江苏个人经营性物业抵押贷款(商铺通).doc

“商铺通”项目 个人经营性物业抵押贷款（商铺通）产品设计方案 一、产品创意概况（一）产品创意名称“商铺通”指以自然人为借款对象，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营性收入作为还本付息主要来源，以及其他稳定经营性收入为补充来源的抵押贷款方式。经营性物业指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，分为自营型和租赁型两种，包括商铺、写字楼、酒店等物业形态。（二）产品推出的必要性和紧迫性在各地城市化进程中，中央商务区、中心商贸区、商业街、步行街的建设方兴未艾，沿街商业用房投资同样热火朝天。尤其在苏州等经济发达城市的主要商圈，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚，沿街商铺、写字楼资源十分稀缺，且随着商圈的发展成熟而不断升值，商业房产也因此成为相对抢手的投资品种。目前，不少个人高价值客户均有这样的金融需求：以其拥有的商业房产抵押担保，向银行申请中长期贷款，并将贷得的资金用于再投资及其他用途，以进一步提高资产使用效率。由于经营性物业产权清晰，且已产生稳定的经营收入，未来现金流能够或基本能够覆盖银行贷款本息。与普通商品房相比，经营性物业贷款市场价格或租金收入抗风险能力更强，只要能够实施物业经营收入账户封闭运行，就可以较好地控制其信用风险。为此，工商银行、交通银行、光大银行等同业已竞相推出了以商铺等商业房产抵押、不指定用途的贷款业务，迅速抢占了个人资产业务市场的制高点。个人经营性物业抵押贷款业务适应了市场新形势，满足了客户新需要，具有较大的发展空间，有助于丰富“金钥匙”个人金融业务产品链，提升我行在个人资产业务领域的综合竞争优势，建议我行也适时推出以商业用房抵押的个人贷款业务。在业务开展初期，可先选择地处经济发达地区全国知名商业街、步行街的商业房产进行试点，待积累一定经验后，再向其他区域推广。现阶段，推出个人经营性物业抵押贷款极为紧迫，主要有以下几方面考虑：一是开拓新的房地产信贷市场的需要。当前，个人住房按揭竞争已高度白热化。开展经营性物业抵押贷款业务，能够在白热化的房地产按揭业务中开辟一块新的房贷业务领域，能够实现房地产开发、商用房按揭、商用房营运各阶段房贷业务的全程介入。二是调整客户结构的需要。对个人资信良好、地理位置良好、租金收入稳定的经营物业提供融资，有利于拓展和培育长期稳定的个人高端客户。三是丰富“金钥匙”品牌内涵的需要。经营性物业贷款期限长、利息收入稳定，有利于与个人高端客户建立长期、稳定、全面的合作关系，并带动存款、结算、银行卡、财富管理等业务的发展，有助于深度挖掘客户的综合价值。 二、产品创意详述（一）适用目标客户群及应用领域 “商铺通”适用于在我国境内，持有工商行政管理部门核发的非法人营业执照的个体工商户、个人独资企业、个人合伙企业的业主，或具有完全民事行为能力的自然人，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，用于餐饮、零售、娱乐、客房或出租等用途，并对该物业享有完全的处置权。 （二）产品主要功能详述“商铺通”贷款资金可用于以下几个方面：1、用于偿还建造或购置经营性物业的贷款等负债性资金。 2、用于物业经营期间业主其他的生产经营性资金的需求。3、用于大修理经营性物业。满足高端个人客户盘活存量固定资产、实现财富最大化的需要。经营性物业收取的租金收入或取得的营业收入能够或基本能够覆盖贷款本息，不会过多增加借款人的还款压力，可在不影响借款人目前生活或经营方式的前提下，提前实现了租金收入或营业收入。同时，客户可充分利用贷款资金，根据自身的风险偏好及投资意愿，及时捕捉新的投资机遇，借助合理的财务杠杆最大限度地实现个人资产的保值、增值。 三、产品创意分析（一）产品创新点分析1、贷款用途相对宽泛。贷款资金不仅可以归还购置、建造商业用房过程中的债务资金，还可以用于借款人生产经营所需，但不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款，不得用于股票、期货等。2、还贷来源相对稳定。还贷资金来源主要来源于物业综合经营收入，同时兼具借款人个人的还款能力。鉴于物业的稀缺性及商圈的集聚性，物业经营或出租收入将基本保持稳定，还贷资金来源保障程度较高。3、贷款风险相对可控。一方面，物业经营收入能够或基本能够覆盖贷款本息，只要对还贷账户实施有效地监管，第一还款来源就得以保证；另一方面，通过设定合理的抵押折率，以及抵押物投保财产保险，可以保证充足的第二还款来源。（二）新产品与现有相关产品的关系个人经营性物业抵押贷款产品设计主要参照总行于2005年推出的法人经营性物业抵押贷款业务。法人经营性物业抵押贷款业务是我行在同业中率先推出的优势产品，产品运作流程及风险控制相对成熟，只要加强还款账户监管及完善抵押担保手续即可有效控制贷款风险。个人经营性物业抵押贷款业务是法人经营性物业抵押贷款业务的衍生和补充。（三）新产品市场前景预测“商铺通”产品具有广阔的市场空间。根据前期市场调研和日常客户需求情况，如果此项业务能够推开，苏州分行每年可叙做此类业务30亿元以上。如在扩展至其他分行，则完全有可能将此项业务发展成为具有一定规模和品牌优势的高端个人信贷产品。 （四）新产品定价及成本效益分析1、成本分析成本主要涉及存款付息成本、营业税、所得税及宣传广告等成本。2、效益分析 （1）经济效益方面：直接的收益主要有：贷款利息及与物业抵押相关的保险代理费收益，间接的收益有借款人存款、结算及保险等相关业务产生的派生收益，更可打造和提升农业银行在个人商业地产信贷市场的业务品牌。（2）社会效益方面有助于为商贸、宾馆等主体的服务业的发展提供有力资金支持，更好地推动地区产业结构升级，以及吸纳更多的就业人口。（五）产品风险点及防控措施分析1、物业权属。确认物业是否已竣工验收合格、是否已取得房产证，以及物业设定抵押情况。同时，确认取得物业权属所应支付的款项及相应的税费是否已全部支付完毕，并提供相关的证明材料。 2、物业经营收入。（1）租赁型物业。租金收入。重点调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金是否合理，避免人为虚增租金额度；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵消，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要地预估。承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况。对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。（2）自营型物业。经营收入。重点调查物业经营方式及收入情况，并与周边同种物业进行收入比较分析，保证物业经营收入与贷款额度和贷款期限相匹配。综合实力。调查经营者行业经验、管理能力，本人及家庭财产情况及综合还款能力。3、押品保险。贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并指定农业银行为第一受益人，且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月，投保总额不低于贷款本息额。4、合同约定。在借款合同中明确：农业银行有权在贷款期内要求指定的房地产评估机构对抵押物重新进行价值评估，若抵押物价值发生贬值，有权要求借款人补充农业银行认可的抵押物或收回相应贷款，银行有权视市场形式、抵押物价值变动、出租回报率、市场利率变化等情况，对贷款期限、额度、利率等进行调整。5、担保方式。经营性物业抵押贷款必须以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供农业银行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人提供连带责任保证担保。置换他行贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权；若他行抵押权释放并为农业银行设定抵押前，农业银行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保。6、账户监管。借款人应与农业银行签订还款账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入农业银行指定的账户，在还款额度内不得使用。一旦借款人无法偿还贷款本息，农业银行有权直接从该账户中扣划。（六）部署渠道要求凡符合个人客户综合授信贷款业务管理要求，以分期还款方式偿还贷款本息的贷款，按个人客户综合授信贷款业务要求办理。对符合我行现有个人生产经营贷款条件的个人经营类贷款，原则上仍按照个人生产经营贷款的有关规定程序操作，并纳入个人生产经营贷款业务管理。附：个人经营性物业抵押贷款管理办法 二00九年九月十日（联系人：陈德状，电话电邮：）个人经营性物业抵押贷款管理办法个人经营性物业抵押贷款是指以自然人为借款对象，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营性收入作为还本付息主要来源，以及其他稳定经营性收入为补充来源的抵押贷款方式。 个人经营性抵押贷款适用于在我国境内，持有工商行政管理部门核发的非法人营业执照的个体工商户、个人独资企业、个人合伙企业的业主，或具有完全民事行为能力的自然人，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对该物业享有完全的处置权。一、借款人须具备下列基本条件1、信用等级达AA+级以上（含）。2、具有非法人营业执照并已办理年检手续，或具有合法有效的身份证件，原则上以本地常住居民为主。3、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和国有土地使用权证。4、家庭全体人员和产权共有人同意抵押的证明文件。5、借款人同意与银行签订租金账户监管合同或协议。明确租金入专户用于按期还款。 6、借款人办理经营性物业保险，指定银行为第一受益人。 7、个人及家庭人员个人征信系统无不良信用记录。8、我行要求的其他条件。二、办理业务所需资料1、经营性物业竣工验收合格的证明材料或物业权证。2、借款人买入价格的有关证明。3、借款人对外出租的有关协议、合同及租金收入的有关证明。4、物业承租人知晓物业抵押给银行的声明。5、银行要求提供的其他证明文件和资料。三、运作流程参照个人住房按揭贷款运作流程。四、贷款用途1、用于归还建造或购置经营性物业的贷款等负债性资金。2、用于物业经营期间业主其他的生产经营性资金的需求。3、用于大修理经营性物业。 4、贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款，不得用于股票、期货等。五、经营性物业抵押贷款准入条件（一）区域准入条件苏州市市区范围内或县级市政府所在地乡镇商业街、步行街等商业、商务中心区域的沿街商业房产。（二）物业准入条件1、经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求，已支付完毕建造或购置款项，经竣工综合验收合格并办妥房产证，且投入商业运营一年以上。新建物业虽未正式投入运营，但已与全球或国内知名企业签订了长期租赁合同，承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修，租赁合同也已明确了租金金额和支付方式，发展前景良好的，可视同已投入商业运营。2、物业经营规范、利润稳定、现金充沛、综合收益好的商业营业用房，要求房产质量高，变现能力强。主要包括：商铺、办公楼、连锁店、宾馆、酒店等物业形式。3、物业如为商业用房，原则上应位于城市区域性中央商务区和中心商业区等繁华地段，交通便利，人流、物流、车流充裕，商业氛围浓厚，有稳定的经营收入；如为宾馆、酒店，在物业价值评估时原则上以房产的价值为抵押价值，尽量减少装修附加值。商业经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过市场评估价值的60%。4、已投入一年以上商业运营的经营性物业，出租率原则上须在70%以上；运营不足一年的出租率原则上须在60%以上。5、经营性物业已使用年限原则上不超过10年。6、未在第三方办理抵押，如已在其他银行办理抵押贷款，则在合同中需约定需置换他行贷款，在办妥合法有效的阶段性担保后，再发放贷款。（三）额度及期限准入贷款额度不高于3000万元，不低于100万元。贷款期限最长不超过10年。（四）还款来源还款来源主要依赖物业经营收入。如借款人家庭实力雄厚、现金流充裕，有确定的其他合法收入来源，并能够以此还款的，可以综合收入还款，但经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于70%。六、管理要求1、物业权属。确认物业是否已竣工验收合格、是否已取得房产证，以及物业设定抵押情况。同时，确认取得物业权属所应支付的款项及相应的税费是否已全部支付完毕，并提供相关的证明材料。 2、物业经营收入。（1）租赁型物业。租金收入。重点调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金是否合理，避免人为虚增租金额度；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵消，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要地预估。承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况。对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。（2）自营型物业。经营收入。重点调查物业