2014中国房地产上市公司TOP10研究报告.doc

1研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十二年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。在新型城镇化战略全面推进、房地产长效机制逐步确立的背景下，房地产板块受到资本市场的广泛关注。一批优秀房地产上市公司聚焦主流市场，积极优化市场布局与产品结构、持续强化快周转运营策略，收获了良好的业绩，投资价值彰显。2研究结果及分析2.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析“2014中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括135家沪深上市房地产公司和45家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2013年，房地产上市公司精准把握市场脉搏，经营业绩实现了稳步增长；但在激烈的市场竞争中，由于规模效应、管控水平、运营效率的差异导致上市公司在盈利表现、财富创造力和财务稳健性等方面的分化日益加剧。（1）经营状况：营业收入与利润规模稳步增长，业绩分化加速2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司平均营业收入及增长率2013年，房地产上市公司的业绩规模稳步提升，沪深上市房地产公司营业收入均值为56.15亿元，同比增长30.10%；大陆在港上市房地产公司营业收入均值为194.37亿元，同比增长30.08%。同年，沪深上市房地产公司净利润均值为7.29亿元，同比增长8.31%；大陆在港上市房地产公司净利润均值为34.02亿元，增速降至13.05%。房地产上市公司在2011年末及2012年上半年降价促销的项目于2013年集中进入结算期，导致利润空间缩小、净利润增长趋缓，与营业收入的高增长节奏形成较大反差。为缓解降价促销项目结转带来的利润率下滑压力，房地产上市公司积极强化内部管控降低成本费用，沪深上市房地产公司2013年的销售费用率、管理费用率、财务费用率较上年分别下降0.25、0.44、0.24个百分点，利润空间得到了一定程度的保障。（2）股东回报：资产收益水平下行，财富创造能力差距扩大2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益与净资产收益率均值2013年，沪深及大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至12.26%和18.18%，每股收益均值与2012年基本持平，分别为0.37元和0.64元。具体来看，沪深及大陆在港上市房地产公司中分别有54%和42%的企业净资产收益率出现下滑，且大多为资产规模小、业绩表现一般的中小企业；同期龙头房企则实现了有质量的增长，行业发展分化加剧。 2013年，沪深上市房地产公司的EVA均值为1.38亿元，同比降低近30%；而大陆在港上市房地产公司的EVA均值为4.04亿元，同比增长22.05%，在财富创造能力方面明显领先于沪深上市房地产公司。沪深上市房地产公司的资本成本均值增幅达23.50%，大大超过税后净营业利润的增幅，同期大陆在港上市房地产公司资本成本增幅仅为13.82%，可见资本成本的快速上升已成为制约沪深上市房地产公司提升财富创造表现的关键因素。（3）财务稳健性：负债水平小幅上升，高成本拿地加剧现金流压力2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率均值2013年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为64.17%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为69.19%，较上年分别上升1.90、2.14个百分点，达到近4年最高水平。剔除预收账款后，沪深上市及大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为50.88%和55.59%，较上年上升2.40、1.29个百分点，但总体负债水平仍处于合理可控范围。受销售态势良好、部分热点区域及城市量价齐升的影响，沪深及大陆在港上市房地产公司加快了扩张步伐，资金流出额度扩大，现金流状况趋紧：沪深及大陆在港上市房地产公司2013年每股经营现金流净额均值再次由正转负，分别下降至-0.38元、-0.11元，现金流压力持续加大。多频次、高成本拿地是加剧企业现金流紧张的主要原因。（4）投资价值：房地产板块表现弱于大盘，利好政策提升部分公司投资价值2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值及其增长率2013年，房地产板块表现继续疲弱，全年上证地产指数和深证地产指数分别下跌11.75%和16.16%，涨幅排名在申万一级行业中位列倒数第四，房地产上市公司的市值明显下挫。截至2013年底，沪深上市房地产公司的平均市值为74.77亿元，同比下降10.83%；大陆在港上市房地产公司平均市值为168.71亿元，同比下降19.20%。由于2013年行业销售形势良好，大部分房地产上市公司的业绩锁定性较强，加之受新型城镇化推进、系列区域规划政策落地等因素影响，地产板块的估值修复行情值得期待。2.2 2014中国房地产上市公司TOP10研究结果（1）综合实力TOP102014沪深上市房地产公司综合实力TOP10 2014中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10 2014排名股票代码股票简称2014排名股票代码股票简称1000002.SZ万科A13333.HK恒大地产2600048.SH保利地产20688.HK中国海外发展3000024.SZ招商地产31109.HK华润置地4600383.SH金地集团42007.HK碧桂园5000402.SZ金融街50960.HK龙湖地产6600340.SH华夏幸福60813.HK世茂房地产7601992.SH金隅股份73900.HK绿城中国8002146.SZ荣盛发展82777.HK富力地产9002244.SZ滨江集团93383.HK雅居乐地产10600376.SH首开股份 100817.HK方兴地产2013年，沪深、大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10总资产均值分别为1491.20亿元和1824.55亿元，经营规模持续壮大，同期每股收益（EPS）均值分别为同类上市公司的3.51倍和2.28倍，综合经营绩效优异。万科、恒大精准把握市场节奏，加快推出中小户型产品覆盖刚需市场，保持了高速周转，综合实力持续位居行业领先水平；华夏幸福把握新型城镇化机遇，持续强化产业新城运营模式，营业收入和利润规模实现了高质量的成长；金融街、荣盛发展、方兴地产等企业把握市场机遇、优化发展策略，净利润分别实现30.54%、44.06%、21.35%的增长，推动综合实力稳步提升。（2）财富创造能力TOP102014沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10 2014中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP102014排名股票代码股票简称2014排名股票代码股票简称1000002.SZ万科A10688.HK中国海外发展2600048.SH保利地产23333.HK恒大地产3000024.SZ招商地产30960.HK龙湖地产4600383.SH金地集团42007.HK 碧桂园5600340.SH华夏幸福51109.HK 华润置地6002146.SZ荣盛发展61638.HK 佳兆业集团7000402.SZ金融街70410.HKSOHO中国8600266.SH北京城建83900.HK绿城中国9002244.SZ滨江集团91030.HK新城发展控股10000031.SZ中粮地产102608.HK阳光100中国2013年，沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10的EVA（经济增加值）均值达到19.51亿元，是同期沪深上市房地产公司EVA均值的14.14倍；中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10全年EVA均值为11.52亿元，是同期大陆在港上市房地产公司EVA均值的2.85倍，领先优势明显。中海、绿城、金融街等企业在2013年抓住市场上升期，通过品质及服务的提升强化产品附加值，获得了较高的利润空间。此外，万科、保利、龙湖等企业通过发行债券、银行贷款等多元融资组合有效降低资金成本，实现了更高的经济增加值。（3）财务稳健性TOP102014沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10 2014中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP102014排名股票代码股票简称2014排名股票代码股票简称1000002.SZ万科A10688.HK中国海外发展2000024.SZ招商地产23333.HK恒大地产3600048.SH保利地产31109.HK华润置地4600383.SH金地集团40960.HK龙湖地产5000402.SZ金融街53377.HK远洋地产6600266.SH北京城建60884.HK旭辉控股集团7600340.SH华夏幸福71238.HK宝龙地产8601992.SH金隅股份81628.HK禹洲地产9600376.SH首开股份91369.HK五洲国际10000926.SZ福星股份101862.HK景瑞控股2013年，沪深、大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10的有效负债率均值分别为47.99%、51.42%，货币资金与短期及一年到期债务的比率均值分别为1.39、2.52，均优于沪深、大陆在港上市房地产公司同期指标。万科、金地、福星股份、中海、华润置地等企业的资产负债率及有效负债率也都处于较为合理的区间，稳健经营能力强；同时这些企业多选择了谨慎扩张、合理投资。保障了现金流的充裕，为持续健康增长奠定了坚实基础。（4）投资价值TOP102014沪深上市房地产公司投资价值TOP10 2014中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP102014排名股票代码股票简称2014排名股票代码股票简称1000002.SZ万科A13333.HK恒大地产2600048.SH保利地产20688.HK中国海外发展3000024.SZ招商地产30960.HK龙湖地产4600340.SH华夏幸福41638.HK佳兆业集团5000402.SZ金融街50884.HK旭辉控股集团6600383.SH金地集团60817.HK方兴地产7000656.SZ金科股份72608.HK阳光100中国8601992.SH金隅股份81628.HK禹洲地产9000732.SZ泰禾集团91238.HK宝龙地产10000926.SZ福星股份101369.HK五洲国际2013年，沪深及大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10每股收益均值分别为1.24元、0.75元，是同期沪深及大陆在港上市房地产公司均值的3.35倍和1.17倍；其净利润均值分别达51.96亿元、56.37亿元，分别为同类上市公司均值的7.13倍、1.66倍。万科、保利、恒大、中海等企业实力雄厚、业绩增长持续稳定，是值得长期关注的价值型龙头公司。龙湖、宝龙、方兴地产、五洲国际等企业则充分发挥商住综合运营优势，开发与持有运营业务快速增长，获得海内外市场的广泛认可，投资价值不断显现。 园区类开发上市公司在促进产业聚合、区域价值提升等方面发挥着更加重要的作用。2014园区开发上市公司TOP102014排名股票代码股票简称1600663.SH陆家嘴2600648.SH外高桥3600064.SH南京高科4600736.SH苏州高新5600895.SH张江高科6600639.SH浦东金桥7600133.SH东湖高新8600658.SH电子城9000573.SZ粤宏远A10600082.SH海泰发展2014园区开发上市公司TOP10紧跟国家政策导向，积极创新优化园区经营模式，加速产业资源整合，强化服务平台搭建和金融创新，在物业租售规模、招商引资额、园区地均GDP等方面进步显著，实现了较好的运营业绩。浦东金桥、苏州高新等企业通过战略转型和业务结构调整，推动业绩稳步增长，而陆家嘴、外高桥、张江高科等企业抓住自贸区建设的利好因素，积极推进产业调整升级，实现企业综合竞争力和盈利能力的提高，长期投资价值值得关注。3结语2013年，政策调控趋于稳定、房地产调控长效机制框架初现，全面推进的新型城镇化战略蕴含着巨大的行业机遇，全年国内主要城市房地产市场行情稳步向好。房地产上市公司准确把握市场走势，适时调整产品结构及市场布局，并采取灵活有效的销售策略，有力促进了业绩的快速提升。同时，由于规模效应、运营效率、资源整合能力、管控水平的差异，房地产上市公司在经营业绩、财富创造能力、财务稳健性等方面都呈现出较高程度的分化。其中，龙头上市房地产公司表现出了持续稳定的盈利能力，核心