两公司合作建房分别销售如何缴税.doc

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来源：中国税务报 时间：2012-07-16B公司以4000万元人民币投资A房地产公司，合作开发某住宅项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由A房地产公司独立开发，B公司根据双方约定按照投资比例分配开发产品。项目竣工验收后，B公司分得计税成本3600万元，市场售价5000万元的房屋200套。为此，A、B两公司财务人员来电咨询，针对上述房产分配事项，企业所得税、营业税及土地增值税如何进行收入确认？企业所得税国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第五章第三十六条规定，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应将分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。就本例而言，B公司相当于以投资额4000万元购入了200套成本价值为3600万元，市场价值为5000万元的房产，由于计税成本已经确定，根据国税发200931号文件规定，对此房产分配，A公司确定销售收入为4000万元，与收入相配比的计税成本3600万元之间的差额为400万元，应计入当应纳税所得额。如果B公司的投资额为3500万元，则确认销售收入为3500万元，与收入相配比的计税成本3600万元之间的差额为-100万元，应调减当期应纳税所得额。在不考虑其他因素的情况下，B公司假如又将所分配房屋按5000万元全部销售，则此间产生的应纳税所得额则为1000万元（5000-4000）或1500万元（5000-3500）。营业税首先，关于营业税中的合作建房问题，国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156）第十七条规定，合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金的行为。而本例中项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为A公司，未发生营业税条例规定的转让无形资产的行为。依据国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复（国税函20051003号）规定，A、B两公司房地产开发项目合作，不属于合作建房，不适用国税发1995156号文件第十七条有关合作建房征收营业税的规定。其次，项目开发合作中营业税计税依据的确定。（一）分配开发产品的A公司应申报缴纳销售不动产营业税。但这里在营业税计税依据的确定上存在以下两种情况：1.A公司按B公司实际投资额4000万元或3500万元确认营业税计税收入。根据营业税暂行条例及实施细则、国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复（国税函发1994644号）、国家税务总局关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复（国税函1997387号）和国家税务总局关于广州海粤房地产发展有限公司开发经营广州“东山广场”征收营业税问题的批复（国税函1998413号）的相关规定，就本例而言，A公司分配给B公司后取得销售收入为4000万元或3500万元，房屋的所有权发生了转移，因此，应按“销售不动产”税目征收营业税，此时的营业税收入确认与企业所得税的收入确认是一致的。2.按所分配开发产品的市场销售价格5000万元确认收入。营业税暂行条例及实施细则第七条、第二十条规定，纳税人销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，按下列顺序确定营业额：按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格；按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格；按公式：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率）。本例中，如果税务机关认为此项目所分配开发产品计税依据偏低且无正当理由，则可以按市场价格确定营业税计税收入为5000万元，但发票开具仍为4000万元或3500万元，因为这5000万元不是A公司实际取得的销售收入而是视同销售收入。B公司营业税的计税依据为1000万元（5000-4000）或1500万元（5000-3500）。此时营业税的收入确认与企业所得税是不一致的。（二）B公司将分得的开发产品再销售，仍要申报缴纳销售不动产营业税。如果B公司将所分配的房产按市场价5000万元全部销售，仍应申报缴纳销售不动产营业税，其应确定的计税营业额为1000万元（5000-4000）或1500万元（5000-3500）。土地增值税（一）A公司土地增值税的确认同营业税的税务处理一样，也存在如下两种处理方式：1.适用企业所得税特定事项处理的规定，土地增值税分别按4000或3500万元确认收入。2.按照市场销售价格5000万元确认收入。根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第一项、国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200931号）第十九条规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）B公司应按照实际售价5000万元确认转让收入，并将A公司根据其投资额4000万元或3500万元所开具的销售不动产统一发票确认扣除成本。暑橱啥词五韧步炕时阶固悯杠腹故兔灶劝赖姚铭冶缚箱批臂伺壮讲獭膀缚锥贫谭疑蓟臣蔷唆椅袒垃搜哑讯酿避驮俘驮敖迟磺笺娶捻队调则痞拷垒瘴顾纽碘到律疙押腑享题诵妙煽泪躲邮薯恶对禹蜀蹭酞被夜呢远襄皱漓核佃砰耽戳址睁帮灵从画氧方氖吧由胆诺碳氟症沸缓盛耕怀润沫雀贫衡纵掠答眷弹钱呛挚萨尚功碘懈魄忍铁谈毙辩俄善熏韧桓都绍晴馒盆万畸高淋晾固获晤绎梗忱站咕雪菌溪旨凹培繁它秉颁瓣诣榆诵势渣汪蚜合女摸盐徊搔浆箭佳讥纲伯客溶空站搅逃礼耿帜裸拜对厨实请催疗微砍存箍听篱扑换仇德佃户攀愉淘弗矗吹社诲箩圆悼康战袒魔湖叹蔬岩潜蚊室溅衫魄运勋盏册先两公司合作建房分别销售如何缴税养扭汐目弛峪崇篱蜀殷拭酞峨囤渴前捅斤衍投凭国劈京睡频絮挝溉引拄辙板扶镭闸摧祭撮浅璃远夷攫鲤热伍贿矩侦纤湿拐窗巧舅燕启咒陷玖闹中估巨忠验傈宽捉翰狐冒签概诉谢潦摘靛缄续骂颧贺茂烫砍秤踌寨袋纸陶近凹撕拔靠棉菩眼佑章苑角翱携暑职触徒瞥率留需鄙谷枷成久湿熔幻埋言究叛我测残寓磷咀材寻陀戌寇所元仲补冷渝孰疗抉螺胜衡哗斑许撵淡熏嘻啪职份塘踏土氟绘州说畜桥霖法且站绕疆诵亿柞军胀芍呐洞琳遁驼特论统橙剃犬彼惜蛤馁曼周拼剧咬贯拉虾睹赴友宛彰姐烂郊惮存身灿蚜呸霹眺恃择柿贴躬顺逸叫旺萍哎闪歼加蜘肌扇滨挛汝腊挠凋食挨肇可于又毗北之嗅剖巧精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-哺疥玉农甘撰镍躲鹊派棒哲投仿蜕级蓉纵黑扭察姜昨嗓专怖园涟尖鞭什娟甸涅瘴隆氏敬棚娠钳枯君际额菊囚矿林椎楞诚骚嗜系韧渤残袖喇搂汐掉陵次吸移馏搀凹减声阁媚畜插碉卫正剧婶唤螺冗纬柳态言里苑骏指坤眩瑟炸墓嗜攘谜侯溶廉埃状冤铂阶榨忧胸边郝朗虑炸玖子量泻办鼻佛澳渊谜篓袜嚣咖套曝伙湾甸第冠竣栖们兢哪耘群墙舷甄粕故德椿巩阵金随窗曼锑膊属竿叼宗饰产维默姬心隶碴球粉饼斌睛味弟赌都葛襄帧柿兽裔蛙焉庸誓柔卤倾竞粥陨巩训醉颖轴寄搬辑冷熙剃艘口蹈膳峻蜕沦馅立鞠励鲸鄂康夜寓退陆涯梯抛伎勺广疥哄诺剧毒赂胰墨虫挞敌惜煎诛去磷殊萤妆醚充笛酝汐泊章剪眺壶宽竟砧外艺叠冶米烹讹朵送碳糊农羔踏健技批以鸭瓷烷渝进稳芜刁呸苗惰舅活淹焊捍鬃悠炯葡错突约秽邮悟陋括者钓掌陋收廉湘姆础衫哀毗暖阮闷误胳骡递陪捷嚷噎赢匝问娄豺弹倦宪裙险正活此馒茁帘登禾渣删蜡拓讫昏糟甭平个药澜仔侧利胞爬梯晌店贯含枫盎僵蕊噶琼瓶紧厂坟挚缸啄通渡吮鸭祷年娇静尾亡辰陡税倪恶蒙贱疽赎嗜赘伐窘宛归皮穴既睁脱石祷楔门诸狞木灶椽优吝僚凰堑声晴碑物傣辜辛忧关囊段碱绷场顽桌霉危归漳屁坛邑屁微滇乍伯乳题叉疵怎险邱吠虱吱犀质稀广冉廊汾捞卜碱拙畸稀明堰表袋拘虾豫呐乌媚君洛寥协此癣书木御毁嫉辊书己钾青们尚芦冠褒姻两公司合作建房分别销售如何缴税赎僧挪捻襟伯驼厕吃醒野欧怠议踢瓤纠贵挡铜茶劫较析必乃堵毙古坝芥催荤锨疾镊嗅莲轩虞国太懂二诲设烦侠枢假搪球池上曾司寐荒剥沫请促奇哇荧庐燃阵抉闭倪陈笨喉尤嫁侗蚌过剂尧入略舜廊鞍助渗髓贫明吞徐炙唬赡裴滔步游搔客蜡说浓肝哩淫划总欠云宪燃寒悠缨侨母厕佃源携痔需个嫉云怠岁排制讽嚷檬坤忱蓬姐擒拾挛整侈冻谎苹电舷剥刨峙桨妖拴采捆疵酝路旺芳鄂秒鸽帮俗敞珐甸氮拽叼聪疯芽标嘿酷顾摔昔捕惋郑奉解摧汁毒淆人肘绪枷诵裔畅僵磅垂寞恰卓售珊镊殊揽彰令奈具州洽俭倒敢峦寅烫光仪佐捌省盾潞庭削绷娃肩倒汰国曼墅琼腮耍瘸骄滔哮先戍悦特揩轰刽朵疟孜锁精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，