用土地投资房产项目的节税方案设计

以土地投资房产项目的节税方案案例甲企业在某城区有一块土地，某中介机构给出的正式评估价为20亿元人民币。因甲企业缺乏进一步开发的资金，最后决定与资金雄厚的乙企业达成共同开发意向并签订了合作意向书。甲企业投资本项目的目的有二：一是用20亿元的土地使用权(无形资产)投资入股，注册一个新企业丙，与乙企业合作开发房地产项目。二是想在丙企业占有40的股份，进行持股经营，最后参与经营利润分成；其余60股份转让给乙企业，实现现金回笼。甲企业的设想是：转让60股份后基本能收回其投入本项目的全部成本甚至还有些许利润。其所持40股份的经营分红即为投资本项目的净利润；之所以要持股40参与经营，是出于项目有效运作的保障设计。一、注册丙企业的相关法规和政策分析1.对于合作建房行为应如何征收营业税，国家税务总局关于印发的通知(国税函发1995156号)明确规定：合作建房的方式一般有两种：第一种是纯粹的“以物易物”；第二种是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对第二种形式的合作建房，要视具体情况确定如何征税：房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为。不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。甲企业用土地使用权投资入股注册丙企业，显然是考虑到了上述第二种方式的第一种情况。财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税200219l号）进一步明确：自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配。共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。2企业所得税法第十六条规定：企业转让资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。若是转让股权，该项资产的净值即为股权成本价，即股东(投资者)投资入股时向企业实际交付的出资金额，或收购该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权转让价金额。关于企业股权投资转让所得和损失的所得税处理，国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知(国税发2000ll8号)规定：企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。依据这些条文，甲企业在转让其股份时，要按净资产计算转让额，但扣除成本却为企业净资产中的实收资本(股权成本价也即初始成本)，其中的增值收益要按股权投资转让所得计算缴纳企业所得税。3公司法第二十六条规定：公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足。第二十七条又规定：全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。依据这两条规定，用价值20亿元的土地投资注册丙公司，注册资本至少要28.57亿元(2070)，配套30的货币资金即为18.57亿元，这对现金流紧张的甲企业来说有难度。二、甲企业的投资设计及其评价1将加亿元的土地价值分成两部分进行投资注册丙企业，即4亿元进入实收资本，16亿元进入资本公积。按公司法30的货币资金配套要求，甲企业只需要拿出1.7l亿元的货币资金(470-4)就可完成丙企业的注册(注册资金为5.7l亿元)。但问题是，丙企业注册后，甲企业要回收现金，即转让60的股权与乙企业合作经营。依据相关规定，股权转让按企业的净资产计算(假设按原价转让)，即21.7l亿元(5.7l+l6)，转让60即为13.03亿元，但转让成本(即转让资产的净值)必须按实收资本5.7l亿元的60计算，即为3.43亿元，转让收益为9.6亿元(13.033.43)。需要缴纳企业所得税2.4亿元(9.6 x 25)，这可不是个小数。甲企业觉得2.4亿元的税款难以承受，决定放弃这个方案。2在上一个想法的基础上，甲企业又设想：能不能采取“先减后增”策略，即价值20亿元的土地，先“4亿元进入实收资本，16亿元进入资本公积”，按5.7I亿元注册丙企业，只需配套1.7l亿元的货币资金，等注册完成后，16亿元资本公积再转增为实收资本，让实收资本增加到21.7l亿元，这样再按原价转让60的股权，就不存在增值问题了。但是这个想法带来了两个问题：一是后来转增的16亿元是否属于“股东 (投资者)投资入股时向企业实际交付的出资金额”?能否算作企业股权的初始成本?如果得不到税务机关的认可，转让成本还是要按5.7l亿元的60计算扣除；转让收益还是9.6亿元，仍要缴纳2.4亿元巨额所得税。二是在较短的时间内，减、增实收资本需要充分的理由，否则就有操纵的嫌疑，工商部门很可能不批准“转增资本”。三、节税方案设计针对甲企业的具体问题和需求。笔者给出了两个注册丙企业的方案。方案：甲乙合作注册丙企业。甲企业用20亿元土地入股，乙企业配套857亿元货币资金，注册资本金为2857亿元的丙企业，这样，甲企业持股70，乙企业持股30；注册完成后，甲企业再按原价转让30的股份给乙企业(如果甲企业想获得增值利益，则需要与乙企业商谈股份转让价格)，回收现金8.57亿元(28.57 x 30)，把自己在丙企业的持股比例锁定在40，同时达到持股经营和回收现金两个目的。这个方案满足各项法规的要求。也不涉及企业所得税。消除了2.4亿元的隐性纳税成本；如果是加价转让股份。则要按所得(收入一成本一合理费用)缴纳企业所得税。方案2：单独注册丙企业再转让股份合作经营。公司法第二十六条只规定公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足，没有规定首次出资额中的现金比例，所以，针对20亿元土地人股需要配套的8.57亿元货币资金。甲企业可以先掏出0.57亿元(这个金额在甲企业的承受范围之内)，加上20亿元的土地，来注册实收资本为20.57亿元的丙企业，其余的8亿元现金，在两年之内补齐。补齐货币资金的方式之一可以向乙企业借款8亿元，然后再按原价或加价转让60的股份给乙企业(符合合作建房的规定)。若按原价转让则可以回收现金17.14亿元(28.57 x60)，归还8亿元借款并补回注册时的0.57亿元后，甲企业回收现金净额是8.57亿元，同样达到了持股40和回收现金的两个目的。甲企业也可以直接向乙企业借款8.57亿元来注册丙企业，注册完毕后转让60的股份，同样可以达到持股40和回收现金的两个目的。但若是加价转让，则要按加价所得计算缴纳企业所得税。需要注意的是，方案2中甲企业先出0.57亿元与20亿元的土地匹配来注册实收资本为20.5