武汉市黄孝河路商业概况市调分析.doc

武汉市黄孝河路商业概况2010年市调分析武汉市黄孝河路商业概况市调分析B 2010-07-30必够市场研究部经过必够网调查研究：黄孝河路距离武汉北大门百余米左右。南接武汉建设大道金融中心，发展大道上面在建的武汉大道高速立交更是分别连接东湖，火车站，飞机场，岱黄高速。汉阳，武昌，汉口三镇无缝对接的交叉点；可谓是交能便利，优势独特。整条路段金融，超市，酒店，学校，医院综合分布，呈现独立贴近居民生活消费的完整性。整段南北小区分布较多，人流较大，商业租金南高北低的态势，这与南段商业集中度以及高端消费人群众较多等因素相辅相成。家乐福，百佳，以及易初莲花超市串连起整条路段，较大的商业综合度注入了更大的商业活力。随着北段竹叶山汽车市场的外牵，原址预留将作为新的商业规划。两点一线的商业体系注定会带来更多值得期待的惊喜！ 黄孝河路北接发展大道，南临建设大道，属于由南到北的双向交通。隶属于武汉市岸区行政区域内。从北至南依次连通江大路，育才路，惠济一路，解放公园路全长约2.23公里，经过的公交线路有809、805，808，7，516，524，543，553，608，716，724，68，552.等。一、整体路段分析1.商业发展现状 黄孝河路属于武汉新兴的商圈，商业影响以周边的居民消费为主。道路较宽，有多条公交车穿行，可以通达三镇。 南段与北段商业门面有明显不同，南段以底商为主，北段因行政单位，及酒店超市医院单体较大占据临街位置，显得连续性比较差。 整段小区较多，人流较大，家乐福，百佳，易初莲花带动着整段的商业气氛，建设大道至江大路段商业气氛比较浓厚，租转率比较稳定。 育才小学紧临的颐和丽晶小区的建成将带来更多的高消费人群，楼盘整体计划的儿童城即将引入新的商业概念；竹叶山汽车市场外迁，其未来的重新定位更是无限遐想。 亿房，百易居，顺驰等近7个房产中介集中临街设立门市，显示二手房及商铺的活跃度高，人流有不断的增加的趋势；随着商超，医院，学校带动零售，餐饮业的发展！业态将更具有活力。建设大道路口百佳超市发展大道口2.经营业态 本段王府花园，金色华府两个高档小区及育才小学集中于此！建设大道到解放公园路段主要以品牌服饰和儿童用品为主，消费比较高端。基本为1-2F层物业。国美与家乐福引领着此段商业龙头位置！ 解放公园段至江大路段两边小区密集，写字楼宇也一并分布，业态比较综合。商业门店规模连续性好，花桥车站集中此段；百佳超市，市中心院分院，育才二小使居民群体非常稳定。圆梦圆广场，花桥小区，育才一村，育才三村，市政苑，惠济小区，华侨苑，春晖大夏，永成大夏以及新建的颐和丽晶所带来巨大的居民群体给予商业良好的消费潜力！ 江大路到发展大道，商业门店较少，气氛不浓厚，主要为事业单位及单体楼宇。单体如三五酒店，长江医院，易初莲花，莫泰168酒店，汽车市场。相比较而言此段物业以餐饮比较多。 肯德鸡与麦当劳在此路段也更加彰显出黄孝河路的商业潜力！ 大型超市与各种临街店铺相互依托，充分满足区域内民众吃穿住行的生活要求，但玩乐上还有所欠缺，业态上如果能弥补较多的娱乐项目将更具完整性。3.消费群体分析：4.流动线及聚客点分析：A段：主要流动线及聚客点为金色华府门口及育才幼儿园与育才小学之间，如图所示B段：主要流动线及聚客点为颐和丽晶对面及及百佳旁花桥二村公汽站，如图所示C段：主要流动线及聚客点为德盛大厦及麦当劳至汽车市场之间，如图所示5.租金水平经必够网调查研究发现，黄孝河路租金水平呈现以下规律： 由于商业的连续性，集中性，物业的整体形象较好，建设大道至江大路段租金水平相比较发展大道段较高，总体在100-220元/月。颐和丽晶的建成，花桥一村和花桥二村车站，及肯德鸡的布局，使整段人流加速提升，物业租金有逐渐走强的趋势。 租金水平分别在金色华府商铺，花桥一村公交站，百佳附近为最高值。为150-220元/月！其它地段次之。 发展大道至江大路段无连续性临街商铺，小区分布相比不多，且多为大型商铺。商业气氛不足，水平处于整段末位！大型商铺一般维持在40-80元/月！物业门店主要在餐饮方面占据优势。二、分段分析根据黄孝河路自然路段和租金分布规律，将黄孝河路分成三段：A段建设大道到解放公园路 B段解放公园路到江大路C段江大路到发展大道 其中黄孝河路西侧为1区，东侧为2区1.A段（建设大道路口解放公园路路口）（1） 业态统计 （2）租金分析（3） 小结 临近建设大道，物业形象非常好，在黄孝河路上档次最高！服饰品牌较多。 国美电器与家乐福重点布局，金色华府，王府花园为此段主要消费群体，而且比较高端！ 金色华府下面主要以1-2层的物业结构，全部为品牌聚集，租金居高不小，且合同期内都会有一定的年递增协议。租金水平为150-220元/。育才小学一侧多为首层商铺，主要为儿童类日用品！ 租金水平呈现出金色华府面稍高于育才小学面。 全天时段放学时间育才小学至育才幼儿园道路会出现一定的交通拥堵！也是此段人流高峰期。2.B段（解放公园路口江大路口）（1） 业态统计 （2） 租金分析（3） 小结 两侧基本没有大的单位或物业占据商业门店，商业连续性比较好，整个黄孝河路商业区域人流相较是最大的。业态集中以服饰，美发，休闲食品，家纺，银行，超市，医院相结合的居民商业配套业态。 周边小区相对集中。花桥小区，育才一村，育才二村，市政苑及颐和丽晶均匀分布两边，属于大众消费水平！ 该段交通最为集中，主要因为花桥一村，花桥二村四个车站于两侧，花桥一村临近育才二小，且有肯德鸡分布惠济一路与黄孝河路口，业态多围绕学校为主；花桥二村有以百佳为中心的大型综合超市为主的居民生活日用商业业态，商业气氛较好！ 租金水平两侧较为均衡。靠近车站的与物业形象较好的租金略高，新建楼盘颐和丽晶街铺以100-300为主，租金水平100-200元/左右，且为1-2层物业；其它街铺多为20-150为主，主要为底商，租金水平多在100-220元/左右。 由于生活配套商业比较完善，居民稳定，租转率也没有较大波动。3.C段（江大路口发展大道路口）（1） 业态统计 （2） 租金分析（3） 小结 整段人流稍差，基本为大型单体物业及行政事业单位。 以三五酒店为首的餐饮业主导此段商业业态，包括梦天湖酒店，华莱士，乡里锅酒店，粥道，麦当劳，好吃好小吃城等。 虽然长江医院占据商业门点，但因没有连续性的街铺，也没有形成以医院为目标的商业气氛。易初莲花虽然拥有一席之地，但与百佳相距过近，竞争激烈，加之汽车市场即将搬迁，人流稍逊一筹，但因有强大的周边小区作铺垫，二者依然相得意彰！汽车市场撤出后的用地，是政府重点规划的商业与居民综合项目，将会提升更大的商业潜力！ 两侧商业以1-4层大型单体物业，且数量不多；德盛大厦与凯越大厦间为不连续性的城中村，街铺形象较差，也直接降低了租金水平，总体都不及80元/月。由于餐饮业此段集中，恰好弥补了黄孝河段外出就餐的刚性需求！造就了较低的物业转手率。三、发展前景 黄孝河路商属于后来居上的新兴商业体。南部的金色华府，王府花园，加上已经建成的颐和丽晶，使得商铺价值倍增，门店日益捉襟见肘。自然给远景的价值潜力打开想像！公交系统的发达能让黄孝河通达三镇，吸引更多的业主加入周边楼盘。北段汽车市场的牵移，政府将打造更加活力的商业市场！巨大的潜力已然春见扑面，气息袭人。 扼守在北大门口，把握住武汉大道的动脉，无论是出行武汉后花园享受周末，还是商务出行至火车站，飞机场！都将高速直达，居住黄孝河路，将是更多市民的选择，其未来随着商业加速成熟的步伐！将释放出更加蓬勃的商机！备注：1、典型性样