中粮上海奉贤南桥单元住宅地块可行性研究报告

奉贤南桥09单元住宅地块可行性研究报告,2013年4月,目 录,一、项目概况二、市场分析及机会选择三、产品解决方案四、项目运营五、团队情况六、土地获取方式及风险七、总结与建议,2.1 宏观背景解析2.2 区域市场分析2.3 可比竞品解析2.4 市场机会分析2.5 项目发展方向,2.1 宏观背景分析政策调控,2009年至今上海商品住宅供求价月度走势图,万,元/,12月14日，国四条：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,1月10日，国十一条：二套房贷款首付款比例不得低于40%,4月17日新国十条：各地限购政策出台，上海和重庆房地产税试点,1月27日，新国八条：二套房首付款提至六成,3月1日，新国五条：二手房交易个税严格按转让所得20%征收,自2009年12月份开始政策调控以来，楼市经历了包括2013年 “国五条”在内的五次调控升级；楼市降温明显，市场低位平稳运行；2011年至今房价呈现平稳态势。,9月29日新政：首套房首付提升至3成；二套房首付50%，利率1.1倍,调控之下上海楼市低位平稳运行，呈稳健发展态势,2.1 宏观背景分析政策调控,2013年3月1日国务院公布楼市调控“国五条”细则，要求：二手房交易从严按转让所得20%征税2013年3月30日上海细则：对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。,二手房重税引发的连锁反应,市场需求转向新房市场开发商销售 持续向好,房 价 平 稳 上 涨 是 大 势,政 府 是最终受益者，开发商 享 利 好,南桥新城是上海“十二五”期间重点推进建设的三个新城之一。,南桥新城：定位于综合性服务型核心新城以及服务长三角南翼以及大浦东地区的重要枢纽和门户。目前已被列为本市8个低碳发展实践区试点，是郊区新城中唯一的试点城区。,规划总面积约为84平方公里，2020年规划总人口75-100万(现状不足20万).,十二五期间南桥新城将因政策支持而迎来快速发展期;CBD属性吸引着奉贤百万人口，生态、宜居是南桥新城的居住卖点,本项目,2.1 宏观背景分析区域规划,生态核心区工程：南桥新城将保留4.78平方公里中央生态林地和开发建设2.53平方公里“上海之鱼”项目。,南桥新城CBD已初具规模，百联购物中心和东方商厦已成功运营。南桥已成为奉贤百万人口认定的“小香港”。,虹梅路金海路越江隧道工程 (黄浦江底最长隧道):,轨道和隧道等重大项目的实施促进南桥与中心城的接轨，主题公园建设将提升板块价值,2.1 宏观背景分析区域规划,“上海之鱼”主题公园：,“上海之鱼”规划图,规划目标：将建成以游艇文化为核心的体育及水上运动公园，并成为南桥新城景观中心与旅游集散服务中心。拟建设高品质住宅及各类度假村、野餐水湾、湖心生态岛、游艇文化馆、水岸商业街及五星级水疗酒店等设施，进而打造多位一体的新型主题国际社区。“上海之鱼”建成后，其创意和硬件设施将可与候选“世界第八奇迹”的棕榈岛一较高下,预计2013年7月实现贯通，总长5.26公里，工程投资额近30亿元。通车后将成为上海城市南部的“大动脉”,“上海之鱼”项目的逐步建成，将提升整个板块功能定位和区位价值，对环境品质、形象塑造等方面产生积极的影响。,轨道5号线延伸奉贤段： 预计2015年通车。,轨交5号线南延伸段一期力争在2013年年内开工,2.2 区域市场分析土地市场,区域土地市场特征,成交量：板块土地供应有限，近期供应放缓 板块土地供求基本平衡。2011年至今南桥板块共成交含住宅属性用地约63万方，其中2011年成交41万方，2012年至今仅22万方，供应放缓。成交价：楼板价持稳，偶现高溢价近2年含住宅属性土地成交楼板价主要集中在4000-6000元/之间，其中50%的成交地块为底价成交；土地属性：纯住宅为主，未来公寓产品竞争激烈成交地块多为纯住宅用地，少有综合属性，容积率集中在1.5-2.5间，以多层和小高层公寓产品为主，无低密度用地；区位：多集中于南桥新城，新城短期内开发提速成交土地多处外郊环间，主要集中于南桥新城规划区域,2011-3-25恒大投资，16299，8000元/；2012-6-27恒大投资，13349 ， 4167元/,2011-10-12中环投资&南桥城建，75495 ，6000元/ ,2011-10-12鑫金圆， 27557 ，6236元/ ,2012-9-3奉通置业， 9277 ，3001元/ ,2011-11-9苏宁电器，42121 ，5319元/ ,2012-9-28绿地， 82807，5568元/,2011-9-15轩安&朗润&合景， 103723 ，2848元/,2011-10-31建都&江海，28767 ，5400元/ ,2013-2-27申通地铁，43876 ，4000元/ ,地块周边新近成交的土地信息,2.2 区域市场分析土地市场,2011年至今南桥含住宅属性用地成交明细,2.2 区域市场分析整体市场,2010年至今南桥住宅市场累计供应面积130万，年均约40万。2010年至今累计成交107万，年均去化约35万，主要依托奉贤本地或地缘性客户。2012年至今南桥住宅市场供求基本平衡、价格平稳，均价15000元/左右。南桥住宅市场属典型的内向型市场，市场规模不大，市场趋势易受个案影响而波动。,2010年至今南桥板块住宅市场量价走势,2010年至今南桥板块公寓市场量价走势,南桥住宅市场近年来以公寓产品为主导，公寓市场与住宅市场特征基本相同。2010-2012年板块公寓年均去化约28万，公寓成交价格呈平稳上行态势，目前整体均价接近15000元/。主力在售项目为银河丽湾、铭邦华府、阳光家园等，2013年以来销售均价超17000元/。,南桥住宅市场属典型的内向型市场，市场规模不大，发展态势平稳,城北产业区中低端刚需产品12000-13500元/,老城片区 刚需及改善产品兼有，档次差异大中低端13000-14000元/中高端16000-18000元/,绿地观邸13155,众旺苑14045,同盛南桥花园16155,新城商务核心区中高端品质改善产品17000-18000元/,银河丽湾17246,新城生态核心区品质刚需及改善产品目前无在售项目前期14000-16000元/,聚贤煌都11196,上院南里13255,正阳世纪星城公寓售罄 联排24400,阳光家园17725,阳光四季16599,新民旺苑11957,景源名墅10752,南桥板块在售公寓项目12个集中在老城区范围内11个，新城区仅1个，市场最高均价项目：阳光家园：17725元/,2.2 区域市场分析整体市场,新城是城市发展的新方向，但目前新建住宅供应稀缺,铭邦华府17150,2.2 区域市场分析公寓市场,历史供应以舒适户型为主，紧凑户型成交较佳但供应稀缺,板块供应以两房、三房为主体，其中两房以90-100为主，三房以120-150为主，户型面积偏向常规舒适型。两房中偏紧凑的70-90的成交最佳；三房以常规120-150去化为主体，100以下三房供应量极少、快速去化板块历史供应以舒适户型为主，紧凑三房几无供应。,汤臣臻园地块,上海恒大投资地块,上海合景、朗润、轩安合作投资地块,鑫金圆置业地块,中环投资、南桥新合作投资地块,上海苏宁电器地块,绿地上海之鱼地块,银河丽湾,土地增量,项目存量,奉通置业地块,正阳世纪星城,阳光家园,上院佳庭,景源名墅,卓越世纪中心,2.2 区域市场分析未来竞争,南桥新城在售项目存量情况,2.2 区域市场分析未来竞争,未来住宅地块潜在上市量,在售项目余量总计约53万未来新上市地块中住宅新增量约70万产品仍以宽松户型为主,后市竞争激烈 差异化的产品力 将有利于跑赢市场,阳光家园,南桥镇中心区2012年9月开盘区域价格标杆,与本案距离3.7公里,南桥新、老城区交界处2012年4月首次开盘原主打精装修公寓,铭邦华府,与本案距离2.3公里,南桥新、老城区交界处2010年11月开盘刚需，主打经济舒适,同盛南桥,与本案距离2.5公里,南桥新城商务区2012年5月开盘大平层,银河丽湾,与本案距离1.1公里,南桥镇中心区2012年9月开盘紧凑户型,阳光四季园,与本案距离3.3公里,2.3 可比竞品分析项目分布,恒盛湖畔豪庭,南桥新城生态核心区2009年12月开盘2012年12月交房,与本项目区位最近、2010-2011年度板块最热销楼盘公寓推案32万， 主力为70-100二房/130-150三房两年几售罄，月均销售约1. 5万,2.3 可比竞品分析铭邦华府,新老城交界处品质标杆，原计划全精装后改毛坯，户型偏舒适型,2房2厅1卫 98,3房2厅2卫 138,主力户型图,概况：总建面56169(容积率1.8)，由8栋12-18层小高层组成。2012年4月10日首次开盘，推出精装房源228套/30920，10月27日第二次开盘，推出毛坯房源154套/20978产品：主推130-140的三房(63%)；功能分区明显，动静分离；赠送南北阳台；主卧套房设计，赠送飘窗精装修：原规划为南桥首个高品质精装修项目，标准3000元/,开盘后销售受阻，后续房源改为毛坯出售。销售情况：月均去化19套，强销月均去化27套（第二毛坯开盘），整盘去化59%，其中最小户型90-120两房去化最好客户分析：主要为南桥本地中高收入人群，以私营企业主和政府官员为主，年龄36-45岁中壮年为主,分户型产品去化情况,项目开盘至今普通公寓量价走势,2.3 可比竞品分析阳光家园,南桥老城中心区标杆，本地知名度高，去化较佳，户型以宽松二房、三房为主,3房2厅2卫 139,主力户型图,概况：项目总建面17万(容积率2.03)，由12栋11-18层小高层组成。2012年9月12日首次开盘。目前在售23-24栋为133-139的三房、18栋主力为90-100两房，报价18000元/。预计5月份加推21、25栋145送精装修房源，报价19000-21000元/产品：主推130-150的三房(46%)和80-100两房(32%)； 功能分区明显，动静分离；南向大阳台；每个卧室赠送飘窗“阳光”系列：本地知名开发商开发，当地接受度高销售情况：月均去化56套，强销期去化约65%（前二次开盘），开盘半年整盘去化44%。其中紧凑两房比宽松两房去化更快。客户分析：主要为奉贤本地自住改善人群，以政府官员、企业骨干为主，年龄30-45岁中青年为主,分户型产品去化情况,项目开盘至今普通公寓量价走势,2房2厅1卫 91,19,18,16,14,15,17,25,20,24,23,22,21,沿街商业,第一批推案,第二批推案,第三批推案,2.3 可比竞品分析阳光四季园,南桥老城刚需代表，主打经济舒适，紧凑户型去化较佳,2房2厅1卫 97,主力户型图,概况：项目总建面150000(容积率1.8)，由5栋14层小高层和4栋6层多层组成。最早一批开盘为2005年10月，2008年前期房源售罄。2012年9月15日再次开盘，推出毛坯公寓房源342套，目前尾盘在售，仅剩130三房房源；预计5月份加推多层非电梯房源（主力80+/90+两房）产品：各户型比例较为均匀，户型丰富，主卧赠送飘窗；南向大阳台。其中1房78户型营销口径为改为两房使用。销售情况：月均去化38套，强销月均去化43套，开盘半年已去化78%客户分析：主要为奉贤本地刚需客，以政府、企业职员为主，年龄26-40岁中青年为主,分户型产品去化情况,项目开盘至今普通公寓量价走势,1房2厅1卫 78,未推房源,2.3 可比竞品分析同盛南桥花园,南桥老城刚需代表，主打经济舒适，户型以宽松二房、三房为主,3房2厅2卫 136,主力户型图,概况：项目总建面79661(容积率1.8)，由13栋16-18层小高层组成。2010年11月24日首次开盘，推出毛坯公寓279套/31931，2011年1月和9月再加推550套房源。产品：主推90-110的二房 (62%)；功能分区明显，动静分离；主卧赠送飘窗；南向大阳台销售情况：月均去化24套，开盘首月去化近6成（前二次开盘），目前整盘基本告罄。偏紧凑户型去化相对较佳。客户分析：主要为南桥本地首置首改客，以政府、企业职员为主，年龄26-35岁年轻人为主,分户型产品去化情况,项目开盘至今普通公寓量价走势,2房2厅1卫 100,2.3 可比竞品分析银河丽湾,南桥新城商务核心区标杆，首个高品质大平层项目,3房2厅2卫 142,主力户型图,概况：项目总建面298500(容积率3.8)，由16栋20-33层高层组成。2012年5月1日首次开盘。产品：主推140-150的三房(42%)；功能分区明显，动静分离;各功能间面宽尺度较大, 舒适性强；主卧套房，赠送飘窗大平层：南桥首个高品质大平层项目，1T1户销售情况：月均去化29套，开盘首月去化约40套（二次开盘），目前整盘去化74%客户分析：以南桥本地政府及企业高管为主，年龄36-45岁中壮年为主，主要受制于购买力关系所致,分户型产品去化情况,项目开盘至今普通公寓量价走势,2.4 市场机会分析,2012年至今板块土地供应放缓。南桥新城是城市发展的新方向，但目前新建住宅供应较少受供应影响，尚未形成规模开发效应，板块住宅价值蓄势待发历史供应以舒适户型为主，紧凑户型成交较佳但供应稀缺，是市场机会点未来供应量大，后市竞争激烈， 差异化产品力将有助于跑赢市场,宏观市场,微观市场,中观市场,宏观环境、区域规划和南桥