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离婚后擅自处分不动产的效力认定 (人民法院报 2012年8月30日)常 琴杨某与凌某原系夫妻关系，有一套三层门面房。双方协议离婚时约定：“第一层门面房归儿子继承，第二层、三层分别归杨某、凌某所有”，并到县房管所办理了房屋过户手续，将第一层门面房和第三层房屋登记在凌某名下。后，凌某擅自与王某签订房屋买卖合同，在因房管所因素未过户的情况下，将其名下的第一、三层以49万元的价格转让并交付给王某。杨某得知房屋被卖，向法院提起诉讼，请求确认凌某与王某买卖第一层门面房的合同无效。审理中，对于杨某的诉求能否支持，产生分歧。一种观点认为，第一层门面房是凌某的个人财产，其可以单独处分，应驳回杨某的诉求；另一种观点认为第一层门面房仍是原夫妻二人的共同财产，凌某不能单独处分，王某不具备善意取得的条件，应支持杨某的诉求。笔者同意第二种观点，原因有以下三点：一是杨某、凌某与儿子的房屋赠与合同虽然有效但未生效。杨某和凌某在离婚协议中约定该房屋归儿子继承，系双方真实意思表示，其约定符合法律规定。但继承权是法定的，不需要在离婚协议中约定；另外根据整个协议条款的文义表述、前后逻辑和订立目的可以认定，这个约定并不是遗嘱继承，而应是因离婚形成的一种事实上的赠与合同，这个合同是有效的。但赠与合同通常为实践性合同，依据合同法第一百八十六条和第一百八十七条的规定，赠与不动产在产权登记以前，合同并不生效。据此，本案中的赠与合同虽然有效，由于房屋过户给了有使用权的一方，而不是给儿子办理的产权登记，因此赠与合同未生效。二是因赠与合同未生效，房屋仍为杨某和凌某二人共同所有，凌某无权单独处分第一层门面。依据最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）第八十九条的规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。共同财产在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。因此，凌某无权单独处分第一层门面。三是王某不具备善意取得的条件。根据我国物权法第一百零六条规定，善意取得须符合三个条件，主观善意仅是构成合同有效的条件之一，支付对价、并按照法律要求办理了登记，不动产善意取得始为发生。本案中，王某基于对房产证记载事项的信赖而与杨某签订了房屋买卖合同，且支付了合理对价，但在过户登记完成之前发现杨某为无权处分人，若再要求继续履行合同，主观上就不再是善意的；又因过户登记客观上并未实际完成，因此不符合物权法关于不动产善意取得的主
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