超市门店选址及新店开业.doc

超市门店选址及开业筹备（大纲）前言店铺资源的稀缺性要求必须把选址开发工作放到企业发展的战略高度来对待；“良好的开端是成功的一半”新店开业筹备是企业营运工作成熟与否的检验。第一部分：门店选址(LOCATION)一、 企业发展的目标及发展阶段选址工作的战略方向问题1 目标规划：3年5年，5年10年，百年老店2 数量目标、业绩目标、其他目标（立足寻找有发展潜力城市，见图1、2）3 战略方针:租赁、自建、联营、加盟、收购、其他4 业态定位：综合超市、便利超市、（依面积大小而定见图3）5 发展阶段的重点：起步期成长期稳定期二、 门店选址工作的任务、方式、方法（战术问题）1 开发部门的职责，权利。2 任务分配和分配计划（区域、时间）3 激励措施4 项目档案三、 选址工作的步骤1 商圈调查调查、分析、报告商圈内容：背景，范围，人口，竞争店，可视度、亲近度、等分析的重点：经营项目，促销手段，营业额预估，库存预估，盈亏预估报告内容：该项目能否立项，投资回报，核心问题等2 项目谈判准备、重点、目标、技巧3 签订和约物业合同4 入场通知、确定开业时间5 工程施工施工总量及施工项目6 项目筹备（开业筹备小组）以联络、协调、工程为主（四）项目评估（开业后三月内）第二部分：开业筹备(OPENNING)一、 筹备领导小组及人员组成1 执行为主2 新老搭配。以新为主3 门店人力资源数量以业绩为导向二、 开业计划1时间计划2部门工作计划3开业庆典计划三、业务工作重点“两图一表”1、卖场布局图（LAY OUT）动线区域分布卖场内外形象设计2、细部陈列图（IMPLANTAION）货架分配促销区分配设备定位、分配3、商品组织表（STRUCTURE LIST）（1）商品类别规定：大组：生鲜、食品、百货、联营等中组：小组：（2）商品数量的规定自营数量联营数量自营供应商联营供应商四、 大进货五、 开业促销方案六、 试营业、正式开业国内区域扩张潜力城市（2005）人均月快速消费品销售额* 球体大小代表现代业态店铺数量机会成熟潜力问题（图1）城市定义 A级城市： 包括省、自治区的省会城市；自治区的首府城市； 加上直辖市（重庆市和天津市）、大连、青岛和深圳。 B级城市： 指除上述三个城市以外的其它地极城市。 C级城市： 县级市，市政府所在地。 D级城市： 县政府所在地的镇。（图2）门店定义大卖场6000平方米或以上,一般有30个或以上带收银机的出口超级市场营业面积至少1000平方米小型超市营业面积不超过1000平方便利店营业面积不超过500平米,是连锁集团成员,营业时间一般为24小时自选形式食杂店自选服务形式大型食杂店非自选服务形式，月营业额大于等于5,000元小型食杂店非自选服务形式，月营业额小于5,000元售货亭在建筑物外或在路边；营业面积少于20平方米；化妆品商店主要售卖个人护理品日用品商店至少售卖以下产品任一种: 个人护理品，日用品，碳酸饮料或香烟香烟专卖店主要售卖香烟和烟草产品酒类专卖店主要售卖酒精类饮品饮料雪糕专卖店主要售卖饮料和雪糕,有固定营业场所，不是在路边成药房主要售卖有包装的药品，例如药丸，胶囊，药片中药房主要售卖中草药和中成药，例如草药专营商店传统通路现代通路有POS机收款、开架自选售货的零售终端食杂店/售货亭非开架售货的传统商店图3购物交通方式89基数: 随机样本 - 所有受访者 (n=418) 图4一、目标城市项目名称所在城市目 标 城 市 直辖市 省会城市 地级市 城 市 人 口 500万以上 300万以上 100万以上 50万以上城市面积 及人口分布全市面积：1.24 万平方公里； 城区面积：92.2平方公里； 全市人口：980.74万人； 城区人口：301万人； 常住人口：860万人； 流动人口：120万人；人口年龄比例55岁以上：7.96%； 3855岁：45.21 %； 1838岁：30.4 %； 18岁以下：16.43%； 男：51.35 %； 女：48.65%；人口文化学历大本程度：6.5 %； 大专程度：9.82 %； 中学程度：46%； 小学程度：34%； 文盲：3.68 %； 城 市 特 征 工业城市 农业城市 商贸城市 交通枢纽及物资集散地 消费型城市 旅游城市 历史名城 新兴城市 经济特区城市城 市 气 候 四季分明 夏季长 冬季长 湿润 干燥城市交通环境城区： 平面交通 立体交通 城际： 公路 铁路 海路 空运交 通 工 具 所 占 比 例自行车：36%；私家汽车：6 %；公共交通：42%摩托车：4 %； 地下铁道：0 %； 出租汽车：12%城 市 经 济 环 境1、 国民生产总值：1870.8亿元2、 社会商品零售总额：771.5亿元3、 居民储蓄存款余额：1494亿元4、 人均收入（年）：15275元5、 人均可支配收入（年）：9641元6、 恩格尔系数：（居民购买日用消费品的比例）38.3商业区分布 各商业区特色： 1、 盐市口及春熙路商业圈集中在服装百货超市方面；2、 玉带桥商业圈主要在家俱销售方面；3、 红牌楼商业圈主要是在汽车销售方面；4、 荷花池商业圈主要是在小商品和服装批发方面；5、 大型楼盘为家乐福、诺玛特等量自定做的主力店；（参照当地城市地图）居民消费倾向 百货公司 大型超市 批发市场 便利店政 府 政 策 支持外商投资 支持当地传统企业 税收减免政策 城市规划 政府近年工作报告地区行政机关各部门主管名单： 城 市 现 有 商 业 特 征A:成都有休闲之都的美名，居民消费热情高，购买力强。B:专业市场较多，功能齐全的大卖场少。C:商家竞争较激烈，目标市场被细分。城市现有 的商业 零售企业本地企业：人民商场、百货大楼、红旗连锁、互惠超市等国内企业：北京王府井、北京华联、仁和春天、世纪联华、人人乐、国美电器、苏宁电器、东方家园、好美佳等外资企业：依藤洋花堂、家乐福、诺玛特、麦德龙、普尔斯玛特等备注及说明当地商品房价格、土地买卖价格、土地租赁价格、土地转让价格。当地民用电价格、商业用电价格、工业用电价格（每千瓦/小时）。当地民用水价格、特殊行业用水价格（每顿）。当地煤气、天然气使用价格（每立方米）。三、商 圈 分 析项目内 容商圈特征（提交地图 及交通图）1、商圈面积（以目标物业为中心，半径1.5公里范围）： 4平方公里；2、商圈内人口60万、户数4.5万户3、商圈内的社区数量为85个及大型社区：天邑花园、大陆西城美筑、翠堤春晓、蔚蓝天地、凯乐碧园、锦花园、锦屏园、锦卉园、锦桂园、博雅庭韵、新阳光健康家园、成都花园、21世纪花园、学府春、西城花园、博瑞都市花园、蜀风花园城、燕沙庭园、金沙时代城、中华家园、百草园、水岸格林、置信金沙园、齐力花园、贝森运动休闲广场等4、商圈内居民购买力情况分析：（经常性） 日用消费品 时尚百货 中低档商品5、商圈内流动购买力情况分析： 中高档商品 中低档商品 时尚百货6、商圈内居民消费倾向：（热衷度） 大型商场 大型超市 商贸街和批发市场7、商圈内各大企事业单位： 国有企业23个 民营企业 86个 外资企业 53个 合资企业42个交通状况A. 目标物业周边干、支线道路：位于成温路北侧，成黄路南侧，规划道路东侧，均属于城市快速通道，地形呈四边形，由于三面均临交通干道，交通十分便捷，同时商贸中心还可以通过三环路连接成温邛高速、成雅高速、成绵高速、机场路等交通干道，所以被称为 “商贸金三角”。辐射省内各地的地级城市及西部地区各大城市，周边城市道路系统已经形成，双流机场和火车西站也近在咫尺，市政基础设施配套完善，地理位置十分优越。 B.目标物业周边公共交通： 公交汽车 小巴 地铁C.交通便利度： 非常方便一般 不很方便 十分不便D.停靠便利度 停靠地点多 一般 较少 根本没有E.居民主要交通工具： 步行 自行车 私家车 公共汽车 出租车商 圈 所 处 区 域 分 析1、所在区县的人口：146万2、所在区县的面积：67平方公里3、所在区县的特点： 机关单位多 老城区 大专院校集中 商业集中4、居民的消费能力： 消费较高 一般 还可以 消费低居 民 工 作 单 位 属 性比率：国有企业：28%;外商独资企业：9.1 %;中外合资企业：26 %； 民营企业：22 %;下岗待业：8.5%； 在校学生：6.4%；居民工资 月收入统计500元以下： 9%； 500800元：16%;8001000元：25%；10001500元：36 %； 1500元以上：14%；商圈氛围A繁华商业街道及专卖店：以大型楼盘的底商为依托，正在形成。B商贸街：由于所在片区是以近三年修建的商品房为主，所以纯商贸街没有。C农贸及小商品批发市场：各楼盘集中地为居民生活方便，而根据政府建有小的农贸市场，而没有小商品批发市场。D零售商业比率：综合商厦：42%；量贩店：18%；时尚店：18 %；便利店：22%。备注及说明项目额度（单位：万元）项目额度（单位：万元）工程改造：775商用设备：560空调：80货架：100电增容：100生鲜：200消防：100客服 30电梯：80电脑：100货梯：40冷冻：50天然气：50防盗：50照明：30其他：30地面：45装修：150物业租金開辦費:210每平米17-20元企化费80月租17-20万办公费50年租204-240万工资80XXX 超市经营预测 金额:千元项 目行次第一年第二年第三年第四年第五年第六年合计商品销售收入(含税)180,300 92,345 106,197 122,126 140,445 161,512 702,925 一、商品销售收入(不含税） 268,632 78,927 90,766 104,381 120,039 138,044 600,791 减:销售折扣与折让3二、商品销售收入净额468,632 78,927 90,766 104,381 120,039 138,044 600,791 减:商品销售税金 51,775 2,041 2,347 2,699 3,104 3,569 15,535 减:商品销售成本 659,710 68,667 78,967 90,812 104,434 120,099 522,688 三、商品销售毛利 77,148 8,220 9,453 10,871 12,501 14,376 62,568 毛利率%810.41 10.41 10.41 10.41 10.41 10.41 10.41 减:费用总计911,636 9,536 10,220 10,971 11,788 12,694 66,845 其中:物业费用 102,280 2,280 2,508 2,758 3,025 3,327 16,178 物业租金112,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 14,400 人事费用122,340 2,340 2,574 2,831 3,114 3,425 16,624 销售费用13600 600 660 726 798 877 4,261 广告与促销14720 720 792 871 958 1,053 5,114 管理费用15900 900 990 1,089 1,197 1,316 6,392 财务费用16150 150 150 150 150 150 900 折旧费用172,246 146 146 146 146 146 2,976 四、主营业务利润18-4,489 -1,316 -767 -100 713 1,682 -4,277 加：其他业务利润192,760 2,760 2,760 2,760 2,760 2,760 16,560 五、营业利润20-1,729