实为少见。 （六）、古镇新市 古镇新市，位于德清县东部。在秦汉时（公元一世纪）为乌程县地（东迁乡），至今已有一千六百多年历史。新市具有典型的江南水乡古镇特色，镇内河港交叉，店铺民居傍水而筑。至今尚存明清时期建造的单孔石桥多座。新市地处浙北水陆要道，历来商贾云集，经济发达，是德清县的经济、文化重镇之一。由江南养蚕风俗演变而来的“蚕花庙会”被誉为江南一绝。苎溪漾在城关镇东北、干山和士林两乡之间。面积1.68平方公里，水深2-4米，。湖水主要来源于东苕溪。湖中盛产鱼、蟹、宜养蚌育珠，并起蓄泄、灌溉、航运效用。湖周地势平衍，河湖密布，素有“水乡泽国”之称。 四、实施策略 一、在美国，老年人独立性很强，退休后一般不依靠儿女，大都生活在老人服务院所，其中老年公寓是最常见的一种。 在我国，510年后由于“四二一”家庭结构的到来，一对夫妇将面临照顾四个父母、八个祖辈的境况。届时，老年人产业将蓬勃发展起来。但是，到那时再策划中国老年城就为时已晚。 中国老年城是一种供老人集中休闲养老的住宅城，是一种居家养老与社区服务相结合的崭新模式。它与敬老院、福利院完全不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。因此，中国老年城应与房地产相结合，利用优惠的房价与一流的配套工程吸引大中城市的人群。 二、“中国老年城”是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，其优势是十分明显的： （1）减轻子女养老压力，提高社会效率。 （2）有利于老年人身心健康。 （3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高，真正实现我国提倡的“五有养老”。 （4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住宅无法享受到的配套服务。 三、“中国老年城”比其他房地产物