房地产贡献研究.docx

2015届毕业论文（设计） 房地产对区域经济发展的贡献研究以河南为例分 院工商管理学院专 业信息管理与信息系统班 级信管本1201学 号12203907姓 名付靖博指导教师梁海军完成时间2015年10月摘要 房地产业在我国现阶段中对城市的建设起着至关重要的作用。特色建筑，城市文化、特色标志等都将由城市的建筑这一载体体现出来,这些更加体现了房地产对我国经济的重要性。以河南为例，自05年以来河南政府将房地产行业定位为河南经济发展的支柱产业、将房地产业作为省经济发展的新增长点进大力发展。由于房地产投资的不确定性及其与经济发展的关联性,房地产发展过快或过缓都会反过来对省内经济带来不利的影响。如何使房地产的发展与经济协调一致,是国内各省和国家都非常关心的问题。关键字：河南省；经济发展；房地产业AbstractReal estate plays an important role in the construction of a city. Urban culture, architectural style, characteristics, etc., will be reflected by the citys construction of the carrier, the real estate industry is a representative of the city from the promotion of economic development of the three driving carriage one one investment, consumption and exports to the role of Chinas economic development, investment in real estate investment, the status is quite prominent. This is also the Chinese government to the real estate industry as a pillar industry of national economic development, the housing industry as a new growth point of national economic development, the fundamental reason for the cultivation. Because of the uncertainty of real estate investment and its correlation with economic development, real estate development is too fast or too slow will have a very negative impact on the national economy. How to make the development of the real estate and the national economy coordination, is the national government is very concerned about the problem.Keywords: Henan province; economic development; real estate industry 引言房地产业,是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业,包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其它房地产活动。在经济产业分类中,房地产业属于为生产和生活服务的第三产业。河南省市人口大省房地产是经济中一个独立的产业部门,从近年看河南经济来,房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业;从行业特征来看,房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业。所以,河南省经济的扩张离不开房地产业的发展。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的关键因素。因此,房地产业,关联度高、带动力强,是经济发展的基础性、先导性产业,已经成为河南省经济支柱产业。一，房地产对河南经济的影响及作用1房地产业可以为居民经济发展提供重要的物质条件随着经济的发展社会阶段的演变房地产业带动了河南经济发展，让居民收入大大提高,在房地产的发展中生成了一大批与之相互生存的产业。房地产业,改善了居民居住环境，优化了城市规划，避免土地滥用，在未来能对环境有着积极的作用。2房地产业关联度高、带动力强,可以带动建筑、建材等相关产业发展,促进经济持续健康发展河南是一个农业大省近些年正在向服务生产形转变，房地产业有着较长的产业链,无论从开发建设过程所需的上游产品来看,还是从其建成后的服务对象和依托来看,都是关联度很高、它涉及建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺等40多个国民经济的产业部门，因此,房地产投资支出的变化不仅能带动产业的发展，还能提高国民收入，这对于河南省的经济稳健发展有着主要作用。3可以扩大就业随着河南省经济的发展产业结构的调整,河南城市集中了很大一批下岗职工,农村的剩余劳动力大多都看向城市,结业问题特别是大学生就业问题一直都是国家的主要关注，如果没有切实可行的方案对策,就会产生严重的社会问题。房地产业属于劳动力密集型产业,它的发展可以创造新的就业机会,减轻社会就业压力，减少社会矛盾以及犯罪率，有利于维护社会问题。首先,房地产业能带动众多相关产业的发展,这些产业发展了就需要更多的人员来运作更多的劳动力来生产。其次,房地产系统本身范围广阔,如房地产咨询、转让、按揭、抵押、租赁等市场行业同样需要大量专业人员。第三,物业管理是房地产最重要的一方面,它是一种长期行为,需要大量人力、物力、财力来维护房地产业的完整性能吸纳大量人员就业。4房地产业的发展有利于优化城市用地结构、减少资源浪费首先,河南省人口众多,随着经济的发展,居住在农村人口就会选择生活因素好的城市居住,节约化规范化区域化是未来城市的必然选择,河南城市建设规划只能超高容积率低密度方向发展,即通过提高容积率还容纳更多的城市人口。为此，房地产业必须承担城市优化等责任。其次,长期来我国土地虽然国有但是大多都是无偿分拨造成土地供应失控,使用结构不合理,违规建造小产权房产，河南省地区级城市普遍存在第二产业占地比重过大,生活用地、基础设施用地比例过小现象,城市建设无规划或者规划扭曲，造成土地资源严重浪费。从房地产业在河南省内有序发展以来,让人们开始遵守土地交易规则，贯彻了土地有偿使用政策，减少了土地使用的不规范行为，遏制了土地资源浪费，总而言之让群众开始重视房地产的存在能正确理解土地资源的价值，为优化城市结构奠定了思想基础。2、 促进房地产发展的建议分析1理性促进房地产业发展目前河南省正处于城市建设的加速期由于房地产对住房结构的优化带动了经济商业的发展，居民开始对住房品质以及商业性租赁的需求开始加大,因此短期内房地产投资增长势头较为旺盛。现阶段河南省内出台的调控调理主要是引导规范房地产建设，土地使用的行为进行指导,对城市内出现的不按规划建设房地产以及小产权建筑给予惩罚约束,这有利于河南省经济形态的转变与优化，能改善促进房地产业的健康发展，能给予河南省经济长期稳健的增长，并且带动一大批相关产业发展。2改善住房供需结构河南省近年开逐步有规划有秩序的发展让人民安居乐业改善住房结构是对于房地产开发者来说是首要任务，改善住房供需结构时,就是要保证居民经济收入的增长 , 提出与实施,确保了居民收人的持续增长,尤其是增加中低收人者的收人群。同时住房保障体系的要保证住房保障制度的落实，住房保障制度包括，经济适用房，廉租房，住房公积金,与目前住房市场化发展进度相比,住房保障体还发展的不完善,经济适用房和廉租房对群众来说缺乏这方面的了解。执行时缺乏规范和明确标准,还有待进一步完善。第二要稳定和控制住宅价格的过快上涨,调节均衡市场需求与供给之间的关系。第三是要扶持发展住房二级市场,鼓励房屋出租和再出售,有利于供求平衡关系给居民多样的选择。三，理论支持我国区域经济增长的动力主要来自于投资增长、消费增长和廉价动力的大量供给,本文将充分考虑这些因素。假设河南经济中存在四个部门:区域产出部门、区域投资部门、区域劳动力供给部门和房地产部门。由于在市场经济条件下省内产出需求取决于该产品的价格,可以假设河南产品需求是本地区产品价格的减函数;假设资本、劳动力与房地产之间不存在替代关系,任何单位产出都需要一定数量的资本、劳动力，和房地产,为使用资本、劳动力和房地产的成本,即利息、工资和租金,单位产出成本。省内经济增长可由下面两种情况引起:一种是需求导致的增长,它是由产出需求曲线的提升所引起的;另一种是供给导致的增长,它是由生产要素供给曲线提升所引起的。分别从需求和供给两个角度分析房地产市场与区域经济增长的互动影响。1.需求导致的区域经济增长需求增加的途径有两种:一是区域内部产品异质性特征和创新性突出而导致的需求增加;二是其他区域的同类产品价格上涨,导致的本区域产品需求增加。需求增加导致区域经济增长的路径。在区域经济最初的均衡状态中各变量。区域产品需求的增加。在当前产出成本不变的情况下,需求曲线的移动将导致对产品需求大幅增加至灯。但实际上成本并不是固定的,工资和房屋租金会随着产出增加而上涨,从而使得生产成本上升, 产品价格上升至。从上面的分析可以看出,在产出需求增加的情况下,产出、资本投人、就业和房地产存量必然增加,而产出价格、利率、工资和房地产租金也会提高。然而,在这两组变量之间就存在一个权衡问题。如果产品价格、利率、工资和租金增加的多,那么产出、投资、劳动力和房地产增加的就少;相反,如果这些价格变量增加的少,其数量需求就会大幅增加。具体向何方向变化,取决于各要素的供给弹性。2.房地产业价格弹性差异的形成在河南由于房地产业是房产与地产的集合，房产与地产形成一个固定的结合体即房地产。而在房地产中土地的价格在一定程度上决定着房地产价格的高低，作为空间载体的土地是固定不可移动的，房产又固定于土地上，这就决定了房地产的固定性。房地产一旦形成就具有区位上的固定性，使房地产实体在空间上的流动性成为不可能，即在不同区域的房地产市场上由于其实体对象无法流动，使不同的区域土地的价值也是不同的导致了房价也不同。某一区域房地产价格的大幅度攀升在短时期内无法将其他区域的房地产实体吸引过来，只能吸引一小部分房地产流动投资资金的进入，而这些资金要转化为房地产实体要经过相当一段时间。这样就决定了房地产只可以就地开发利用而无法自交易中转移到相对有利的市场上加以利用，在一定程度上限制了房地产商品的供求范围，使相对有利的市场上加以利用，在一定程度上限制了房地产商品的供求范围，使房地产的经济运行具有了鲜明的价格不同性。房地产业的价格不同性最明显的表现在其地区上，房地产业的空间固定性决定了房地产随着宏观城市的微观区位不同，其经济价值与价格也有很大的差别。因此，河南省在房地产市场上不同区域的房地产可以有不同的价格与价格弹性。3.房地产业推动区域经济发展的反作用 河南经济的增长离不开劳动力素质的提高与企业的发展。房地产业为劳动者提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响，而企业生产所需的厂房、办公用房也需要房地产予以提供。所以，一个省的经济的扩张离不开房地产业的发展。房地产业的供给能力在一定程度上是经济保持持续增长的关键因素。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用。直接与房地产业相关的行业多达50个以上，房地产业不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业及其他服务业等。房地产业被称为经济的“风向标”和“晴雨表”，在经济发展和河南经济发展中起基础性和主导性作用。房地产业正在成为河南省经济增长的重要力量，成为国民经济的主导性、支柱性产业和新的经济增长点；而河南经济的发展，也在促进房地产业的有效发展。然而，我国不同的省份经济发展水平相差较大，房地产业在不同的省份内，它们的相互作用到底有多大，相互影响是否存在滞后性一类的问题，还有待于进一步的实证数据研究。四，对经济的贡献 河南在中部六省中具有得天独厚的区位优势，地处中原，承东启西、联南贯北，在全国生产力布局，以及东中西区域经济协调发展中的战略地位非常重要。 其特殊区位使得中原有独一无二的交通优势、足够的市场规模、较小的市场半径和较低的物流成本，再加上丰富的资源和廉价劳动力，这些条件使得河南成为在长三角、珠三角、京津塘等发达地区之外另一个最适合产业安家落户和快速发展的地区。 首先，河南与我国西部战略资源和能源基地距离最近，与南、北和东部沿海所有经济中心往来交通十分便捷。 其次，河南又是欧亚大陆桥上的经济中心和重心，在未来双向开放发展中的潜力巨大。 在国家实施西部大开发和东部大发展战略中，可以促进实现双向开放和双向带动、东引西进。 应当说，河南省在中部地区中区位优势是最大的，战略地位尤为重要，率先实现“中原崛起”的区位条件是完全具备的。 经济增长集中在商品和劳务总量的增加，也就是生产总值的增加，河南省生产总值为测算经济增长的指标。房地产业对经济增长贡献是指房地产业增加值的增长所引起的生产总值增长率（即经济增长率）的增加额，房地产业贡献率是指经济增长贡献率（生产总值增长率）在房地产业部门的贡献所占的份额，也就是房地产业当年增量与生产总值当年增量的比值。房地产业又包括很多不同的部分，我们既考虑所有方面对经济的贡献，又要测算不同因素对经济增长的不同贡献。基于上述理论分析，本文将从投资、消费、房地产企业、居民支出、房地产金融等方面选取相关指标进行全面分析。从投资角度我们选取房地产开发投资额和竣工价值作为衡量指标，从消费角度选取商品房实际销售额和城镇居民年均住房购房支出额为指标，从企业角度选取房地产企业经营收入为指标,从房地产金融角度选取房地产信贷额为指标；同时，考虑到1998年是房地产市场中的一个重要分界线，在此前和此后房地产市场的发展变化很大，我们引入1998年住房改革作为虚拟变量，从宏观经济因素方面分析，体现房地产市场中的重要转折点的影响作用。本文基于以下原因考虑选取2005年到2015年10年间河南省房地产市场中的数据作为样本：（1）数据收集困难。80年代我国房地产市场刚刚起步，市场发育很不规范，在1995年以前还没有将房地产业与建筑业和固定资产投资数据区别开来，房地产方面的数据都一并统计到固定资产投资和基本建设中，没有单独系统反映房地产发展状况的统计数据，由于房地产市场刚刚开始，规模尚小，影响不明显，这都给数据收集造成了很大的难度。（2）1994年海南房地产市场泡沫的破灭使人们真正认识到房地产市场的作用和影响，以此作为转折点，开始了房地产市场的逐步规范发展，并逐步成为国民经济的支柱产业。因此，选取2005年的数据为起点是从房地产市场的开始走向正规发展来说的，可以看作我国房地产市场开始逐步规范发展的起点。实证分析中所用的数据均为年度数据，数据分别来源于中国统计年鉴、河南省经济年鉴、20014年河南省经济数典、河南省经济统计年鉴以及河南建设厅提供的相关数据，原始数据见附录。2模型的建立根据以上分析，选取河南省生产总值（GDP）增长率g作为经济增长率的被解释变量，选取房地产开发投资额、竣工价值、商品房实际销售额、城镇居民年均住房购房支出额、房地产企业经营收入、房地产贷款、住房改革等变量的增长率为解释指标，建立如下计量模型： 其中，（i=0，1，2，3，4，5，6，7）代表影响系数，代表经济增长率；表示房地产开发投资额增长率，表示商品房实际年销售额增长率，表示城镇居民年均住房购房支出增长率，表示房地产企业经营收入增长率，表示房地产信贷增长率，表示竣工房屋价值增长率，表示1998年住房改革作为虚拟变量，反映反映房地产市场改革对经济增长的影响，其中1998年以前将变量值设为0，1998年及以后将变量值设为1。考虑到各年物价指数不同会对相关的价值指标产生不同的影响，我们首先对原数据做一处理，消除物价波动的影响，可使得数据变的更加平稳，然后对这些数据进行对数和增长率指标处理。3模型结果及分析运用SPSS13.0计量软件，采取最小二乘法（OLS）对模型进行回归分析，结果如下： 回归方程如下：=0.037+0.362+0.076+0.130+0.073-0.022-0.096+0.013 (8.915) (21.211) (15.391) (15.087) (29.223) (-22.901) (-27.000) (2.302) sig. 0.071 0.030 0.041 0.042 0.022 0.028 0.024 0.261=1.000(a) =1.000 调整后的=0.996 =2.529=318.931 =0.043 从回归结果来看，值都很高，均能通过检验，从参数拟合结果看，大多参数都能通过检验，只有竣工价值增长率不能通过检验，就其原因可能是：一方面，通过研究经济增长率与竣工价值增长率的相关性可以看出二者的相关系数为0.139，并不存在很高的相关性，说明并不能很好的解释；另一方面，研究房地产开发投资增长率与竣工价值增长率的相关性发现二者的相关系数为0.586，有较高的相关性，说明与存在共线性。基于这两个原因，可考虑将竣工价值增长率剔出后重新回归拟合方程剔出竣工价值增长率后进一步回归，得出结果如下： 回归方程如下：=0.038+0.384+0.081+0.127+0.074-0.023-0.102 (5.134) (15.203) (10.468) (8.460) (16.848) (-13.933) (-21.062)sig. 0.036 0.004 0.009 0.014 0.004 0.005 0.002 =0.999a =0.997 调整后的=0.989 =2.8424=318.931 =0.043 从再次回归结果来看，无论是拟合优度或值，还是检验都能很好的通过显著性检验，所有参数均能通过检验，整个方程拟合效果比较好。回归结果证明，房地产开发投资增长率、商品房实际销售额增长率、城镇居民住房购房支出增长率及房地产企业经营收入增长率都对经济增长率有正的促进作用，其中房地产开发投资增长率对经济增长率的关系最为显著，回归系数为0.384，这说明房地产开发投资额每增长1个百分点，经济增长率可以提高0.384个百分点。可以看出房地产开发投资市房地产市场中对经济增长贡献最大的因素，合理控制房地产开发投资额有利于保持经济的健康增长。除房地产开发投资外，对经济增长率影响较为明显的是城镇居民住房购房支出增长率，它对经济增长率的影响系数为0.127，也就是城镇居民住房购房支出每增加1百分点，经济增长将增加0.127个百分点，这说明城镇居民住房购房支出已成为房地产市场中影响经济增长的重要因素。商品房实际销售额增长率和房地产企业经营收入增长率对经济增长率的影响系数分别为0.081和0.074，即商品房实际销售额和房地产企业经营收入每增长1个百分点，经济增长率将分别提高0.081和0.074个百分点。有一项令人感到意外的结果是，在相关性分析中，房地产信贷增长率与经济增长率呈负相关关系，二者的相关系数为-0.249；在回归模型中，房地产信贷增长率对经济增长率的影响系数为-0.023，即房地产信贷每增长1个百分点，经济增长率将会降低0.023个百分点。这个结果与我们通常所讲的房地产金融深化理论正好相反，按照该理论，随着金融深化的发展，房地产信贷的增长应该推动经济的增长，而不是降低经济的增长。针对这一现象，给出的解释是货币政策逆周期操作的结果。也就是房地产信贷是国家控制和调控房地产市场的重要工具，在房地产处于低潮时，往往会通过宏观政策增加房地产信贷刺激发展，等到信贷政策发挥作用时又往往会使房地产市场出现过热现象，这是宏观政策优惠降低信贷，控制房地产市场的发展。这种政策的逆周期操作导致房地产信贷与经济增长出现负相关关系。另一变量住房改革与经济增长率的影响系数为-0.102，是因为我们在引入这一虚拟变量时，假设1998年以前为0，1998年及以后为1，得出的影响系数为-0.102；如果假设1998年以前为1，1998年及以后为0，则得出的影响系数为正，数值不变，即0.102，所以这一情况并不改变住房改革对经济增长的影响作用。另外，值为2.8424,根据误差项一阶自相关检验法则，值处于判别不明确状态，无法确定误差项是否自相关；但是通过对误差项的自相关性检验，结果发现误差象并不存在自相关，所以可以判断回归模型不存在序列相关性。4房地产业对经济增长贡献率预测利用模型回归估计得到的参数，我们可以测算1995年以来河南省房地产市场中各个因素对经济增长的贡献率。根据模型可知，在其他因素不变的情况下，房地产开发投资每增长1%，经济增长会提高0.384%，据此我们可预测房地产开发投资对经济增长的贡献率，令各因素对经济增长的贡献率为，如表1：表1：房地产开发投资对经济增长的贡献率预测年份20052006200720082009201020112012201320142015-0.1870.0450.3220.4340.2170.2910.2600.3910.2320.265-0.0720.0170.1240.1670.0830.1120.09980.1500.0890.102以2005年为例，与2004年相比，房地产开发投资增长了26.5%，根据模型预测可得，2005年河北省经济增长中的10.2%是由房地产开发投资增长26.5%推动的，也就是说26.5%的房地产开发投资推动了1.37%的经济增长。同理我们也可以预测房地产市场中的其他因素对经济增长的各自贡献率，分别如表2：表2：城镇居民年均住房购房支出对经济增长的贡献率预测年份20052006200720082009201020112012201320142015-0.2240.3400.070-0.120.0730.0940.2660.0120.1940.080-0.0280.0430.009-0.0020.0090.0120.0340.00150.0250.010同样以2015年为例，与2014年相比，城镇居民年均住房购房支出增长了8%，根据模型预测可知，2005年河南省经济增长中的1%是来自城镇居民年均住房购房支出的增长。表3：商品房销售额对经济增长的贡献率预测年份20052006200720082009201020112012201320142015-0.0930.2220.6010.2090.4050.2210.3090.184-0.0100.346-0.0080.0180.0490.0170.0330.0180.0250.015-0.0010.0282015年河南省商品房实际销售额增长了34.6%，根据模型测算，2.8%的经济增长是由34.6%的商品房销售额增长带动的，即34.6%的商品房销售额的增长带动了0.37%的经济增长。表4：房地产企业经营收入对经济增长的贡献率预测年份20052006200720082009201020112012201320142015-0.1150.1910.