案例分析深圳某名城项目.doc

房地产金融课程案例房地产项目融资案例分析：深圳“某名城”项目-房地产项目融资案例分析：深圳“某名城”项目摘要：本文介绍分析项目为深圳“某名城”项目。该项目位于深圳市某区，北靠麒麟山，南与X村隔沙江东路相望，东是某自来水厂，沿沙江东路西行300米即到107国道，距某中心区不足1公里。总用地面积137999.5m2，以沙江路为界分为南北两区：其中南区用地面积为66499.3m2，建设用地面积66499.3m2，建筑容积率1.89，建筑覆盖率28%，建筑面积125800m2；北区用地面积为71500.2m2，建设用地面积71500.2m2，建筑容积率1.48，建筑覆盖率25%，建筑面积105950m2。项目包括高层住宅（25层）6栋，小高层住宅（18层）4栋，公寓（10层，底层商铺）1栋，幼儿园、会所（各为3层）各1栋。定位为大型、中高档、高品质、风格独特的山水园林式居住社区。项目总投资36991万元，开发商向银行申请住房（商用房）开发贷款人民币15000万元，其余资金自筹。现项目已完成三通一平。一、该项目开发商深圳市某房地产开发有限公司介绍公司简介：深圳市某投资发展有限公司成立于1986年4月16日，前身为经营某镇市政工程和水电安装工程镇属二级公司，企业于1993年6月1日变更为深圳市宝安区某镇物业发展总公司，属镇一级法人企业，2005年4月8日改制后变更为深圳市某投资发展有限公司，现公司注册资金为3000万元，企业性质为有限责任公司，地址:深圳市宝安区某街道办大厦。执照经营期到2026年12月31日，本年度已通过年审。公司具有房地产开发经营和建筑施工、设计及物业管理等资质的企业。公司现有员工162人（2005年5月统计数），其中股东65人。取得大专以上学历或初级以上技术职称的占职工总人数的40%，其中有教授级高级工程师职称1名、高级工程师职称7名、国家一级注册建筑师2名、一级注册结构师3名、一级项目经理1名和三级经理数名。经过十多年的房地产探索和积累，具备了独立进行大型项目策划、设计、开发经营、建筑施工和物业管理的技术力量、管理经验和营销能力。公司主要领导人素质姓名职务学历工作经验董事长（总经理）本科12年房地产开发和营销经验，有较强的社交能力，对企业管理严谨，多年业绩良好。副经理本科10年房地产设计、开发、营销经验，业绩良好。副经理大专11年建筑管理经验，承建项目质量良好。过往业绩：房地产业方面：十多年来累计开发城区建设用地约77万M2，投资建成各类商住建筑约15万M2，其中大小楼盘8个，包括X花园和X大厦、X大厦、X大厦、X苑、某大厦等，销售住宅1780多套，成为本市房地产行业中没有积压楼盘和烂尾楼盘的后起之秀，于2001年被评为宝安区房地产业的“十强企业”，并以良好的市场形象获得深圳市“重合同、守信用”企业和宝安区文明企业的殊荣。建筑业方面：某建筑有限公司开业七年，已完成了X小学、某第二中学、“X”汇展中心第一期、某汽车站、某颐年院和X苑福利房、微利房、商品房、某大厦、第三期市政工程、X排洪渠、X防洪堤、某医院门诊大楼、某艺术中心大楼等施工项目，实现了质量、工期和效益三达标，在当今私人包工头如林的建筑市场上硬是杀出一条道路，打破了集体经营建筑业不能搞好的预言。二、“某名城”项目基本情况1、土地取得方式根据深圳市土地使用权出让合同书（深地合字（*）4172号）确认深圳市宝安区某镇物业发展总公司(后更名为深圳市某投资发展有限公司)以有偿出让方式从深圳市规划与国土资源局取得地块编号为*的宗地。该宗地土地面积66509.2，土地用途为居住用地，土地使用年限为70年（从*年02月10日至20*年02月09日止）。2“四证”及相关资料取得情况一览表序号文 件 名文件编号说明1企业法人营业执照注册号X有效期：2026.12.312资质证书2004年第X号有效期：2006.06.303房地产证深房地字第X号/ 宗地号：*/ 宗地面积66509.2平方使用年限：20*.02.10-2073.02.09深房地字第X号/ 宗地号：*/ 宗地面积71500.2平方使用年限：2002.11.13-2072.11.12目前已抵押建设银行4深圳市土地使用权出让合同书深地合字（2002）X号宗地号：*/ 宗地面积66509.2平方深圳市土地使用权出让合同书深地合字（20*）X号宗地号：*/ 宗地面积71500.2平方5建设用地规划许可证深规土规许字05-20*-X号建设用地用地面积66499.3平方原名称为某物业发展总公司,已报有关部门变更,本年10份内可办妥深规土建许字05-20*-X号建设用地用地面积71500.2平方原名称为某物业发展总公司,已报有关部门变更,本年10份内可办妥6深圳市建设工程规划许可证正在申报办文编号：12-20*X 12-20*X7付清地价款证明第20*-X号58,554,930元付清地价款证明第20*-X号67,332,770元9建筑工程施工许可证正在审报10深圳市宝安区环境保护局建设项目环境影响审查批复正在审报3、用地概况：某名城北靠麒麟山，南与X村隔沙江东路相望，东是某自来水厂，沿沙江东路西行300米即到107国道，距某中心区不足1公里，地理位置旺而不闹、静而不偏，周边配套设施齐备：附近有某人民医院、某中心小学，可谓教育、医疗、文化、交通、娱乐等设施一应俱全。该地块具备优厚的先天条件，即将动工兴建的某郊野公园将某名城环抱其中，该地块是某街道的“城市绿肺”。 4、项目简介某名城总用地面积137999.5m2，以沙江路为界分为南北两区：其中南区用地面积为66499.3m2，建设用地面积66499.3m2，建筑容积率1.89，建筑覆盖率28%，建筑面积125800m2；北区用地面积为71500.2m2，建设用地面积71500.2m2，建筑容积率1.48，建筑覆盖率25%，建筑面积105950m2。项目总投资36991万元，开发商向银行申请住房（商用房）开发贷款人民币15000万元，其余资金自筹。某名城以社会效益、经济效益和环境效益三赢为规划设计指导思想，因地制宜，将某的繁华便利和绿色生态有机融合，利用现有的地形和地势，营造方便、舒适、安全、优美的居住环境，打造大型、中高档、高品质、风格独特的山水园林式居住社区。某名城在设计上采用总体规划形式，即对小区总体布局、建筑风格、景观设计通盘考虑。项目分南北两区，中心规划建造大型人工湖，园林除中心花园外，还以点、线、面等形式巧妙穿插在小区之中，借助山湖交融的特点营造出一个青山绿水、环境宜人的居住环境。区内设计实现人车分流，环行道路贯穿南北两个组团，形成小区的道路网络主干系统。项目建筑设计方案 该项目总建筑面积167780平方，其中计入容积率建筑面积125680平方，包括住宅建筑面积104680平方（小高层住宅35440平方、高层住宅69240平方）、单身公寓建筑面积10000平方、商业建筑面积1500平方、会所建筑面积6500平方、服务中心建筑面积500平方、幼儿园建筑面积2500平方)，不计入容积率建筑面积为42100平方（半地下车库35600平方、人防面积6500平方）。 该项目包括高层住宅（25层）6栋，小高层住宅（18层）4栋，公寓（10层，底层商铺）1栋，幼儿园、会所（各为3层）各1栋。三、深圳“某名城”项目市场调查情况某位于深圳市与东莞市交界，107国道横穿而过，优越的地理位置使其早已成为深圳市有名的工业强镇。伴随着某经济的高速发展，当地居民收入也快速增加；随着城市化进程加速，某人口规模也急剧膨胀，因而也带动了房地产市场在这两年内的爆发性增长。可以预见，某街道的房地产市场在未来三年仍将保持高速发展势头：1、随着城市化改造的深入进行和当地居民收入的增加和积累（前期投资进入回报期、银行个人存款不断上升，因此购买力剧增），人们对改善居住环境的需求将愈发强烈，而某目前环境较好的住宅小区（如X苑、某大厦和X豪庭等）均在开盘不久便销售一空，而在未来的一年里，街道中心区暂时还没有类似的楼盘可供销售，因此，如有规划得当和地理位置优越的大型楼盘出现，必可热销；2、随着某经济的腾飞，治安不稳问题已成为当地居民的忧患。由于某位于深圳与东莞的交界处，人口流动频繁，加上当地居民的收入水平较高，以致恶性刑事案件在某还时有发生。虽然相关部门为改善当地治安做了大量工作，但某特殊的地理环境和外向型经济的特征致使治安状况在近几年内仍难以有所改善，因此当地居民都迫切希望拥有一套安全舒适住宅；3、随着交通网络的进一步改善和宝大道快速干线的开通，某本地的优质楼盘必能吸引周边地区居民来某置业；4、某中心区除实施旧城改造外，周边再无可供开发的地块，因此某名城项目将是近三年里某中心区最后一个配套设施完善、环境怡人的大型房地产项目；5、随着日后深圳地铁的进一步延伸，西部通道的建成，某的人口将保持高速增长，相伴而来的将是对高质量的住宅小区的旺盛需求，因此，谁能把握先机，及时向市场推出高质量的楼盘，谁将能获得成功。四、项目建设计划：事 项南 区北 区市场调查2010年4月28日前规划方案2010年9月30日前方案报建2010年10月31日前施工图及报建2010年11月10日前2012年4月28日前桩基础2010年12月10日前2012年5月30日前主体封顶2011年8月31日前2012年1月31日前园林设施2011年8月31日前2012年1月31日前竣工交楼2011年6月30日前2012年3月31日前五、项目财务收益分析1、项目总投资：序号项目名称投资金额（万元）1土地费用67332前期工程费7383房屋开发费233364其他费用6165管理费用6166销售费用7367财务费用25928不可预见费9249税费70010合 计36991本项目总投资额为36991万元，其中计入开发成本33663万元。2、销售收入预计（1）总销售收入： 49068万元（2）经营税费及附加营业税5% 490685%=2453万元城市维护建设税0.25% 490680.25%=123万元土地增值费 免征印花税0.05% 490680.05%=25万元小 计： 2601万元（3）总投资： 36991万元（4）利润总额： 49068369912601=9476万元税前成本利润率： 947636991100%=25.6%所得税预测： 947615%=1421万元 税后净利润： 94761421=8055万元税后成本利润率： 805536991100%=21.8%六、资金来源及项目投入情况企业于2010年投入自有资金7379万元、工行贷款3000万元可以满足该年度的投资支出；2010年投入工行贷款12000万元、自有资金5621万元、预售回笼款519万元，可以满足本年度的投资支出；2011年和2012年销售回笼款偿还我行15000万元借款。项目项盈余8055万元，资金来源完全可以满足本项目资金投入。该公司已付清地款12588万，其中南区6733万，北区5855万，前期“三通一平”投入500万，土地转让税费212万，前期设计费用150万，其它支出100万，合计13550万。南区作为第一期开发，总投资为36991万，前期投入7382万（其中地款6733万、“三通一平”和税费等649万），已投入项目资金19.96%。该公司到2010年7月底止，所有者权益为13033万元，一期项目总投资36991万（1303336991 X 100%=35.23%），项目自有资金为35.23%， 符合银行住房开发贷款自有资金的基本要求(35%)。七、担保情况分析贷款的方式先考虑抵押，抵押物是以该公司自有的土地作抵押，该土地分为南、北两片区，其具体情况如下：（1）其中南区房产证号:深房地字第5000X号，抵押物占地面积合计66509.2平方米，购入价6733万，评估总值12368 万，评估净值11243万，抵押物地理位置和规划较好，房地产手续合规合法(房地产证为“红本”)，变现相对较易，第二还款来源足额可靠。（2）北区房产证号:深房地字第5000X号，抵押物占地面积71500.2平方米，购入价5855万，目前已抵押给深圳市建行银行,企业将根据实际情况决定建行贷款归还时间。该物业暂未评估。（3）抵押物不足部分请深圳市*担保公司担保。八、结论及分析 我认为本项目成功获得银行贷款得益于以下几点：一、本项目的市场定位准确。从项目所在区域的实际情况看，街道中心或新兴的商业旺区附近可供成片大型开发的土地已非常稀缺，除非对旧区进行大型改造，否则近几年来将难再有如某名城般优越的地块供应，因此，某名城优越的地理位置已为日后较高的销售价格打下坚实的基础。另外，从这两年关外房地产市场走势看，关外房地产的发展已由先前的小规模开发到现在的小区化、高层化的大规模开发，并以专业的物业管理和清新的山水园林为主要卖点。二、实行分期分区开发，有效降低了经营风险和市场风险，在经济效益上综合利润达到8055万元，税后成本利润率： 8055369911