民权九龙国际花园项目营销推广方案【ppt】 .ppt

民权县九龙国际花园2014 铸就传奇项目营销推广方案 郑州毅隆房地产策划有限公司 一座城市的光荣与梦想 前言 有的人用改变自己来迎合世界 而有些人因改变世界而改变自己 20万方城市美宅 改变了城市格局更创造了城市价值 缔造一座城市的光荣与梦想 走遍河南 繁华看尽 再回到原点 留下的 是成熟的眼界 更是纳海的胸怀 在民权 九龙要做的 不仅仅是自己 更是缔造 缔造又一个城市的光荣与梦想 2014民权新区品牌营销集结号 企业目标 品牌影响力回归 民权品牌企业创造20万 的拔城大盘 绝对规模 赋予绝对生活影响力 价值洼地强势拉动 2015年实现1 4个亿的销售目标 单盘流量目标 2015年实现5万方任务去化 短暂的营销周期 成就城市级价值高度 一座 城 影响一座城 民权新区 再造一座人文新城 20万 精品美宅生活区 九龙国际花园项目梳理 总占地面积 49888 84 总建筑面积 190518 9 住宅建筑面积 150842 商业面积 21990 其中 90 左右户型为1175套 共计约104575 120 左右户型为414套 共计约46267 房源总计 1589套 营销总纲 强势为纲 高调面市 高密集度 高端品质 品牌为誉 集团品牌 项目品牌联动 资源联动 集团 毅隆资源 拓客资源 渠道资源 区位价值交通价值人文价值配套价值 品牌价值规划价值产品价值园林价值物管价值 城市向东规划方向 市政配套 产业迁移等的变化 无不预示着新的10年 新的城市中心将在这里形成 品质社区标杆集团鼎力打造综合型社区的开发管理经验 高起点的项目规划 配套及物业服务 九龙国际花园成为民权新区高品质社区生活的标杆项目 城东新芯 项目定位 奢雅之城 核心价值点梳理 基础价值 辅助价值 重要价值 核心价值 区位价值 品牌价值 产品价值 价值梳理层级 居住体验 城市未来中心 立体交通网 生态资源 企业品牌 项目品牌 服务品牌 稀缺性 高贵血脉 大赠送 景观园林 区域光环 品牌光环 精致环境 精心服务 本体研究 可提升价值体系 人文价值 人文大宅 文脉腹地翰墨飘香 项目周边现存在幼儿园级小学教育资源 在此之上 可向民权县优质中小学校进行洽谈并签订合同 凡入住本项目居民 均可享受孩子教育入学优势 享受优先入学或减免学费 使业主享受到居住于此 生活于此 在未来城市中心为孩子预定美好未来 园林价值 山水景观园林 创造生态自然生活 注重体验营销 创造优质景观园林示范区 在销售中心及社区内建立看房通道 以实体景观河生活体验打动客户 以优质生活品质影响客户 营销服务价值 开创营销大服务体系 带动客户生活激情 以营销团队为基础 培养团队针对客户的一系列维护方式 将客户作为至尊至上的贵宾 自客户到访项目起 让客户在了解项目 体验项目 认知项目 购买项目的一系列行为中 感受本项目带来的生活舒适度和服务价值体现 使到访客户在无购买意向的目的下也能在离开后为项目作出无形的口碑宣传 售楼部物业服务价值 注入品牌物业 印证品质生活 物业部配合项目销售工作 真正让客户及准客户第一次接触到九龙国际花园便能感触到其专业化 人性化 规范化的优良服务 为项目的销售及今后的物业管理打下良好基础 售楼部物业服务从物业管理专业角度提供以下协助和服务 应客户要求为其介绍物业管理的有关情况 对到访客户的饮品 卫生 门迎 告别服务 进出车辆及物品的管理工作 巡视售楼处及样板间的卫生情况 各设施设备的运行情况 维护售楼处及样板间内各设备设施的正常运行 负责售楼处及样板间各个区域的清洁工作 协助项目销售活动的举办 协助前期物业的进驻准备工作 社区物业服务价值 注入品牌物业 印证品质生活 增加社区各岗位物业服务人员 包括景观绿化维护 巡防 社区公共环境保洁等 提高项目整体生活素质和服务档次 匹配项目的高端身份 提高入住客户的尊贵感和生活舒适度 基于前期对民权县房地产的了解 并结合项目自身分析 本项目整体营销周期预计在4 5年 按照项目的建筑体量 民权房地产市场月均销售情况及结合项目整体营销周期的预判 大致可将项目各年度的销售分配划分为四个板块 2018年清盘营销 将整个项目的剩余产品逐步消化 最终形成全面清盘 完成项目的整体营销工作 整体营销周期板块排布 对于本项目来说 项目的启动 产品的面世 形象的树立 不仅仅代表九龙国际花园 更代表了集团公司的品牌形象及后续项目的市场基础 本项目在市场中形成的定位和口碑是本项目入市时期的关键所在 因此对于整个4 5年的营销周期来说 2014年 2015年则是整个周期中的重中之重 2014年全面启动营销战略 树立企业品牌 形成市场影响力 全民动员 引爆全城 按节点实施认筹计划 一期一批房源开盘 2015年强化项目品质 注重体验式营销 强化企业品牌形象 全面带动新老客户关注 一期二批认筹 开盘 全面打开项目销售路径 5月 8月 2015年1月 4月 2月 7月 2014年 部分建筑封顶 社区景观及建筑立面施工 项目前期推广上线 开始开展前期蓄客活动 大范围拓客全面启动 根据蓄客情况 灵活调整推售节奏 可将二批 三批货源分成两次小加推 进行短平快销售去化 10月 工程打桩 5月 项目节点排布 施工出三层 样板间开始施工 施工出地面 景观示范区开始施工 首批房源开盘 元旦前后优惠活动 过年前后返乡置业潮 二批房源加推 营销节点 工程节点 出基础 启动首批房源认筹 三批房源加推 1 企业品牌认知度弱 问题点 首次以品牌形象介入民权县房地产市场 市场及客户对品牌认知度缺陷 品牌号召力相对薄弱 机会点 集团拥有雄厚积淀 具备较强的宣导基础 2 区域认知尚不明晰 问题点 新区概念还处在宣导阶段 被广泛认可还缺少足够配套支撑 机会点 新区历经数年发展 未来城市中心形象已树立 东区局势已经形成 东扩成为必然 另外交通 教育 市政等配套规划已初见端倪 具备前瞻性和可传播价值 3 市场区域客户存量小 问题点 民权县新区由于处于新兴阶段 城市人口基数较小 加上房地产市场的竞争激烈 消费群体难以支撑项目产品区划 机会点 以民权县新区为客户基础区域 同时扩展民权县老城区 周边乡镇及长居民权的大型企业外来员工 在民权县投资经商的常住人员 拓展周边企事业单位及各私营业主 商户 个体经营者 工商联协会等 将客户范围渗透至各个阶层 营销难点 1 高举高打 品牌立势 品牌导入先行 以大力度进行品牌宣传 促成品牌尽快落地 同时以生活标杆拉升项目品质 以新区概念 本地支柱品牌 缔造高品质住区 弥补品牌认知缺失 2 展示为主 海量蓄客 针对体验感差 线上以 电商锁客 网上售楼 为主 线下设置 临时展示中心 四小型流动巡展点 全力解决 预证滞后 所带来的蓄客问题 3 三大阶段 暴力营销 针对节点密集 通过三大阶段营销执行 提前进行蓄客 扩大范围收进最大范围客户资源 短平快 稳准狠 快速完成首开引爆 快速回笼项目资金 4 线上线下 分类进攻 针对产品线多 根据不同产品客群 进行分类宣传和进攻 线上媒体组合出击 同时配合 电商 拓客 call客 多种手段立体宣传 分阶段分产品进行有效宣传 解决策略 少量多批 相互掩护三次推盘 适时加推 建议2014 2015年期间 将项目产品 合理搭配 三批推售 根据客户蓄水情况 及时进行货源加推和补充 可在二批和三批基础上分别做小加推 力争将前期销售压力和任务集中在2015年上旬完成 推售策略 推广策略 品牌先行 区域共振高端立势 品质体验 定位语 20万 精品美宅生活区 九龙国际花园 推广语 主打生活概念 精细 生活 极致城市精工建筑群 极致生活价值观 生活比传说更迷 选择自己想要的生活 品味生活 自在其中 推广语 主打环境概念 自然 生活 家 悠享纯粹自然生活 一屋两厅院 八面有风光 天际线上的花园生活 时间 8 10月份 品牌立势 目的 时间 12 2月 开盘热销 目的 时间 10 12月份 项目昭示 目的 第三阶段 第二阶段 第一阶段 品牌形象期 产品强推期 开盘强销期 推广分期 第一阶段 品牌形象期 时间 8月中旬 10月底九龙国际花园民权优居新境界阶段重点 企业品牌价值输出 新区区域价值炒作 阶段策略 以集团品牌的影响力带动人们对九龙国际花园的关注 核心战术 第一步 九龙国际花园品牌发布会 通过借势集团品牌将九龙国际花园导入民权市场 并实现项目与新区区域价值嫁接第二步 通过渠道宣传对集团品牌实力 背景以及内涵进行深度解读 进一步增强对项目的品牌信心第三步 外展中心设置品牌展示区域 将品牌故事 经典项目以及品牌荣誉进行现场展示 提升客户的预期媒体渠道 报广 户外 短信 网络 第二阶段 产品强推期 时间 10 12月份心筑九龙国际花园欣享民权新区生活阶段重点 九龙国际花园项目的概念传播 强化客户的心理认可 阶段策略 承接品牌理念 以项目独特价值与属性进行概念提炼 塑造出项目的个性 核心战术 第一步 线上传播围绕项目形象进行宣传与炒作 第二步 通过外展中心进行蓄客准备 以物料解读项目想像和价值 第三步 开展民权新区及周边区域的拓客活动 与相关的行业组织 单位进行联谊与互动 媒体渠道 报广 户外 短信 网络 电台 第三阶段 开盘强销期 时间 12 2015年2月份阅遍生活悦新区阶段重点 以生活为调性基准的产品价值输出 项目形象的再度拉升 阶段策略 以品质生活标杆的形象力提升人们对九龙国际花园的预期 核心战术 第一步 通过线上传播 以生活调性对全线产品进行包装释放 塑造出新区首席住区的价值与形象 第二步 结合售楼部 样板间开放重大节点 以大型活动聚焦城市和市场的关注 将注意力带到现场 第三步 通过现场的体验式营销 强化客户的感受和认知 并最终促成项目的销售 媒体渠道 报广 户外 短信 网络 电台 召集策略 分类召集 精准拓客多点出击 长蓄高爆 时间 8 10月份 品牌立势 目的 时间 12 2月 开盘热销 目的 时间 10 12月份 项目昭示 目的 第三阶段 第二阶段 第一阶段 品牌预热期 强势蓄客期 开盘强销期 有效到访 600组 有效到访 1000组 有效到访 800组 目标阶段分解 目标渠道分解 巡展召集 1 4 n巡展拓客模式鉴于本项目前期无现场售楼部 且属全新盘 前期节点密等 需要在市区和重点县区设立 1个展示中心 接待客户及形象展示 同时需要4个巡展点配合进行蓄客 具体如下 1 一个展示中心 承担临时售楼处的职能 具备客户接待 形象展示的功能 面积不低于30平米 可选择独立店面 酒店大堂 写字楼大堂 会展中心等形式 位置临近商圈 交通通畅 2 四个固定巡展点 固定巡展点是蓄客的桥头堡 具备客户初步接待的功能 形式以城市主流商圈的商超内 外场为主 本身拥有较大的人流量 同时为周边拓客团队就近提供基地支持 四个固定巡展点可以基本覆盖民权县城主流商圈 单点面积在20平米以上 3 n多个商超流动性巡展点 商超巡展可以快速 全面覆盖市区多个商圈 大型社区 办公地点 加速项目的面市时间 巡展点 展示中心 一 市拓类 二 团拓类 团拓对象 1 政府机关 民权县行政单位 检察院 审计局 县委等项目周边就近政府单位 以及开发审批单位 2 金融机构 从中行 农行 招行等开发合作银行 以及保险等金融单位 3 大型企业 经济园区企业4 小中高学校 县城各小中高学校及各类幼儿园等地 推介形式 小型产品说明会 圈层活动 电商召集 合法精准蓄客 提前精准测价 整合营销推广 完全效果付费 在项目未取得预售证的情况下 合法蓄客让犹豫的客户通过有代价的方式 争取优惠权益 为项目精准锁定客户 对于纯新盘项目 购买超级e金券数量 感知市场认可度 从而精准测价定价 随时调整策略 新浪房产电商四大平台全方位整合推广 增加项目曝光量 1000万推广资源 短时间内迅速引爆 居间公司完全按照成交效果向购房者收取居间服务费 不占用开发商营销费用 活动召集 1 营造主题公关事件第一阶段 营造爆发力的公关事件 使品牌 项目知晓度在短时间内 迅速提升 诸如 抱抱团活动 品牌之旅活动 品牌发布会 赞助活动等 2 节点现场体验活动利用销售中心开放 示范区 样板间开放等事件节点 开展规模宏大的现场活动 提升客户对项目的认知和偏好 3 圈层活动为团拓制造深入沟通的机会 在群体量身定做圈层活动 诸如同学会 鉴赏会 亲子游园会等 4 暖场活动现场售楼处开放后 为销售员制造与前期积累客户沟通的机会 在周末安排一些大众化的活动 吸引前期客户到访 营销执行 1 推广时间 2014年8月 10月2 阶段任务 1 基础推广全面上线 2 企业品牌落地 九龙花园项目形象导入3 推广策略 事件营销造势 线上宣传主攻 线下精准拓客 一心四点 打造立体品牌宣传平台 第一阶段 品牌预热期 营销执行 客户召集 线上推广 阶段主题 九龙国际花园民权优居新境界 户外 九龙国际花园民权优居新境界扛鼎之作 即将登陆 线上 6 1 儿童节篇 品牌信息 在这里 回忆童年生活九龙国际花园祝贺全城小朋友们节日快乐扛鼎之作 即将登陆 6月 品牌篇 走过的巅峰 只为下一次启程耕耘世界后 首映民权扛鼎之作 即将登陆 活动一 品质生活体验月 参会时间 10月活动目的 企业品牌及项目初次亮相 活动前后配合线上线下炒作 延续活动效应 最大化实现品牌爆破 营销执行 客户召集 阶段活动 活动二 项目品牌发布会 未来新芯 奢雅之城 新区未来发展论坛暨九龙国际花园项目品牌发布会 营销执行 客户召集 活动形式 1 区域发展论坛2 品牌秀活动地点 民权县高档酒店论坛邀约嘉宾 高校城市规划专家 本地主流地产企业代表 政府规划部门领导等参会对象 民权县主流媒体 业内人士 意向客户等 一个展示点 四个巡展点网上售楼部 线下大拓客 线下拓客 一个展示点 四个巡展点 由于本案位于新区东南位置 现场前期无售楼部战士 不能承担接待客户空间 建议设立临时展示中心 同时围绕展示中心 设置4个巡展点 作为第二售楼中心 承担着销售展示和接待客户等多重功能 一心多圈全城拓客 全面铺开 为项目前期积累大量客户资源 展示平台一 营销执行 客户召集 网上售楼处 网上售楼处相当于项目的第三售楼处 承担着永不打烊的时间优势 同时网上售楼处可以更为详尽地表达项目的信息 为目标客群了解项目 了解企业 提供更为方便的手段 网上售楼部立体沙盘 图片体验 视频体验 立体样板间 立体园林 项目网站等频道 展示平台二 营销执行 客户召集 派单时间 9月1日 12月1日派单区域 县城商业密集点民权各大专业市场民权县老城区人口密集地级新区各小区民权县周边临近乡镇民权县城及周边大型企业园区 第一阶段线下推广 持续派单 营销执行 客户召集 高端客户资源搜集 第一阶段线下推广 企事业单位推介 营销执行 客户召集 搜集时间 9月1日 11月1日搜集范围 1 政府部门 2 金融机构 3 大中型企业 4 教育机构搜集渠道 1 集团前期部门介绍 2 从意向客户中筛选出符合 敲门 行动的关键人物 如热心客户 工会领导 企业高管等 通过关键人物打入企业或社区内部 3 销售员陌拜 第一阶段线下推广 云呼叫 call客 呼叫时间 2014年9月 11月数据库资源 前期派单留电号码 热线来电号码 前期来访客户号码 集团电话信息资源 周边项目客户资源信息 需购买或间接购买 营销执行 客户召集 1 短信车巡回拦截时间 长期持久发送目的 让项目参展信息最大限度传达给县城市场客户 长期增加客户来访量 发送量 15万 天发送区域 定期定点区域性发送2 拓客短信时间 长期持久发送目的 外展点开放信息告知 项目价值点告知发送量 每周10万条 每周发送2 3天发送范围 根据项目节点活动 分类轮番发送 面对全县区 拥有价值20万以上私家车车主 商超白金卡会员 银行理财产品超过50万等 本阶段区域以老城区 新区为主 公务员 价值20万以上私家车车主 银行理财产品超过50万 本阶段区域以县区为主 教师 公务员 企事业单位员工 公积金账户超2000元客户 第一阶段线下推广 短信车 短信群发 营销执行 客户召集 1 推广时间 2014年10月1日 12月15日2 阶段任务 1 电商锁客 实现客户升级排卡量500组以上2 目标客户对项目达成品质认同3 推广策略 拓客全城共建 线上深度解析 线下广度体验 第二阶段 强势蓄客期 营销执行 客户召集 推广计划 营销执行 客户召集 营销节点 线下推广 事件活动巡展推介会圈层营销资源嫁接定向投递call客 报纸网络户外电台微信微博短信 启动认筹活动 以商圈 社区 企事业单位巡展点为据点 派单辐射 主力覆盖新区和老城区 call客150组 人 天 根据产品不同 客群阶层 区域差异 分别制定高密度短信发送计划 微营销发布关于活动 项目信息 生活信息 主流报纸每两周一个整版 项目深度解析 配合活动举行 首页对联 硬广 项目宣传页面 核心卖点诉求 客户升级优惠信息 项目信息 排卡优惠政策 线上推广 重点包括政府机构 银行金融机构 大型企事业单位 学校教育机构等 结合销售客户资源 每周举办两场饭桌营销 每次20人 景观示范区 样板间开放 售楼处开放 户外大牌 车体 市政宣传栏 电梯框架更换画面 核心卖点诉求 客户升级优惠信息 4s店 银行 证券高端客户资源嫁接 今日加油 定向直投 启动开盘活动 线上推广 阶段主题 心筑九龙国际花园欣享民权新区生活 户外 心筑九龙国际花园欣享民权新区生活民权九龙国际花园 开启城市人居新里程 报广 用蓝图 绘就享受版图民权九龙国际花园 开启城市人居新里程 报广 以视界 拓展生命境界民权九龙国际花园 开启城市人居新里程 活动一 售楼处开放活动电商锁客 活动时间 12月活动目的 结合售楼处开放 邀约前期客户前往项目现场 现在客户升级 提前进行客户摸排 锁定意向客户 九龙国际花园惠动全城 阶段活动 活动二 活动时间 12月活动目的 利用理财论坛 邀约知名理财专家周末暖场 同时进一步拉近准业主与项目关系 巅峰理财对话 2014 财富源自哪里 话题 2015年经济总体形势走势 各行业发展前瞻 讨论各个理财领域的理财机会 营销执行 客户召集 活动三 现场开放活动1 美一刻 榜样生活家 示范区样板间开放仪式暨产品品鉴会 活动目的 借助样板间 清水样板间的开放 引导客户现场体验 直观感受九龙国际花园对未来新区居住品质的榜样示范作用 活动形式 媒体见闻谈 样板间 示范区参观 随手拍活动 媒体的见闻 通过照片 视频等素材 展现项目所打造的优生活享受 准业主和媒体参观样板间 示范区 用手机随手拍下心动的地方 然后把分享到自己的微信上 即可获赠精美礼品 同时评选 最美一刻 图片奖 获得物业服务费的减免 样板间 示范区 物管 营销执行 客户召集 活动四 示范区开放活动2 认筹明星代言活动 活动主题 九龙国际花园携手明星盛大认筹活动时间 2014年10月活动地点 项目现场活动目的 通过明星效应以新闻炒作的形式释放项目信息 传播项目品质及项目自身名度 笼络更多客户资源 活动形式 明星启幕拟邀请明星 省内一二线明星或国内三线明星 线下拓客 拓客一 短信 时间 10 12月发送内容 项目主打卖点信息告知 排卡升级信息告知发送量 每周60万条 每周发送三天发送范围 根据不同产品面临的客群不同 分类轮番发送 以高层客群为主 营销执行 客户召集 拓客二 云呼叫 call客 时间 10 12月数量 除巡展外 留守销售员每人每周call客300组 来访15人 员 周客户资源 自有客户资源 短信公司提供资源 竞品客户资源 20万以上私家车车主 银行理财产品超过50万 商超vip卡 休闲娱乐会所vip 移动联通电信客户资源等 营销执行 客户召集 拓客三 企事业单位团体推荐 推介时间 11 12月 推介范围 政府机关 县级行政单位及项目周边单位 以及开发审批单位 金融机构 中行 农行 招行等合作银行 以及保险等金融单位 推介形式 小型产品说明会 圈层活动 1 推广时间 2014年12月 2015年1月2 推广策略 线上高举高打 线下集中堵截 震撼现场营造 确保高效转化 第三阶段 开盘强销期 营销执行 客户召集 线上推广 阶段主题 阅遍生活悦新区 阅遍生活悦新区极致舒适精品社区 全城盛大开盘 户外 10月 产品价值篇1 功成之后 领略人生无限风光极致舒适精品社区 全城盛大开盘 10月 产品价值篇2 阅遍繁华 纵横极致人生版图极致舒适精品社区 全城盛大开盘 报广 活动一 开盘活动 时间 2015年1月地点 项目现场售楼处活动形式 现场布置 现场演出 开盘选房 阶段活动 活动二 业主答谢会 庆元旦 感恩有您时间 2015年1月下旬地点 项目现场售楼处活动目的 企业品牌推广的一次年度总结 前期认购业主作为项目第一批客户 也是未来项目品牌在民权市场的第一批传播者 活动形式 庆元旦 业主答谢会 晚宴 营销执行 客户召集 巡展时间 12月1号 12月31号派单区域 结合前期项目蓄客 筛选重点商圈派单 进行客户的导入竞品拦截 拓客一 派单 线下拓客 拓客二 call客 短信 时间 12月发送内容 项目主打卖点信息告知 开盘信息告知发送量 每周10万条 每周发送2 3天发送范围 根据不同节点面临的客群不同 分类轮番发送 以高层客群为主 营销执行 客户召集 时间 12月数量 每人每天call客150组 客户资源 自有客户资源 短信公司提供资源 竞品客户资源 营销转化 定价策略销售政策 核心价格策略 品牌形象 产品品质与价格的落差赢得客户 保障首开成功 高性价比入市 逐步提升价格 快速回款 年度任务指标 核心价格策略 大步快跑 核爆市场 逐步拉升 定价策略 基于九龙国际花园项目目标任务 以及项目在民权新去未来城市增长极开篇钜作的品质和品牌形象 定价策略 营销转化 定价策略 小幅上涨 节节攀升灵活调整 稳步上扬 调价建议 1 去化率超过90 且转化率高于80 本案一周内价格上涨3 去化率低于50 且转化率低于50 则本案价格下调5 10 2 核心竞品上涨超过10 本案一周内上涨至该比例的80 反之本案在一周内下调至该比例的50 3 区域签约均价上涨超10 本案一周内上涨至该比例的80