2007年房地产业十大事件

2007年中国房地产业十大事件一、物权法八审通过促进行业健康发展2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议表决通过中华人民共和国物权法草案，将于2007年10月1日起实行。物权法中与房地产业相关的重要规定包括：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。在建设用地使用权续期问题上区分住宅用地和非住宅用地，并作出了规定：住宅建设用地使用权期满的自动续期；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，比如占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。作为重要的民事基本法律，物权法不仅涉及国家的基本经济制度，也关系到普通民众安居乐业的具体利益，尤其影响到房地产业的发展。1999年产生第一个专家草案，2001年产生法工委的正式草案，然后进入审议阶段。一部法律由全国人大常委会审议八次，这在我国立法史上是创记录的。它既是改革开放以来首部公开听取群众意见的法典，也是迄今为止引致最多讨论的民法。物权法确立了平等保护国家所有权、集体所有权和私人所有权的基本原则，并完善了对所有权等物权进行保护的法律制度。整体而言，对房地产业发展影响重大，由于不动产产权是物权法重点保护对象，这就从法理上理顺了产权关系，必将促进房地产业健康有序发展。物权法消除了部分业主对于70年之后产权问题的忧虑；由于确立了私权所有，将促使更多地产商和机构投资者更多地持有物业，进行长期经营；拆迁户可以以依托物权法维护自己的合法权益，同时也将增加城市动拆迁的难度；为开征物业税创造了前提条件，物权法的作用将会在未来进一步有所显现。二、“国24号文”出台住房保障加快推进8月1日，国务院常务会议讨论并原则通过国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）。8月7日，“国24号文”正式下发，其主要内容包括两个部分，一是进一步建立健全城市廉租住房制度：“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排、住房公积金增值收益、土地出让净收益的10%以上等。二是改进和规范经济适用住房制度：供应对象为城市低收入住房困难家庭；建筑面积控制在60平方米左右；购买不满5年不得直接上市交易，满5年可转让经济适用住房，但应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购。另外，还提出通过加快集中成片棚户区的改造、积极推进旧住宅区综合整治、多渠道改善农民工居住条件等方式，逐步改善其他住房困难群体的居住条件；最后，还明确了完善配套政策和工作机制。与之相应，国务院有关部门于11月重新修订了廉租住房保障办法和经济适用住房管理办法。我国住房制度变革，经历了一个过程，1994年国务院颁布关于深化城镇住房制度改革的决定，住房制度改革初步启动，但进展缓慢；1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知出台，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，但在我国住宅商品化与市场化的过程中，全国房价增速过快，住房保障严重滞后。正是在这一背景下，“24号文”重装出场。它以重点解决城市低收入家庭住房困难为目标，主要通过廉租房和经济适用房两个产品来达到目的，廉租房方面，最重要的是扩大保障范围；经济适用房方面，重点是改进和规范制度，实行动态管理、有限产权，住房保障的落实情况纳入对城市政府的政绩考核之中。为了更好的落实“国24号文”，11月重新修订了廉租住房保障办法和经济适用住房管理办法。综之，“24号文”重新调整我国住宅产业的发展方向，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。值得关注的是，这一政策并未提及如何对中等偏下收入阶层进行住房保障，全面建立健全住宅制度仍有待制定住宅法。三、地价房价加速上涨宏观调控不断深化事件今年以来，尤其二三季度，全国房价地价出现加速上涨的态势。国家统计局数据表明，70个大中城市新建商品住房售价同比幅涨，从4月5.3，到7月的8.1，再到11月的12.2，呈现逐月递增之势。事实上，部分热点城市涨幅更大，比如从11月份新建商品住房售价同比涨幅来看，乌鲁木齐211、宁波188、北海183、北京174、长沙172、深圳170、杭州167南宁161，房价快速上涨城市已涵盖东中西部。地价同样出现这一情况，全国70个大中城市土地交易价格，一季度同比上涨9.8%，二季度同比上涨13.5%，三季度同比上涨15%。比较房价和地价可知，一至三季度全国70个大中城市土地交易价格累计平均上涨12.8%，而同期70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7，地价涨幅约是房价涨幅的两倍。导致地价和房价同步上涨的因素较多，主要包括以下几个方面：一是2004年开始，紧缩“地根”成为房地产调控的重点之一，导致全国新增建设用地供应下降；二是虽然宏观调控持续进行，但近几年我国楼市需求旺，从2005年开始，我国房地产市场由供大于求转变为供不应求，在这种情况下，房价必然持续上涨；三是国内外普遍存在的流动性过剩，使许多资本源源不断的流进楼市，而去年以来A股的飙升产生了造富效应，今年以来股市出现调整，促使资金由股市回流楼市；四是人民币持续升值导致国外资本大量涌入内地房地产市场，整栋收购现象屡屡出现；五是自2004年实行“招拍挂”以来，全国地价持续上涨，去年以来，许多大型企业从资本市场筹集大量资金，导致各地频现 “地王”。房价地价加速上扬，增加了宏观调控的难度，因此加强和改善宏观调控依然成为今年房地产业的主旋律，在此指导方针下，中央出台了关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知、关于加强商业性房地产信贷管理的通知、关于加强商业性房地产信贷管理的通知、土地储备管理办法、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见等政策。由此可见，中央稳定房价、地价的决心依然很大，更多更细的措施仍有可能出台。四、市场秩序专项整治八部委联手抓执行4月2日，建设部、国土资源部、财政部、国家审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局等八部委联合发布了“关于开展房地产市场秩序专项整治的通知”，提出将在未来一年内，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。将围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位展开，要对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，并对有投诉举报的项目进行重点调查。此次八部委整治行动，是2005年7月份三部委关于进一步整顿规范房地产市场交易秩序的通知的“升级版”。大规模地展开严厉的整治行动，反映出中央关于房地产调控的方式和手段正在发行转变。其一、由宏观层面转向微观层面，此次整治风暴也正是“以房地产开发项目为切入点”，顺藤摸瓜，查处各种违规交易行为；其二、由调节房地产经济转向重点查处违规行为，以期通过严惩部分企业与官员来达到推动政策落实的目的；其三、由整体的、笼统的调控市场，转向具体的、深入地转向调控市场幕后的“推手”地方政府及官员。根据这一指示，各地亦有所行动，比如上海市房地资源局主要围绕三个方面予以布置落实：一是检查和处理房地产开发企业的捂盘行为；二是查处房地产开发企业纵容雇佣销售人员和工作人员利用职业便利炒作房价行为；三是查处房地产开发企业无证预订预售、期房售后包租、拆零销售等违法违规行为。6月5日，上海房屋土地资源管理局开始对汤臣一品、嘉和国际大厦、经纬城市绿洲等三大高撤销率楼盘进行专项调查。五、二套房贷概念明确金融政策再度紧缩12月5日，央行和银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知（银发2007452号）。这一文件，是对今年9月27日出台的中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号）的重要补充，主要针对“严格住房消费贷款管理”。主要内容包括：一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行；三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。自9月“359号文”出台以来，央行、银监会与商业银行之间、各家商业银行之间、商业银行总部与地方分行之间的诸多利益博弈激烈进行。争议和矛盾的焦点在于如何界定“第二套住房”，其中以“家庭”还是以“个人”为单位是焦点中的焦点。结果表明，国有银行如建行是以“家庭”为单位，而股份制银行和外资银行如浦发银行则以“个人”为单位。“452号文”可谓对房贷新政全方位严格化，尤其是明确第二套房以“家庭”为单位，充分体现了我国房地产金融政策正在进一步紧缩，这既是抑制房地产贷款增长过快、抑制市场需求过旺的需要，也是紧随国家宏观经济政策的具体表现。因为12月3日至5日举行的中央经济工作会议，将已实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”，这表明2008年央行将继续加强和改善宏观调控，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用。可以预期的是，各种性质的商业银行都将受此政策约束，各家银行及其地方分行或多或少地都要重新调整房贷细则；从市场层面分析，严格地紧缩房贷，必将直接抑制市场需求，不仅打压了投资、投机性需求，连部分改善性需求亦被抑制，将会引发市场整体观望情绪。六、全国地王长沙诞生地王频现有待调控7月24日，长沙市新河三角洲地块进行公开拍卖，参加竞拍的企业有金融街、世纪金源、北京城开与北辰联合体三家企业，最后由北京城开与北辰联合体以92亿元胜出。这幅以住宅为主的用地，占地1177.74亩，是长沙旧城改造史上规模最大、投资最多的项目，也是长沙市由政府拆迁腾地、然后大规模统一招商出让的首宗土地。92亿的成交价比46.3亿的起拍价高出近一倍，成为全国“新地王”。值得关注的是，今年以来，上海、天津、南京、杭州、重庆、东莞、成都等很多城市频现总价“地王”和单价“地王”，许多地块的出让价都比底价翻了一倍以上。比如：今年成交楼板价超过6万元的上海南京东路“163”地块；成都春熙路一幅82亩商业用地，地价从每亩2000万元暴涨到8800万元，成为西南地区的“地王”；天津津南区一挂牌地块，起挂价为13亿，最终以62.9亿元成交。从市场的角度分析，“地王”频现的原因主要有五个方面。一是宏观调控使住宅用地供应偏紧，优质地块尤其稀缺，卖出高价理所当然。二是地产企业呈现强者愈强的趋势，大企业之间的竞争越来越激烈，而房地产业的特殊属性决定了企业必须有一定的土地储备，才能实现可持续发展。三是今年以来，中心城市的房价加速上涨，导致开发商形成了良好的市场预期，地价上涨难以抑制。四是近两年以来大型企业纷纷上市和再融资，圈钱之后必然需要圈地。五是很多地方政府依然倾向于大幅出让地块，几亩的大盘依然频频出现，很容易催生出高总价地王，长沙全国新地王即是例证。从制度上分析，“8.31大限”以来，“招拍挂”成为土地出让的主导形式，在市场繁荣期必然会出现成交活跃、地价上涨的现象，而在市场低谷期则会成交萎缩、价格盘整或下跌，这是市场规律的具体表现。值得警惕的是，目前上市公司高价拿地已出现非理性倾向，由于房地产项目开发周期较长，这种非理性拿地的效应会逐步显现，政府应加以调控及适当引导。七、杨惠妍成中国首富产融结合渐成趋势10月公布的福布斯2007年中国富豪榜，杨惠妍碧桂园创始人之一杨国强26岁的女儿，以个人净资产高达160亿美元登上了中国首富的宝座。杨惠妍持有碧桂园160亿股中的95.2亿股，持股比例为59.5，按2007年4月20日碧桂园开盘当天收市价7.27港元计算，杨惠妍身价达到692.104亿港元，把2006年度内地首富张茵远远抛到了后面。实际上，杨惠妍只是代表杨氏家庭控股碧桂园集团。今年碧桂园在香港上市创造了一个融资神话，募集资金129亿港元，成为内地房地产企业在港交所最成功的IPO。除了碧桂园之外，今年在香港上市的内地房企还有中国地产、深圳鸿隆、合景泰富、奥园、远洋地产、SOHO中国等，上市融资成为2007年房地产企业融资的重要路径。从外部环境上分析，去年以来境内外的牛市格局，使股市的融资功能大大加强，一批房地产企业到香港IPO，尤其以碧桂园与SOHO中国最为成功；另外今年还有两家内地房企登陆美国纽交所，一个是内地最大的房地产流通服务企业易居中国，另一个是鑫苑(中国)置业，虽然两家公司各自募集资金只有3亿美元左右，但由此证明内地房企多方向寻求上市融资的积极性，以及国际资本市场对内地房地产企业投资价值的认可。以前业务局限于广东的碧桂园，上市后已脱胎换骨，开始大举进行全国布局，短短几个月便新增了几千万平米的土地储备。国内A股的火爆以及国家扩容资本市场的政策导向，也使去年国内股市重启IPO，而且对房地产企业解禁，不仅有国有企业如保利、北辰，民营企业如广宇集团、荣盛发展成功IPO，更有已上市公司如万科、金地等通过扩股、增发、发债等方式都新募集到几十亿、上百亿的资金，为其企业快速扩张、高价拿地提供了充足“弹药”。“上市圈钱大规模高价圈地股票估值提高股市再融资”，上市公司形成了这样一个迅速扩张、膨胀的循环。房地产业是资金密集型行业，随着国家持续紧缩“银根”，房地产企业不得不更多地求诸于资本市场和金融创新产品，目前房地产业与金融业融合的态势非常明显，对此应该加以必要的关注。八、最牛钉子户现重庆城市拆迁尚须完善今年3月初，网上出现“史上最牛钉子户”，重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路17号的房屋产权人拒绝拆迁，开发商将周围房屋拆除，该房四周被挖下10多米的深坑，成为“孤岛”。鹤兴路片区项目改造从2004年8月31日贴出动迁公告，随后整个片区280户都已经搬走，唯独剩下了吴苹一家。开发商与业主进行了数十次协商，但业主始终没有接受安置方案。业主选择实物安置，要求开发商按产权证上的面积和用途，归还相同面积的商业用房，并且提供临时过渡门面，门面朝向不能改变。九龙坡区房管局为了尽快解决这一问题多次找吴苹协商，但仍未协商成功，今年1月11日，做出行政裁决，要吴苹在收到裁决书后15日内自行搬迁。由于吴苹并未履行，九龙坡区房管局向法院申请强拆。九龙坡区法院举行听证后，裁定支持房管局关于搬迁的裁决，并发出限期履行通知，要求被拆迁人在本月22日前拆除该房屋。3月21日，业主爬上“孤岛”称绝对不搬，3月24日业主向重庆高院申诉，3月30日法院再次责令业主4月10日前搬迁，4月2日重庆业主签署协议同意拆迁，同日建筑被拆除。在这一过程中，最牛钉子户事件得到了社会的广泛关注和大量的媒体报道。随着近几年我国城市建设的快速推进，动拆迁问题越来越突出，由于开发商和业主在拆迁补偿方面无法达成协议而出现钉子户现象，重庆最牛钉子户是一个极端化案例。动拆迁难不只是现存于我国，同时也是一个世界性的难题。在公共利益、商业利益和私人利益之间，永远存在一个不断平衡的问题。既不能以“公共利益”为名践踏私权，也不能因放纵私权图利而使地铁等公共项目无法施工。今年出台的物权法，标志着保护私人财产权在中国取得的重大进展，第四十二条明确规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”毫无疑问，这一规定将成为在拆迁中利益受到损害的拆迁户的“护身符”。但到底如何界定“公共利益”，物权法中并无明确，自然也就成为拆迁方和被拆迁方利益分岐的焦点，这有待于在具体实践中进一步明确化。今年北京九仙桥危改拆迁补偿安置方案举行投票表决，是一种可以尝试的解决方式，强制拆迁前举行听证会，也是一种接轨国际的做法。九、中天置业老板潜逃二手中介急需规范11月14日，深圳天安国际大厦C座17楼的“中天置业”总部，大门紧锁、债主纷纷上门，中天置业总裁蒋飞卷款失踪的传闻得到深圳警方证实；截至21日，已接到深圳23名购房者报案、涉及款项2600余万元。而实际的情况可能更严重，全部受害者损失金额将达到5000万至2亿元。据中天置业财务汇总报告数据，蒋飞失踪后，留下的是公司1.7亿元的财务亏空。成立于2003年3月的深圳市中天置业评估有限公司在蒋飞的带领下一直高速扩张，2004年完成了全盘布局；2005年启动全国战略，业务网络延伸至华东、华南、华北各地；2006年中，中天置业已发展成为拥有分行150余家、员工逾2000人的中型房产经纪公司。这对一家刚满三岁的公司，简直是个奇迹。通过授权经营收取加盟费以及代收楼款等策略，中天置业积累了一批可观的流动资金，并挪用炒卖二手楼和股票。中天置业一事，成为2007年轰动业界的恶性违法案件。二手房中介具有一个鲜明的行业特性，市场活跃时大量的门店涌现出来，市场低靡时，又有很多门店纷纷消失。正由于此，我国二手房中介企业的抗风险能力较差，一旦遭遇市场调整，便会使一批企业破产或退出行业。今年7月份以来，深圳楼市开始降温，成交量持续大幅萎缩，接着房价也有所下跌，这就使整个二手房中介业的营业收入明显下降，而中天置业由于盲目的快速扩张，挪用客户资金现象突出，无法避免市场惨淡所导致的资金链断裂。长期以来，我国二手房中介市场秩序一直比较混乱，尤其是在客户资金监管方面不到位，从而导致企业危机很容易转嫁到客户头上。2005年北京的佰家事件，2006年天津的汇众事件，一再证实这一问题，而今年的中天事件影响尤其恶劣。今年1月22日，建设部、央行联合发布关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，规定房产中介必须通过银行专用账户结算交易资金；深圳更早在2006年底出台深圳市房地产经纪行业管理办法，规定未来的方向是通过独立的第三方监管房产交易资金。但事实上，很多企业并无严格落实，比如中天置业也在银行开设了专门购房资金监管账户，却并未完全执行，而政府管理部门也没能很好地发挥监管职能。中天事件，再次为政府监管部门、房产中介行业、消费者敲响警钟。十、“小产权房”惹争议集体用地健全体制今年6月，建设部新闻发言人提示消费者，在购买商品房过程中，要加强风险意识和维权意识，不要购买小产权房。7月国土资源部表态，现行法律不允许在农村集体土地上开发“小产权房”，而对于农村集体建设用地流转的办法，国土资源部将在适当时间提交立法，现在大量的土地违法违规案件是农村违规建设住宅，这一类案件大概占到整个案件总数的80%。12月11日，国务院总理温家宝11日主持召开国务院常务会议，研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地，会议强调：严格执行土地用途管制制度，任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管制制度；严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设；城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。国家三令五申禁止“小产权房”，引发了业界的广泛争论。“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未经规划、未缴纳土地出让金等费用向集体组织之外的居民销售，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。“小产权房”是我国特殊土地制度和特定房地产市场条件下的特殊产物，按物权法规定，集体用地所有权属于集体，集体应该有权力处理集体用地，但目前我国集体用地及其上面的物业不能实现全面流通，这就意味着集体用地跟城市国有用地之间无法接轨，而“小产权房”亦不能向城镇居民开放。但是，在城市房价快速上涨的背景下，在城市居民中积蓄了巨大的中低价住房需求，而拥有近邻城市优势的部分集体，自然找到了一条通过出租集体用地获取利益的路径，事实证明，这种低价住房成交相当活跃。“小产权房”目前已普遍存在于全国各地，尤以北方地区如北京为甚。想要解决这一矛盾，除了按现行法律禁止新增“小产权房”开发和交易之外，还应考虑合理解决已售“不产权房”的合法性问题，另外国家应加快研究农村集体建设用地流转的办法，以进一步完善我国的集体土地制度。2007年上海房地产业十大事件一、新江湾城地价一年涨两倍产融结合助推地价飙升11月8日，受到业内瞩目的新江湾D3地块以13.01亿元的价格落入新加坡仁恒置地囊中，成交楼板价高达20000元/平方米，再创该地区地价新高。这个价格相对2006年11月份华润获得的C2地块6957元/平方米的楼板价而言，仅仅一年时间，楼板价就涨了两倍。新江湾D3地块位于江湾城路以西、国晓路以北、政和路以东、殷行路以南，地块面积5.4208公顷，容积率1.2，可建筑面积约6.5万平方米，竞拍底价为5.5亿元。正式参加拍卖的企业分别是丽丰控股、华润置地、浙江绿城、嘉华集团、仁恒置业、佳兆业、庆隆投资、上海城建。新江湾城D3地块的转让可谓是“面粉贵过面包”的经典演绎。仁恒集团之所以敢于在“背对背”的情况下报出13亿的高价，无外乎以下几个原因：一是新江湾城属于上海重点规划居住区，未来发展前景看好。二是新江湾城的建设已经初具规模，市场人气急剧升温，开发商对未来该区域的发展充满信心。三是仁恒集团本身是著名的国际地产巨头，具有强大的资金实力，产业资本与金融资本的结合为企业提供了强大的土地储备动能。无独有偶，就在同一天，龙湖集团以15.42亿元一举摘得青浦区赵巷镇特色居住区8号地块，使得外环区域土地的楼板价也达到了万元“高峰”。上海地价不断被推高对于房价的控制而言不是一个好消息，在区域地价不断走高的示范下，现房价格也将“水涨船高”。上海房地产“面粉贵过面包”的现象一方面反映了开发商在拿地时的盲目乐观和报价的非理性，另一方面也确实为企业未来的经营带来一定的不确定性。二、土地出让竞价规则新变化地王频现引发制度变革10月22日，上海房地资源管理局发布了关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知。该通知规定，现场竞价采取竞买人书面报价的方式进行。即由竞买人当场书面填写现场报价单，以密封的形式交予。之后，相关工作人员会在当场拆封报价，并采取“价高者得”的原则。如果有出价相同者，再次履行一遍现场竞价的程序，直至有人胜出。如果最高报价低于该幅用地底价的，现场竞价就会终止。除了纯住宅用地之外，含住宅用途的综合用地，凡住宅用地面积占总用地面积50%以上的，同样会以该项规则实行。今年以来上海土地市场价格不断飚升，地王频现。6月21日，经过激烈角逐，浙江绿城以12.6亿元摘得新江湾D1地块，该地块挂牌价5.16亿元，最后成交价格飙升了150%，楼板价达到12500元/平方米；7月24日，保利地产连下三城，以32.4亿元的总价拿下宝山顾村三幅住宅用地，获得土地储备超过40万平方米，总建筑面积超过55万平方米，楼板均价5877元/平方米；8月24日，广受关注的黄浦163地块由苏宁环球集团以44亿天价夺得，楼板价为66930元/平方米。住宅用地价格在开发商们强大的资金推动下不断抬高，进一步刺激了房价的上涨，而“地王频现”与当前政府推行的土地招拍挂制度有着密切的联系。当前的土地拍卖模式属于典型的英格兰式拍卖，先确定底价，进而通过竞拍者公开叫价过程，价高者得。在这样的拍卖方式下，土地价格很大程度上会被开发商非理性叫价推高。10月22日，上海房地局发布新的土地竞价规则本质上是荷兰式拍卖的变通形态，荷兰式拍卖是拍卖人宣布拍卖标的起叫价及降幅，并依次叫价，第一位应价人响槌成交，各竞拍人理论上只有一次叫价机会。上海土地转让新规则同样只给予竞拍人一次报价的机会。这种方式下，竞拍人之间无法获得对方的报价策略，也无从判断对方的价格底线，因此只能根据自身的实力和对市场的预期来综合确定报价。在这种情况下，地价走势会相对理性，但地价的走势不单由拍卖过程决定，企业资金实力、金融政策、市场形势都是重要影响因素。三、二手房供应量首超一手房市场供应结构引人注目网上房地产统计表明，截至12月5日，上海市一二手房住宅可售量共1462.35万平方米，共12.11万套，其中一手住宅可售521.78万平方米、4.2513万套，二手房方面，全市住宅挂牌房源940.76万平方米、7.8640万套。上海住宅市场总体出现了二手房供应量大于一手房供应量的态势。今年以来，上海一手房可售量从1000万平方米不断下跌，目前已经跌到年初的一半，一二手房供应量之比达到了创记录的1：2。如果从上海总的住宅可售量来分析，上海的房地产市场的住宅供应问题不太大，问题在于一二手住宅的结构比例出现了严重失衡。在诸如美国、英国等房地产行业进入成熟期的发达国家，其住宅供应主要组成部分是二手房，一手房只占次要地位。然而，上海的房地产市场依然属于新兴发展阶段，一手房供应量大于二手房的供应才是正常情况。目前出现一二手房供应比例为1：2的情况是阶段性的，更不代表上海房地产市场发育成熟了。出现这样比较严重的市场结构失衡，原因主要有三个方面：一是各种原因导致部分开发商推迟或延缓了项目开发进程。自去年以来，住宅新开工面积持续下降，导致住宅市场供应不足。二是部分开发商捂盘惜售。今年下半年以来上海房地产市场不断升温，开发商对市场持续看好，采取捂盘惜售的方式，在一定程度上造成人为的供不应求。三是二手房流通交易环节税费相对较重，导致消费者更倾向于购买一手房。随着上海市政府加大打击捂盘惜售行为力度的加大、加快土地出让速度及住房保障体系的建设，上海住宅市场一二手房供应量“倒挂”的现象将得到逐步解决。四、房产预售设三万平米红线控增逼存缓解供不应求9月3日，上海房地资源管理局下发了关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知(沪房地资交2007450号)。该通知就进一步规范商品房销售行为及制止部分企业捂盘惜售、囤积房源行为做出了规定。房地局的监管原则主要有三个方面：第一，房地产开发企业应当抓紧在建商品住房项目的开工建设，及时上市销售。商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证。第二，超过3万平方米确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，如一个10万平方米的大盘，在首次预售后，第二次预售必须要大于或等于3万平方米。同时，开发企业申请预售至开盘销售的时间将被严格控制，根据规定区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后3-10个工作日内必须对外开盘销售。第三，按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求，房地产开发企业应当在销售全过程落实“实名制”；同时应当采取措施防止炒房，维持售楼现场销售秩序。2007年上海住房市场价格经历了一个急速上升的过程，国家发改委发布的数据显示8月份上海新建商品房销售价格同比上涨3.7%，环比上涨1.6%，二手房同比上涨4%，环比上涨1.5%。事实上，上海商品房同质房价同比增幅要远高于国家发改委发布的价格指数涨幅。目前，上海区域房价结构基本形成内环内3万/平，中环区域接近2万/平，外环区域为1万/平的布局。在全国房价整体抬升的大环境下，上海房价出现普涨，个别热点地区房价涨幅达到30%-40%。之所以出现房价快速上涨的局面，除了自住需求和投资需求强劲外，开发商捂盘惜售、待价而沽的行为是抬升房价重要的因素。由于开发商拥有自主定价权，通过小幅开盘的方式来试探市场走向，当所有开发商都这样做的时候，整个住宅市场无疑形成了人为的供不应求。上海房地局此次下发关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知，划定房屋预售3万平米的“红线”直指开发商捂盘惜售行为。这一政策可以在相当程度上扭转住宅市场供不应求的状态，逼迫开发商把手中的现房、准现房投入市场。市场监测数据表明，10月份后上海住宅市场供应量已经明显上升，不过“三万平米”的政策并不能解决当前上海房地产市场价格过高的问题，因为开发商可以通过大幅度提高销售价格变相捂盘惜售，调控房地产市场还需更加综合的调控手段。五、二十亿公积金收储廉租房政府加快推进住房保障上海市政府新闻发言人陈启伟12月12日在新闻发布会上表示，到2006年底，全市住房公积金累计增值84.14亿元。扣除贷款风险准备金及管理费用后，累计提取城市廉租住房建设补充资金23.6亿元，其中已累计支付危房改造等费用3.39亿元，余额为20.21亿元。上海将用这20多亿元住房公积金增值收益，收储50万平方米、8000套廉租房源。从10月份开始，已有两批房源收储合同先后签订，共计15万平方米，收购价格为每平方米3700元至4000元。剩余的35万平方米房源的收储合同，预计今年年内也可全部签约。陈启伟表示，8000套廉租房源大多是面积50平方米左右的小户型，其中70%左右是现房。这些廉租房源主要分布在周浦、康桥、浦江等地区，与在建或者规划建设的轨道交通相连。另外，上海市政府相关部门还将对已收储的房源按廉租房使用标准进行装修。在进行物权和产权处理的同时，上海市公积金管理中心会同市房地局将加快制定廉租房使用政策，目前先选择在徐汇、长宁两个区进行试点。住房保障工作是今年国家房地产政策调控的重要内容。8月7日，国务院发布“24号文”标志着房地产宏观调控工作的转向，重点建设以经济适用房和廉租房为主的住房保障体系，随后国家又先后发布修订后的廉租住房保障办法和经济适用房管理办法，使得住房保障工作在各地实施有了可执行的文件。上海在住房保障工作方面启动比较早，目前上海廉租对象的收入标准提高到家庭人均收入在六百元以下，现有2.53万户家庭享受了廉租房保障政策。不过，与全市六百多万户家庭相比，上海廉租住房的受益面仍有待提高，同时大部分家庭是获得政府租房补贴，享受实物配租的家庭只占很小一部分。此次上海运用20亿元公积金收益大规模收购廉租房，可以在相当程度上解决当前廉租房政策落地的问题，加大实物配租的比例，切实解决部分低收入家庭的住房困难。同时，通过进行廉租房的收储，政府可以逐步摸索出廉租房配租、维修、回收等环节的操作经验，为进一步开展住房保障工作奠定基础。六、花木地块意外落户星河湾土地转让制度有待完善9月28日，经过一年多时间漫长的“评标”过程，浦东“花木新民北块土地”招标结果终于产生，中标者为广东宏宇集团旗下北京富华园房地产有限公司，其打造的“星河湾”在全国享有盛名。一年前的9月6日开标会上，各公司报价分别为：金地59.89亿、华润48亿、仁恒42.9724亿、广东宏宇42.4亿、合生创展39.7669亿、新鸿基39.01亿、中海37.46亿、世茂31.5亿。广东宏宇的出价为42.4亿元，其对该地块总计37.5公顷土地的未来规划建设总面积不超过53万平方米，楼板价为8000元/平方米，而金地报价折合的楼板价为11300元/平方米，单从出价方面看，广东宏宇相对金地显然不占优势。作为土地出让方，陆家嘴集团则表示土地出让并非是“价高者得”，而是进行综合考量，由出让方最后确定。对于星河湾“意外”获得花木地块使用权，业界人士大呼看不懂，官方对土地出让过程并没有作到信息透明，从而引发社会的广泛猜测和质疑。花木地块的转让从2006年开始一直是上海地产界甚至是全国地产界所瞩目的大事件。经过一年的等待，最终结果是地块被广东宏宇“意外”拿下，星河湾进入上海花木已成定局。实际上社会大众包括业内人士之所以对该地块的归属结果如此“意外”，最敏感的地方无外乎地块成交价格，也就是星河湾的42.4亿如何战胜了金地的59.89亿。公开的评分标准是，报价分占50%，设计方案占35%，可行性报告、企业资质分占10%和5%。陆家嘴集团方面透露，花木地块转让并非是价高者得，只要进入评分的前三都有可能入选，而星河湾的得分确实在前三位。然而由于参与各方并没有及时进行信息公开，因此舆论质疑之声四起。作为地块受让方的广东宏宇集团董事长黄文仔在接受有关媒体采访时透露，星河湾实际上并没有获得花木地块的全部使用权，而是与陆家嘴集团合作开发高端住宅项目，但具体的合作方式，股权比例如何依然没有明确。从这个角度看，花木地块为何能够低价转让给星河湾已可以得到部分解答。然而，透过这次事件也暴露出目前我国土地公开转让制度中的一些不足，包括信息不透明、评标过程及最后决策人为影响因素比较大等。这些不足应该在今后土地转让过程中加以完善解决，只有真正建立公开、公正、公平的土地转让制度才能更好地促进我国房地产市场的健康发展。七、汤臣一品遭高价囤房指控枪打出头整肃市场秩序在11月底举行的“全国房地产市场秩序专项整治城市经验交流现场会”上，上海市房屋土地资源管理局作了严肃查处房地产领域违法违规案件的通报。通报称，今年以来，上海市查处了一批涉及知名开发企业的社会影响较大的典型案例。其中最著名的就是汤臣海景花园有限公司开发的“汤臣一品”项目。该项目2005年10月以高达11万元/平方米挂牌价开盘，开盘至今网上显示仅签订住宅预售合同3套。房地部门查实“汤臣一品”开盘近两年时间里销售率不足2%、挂牌价格是市统计局公布的全市商品房住宅同期均价的16倍，是周边同类楼盘挂牌价的4倍。上海市房地局拟按37号文及专项整治文件精神，认定“汤臣一品”存在以挂牌价格畸高的方式捂盘惜售、囤积房源的违规行为，拟责令汤臣公司进行整改，要求其降价或者全部房屋售转租，整改期间暂停“汤臣一品”的网上销售资格；对其囤积房源的不良行为记入诚信档案。汤臣一品在全国以房价最高而闻名，在上海除了房价高外，今年也成了上海房地局打击“捂盘惜售”的典型案例。实际上，同时列入房地局调查名单的房地产企业共有三家，除了汤臣一品外还有嘉和国际大厦及经纬城市绿洲。后两者分别涉嫌虚拟预定和撤消率过高。汤臣所谓的捂盘行为应该属于“挂牌价格畸高”，也就是说，汤臣集团有意通过挂出不合理的高价的方式故意不销售。事实上，就目前我国先行法律而言，汤臣集团有权利制定所建楼盘的销售价格，单价12万/平方米似乎并不违法。然而，汤臣一品过高的销售价格显然脱离了房地产市场的正常价格体系，无形中给上海房地产市场带来了负面影响，属于典型的“出头鸟”。今年以来，国务院多次组织建设部等中央部门联合下发文件，要求整顿房地产市场交易秩序，特别是严厉打击房地产企业捂盘惜售等行为。上海房地局对汤臣一品的查处显然带有警告的含义，提醒现在正在开发楼盘的开发商，不得定出过高的价格，否则就会有“捂盘”之嫌。八、中远两湾城整治群租风暴治理群租还需统筹兼顾由于城市群租导致的问题日益严重，从9月份起，上海对典型群租社区中远两湾城内的群租房展开果断清理行动。普陀区群租治理小组表示要尽快“恢复民居原状”。经过3个多月的治理，目前中远两湾城小区的群租户已经低于百户，超过9成群租房已经恢复原样。治理中远两湾城的群租问题是上海政府首度大规模规范租房市场的举措。此前，上海房地局下发关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行为相关条款的通知，对2005年版的业主公约、业主临时公约示范文本进行增补，新增一些制约“群租”的新条款，如人均承租面积必须符合标准，业主不得擅自改变房屋原设计功能和布局等。上海市房地局授予物业公司对房屋装修和租赁备案的管理权限，明确对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。这些制度性安排为开展大规模的整顿群租的行动打下了法律基础。从维护小区原住民利益的角度看，群租确实到了必须治理的时候了，但治理群租行为还需要统筹兼顾，综合解决问题