信达（阜新）房地产的风险管理及应对措施会计专业毕业论文.doc

中文题目：信达（阜新）房地产的风险管理及应对措施外文题目：Risk Management and Countermeasures of Xinda Real Estate (Fuxin) 毕业设计（论文）共 46页（其中：外文文献及译文 24 页） 图纸共0张 完成日期 2010年6月 答辩日期 2010年6月 辽宁工程技术大学本科毕业设计（论文）学生诚信承诺保证书本人郑重承诺： 毕业设计（论文）的内容真实、可靠，系本人在 指导教师的指导下，独立完成。如果存在弄虚作假、抄袭的情况，本人承担全部责任。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。学生签名：年 月 日辽宁工程技术大学本科毕业设计（论文）指导教师诚信承诺保证书本人郑重承诺：我已按学校相关规定对 同学的毕业设计（论文）的选题与内容进行了指导和审核，确认由该生独立完成。如果存在弄虚作假、抄袭的情况，本人承担指导教师相关责任。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。指导教师签名：年 月 日摘 要 房地产行业是我国市场经济重要的组成部分，并已经成为国民经济的支柱产业。房地产是一个典型的高风险行业，而房地产项目开发本身又具有投资大、周期长、施工技术复杂、易受环境干扰等特点，因此在开发过程中不可预见的因素也较多，致使房地产工程在开发过程中面临各种风险，而很多投资者也因为无法抵挡风险的袭击而投资失败，随着房地产泡沫的挤压和暴利的逐步减少，房地产项目风险管理的重要性逐步显示出来，研究房地产投资风险管理能够使我国房地产投资的有序发展顺利的进行。本文根据信达房地产2011年风险管理的实际情况，结合房地产风险管理理论采用案例分析方法，深入分析信达房地产风险管理现状、存在的问题从而提出了房地产风险管理防范的对策，对加快我国房地产健康发展具有一定积极的意义。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。关键词：房地产开发；风险管理；应对措施AbstractThe real estate industry is our country market economy important component, and has become a pillar industry of the national economy. Real estate is a typical high-risk industry, and real estate development projects, and has big investment and itself cycle is long, construction technology is complex, vulnerable to environmental disturbance characteristics, so in the development process of unforeseen more also factors, the real estate project in the development in the process of faced all kinds of risk, and many investors are also because cant resist attacks and investment risk failure, along with the real estate bubble squash and profits of the reduced gradually, the importance of real estate project risk management gradually shown, the research of real estate investment and risk management to make Chinas real estate investment and orderly development smoothly. In this paper, according to the real estate in 2011 to the actual situation of risk management, combined with the risks of the real estate management theory by using case analysis method, the thorough analysis the risks of the real estate management present situation, the existence question and then puts forward the measures of preventing the risks of the real estate management in speeding up the healthy development of real estate in our country has some positive significance.酽锕极額閉镇桧猪訣锥。Key words：Real Estate Development；Risk Management；Measures彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。I目 录前 言1謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。1 房地产风险管理概述2厦礴恳蹒骈時盡继價骚。1.1 房地产风险的概念2茕桢广鳓鯡选块网羈泪。1.2 房地产的风险类型2鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。1.3 房地产企业风险管理的现状52 信达（阜新）房地产风险管理存在的问题72.1 信达（阜新）房地产现金流风险管理存在的问题7籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。2.1.1 信达房地产现金流风险管理存在的问题7預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。2.1.2 信达房地产现金流风险管理存在的问题分析11渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。2.2 信达（阜新）房地产销售风险管理存在的问题12铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。2.2.1 信达房地产销售风险管理存在的问题13擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。2.2.2 信达房地产销售风险管理存在的问题分析15贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。3 信达（阜新）房地产风险管理的应对措施163.1 信达房地产现金流风险管理的应对措施16坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。3.1.1 企业偿债能力问题的应对措施163.1.2企业获取现金能力问题的应对措施173.2 信达房地产销售风险管理的应对措施183.2.1 企业销售保本量问题的应对措施183.2.2 企业盈亏平衡时单位面积售价问题的应对措施19蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。4 结论20買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。致 谢21綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。参考文献22驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。附录A23猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。附录B33辽宁工程技术大学毕业设计（论文）前 言房地产项目的特点是资金需求量大，建设周期长，涉及领域多，利益相关者众多且容易受到国家政策和地方政府的限制。现在，世界经济前景不明，我国经济有可能会进入通缩的境地，我国又不断出台各种房地产调控措施，我国的房地产企业之前10年都顺风顺水可以说是一个暴利型行业，所以我国的房地产企业对于风险管理的研究甚少，但是随着政治经济环境的恶化，房地产企业对项目进行全面风险管理的需求会越来越迫切。这种迫切的需求需要房地产风险管理理论研究的支持。锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。房地产开发过程具有高风险、高回报的特点，项目实施的成功与否受到诸多风险因素的影响，这些因素对于房地产企业开发成败起着决定性作用。所以，为使房地产企业最大限度地减少风险损失获得较高的安全保障，需要对房地产企业开发风险进行识别和评价，采取有效的风险管理手段，以便房地产企业科学决策，从而能在剧烈而多变的市场竞争中取得主动，实现可持续发展。本文主要以信达房地产为例，对其风险管理的现状，以及风险管理存在的问题进行分析。分别从信达房地产的现金流风险管理和销售风险管理两个方面着手分析，找出信达房地产风险管理存在的问题，从而提出相应的解决对策，本文分析数据全部来自于信达房地产的财务报表。構氽頑黉碩饨荠龈话骛。1 房地产风险管理概述1.1 房地产风险的概念房地产项目风险是指由于房地产项目所处环境和条件本身的不确定性，和项目业主、客户、项目组织或项目其他相关利益者主观上不能准确预见或控制的影响因素，使房地产项目的最终结果与当事者的期望产生背离，从而给当事者带来损失的可能性1。輒峄陽檉簖疖網儂號泶。R=F（P，C）R一表示房地产项目风险P一表示风险发生的概率C一表示该风险发生的后果房地产项目风险管理是指通过房地产项目风险识别、风险评估去认识项目的风险，并以此为基础合理的使用各种管理办法、技术和手段对项目风险实行有效的控制，妥善处理风险事件所造成的不利后果，以最少的成本保证项目总体目标实现的过程。尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。房地产项目风险具有周期长、投入资金量大、资金变现能力差等特点，因而房地产项目风险也具有其自身的特点，具体如下：识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒。1）多样性：由于房地产项目开发的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴。2）变现差：由于房地产项目开发投入的资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现，因而其变现风险也较大。恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦。3）补偿性：由于房地产项目开发具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。 鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。1.2 房地产的风险类型 基于房地产企业周期长、投入资金量大、资金变现能力差等特点，房地产的风险类型可以概括为以下八类：1）土地项目投资管理流程的风险土地项目投资管理流程的风险主要包括：未能获得充分、有效的信息或跨部门沟通和研究，导致项目可行性分析报告未能提供全面、准确的分析预测信息，从而影响管理层经营决策的风险；未能充分调研出让方资料信息、未能充分收集竞争对手信息，未能量身制订现场应对策略，即参与公开竞争（土地招拍挂）的准备工作不足，降低了成功获取土地项目的可能性，阻碍公司实现土地储备和战略计划的风险；未能制订细致、全面的项目实施工作计划，未能将项目进行中各部门的工作任务、质量标准、完成时间在整体计划中明确界定，造成降低项目运作效率的风险2。硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹。2）规划设计管理流程的风险规划设计管理流程的风险主要包括：产品定位风险，指未能充分考虑市场需求、项目周边特征（例如地铁引进）等信息，对产品定位、产品设计方案进行有效评审，导致产品不符合目标人群需求，带来产品滞销、难以实现预期收益的风险；产品设计风险，指未能根据国家规划要求、产品设计技术标准、对初步设计、施工图进行详细审查（包括内审和外审），出现设计偏差，影响产品品质；对设计进度监控不力，未能及时发现设计延误，从而影响工程进度，造成较多工程洽商，增加成本，影响项目收益；销售阶段设计风险，指销售合同所附施工图、装修及配套设施标准等，在工程过程中设计方案发生变化后未及时告知营销部门，未及时更新合同附件，造成实际户型与合同不一致，导致用户入住后投诉或引起法律纠纷的风险3。阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖。3）招投标管理流程的风险招投标管理流程的风险主要指公开招投标未能制订科学、有效的评标标准和方法，保证全过程的公开、公平、公正；收集的信息不全面、不精细，未能对合作供应商绩效评价做出准确判断，影响管理层定标决策；内部比选没有标准和方法，或者招投标过程未被有效监督，导致舞弊风险隐患。氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩。4）工程管理流程的风险工程管理流程的风险主要包括：工程进度风险，指未能定期检查项目工程进度、定期检查和监督监理公司履职情况，对工程进度管理不严格，造成进度与计划存在重大差异，无法按时完成施工，从而导致经济损失；工程质量及安全风险，指未能定期检查、监督工程质量，特别是高难度施工环节，工作不够细、把关不够严，造成施工质量与标准存在偏差，易导致安全事故，造成经济损失；洽商变更风险，指未能严格审核洽商事项的合理性、金额的准确性，造成工程成本无法控制或与预算差异较大，给公司带来经济损失。釷鹆資贏車贖孙滅獅赘。5）成本管理流程的风险成本管理流程的风险主要包括：设计阶段，指在方案设计阶段成本测算未能与产品定位相匹配，未能在设计变化时及时测算成本变动，评估方案变化对产品盈利的影响，导致实际成本超过预期目标，影响项目收益、影响管理层对成本调整做出决策的风险；施工阶段，指在施工过程中，对动态成本监控不全面、不准确，信息沟通不及时，无法发现实际成本超预期目标的风险；结算阶段，指工程竣工结算时，工程结算金额不准确，结算审核、控制不严格，造成结算工程款与实际情况不一致，从而给公司带来经济损失；合同管理，指合同会签不认真、不细致，导致合同未能经恰当、有效审批，造成合同条款不合理，致使公司经济、经营、或名誉受到损失。怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉。6）营销管理流程的风险营销管理流程的风险主要包括：定价风险，指未能充分收集市场信息、未能进行有效的盈利性分析，导致销售价格不合理，影响销售或未能实现最优化收益的风险；营销推广风险，指未能充分收集市场信息、未能进行有效的市场分析，未能对营销方案进行严格评审，导致推广方案不合理，进而影响销售；市场研究风险，指未能充分、有效了解客户需求，市场研究结果不充分、不细致，对市场调研报告、产品定位报告完全依赖营销顾问公司，没有从自身角度出发，易造成管理层决策风险；销售收款风险，指未能按期和财务部门就销售收款数据进行对帐，导致售房款未及时收回的风险；退房风险，指退房申请未能按管理权限逐层审批，并经有效审核，造成公司损失、且影响公司声誉。谚辞調担鈧谄动禪泻類。7）资金管理流程的风险资金管理流程的风险主要包括：资金计划，指在月、季、年度资金计划编制过程中未能与各部门充分沟通，未能充分考虑环境和项目自身的变化，导致资金计划不能满足实际资金需求或者不能满足业务发展目标，从而产生资源不能有效配置的风险；内部借款，指内部借款未经过有效审批或申请不及时，引起资金周转困难，影响公司运营效率和效果；工程款支付，指工程款支付审批不恰当、不严格，未能全面考虑工程进度、已完工作量、合同条款、资金计划，造成资金重复支付或少支付，给公司带来经济损失或违约责任。嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩。8）企业管理流程的风险企业管理流程的风险主要包括：指未建立良好的、积极向上的企业文化，未能以制度化的形式明确对员工的要求（例如：员工道德行为规范），造成工作随意性增加，从而影响公司业务运营的效率效果；未建立有效的舞弊风险预防机制，造成管理层及员工风险管控意识不强，滋生舞弊或违规事项；指人力资源的激励、约束和退出机制不够完善，未能将绩效表现与人员奖惩、薪酬等挂钩，导致人力政策执行力不强，管理效果无法实现最大化。熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库。1.3 房地产企业风险管理的现状房地产企业风险主要表现为投资风险，它是指在房地产投资活动中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使开发商开发利润可能与预计利润发生背离，因而使之蒙受经济损失的可能性。房地产开发是一个动态过程，这个过程分为四个阶段：投资决策、获取土地、建造房屋、经营房产。它具有开发周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计，即在开发过程中存在着不确定性，从而不可避免地带有风险4。鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞。从我国的现实情况来看，我国的房地产业和发达国家成熟的房地产业相比，仅仅处于产业发展的初级阶段，还存在许多问题。如投资者风险意识不强，投资决策基本停留在经验决策水平，往往为了片面追求高利润，盲目开发经营，违规操作和高风险投资。不重视市场调查，缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析，缺少完善的投资决策方法，仅凭经验或简单的计算就进行决策，再加上客观某些不利因素的影响，极易造成投资集中或投资过热，使房地产业面临巨大的经营风险。同时，房地产开发经营是资金密集型产业，一次性资金投入量巨大，资金运转缓慢，财务费用占投资比重较大，一旦决策失准或时机错失将会产生极大的风险。纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛。我国的房地产尚处于产业发展的初级阶段，有关其风险管理的研究也只是刚刚起步，我国对房地产企业风险管理的研究是分布于各类企业风险管理研究中，近年来，我国对风险领域的研究也在逐步的开展，如1994年，陈湛匀武汉理工大学硕士学位论文和马照副编写金融风险管理，1993年陈佑启等编写的房地产投资风险管理及经营决策方法，2005年，谢科范和彭华涛编写的企业风险管理等5。颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷。我国在20世纪90年代初开始了房地产企业风险管理的理论研究。随着市场经济的不断深入和完善，房地产市场和投资中的不确定性因素会越来越多，房地产企业所面临的风险也越来越大。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。我国在房地产风险研究方面还不够深入，也未上升到应有的理论地位上。定性分析和经验决策仍是房地产开发经营风险分析中常用的方法。尽管有少量的定量方法应用，但整体上不系统，决策失误的现象大量存在。特别是在具体的房地产项目操作中，由于我国的国情和房地产市场的特殊性，需要一种更加完善的、适合我国国情和房地产市场特点的房地产企业风险的分析与决策理论。銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼。我国房地产企业风险管理与国外的差距具体表现为：在模型误差方面，不确定风险的数据模型与实际存在很大出入；在信息决策方面，决策系统的信息极不完备：在市场分析方面，对市场供需情况了解不清6。挤貼綬电麥结鈺贖哓类。因此，研究适合我国房地产实际情况的较为准确的定量定性相结合的系统分析与决策方法，具有深远的理论与实践意义。要避免房地产企业的风险，必须对房地产企业运作过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析。我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究和总结提高，许多企业甚至各级政府在房地产的运作上还存在一定的盲目性，对房地产业的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产企业风险管理的分析研究近乎空白，可行性研究只是做一些简单的会计运算，有时甚至仅凭领导人意志拍脑袋决策，造成了大量的决策失误。因此，房地产企业风险管理的理论研究和实践运作是房地产投资者面临的一个重大课题。赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈。2 信达（阜新）房地产风险管理存在的问题信达（阜新）房地产开发有限公司位于东梁镇东梁村，规划用地面积342,419.53平方米，土地用途为住宅及商业，出让年限为住宅70年，商业40年。公司拥有该项目70%的权益。作为阜新温泉城一期规划中最大的建设项目，规划占地预计1200亩、总投资超过20亿元的“信达泉天下”项目阜新温泉新城总规划60平方公里，分四期开发，其中起步区规划占地8平方公里。截至目前，阜新温泉新城已入驻包括“信达泉天下”在内的项目7个，计划总投资76.4亿元。“信达泉天下”项目将顺应阜新温泉城的总体规划，以温泉养生为主题，打造集温泉养生、会议度假、高端居住于一体的温泉小镇，开发建设国内一流的温泉概念商务、休闲和养生服务设施，同时建设低密度、高性能住宅社区。实现统筹区域资源，推动区域发展，成功打造阜新温泉城开发建设高标准、高品质的起点，有力地推动阜新温泉城的开发，为旅游、度假、商业、居住联动发展奠定良好的基础。“信达泉天下”项目一期占地513亩。一个企业能否良好的运营与企业的风险管理的好坏存在绝对的关系，信达房地产在风险管理方面主要存在现金流管理风险和销售管理风险两大风险，以下分别进行叙述。塤礙籟馐决穩賽釙冊庫。2.1 信达（阜新）房地产现金流风险管理存在的问题对于房地产企业而言现金流就像企业的血脉，具有十分重要的意义，然而企业对现金流的风险管理却不够重视，本文结合房地产开发企业的特点采用财务指标方法分析企业现金流风险管理，通过信达房地产现金流的风险管理现状及其存在的问题进行分析。裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺。2.1.1 信达房地产现金流风险管理存在的问题现金流风险管理是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。当企业的现金净流量出现问题，可能会导致企业生产经营陷入困境、收益下降，也可能给企业带来信用危机，使企业的形象和声誉遭受严重损失，最终陷入财务困境，甚至导致破产。仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁。与一般的生产制造企业不同，房地产开发项目的生产周期大多在2-3年。因此，对房地产方面的财务分析有时不能以某一年的财务状况作为分析依据，通过采用合并企业三年财务报表的方式进行分析。某企业第一年新建了一个或多个开发项目，在年度报表中可能出现现金流为负的情况，但这并不说明企业当年的财务出现了问题，而当项目建成或开始销售收回投资，当年的正现金流大大增加，弥补以往的负现金流。本文以信达地产股份有限公司为例，将其近三年的现金流量表合并分析，这样能在一定程度上更客观的反映该企业的财务状况，以信达房地产2010年至2012年经营活动现金净流量、资产、负债、营业收入数据为例，数据如表2-1、表2-2所示。绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧。 表2-1 信达地产 2010年-2012 年现金流量表 单位：万元 Table 2-1 cash flow of Xinda real estate in 2010-2012骁顾燁鶚巯瀆蕪領鲡赙。 现金流 金额 瑣钋濺暧惲锟缟馭篩凉。销售商品、提供劳务收到的现金 460.80经营活动现金流入小计 602.68鎦诗涇艳损楼紲鯗餳類。购买商品、接受劳务支付的现金 260.02支付其他与经营活动有关的现金 148.57经营活动现金流出小计 509.80栉缏歐锄棗鈕种鵑瑶锬。经营活动产生的现金流量净额 92.88表2-2 信达地产 2010年-2012 年财务报表 单位：万元 Table 2-2 Financial statement of Xinda real estate in 2010-2012辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应。 科目 金额峴扬斕滾澗辐滠兴渙藺。 总资产 1706.25詩叁撻訥烬忧毀厉鋨骜。流动负债 1035.94则鯤愜韋瘓賈晖园栋泷。 负债总额 1389.92胀鏝彈奥秘孫戶孪钇賻。 主营业务收入 656.57鳃躋峽祷紉诵帮废掃減。由表2-1、表2-2可知信达房地产现金流风险管理可以从现金偿债能力和获取现金能力两个方面着手分析。1）企业的现金偿债能力方面存在的问题在对信达地产的现金流量风险状况分析中，对企业的现金流量表和涉及到的资产负债表及损益表的数据进行了平均计算，以期得出该企业近三年的总体状况，企业的现金偿债能力可以从现金流动负债比和现金债务总额比两个指标着手分析。稟虛嬪赈维哜妝扩踴粜。 现金流动负债比现金流动负债比，是企业一定时期的经营现金净流量同流动负债的比率，它可以从现金流量角度来反映企业当期偿付短期负债的能力。现金流动负债比率越大，表明企业经营活动产生的现金净流量越多，越能保障企业按期偿还到期债务。但是，该指标也不是越大越好，指标过大表明企业流动资金利用不充分，获利能力不强，现金流动负债比计算公式如（2-1）所示。陽簍埡鲑罷規呜旧岿錟。现金流动负债比=100%（2-1）由表2-1可知企业经营现金净流量为92.88万元，由表2-2可知企业流动负债额为1035.94万元，可以得出企业现金流动负债比为92.88/1035.94=8.96%。沩氣嘮戇苌鑿鑿槠谔應。企业现金流动负债比说明企业通过经营活动所获得的现金净流量可以用来偿还短期负债的能力。该比率越大，说明企业现金的流动性越大，短期偿债能力越强；反之，则说明企业现金的流动性越小，短期偿债能力越弱。一般统计，该比率值在0.2以上的公司财务状况较好。钡嵐縣緱虜荣产涛團蔺。通过以上计算分析可以看出，信达房地产的现金流动负债比为0.0896小于0.2，说明企业用于偿还短期负债所获取的现金流不足，在短期负债到期时如果不通过借新债来偿还，企业容易面临现金流风险。现金流的主要作用之一是能够在企业债务到期时可以及时偿还负债，但是通过分析信达房地产在债务到期时没有足够的现金流去偿还负债，企业在对其现金流管理上水平较低，存在风险，说明企业在现金流管理方面存在一定的问题。懨俠劑鈍触乐鹇烬觶騮。 企业现金债务总额比现金债务总额比是经营活动现金净流量总额与债务总额的比率。该指标旨在衡量企业承担债务的能力，是评估企业中长期偿债能力的重要指标，同时它也是预测企业破产的可靠指标。这一比率越高，企业承担债务的能力越强，破产的可能性越小。这一比率越低，企业财务灵活性越差，破产的可能性越大，企业现金债务总额比计算公式如（2-2）所示。謾饱兗争詣繚鮐癞别瀘。企业现金债务总额比=100%（2-2） 由表2-1可知企业经营现金净流量为92.88万元，由表2-2可知企业债务总额为1389.92万元，从而得出企业现金债务总额比为92.88/1389.92=6.68%。呙铉們欤谦鸪饺竞荡赚。该指标反映信达房地产公司年度经营活动产生的现金净流量偿还全部债务的能力，也反映了信达房地产公司的长期偿债能力。比值越大，则公司的长期偿债能力越强；反之，比值越小,则公司的长期还债能力越弱。从目前国内外的实际来看，公司财务状况较好的公司该比率值都在0.20以上。从计算结果中看到，信达房地产公司的该比率值0.0668，远小于0.20，因此信达房地产公司目前的财务状况不好，即其中长期偿债能力不强。莹谐龌蕲賞组靄绉嚴减。2）企业获取现金能力方面存在的问题从长期来看，公司要生存发展就必须持续地从经营活动中获取现金来满足其正常经营的各项支出，公司偿还债务的基础和根本保障是经营活动产生的净现金流。财务管理学领域通常用经营现金净流入与投资资源的比值来反映企业获取现金的能力。只根据损益表分析公司获利能力指标存在明显的不足，获取现能力指标分析恰恰弥补了这个不足,企业获取现金能力可以从销售现金比率和全部资产现金回收率两个指标着手分析。麸肃鹏镟轿騍镣缚縟糶。 销售现金比率销售现金比率是指企业经营活动现金流量净额与企业销售额的比值。该指标反映企业销售质量的高低，与企业的赊销政策有关。如果企业有虚假收入，也会使该指标过低。该比率反映每元销售收入得到的现金流量净额，其数值越大越好，表明企业的收入质量越好，资金利用效果越好，销售现金比率计算公式如（2-3）所示。納畴鳗吶鄖禎銣腻鰲锬。企业销售现金比率=100%（2-3） 由表2-1可知企业经营现金净流量为92.88万元，由表2-2可知主营业务收入为656.57万元，从而可以得出企业销售现金比率为92.88/656.57=14.14%。風撵鲔貓铁频钙蓟纠庙。企业销售现金比率反映的是每一元主营业务收入能得到的现金净流量，体现了企业主营业务获取现金的能力，同时排除了应收账款、坏账损失等对企业财务风险所造成的影响，也从一个侧面反映了企业管理层的经营能力。因而，该指标越大越好，与权责发生制下的主营业务利润率类似。一般地，该比率值的风险临界值为0.19。灭嗳骇諗鋅猎輛觏馊藹。通过以上计算结果企业销售现金比率为0.1414，小于0.19，表示该企业每一元的主营业务收入所能得到的现金净流量为0.1414元，该企业销售现金比率较低，说明信达房地产在主营业务获取现金的能力方面欠佳，资金利用效果不好，现金流风险增加，说明该企业现金流风险管理水平低。铹鸝饷飾镡閌赀诨癱骝。 企业全部资产现金回收率全部资产现金回收率是经营现金净流量与全部资产的比率。该指标旨在考评企业全部资产产生现金的能力，该比值越大越好。比值越大说明资产利用效果越好，利用资产创造的现金流入越多，整个企业获取现金能力越强，经营管理水平越高。反之，则经营管理水平越低，经营者有待提高管理水平，进而提高企业的经济效益，企业全部资产现金回收率计算公式如（2-4）所示。攙閿频嵘陣澇諗谴隴泸。企业全部资产现金回收率=100%（2-4） 由表2-1可知企业经营现金净流量为92.88万元，由表2-2可知总资产为1706.25万元，从而可以得出企业全部资产现金回收率为92.88/1706.25=5.44%。趕輾雏纨颗锊讨跃满賺。 通过计算得出信达房地产企业的全部资产现金回收率5.44%，该指标反映了每一元的资产能够产生0.0544元的现金，说明信达房地产企业的全部资产现金回收率较低，其全部资产产生现金的能力不强，资产利用效果不好，利用资产创造的现金流入较少，整个企业获取现金能力不强，也间接的说明信达房地产现金流风险管理水平差。夹覡闾辁駁档驀迁锬減。2.1.2 信达房地产现金流风险管理存在的问题分析在对房地产开发企业现金流特征的整体研究和信达地产个体实例的分析中，可以总结出信达房地产开发企业现金流管理存在以下问题：视絀镘鸸鲚鐘脑钧欖粝。1）企业偿债能力不强通过对信达房地产现金偿债能力分析的两个指标计算结果，短期偿债能力指标现金流动负债比为0.0896，小于标准值0.20；中长期偿债指标企业现金债务总额比0.0668也远小于标准值0.20，两个计算结果都说明了该企业偿债能力方面的不足，一旦借款到期该企业没有足够的资金偿还负债，这样会给企业带来很大麻烦，导致资金链断裂。该企业缺乏科学的管理方法和手段，对于现金流管理的各种手段方法，如现金流预测、现金流分析、现金流缺口管理和盈余管理,通常情况下企业都有涉及现金流预测方法，最为常见的形式是编制企业或项目资金来源及运用表或前期的项目现金流量表。大型的房地产开发企业可能会研究试用现金流预算体系，但由于信达地产各部门对现金流信息的作用认识不够，没有做好现金流的预算，对于编制的资金来源及运用表只是对每周现金的流入流出做了整理，但是并没有和成本等部门及时沟通做好下周资金流出的预算，致使企业现金流量过小，而企业流动负债额过大。资金就是一个企业的血脉，没有充足的资金企业就无法正常运转经营，房地产是一个风险大、回收期短、投资金额大的行业，企业自身没有足够的资金进行项目的开发，只有大量举债才能维持企业的正常运转，但是企业应该对现金流风险做好管理，充分做好资金预算，在债务到期时能够有足够的资金可以偿还，信达房地产偿债能力的不足充分体现了该企业现金流风险管理存在着问题。偽澀锟攢鴛擋緬铹鈞錠。2）企业获取现金能力差通过对信达房地产企业获取现金能力分析的两个指标计算结果，销售现金比率14.14%，企业全部资产现金回收率5.44%，均小于0.19，每一元的主营业务收入所能得到的现金净流量为0.1414元，每一元的资产才能够产生0.0544元的现金，说明了信达房地产获取现金能力低、资产利用效果不好，利用资产创造的现金流入少。房地产行业建设周期较长，资金占用的周期也相应拉长，各年的项目建设情况、项目建设阶段等都会影响企业现金获取能力，尤其在企业盲目扩张时表现突出，使得企业的现金流风险也增加。信达房地产未针对房地产开发企业的自身特点进行现金流管理，房地产企业的现金流管理不能照搬金融企业或制造企业等的现金流管理方法，要结合房地产企业高风险性、资金密集性、战略决策频繁的特点来进行现金流管理。而信达房地产一方面没有充分结合企业自身特点没有考虑到项目建设周期长、资金占用周期长而加快后续资金的回收；另一方面企业未足够重视现金流管理，企业管理者认为在房地产企业普遍盈利的情况下，只有出纳及融资人员等才应该关注现金流管理，把现金流管理简单的认为是出纳的日常现金流核算和融资人员的筹资，没有认识到现金在整个企业循环中的重要作用，也是企业价值管理活动的体现7。领导没有及时和财务人员沟通了解企业现金流的流出流入情况，对于要付款的合同了解后便签字，日积月累对以前付款内容没有了印象，像是一种有钱就花的趋势，充分体现出管理着对现金流管理的不重视。通过对销售现金比率、资产现金回收率指标的分析可知信达房地产获取现金能力不强，现金流出大流入少，对于付出的成本不能回收相应的资金，导致企业获取现金能力存在问题。緦徑铫膾龋轿级镗挢廟。2.2 信达（阜新）房地产销售风险管理存在的问题房地产行业不同于其他工业等企业的地方就是期初需要投入大量资金，在后期时以销售收入为主、成本支出为辅，房地产行业主要的资金来源就是后续的营销收入，所以销售质量的好坏直接影响到企业未来资金的回收，以及企业能否正常的继续发展经营下去，可见对于房地产企业而言销售风险管理的重要性显而易见了，以下对信达房地产的销售风险管理现状及发现其存在的问题进行分析。騅憑钶銘侥张礫阵轸蔼。2.2.1 信达房地产销售风险管理存在的问题销售风险管理是指在销售预测的基础上，结合企业生产能力，设定总体目标及不同产品的销售目标额，进而为能实现该目标而设定具体营销方案和实施计划，以支持未来一定期间内销售额的实现。疠骐錾农剎貯狱颢幗騮。信达地产一期开发项目预计开发期为三年，预计平均销售价格在4500元/平方米，现有一部分客户已预交了房子的一部分定金，以及一部分房子已经完工，考虑到成本问题在当地附近找了一家普通物业公司做售后服务。在期初信达房地产只对东梁镇地区初步做了调查，但是没有进行具体的可行性分析及做销售预算计划。以信达房地产2010年成本费用数据为例，数据如表2-3所示。镞锊过润启婭澗骆讕瀘。表2-3 信达地产 2010年成本费用表 单位：万元 Table 2-3 cost of Xinda real estate in 2010 费用 金额榿贰轲誊壟该槛鲻垲赛。 土地成本 8721邁茑赚陉宾呗擷鹪讼凑。 前期工程费 35586嵝硖贪塒廩袞悯倉華糲。 建安费用 49624该栎谖碼戆沖巋鳧薩锭。 销售费用 7608劇妆诨貰攖苹埘呂仑庙。 管理费用 5660臠龍讹驄桠业變墊罗蘄。 不可预见费用 1890鰻順褛悦漚縫冁屜鸭骞。 建设期利息 3016穑釓虚绺滟鳗絲懷紓泺。表中：销售费用为销售收入的4%。 管理费用为前期工程费用和综合建安工程费用之和的5%。 不可预见费用为前期工程费用和综合建安工程费用之和的2%。 建设期利息为前期工程费用和综合建安工程费用之和的3%。由表2-3可知信达房地产的销售风险管理可以从销售保本量和现售价格两个方面着手分析。1）企业销售保本量方面存在的问题销售保本量，又称盈亏平衡点，是指使企业达到盈亏平衡状态的业务量，即在该业务量水平上企业的销售收入等于总成本8。实际上就是在这个销售额的情况下，企业利润为零，销售保本量计算公式如（2-5）所示。隶誆荧鉴獫纲鴣攣駘賽。销售保本量=100%（2-5）公式中总成本费用为前期费用、土地费用、建安费用、间接费用之和，间接费用又为销售费用单位成本、间接费用单位成本、不可预见费用单位成本之和再与销售保本量的乘积。由表2-3可知前期费用为35586万元，土地费用为8721万元，建安费用为49624万元，销售费用为7608万元，管理费用为5660万元，不可预见费用为1890万元，因项目可销售面积264467 平方米，所以销售费用单位成本=7608/264467=0.0288万元/平方米，间接费用单位成本为7676/264467=0.0328万元/平方米，不可预见费单位成本=1890/264467=0.0071万元/平方米，代入数值得出销售保本量为246344.09平方米。浹繢腻叢着駕骠構砀湊。通过对销售保本量的计算，得出在至少销售246344.09平方米的楼房才能保证成本不亏本，该销售保本量与可销售面积的比值为246344.09 / 264467=93%，也就是说，按4500元/ 平方米为单价，本项目需销售出可销售面积的93%即246344.09平方米才可保本。显然该项目盈亏平衡点较高，销售保本量数额过大。若该企业达不到此销售量，即面临着不仅不能盈利，甚至连本金都回收不回来，销售风险相对较高。企业没有对销售预算做好充足的预算，导致销售管理上存在弊病。鈀燭罚櫝箋礱颼畢韫粝。2）盈亏平衡时单位面积售价方面存在的问题盈亏平衡时单位面积售价是指在盈亏平衡时总成本与可销售面积的比，表现盈亏平衡时单位面积的平均售价。即在保本点销售的最低售价，以保证在这样的售价下，企业不亏本，盈亏平衡时单位面积售价计算公式如（2-6）所示。惬執缉蘿绅颀阳灣熗鍵。盈亏平衡时单位面积售价=100%（2-6） 由表2-3可知土地成本、前期工程费、建安费用、销售费用、管理费用不可预见费用、建设期利息之和为该企业总成本112105万元，可销售面积为264467平方米。可得出总成本与可销售面积之比为112105 /264467=0.4239万元/平方米，即盈亏平衡时单位面积售价为4239元/平方米。贞廈给鏌綞牵鎮獵鎦龐。通过对盈亏平衡时单位面积售价的计算分析可知该企业要想不亏本至少销售价格定在4239元/平方米以上，该指标是在一定销售量情况下,保证不亏本的最低售价，此最低售价虽然处于该项目所位于区域的35004500元范围，但是已接近该区域的最高售价，定价较高，说明该企业在定价上存在较高风险，企业在销售价管理盈亏平衡时单位面积售价方面上存在问题。嚌鲭级厨胀鑲铟礦毁蕲。2.2.2 信达房地产销售风险管理存在的问题分析 1）销售保本量数额过大通过对信达房地产销售保本量指标的分析，销售保本量为246344.09平方米，占可销售面积264467平方米的93%，即当出售可销售面积93%的商品才能保本，销售压力很大，风险较大。企业没有定期对产品的区域销售额、销售计划与实际销售情况等进行层层分析和汇总，没有根据销售报告的分析情况，结合企业实际和市场情况，及时采取应对措施，确保销售计划的完成，在影响销售的相关因素发生重大变化时，可能会涉及对销售计划的适当调整。阜新东梁镇并不是阜新市区，对于东梁镇这个地理位置并不是为阜新及周边地区人民所了解，在该项目实施之前，应该做好可行性分析报告，充分对东梁镇的地理环境，对当地人们喜好，生活条件，周边地区房价水平做细致调查，不能仅凭主观臆断进行营销规划。房地产企业本身是一项前期投资额大，回收期慢的行业，期初为了项目的顺利实施进行而进行了大量的举债，而后随着客户对房子预定而缴纳的预交款为主要收入，进行到期偿债以及后续的成本开发等支出。通过上述对信达房地产的销售管理情况分析，该企业没有做好销售计划，对于开始投入的成本在后续需要销售93%的房子才能保证成本的回收，这对于销售来讲存在一定的压力，如果企业不能完成93%的销售量那对于企业的资金回收将出现大量问题，出现资金沉淀、成本升高、开发商形象受损等风险。薊镔竖牍熒浹醬籬铃騫。2）盈亏平衡时单位面积售价较高通过上述对盈亏平衡时单位面积售价的计算分析，虽然在盈亏平衡时销售价格定在4239元/平方米，没有超出3500-4500元/平方米的范围，但是这是在保证利润不为负值情况下的定价，且已接近范围之内的最高价格，此价格定位高的话，意味着销售压力的加大和回收本金的困难。由于在一定的销量下，盈亏平衡单位面积售价较高，该项目的市场定位销售价格和拓宽销售渠道采用方式不好，企业没有采取较好的销售手段。房地产行业是期初主要以投资为主，后期为收入为主支出为辅，而且因为销售的产品特殊性，每笔金额均较大，如果没有做好良好的预算和采取恰当的销售方式，将导致产品大量积压，楼房销售不出去就意味着资金回收不回来，将对企业的正常经营和发展产生很大的不利后果。所以盈亏平衡时单位面积的售价可以体现企业销售水平的好坏，更间接说明企业风险管理的能力。齡践砚语蜗铸转絹攤濼。3 信达（阜新）房地产