夫妻共有房屋的认定及保护.doc

夫妻共有房屋的认定及保护作者：湖北卓胜律师事务所熊学军律师 发布时间：2007-3-12 浏览次数：1419 在二人以上共有房屋中，夫妻共有房屋为最普遍、最常见的共有房屋。共有包括按份共有及共同共有两种形式，按份共有人按照各自的份额对共有财产分享权利、分担义务，共同共有人对共有财产共同享有权利、共同承担义务，对于共有财产，不能证明是按份共有的，应当认定为共同共有。在夫妻共有房屋中，如果夫妻未明确各自拥有的房屋份额，则为共同共有关系，这也是现实生活中最为普遍的夫妻共有房屋形式，为了叙述方便，本文下述夫妻共有房屋均指夫妻共同共有房屋。夫妻共有房屋作为家庭主要财产及家园，对于维系家庭的存续和稳定，具有重要作用，且价款巨大，事关夫妻双方的重大利益，因此，夫妻共有房屋的认定及保护，始终是夫妻双方在婚姻家庭生活中关心的一个重要问题。夫妻共有房屋的认定及保护，涉及婚姻法、物权法、合同法、侵权行为法、继承法等法律领域，应适用婚姻法、民法通则及其他物权立法、合同法、继承法等相关法律。我国现行关于夫妻共有房屋的立法不具体、不完善，突出地表现在婚姻法确立的夫妻共同财产制度与不动产物权立法确立的房屋所有权登记发证制度存在不配套、甚至相冲突的问题：根据城市房地产管理法及城市房屋权属登记管理办法，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，应以房屋权属证书载明的权利人确定房屋所有权归属，房产部门在办理房产过户、抵押登记手续时，往往只以房屋权属证书上载明的权利人确认房屋所有权人（共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书份，房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力），可谓“认房产证不认人”，并据此办理相关手续，而婚姻法关于夫妻共有房屋的认定又不以在房产部门登记为夫妻二人所有为标准，只要属于夫妻关系存续期间取得的房屋，就属于夫妻共有房屋，可谓“认人不认房产证”，导致实践中相关纠纷不断产生。此类纠纷由于法律无明确规定，适用法律疑难，成为法院民事及行政审判中的难点之一。本着解决现实问题之目的，笔者兹就夫妻共有房屋的认定及保护的相关问题作如下探讨。一、关于夫妻共有房屋的认定 1、夫妻有约定的，按约定执行。根据婚姻法第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式，没有约定或约定不明确的，适用婚姻法第17、18条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。 2、夫妻未有约定的，按婚姻法第17、18条确定房屋权属。 根据婚姻法第17、18条及最高人民法院有关司法解释规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的房屋，为夫妻共有房屋。一方的婚前财产及遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，为夫妻一方的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。上述法律规定，为认定夫妻共有房屋的基本法律依据。笔者兹就下述不同情形下房屋权属的认定，分别阐述如下： （1）无论房屋是在结婚前还是结婚后购买，无论购买房屋的款项由哪一方或哪一方亲属提供，也无论是在结婚前还是结婚后取得房屋所有权证，只要房屋登记在双方名下，就应当认定为双方共有房屋，除非当事人另有约定。 （2）夫妻一方婚前出资购买的房屋，在结婚前取得房产证并登记在一方名下的，属于夫妻个人房屋，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有房屋。 （3）夫妻一方婚前以借款方式购买的房屋，在结婚前取得房产证并登记在一方名下，但用婚后共同财产偿还借款的，仍属于夫妻个人房屋，但用夫妻婚后共同财产偿还的款项，属于夫妻共有财产。 （4）夫妻一方婚前出资购买的房屋，在结婚后取得房产证并登记在一方名下的，此情形下房屋权属的认定，适用法律疑难，司法实践中存在争议。笔者认为，根据我国现行婚姻法关于一方的婚前财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产的规定，由于购买房屋的出资来源于夫妻一方婚前财产，故此情形下的房屋应当认定为一方的婚前财产，不属于夫妻共同财产。 （5）夫妻一方婚前出资购买的房屋，在结婚前或结婚后登记在对方名下，双方有协议的，按协议执行；未有协议的，应当认定出资方的行为属于赠与行为，房屋归对方所有。 （6）夫妻关系存续期间一方擅自以夫妻共同财产出资购买房屋，登记在第三方名下，提供出资的夫妻一方与第三方有协议的，按协议执行，但协议无效的除外（例如夫妻一方擅自以夫妻共同财产为“第三者”购买房屋，并签订赠与协议，将该房屋赠与“第三者”，则赠与协议显然侵犯了夫妻另一方的合法权益，赠与协议部分无效）；未有协议的，应当认定为赠与行为，侵犯了夫妻另一方的合法权益，赠与行为部分无效，受赠方应向夫妻另一方返还房价款的一半。 （7）当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资，并登记在自己子女名下的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，属于夫妻个人财产，但父母明确表示赠与双方的除外。 （8）当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。 二、夫妻共有房屋的保护 根据婚姻法第17条规定，夫妻共有房屋，夫妻有平等的处理权，即夫或妻在处理夫妻共有房屋上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共有房屋的，任何一方均有权决定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有房屋做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 夫妻共有房屋纠纷中，实践中常见、适用法律疑难的是夫妻共有房屋登记在一方名下，已登记的一方未经配偶同意，擅自将夫妻共有房屋转让、抵押、赠与，而房产部门在办理过户、抵押登记手续时，往往只“认房产证不认人”，准予办理相关手续，从而实现房屋所有权的转移及房屋他项权证的取得，其配偶往往以丈夫或妻子的行为侵犯其合法权益为由，以丈夫或妻子及第三人为被告提起民事诉讼，要求确认丈夫或妻子擅自转让、抵押、赠与夫妻共有房屋的行为无效，或以房产部门准予登记行为损害其合法权益为由，以房产部门为被告提起行政诉讼，导致民事诉讼及行政诉讼产生。笔者兹就此类诉讼的法律适用作如下探讨： 1、第三人是善意，有偿、依法定手续取得该财产所有权的，根据最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第96条规定，第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。如果第三人系无偿取得，或第三人明知属于夫妻共有房屋，仍然接受处分，或第三人尚未取得房屋所有权证，则协议无效。 2、第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。如夫妻一方转让夫妻共有房屋时，有证据证明其配偶在场，未作否定表示，或其配偶向受让方出具收条，或其配偶参与房屋交付过程，向第三人交付房屋钥匙等，都属于第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的情形。 3、当事人转让、抵押、赠与房屋的，根据房产部门现行规定，要求当事人提供结婚证及配偶的书面意见，如果房产部门未要求当事人出示上述材料径行办理房屋过户、抵押登记手续，则房产部门行为违法，侵犯了夫妻另一方的合法权益，应当承担行政诉讼的败诉后果。 4、如果当事人出示了结婚证及配偶的书面意见，但上述材料并不真实，房产部门准予办理过户、抵押登记手续是否违法，因法律规定不明确，适用法律疑难，司法实践中存在很大的争议。笔者认为，我国现行立法只有“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的日内核准注销，并注销房屋权属证书”的原则性规定，并未规定房产部门具有审查上述材料真实性的义务，事实上房产部门也不具备审查上述材料真实性的能力，根据现行物权立法“房屋所有权实行登记发证制度”的规定，房产部门准予登记行为并不违法，导致房屋所有权被转移或房屋他项权利设立的后果应由行为人承担，而与房产部门无关，但房产部门可以依职权，以当事人提供虚假资料骗取登