维修基金使用6步走.docx

详解维修资金如何申请使用来源： 天津网-数字报刊关键字：维修基金;使用维修;业主;申请;资金管理作者：王菲2010-08-05 08:00电梯坏了、房顶漏雨房子住久了，这些问题都不可避免。可当被问道，维修小区房屋是否使用过维修基金时，大奥体地区不少小区的物业公司都表示，“没用过。”究其原因只有一个，嫌麻烦。水上温泉公寓的物业工作人员就讲述了他们的经历：小区内的一部电梯损坏了，他们想使用维修基金进行维修。“从6月28日书面申请开始，到这周已经一个多月了，尾款还没有到账。好在电梯已经修好了，后面的程序就不影响业主正常使用了。不过，电梯也停了将近半个月，楼上的老人和残疾人就都只能在家待着了。”至于申请的过程，物业工作人员介绍道，由于小区没有业委会，所以只能由居委会代替业委会行使职责，“去居委会、街道盖章就需要时间，需要错开周六、日，如果赶上负责人不在，就还得多等一天。”此外，还需要经过技术监督局的现场确认，三分之二的业主同意和楼栋内公式等环节，“一步一步地就到今天了，因为是第一次申请，确实是挺麻烦。”业主确认最费时那么，是不是维修基金的申请都需要这么长的时间呢？是哪些步骤延缓了申请的速度呢？对于疑惑，天津市房屋维修资金管理中心使用部的陈先生一一做出了解释。陈先生解释道，各个小区维修资金申请所需时间长短不一。资金管理中心受理的速度很快，最快的当天就能使用，最费时的环节应是征求三分之二的业主同意。因为小区的业主并不能保证都住在本小区，遇上有事外出或是房屋出租，都使得确认的时间得不到保证；另外，有的业主因为故障并不影响其自身的生活，就不同意动用维修基金，这些都导致业主确认时间过长。“但因为维修资金牵扯到各家各户的切身利益，这个环节还是必须要经过的。如果跳过这个环节，很有可能导致监管漏洞，造成业主更大的损失。”另外，陈先生还表示，具体到水上温泉的情况，费时的原因还包括没有业委会，就只能通过居委会环节；另外，电梯属于特种设备，有其自身的行业规定，需要现场进行一些确认，这些都耗费了不少时间。物业应提前着手同时，房屋维修资金管理中心的陈先生还介绍道，一般情况下，物业公司在不需要使用维修资金的时候，对资金的申请和使用并不关注，这就导致了第一次申请时，走了不少弯路。而不少小区的物业公司在成功申请一次之后，便开始了多次申请维修资金。另外，陈先生也提醒道，对于一些常见的房屋维修，物业应提前着手准备。“比如，在雨季之前就要检查屋顶外檐是否有裂缝、渗漏现象，提早申请维修基金，以防影响业主的正常生活。”此外，资金管理中心针对物业有一些培训课程，可以指导物业更好地申请和使用维修资金。申请维修资金 6步走1.业委会和物业共同制订方案2.三分之二的小区业主确认通过3.到区物业办办理备案手续4.划拨50%手续款5.施工6.划拨尾款维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。一、申请条件（一）符合国管房改字200066号文件规定的使用范围；（二）申报维修基金年度使用计划，并收到资金中心下达的维修基金年度使用计划额度；（三）已依据国机房资200418号文件规定实行事前公告制度，就维修项目中应由已出售房屋建立的维修基金承担的费用、申请使用维修基金利息与本金的金额等事项向涉及的全体业主公告，征求业主同意；二、申请资料（一）申请（一式二份）1.标题：“单位关于使用住房维修基金的申请”；主送单位为：中央国家机关住房制度改革办公室、中央国家机关住房资金管理中心；2.内容：需维修住宅楼的详细地址、门牌号、房屋建成年代、建筑面积、已建立维修基金房屋面积及所占比例、总套数、售房套数、维修改造项目的状况和必要性、工程总费用、需由维修基金承担的金额、申请使用维修基金本金金额、利息金额、公示情况和业主意见、实施方式和时间等。上述内容按每单元列出，按楼及项目汇总工程总费用、使用维修基金总金额，公示、业主意见、实施方式和时间等如一致，可汇总说明。以及其它需要说明的情况等。（二）关于下达年度维修基金使用计划额度的通知的复印件；（三）单位维修基金支出明细表、单位维修基金支出额度余额表（一式两份并加盖公章）；（四）公告和使用维修基金业主意见签名表复印件。（五）维修项目的设计、施工方案、项目预算（一式两份），并与申请中每栋楼及单元维修项目相对应。招标项目应提供有关招投标文件。已实施的项目，还需提供该维修项目的决算报告、正式合同书复印件（一式两份）及招投标文件（须进行招标的项目）复印件；已垫付维修费用，应说明垫付原因并提供资金结算票据复印件（一式两份）。三、审核资金中心接房改办转来的住房专项维修资金使用审核意见书后，按照审核意见审核单位报送的相关材料及数据的准确性。四、划转资金资金中心办理同意使用维修基金的复函，会计处填开信汇凭证，单位持此信汇凭证及复函到工行归集中心，单位填开信汇凭证，并加盖预留印鉴，办理资金划转手续。信汇凭证的填写要求：汇款人：填支取单位的全称及单位维修基金专户账号收款人：填“中央国家机关住房资金管理中心”及资金中心维修基金专户账号汇款用途：填支取原因物业维修基金提取受限制 守着千万元干瞪眼7年小区变残旧守着千万元干瞪眼物业维修基金提取受限制未成立业委会的小区居民为此备受困扰最近，家住海龙湾的姚姨接连送了公开信给洛浦街道办、番禺区政府、广州市市长万庆良，反映小区7年来很多公共设施年久失修，但由于业委会一直成立不了，1000万元物业维修基金难以取出来。海龙湾绝不是孤例。此前，金穗大厦因今年5月特大暴雨的袭击，造成供电设备报废，同样也是因为业委会“难产”，以致业主们守着几百万元维修基金而无法“抗灾自救”。 广州最早成立业委会的祈福新邨的物业工作人员表示，即便小区成立了业委会，在操作上也存在不少难度。因为要找到2/3业主同意签名，要花数月甚至数年时间。住在黄石东路高尔夫花园的王阿姨家对此很有共鸣。因为最近她为了用维修金修补漏水屋顶，就曾跑到各位邻居家求他们签名。 1 海龙湾上千万元维修金被冻结 上书市长求助建业委会 姚姨2006年买了海龙湾120平方米的高层公寓，按国家规定每平方米收40元物业维修基金，为此，她交了4000多元物业维修基金。海龙湾建筑面积25万平方米，至少有1000万元物业维修基金冻结在银行里。 “购买海龙湾时，小区主打水景，说是有十多个喷泉，但现在说喷泉坏了，再也没喷过水”。姚姨说，物业不是说没钱修就是说喷泉扰民，以致喷泉全成了摆设。海龙湾小区建成7年，但全部物业保修期已过，且经过几年的折腾，除了喷泉成摆设，小区许多公共设施也已发霉、发黑、渗水、漏水、外墙脱落、门窗损坏，排污管道每逢大雨便堵塞造成负一层楼道被淹、电梯停运。 南都记者在海龙湾小区看到，十多个喷泉确实没有一个喷水，全成了摆设。此外，如云轩一梯大堂的右侧门破烂；小区部分楼梯有裂纹；娱乐健身设施损坏严重，经常是缺胳膊短腿。 姚姨说，公用设施陆续丧失功能却得不到有效修缮，这不仅给业主的生活带来麻烦，更可能给所有业主生命和财产带来巨大的安全隐患。姚姨补充道，开发商已于2008年自动注销注册，物业公司不会为此投入一分钱。若没有业委会，专项维修基金不能从银行提出来维修。而这么多年来，小区想成立业委会，却一直受到物业公司阻挠。为此，姚姨接连送了公开信给洛浦街道办、番禺区政府、广州市市长万庆良，要求政府帮助他们成立业委会。 “看看广州市今年因暴雨内涝而造成损失的事实吧！我们可能很快就会步57因暴雨内涝而没有维修基金修复的天河金穗大厦后尘”。姚姨说。2 番禺某小区 成立业委会非易事 百万“除霉”物业垫 “没有业委会，维修基金一分钱也不能动。”华南板块某大型社区的物业工作人员向南都记者表示，该小区有近万户居民，维修基金保守估计也超过400万元。 “今年的回南天现象特别严重，小区内需要对发霉的公共墙面及天花板等进行翻新、维护”，由于无法动用维修基金，只好由物业公司进行垫付“花费了近百万”。 该工作人员表示，像电梯维护等费用支出，物业公司每年都需要垫付大量资金，但“成立业委会不是一件容易的事情”。 3 祈福新邨 四万多业主来自海内外 过半人签名需数年之久 祈福新邨自1992年出售第一套住宅物业起，就开始收取房屋维修基金，这在国内是比较早的。目前祈福新邨维修基金余额约为2.03亿，按政府要求存于指定监管账户。祈福物业工作人员表示，小区成立业委会后，曾对如楼宇公共天面漏水、外墙翻新、楼宇公共门禁维修等使用过维修基金，但因祈福新邨已有将近20年历史，难以统计总共用了多少基金。该工作人员表示，维修基金使用的主要困难就在于要找到2/3的业主签名并同意才可申请。按规定，维修基金按“谁受益谁分摊”的原则，也就是说涉及一座楼宇的维修项目就需要经该座楼宇2/3的业主签名同意，涉及整个住宅区的公共维修项目(例如小区道路)就需整个住宅区全体业主的2/3签名同意才可申请。工作人员补充道，祈福业主来自海内外，户数接近四万，常住率不高，就算要找到一座楼宇的2/3业主签名都往往要花数月甚至数年的时间，更不用说要找整个住宅区2/3业主签名了。物业公司往往要花费大量的人力物力(如电话费)去联系业主解释申请维修资金的原因，有些维修项目维修费用并不太高，花在联系的费用可能比本身维修的费用还要高。对于一些对业主影响较大的问题，例如楼宇公共排污管道爆裂了需要紧急维修，物业公司不得不先垫款维修。 祈福物业公司建议，对于维修资金的申请手续问题，希望政府有关部门能尽快出台可操作性高一点的规定，特别是对于一些较急的维修项目，让维修资金能正常发挥应有的作用。4 高尔夫花园 房顶漏水日日“烛光晚餐” 硬着头皮敲邻居门拉签名 家住黄石东路高尔夫花园西区云涛居A 1105号的王阿姨近一年来，天天搞“烛光晚餐”，别以为她玩浪漫，那是因为她家漏水，如果餐厅和厕所开灯的话，整个屋子电线就短路。 据王姨介绍，她家于2000年搬进高尔夫花园，2006年客厅屋顶出现漏水现象。开发商称，屋顶防水质量保质期只包修五年。而出现漏水情况那年，刚好过了保修期。自认倒霉后，王姨家自己掏钱请屋顶漏水维修公司进行了修补。谁知一年过后，厕所、餐厅和阳台相继漏水。经维修工人检查屋顶后表示，屋顶漏水面积已经扩大到不能漏一处补一处了，需全面翻工。 “全部维修，动辄上万元”，王姨随后找到小区物管，希望能动用小区维修基金，对屋顶进行维修。与此同时，小区也有其他业主反映，屋顶有不同程度的漏水情况。物管表示，只要小区2/3的业主签名同意，就可以动用维修基金。但要找到足够的业主签名，还是有一定难度。因为平时多数业主上班不在家，而到了周末，有的业主又会出门游玩。 王姨说，2008年初她就打了申请报告，物管以人数不足为由，一直无法启动资金。耐着性子熬到2009年8月，前任物业管理负责人说，还剩3户了，或许很快就能完成。但2009年底物管方更换管理人后，此事又出现交接不畅，此前的签名单必须进行重签。 今年5月份，王姨再次去到物管处咨询签名进度，物管说距离达到2/3的标准，还差5户人家。实在等不及的王姨要求物管给出还未签字的业主名单，自己前去请求帮助。最后，物管给了她一份写着十余户业主的名单，“我花了一个周末，就用星期六和星期天”，对照着名单挨户敲。王姨说，开始的时候运气不好，敲了2家都没人，心里还有些紧张。随后，在2天时间里，王姨根据业主可能在家的时间点，一一上门拜访，“业主都很通情达理，没有一个拒绝签字”。终于在周末的最后一天，王姨自己找齐了7户业主的签字，超额完成签名数。 物管方面表示，现在业主签名数已达到可申请维修基金的名额，目前已正式开始办理使用公共维修基金手续，正在实行招标公示。 专家视界 维修金最好更名“大修改造基金” 中山大学城市管理教授何艳玲说，动用维修基金并不一定要成立业委会，可以动员所有业主去投票决定，业委会只是一个组织形态，并不是一个必备条件。但是一个小区有这么多人，很分散，对于很多小区来说，只有成立业委会，才能推动小区内事务发展。从实际层面来说，只有成立业委会，有一个合法的沟通平台，才能把这么多人组织起来，与物业、政府对话。希望政府能主动帮助业主成立业委会，简化成立业委会的程序。 并非所有物业都希望有业委会 对于业主来说，有事才想成立业委会。成立业委会，对小区的事情有话事权，没有业委会，由物业公司掌控，比如公共空间的出租，从物权法来说，都是属于业主的，但现在很多小区收益是归物业公司。从物业角度说，并不是所有物业都希望有业委会，有的业委会筹备小组成员甚至被打断腿。 何艳玲表示，目前还没到物业维修基金使用的高发期。现在的小区比较新，不是问题爆发期。而有的旧小区没有物业维修基金，有的物业维修基金则在开发商那里。维修基金其实是业主的钱，有的业主不愿意出钱，也动不了物业维修基金。物业维修基金是一笔储备金，应对突发和应急事件。其设定不是一个科学的数据，一辈子就这个钱，也许用一次就搞完了，而这是缺乏支付效果的监管。 维修基金这种提法不明确 其实物业维修基金这种提法不明确，容易让人产生误解，而且业主对物业维修基金认识度也不高。如果是楼道的电灯坏了这类小事，物业公司负责维修，但是如果涉及到换电梯这样的大修，则需动用物业维修基金。所以，物业维修基金准确地说应该叫“大修更新改造基金”。重大设施的更换都由物业费支付是不可能的。过了开发商的保修期后，业主仍然以为楼层有任何问题都是由物业保修。其实，开发商与物业公司是两回事，但在中国，开发商和物业公司经常是同一个集团旗下，牵扯不清。 据了解，上海成立的业委会在全国比例最高，因为上海市政府大力推动成立业委会。广州、北京、武汉成立业委会的比例都不高。去年何艳玲曾做过抽样调查研究，广州大约只有20%住宅区成立业委会。基金释疑 南都：物业维修基金按什么标准交？豪宅别墅和普通公寓交钱有区别吗？ 番禺房管局：2008年1月31日前取