2016房地产业营改增政策影响及应对建议

房地产业“营改增” 政策影响及应对建议,内容提要,房地产营改增政策预期,营改增对房地产的影响,房企对营改增应对措施,房地产营改增影响及应对,第十二届全国人民代表大会第四次会议，国务院总理李克强宣布，今年将全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。,房地产营改增最新进展,对李克强营改增政策解读,营业税同增值税主要区别,营改增后主要涉税业务政策预期,内容提要,房地产营改增政策预期,营改增对房地产的影响,房企对营改增应对措施,房地产营改增影响及应对,由于自行购进材料可以抵扣17%的增值税，将有利于房地产企业建造精装房的积极性，提高商品房建造品质。,增值税的抵扣机制要求企业准确核算进、销项税以及应纳税额，有利于提高房地产企业财税管理水平。,全行业实行增值税，有利于提高税务机关对建安房地产企业税收征管水平，减少发票管理中虚假行为。,有利于体现税负公平，高毛利多交增值税，低毛利少交增值税，亏损企业不用交税。以前亏损也要交5%营业税。,不同企业由于成本结构（主要开发成本中土地和利息的占比）不同，以及财税管理水平不同，税负会有升有降。,税负影响,核算影响,产品影响,征管影响,效率影响,对房地产行业的影响,由于自行购进材料可以抵扣17%的增值税，并入收入中仅缴纳11%的增值税。建安企业倾向签订包式包料承包合同.,增值税的抵扣机制要求建安企业准确核算进、销项税以及应纳税额，有利于提高建安企业财税管理水平。,收入不含税与增值税税负普通上升将减少建安企业的收入与利润,并增加现金流。建安企业可能会增加收入以转移税负上升影响.,建安企业的发票五花八门,专票较少。增值税的凭票抵扣要求企业对成本费用项目的发票及种类提出更高要求.,建安收入中材料占比，以及不同成本项目的增值税可抵扣性，影响建安企业税负.总体看来,建安企业营改增后税负会有所上升。,税负略升,核算影响,总包方式,经营成果,票据管理,对建筑行业的影响,营改增政策待定因素,对销售收入的影响,“营改增”后由于价税分离，销售总价款将分解为营业收入和销项税。计算公式如下： 企业营业收入=合同总价款（1+11%） =合同总价款90.09% 增值税销项税额=营业收入11% =合同总价款9.91%【结论】营改增后企业营业收入下降9.91%。对企业销售规模、企业排名、利润指标等产生负影响,进而对业绩考核也应适当调整。,对销售管理的影响,“营改增”后，建筑（房地产）企业向上游企业（各类供应商）支付的款项中，包括价款和可抵扣的增值税进项税额，进项税额不记入成本费用，因此入账成本费用将下降，对企业利润产生正向影响。,对成本费用的影响,对成本费用管理影响,假设成本费用占销售比为80%，如果取得进项比(进项税/成本费用)为6.14%4.91/80,营改增前后税负相同。如果进项比大于6.14%，营改增后税负下降，利润增加；如果进项比小于6.14%，营改增后税负上升，利润减少。,对企业利润的影响,对资金融通方面的影响,对招标采购工作的影响,对税务管理工作的影响,会计科目需要进行必要调整，在应交税金下增加增值税相关明细科目。,会计科目,发票管理,会计核算,现金流管理,报销管理,对财务管理工作的影响,会计核算需要对收入、成本费用项目进行价税分离，核算更复杂。,包括销售发票开具、红字及折扣处理，进项发票认证等，工作量大。,税负不均衡或导致阶段性留抵或阶段性大量交税，如何进行资金平衡。,修改财务报销制度，明确报销发票类型或要件，以及发票的提供时间。,对上游企业税负转嫁影响,内容提要,房地产营改增政策预期,营改增对房地产的影响,房企对营改增应对措施,房地产营改增影响及应对,“营改增”税收政策及涉税业务操作培训会计科目设置及核算方法明确办税人员确定及税控设置准备增值税内控管理及报销制度修改现在成本费用支出梳理，挖掘可抵扣项营改增税负测算，争取过渡优惠的措施对现在业务及遗留问题的税务优化建议,应对措施财务部门,测算“营改增”税负变化,近期资产购置或重大成本支出的时间安排，款项支出，以及发票取得建议,现有成本费用合同执行情况，合格供应商的评选原则，合同涉税条款的约定，发票的取得各类及开具时间,末开票收入、税款欠缴、面临税务检查或稽查的补救措施,测算营改增后的预期税负变化，为相关涉税业务提出指导意见，利用好过渡期税收返还政策。,提出对涉税业务处理建议或意见,应对措施资金部门,应对措施销售部门,销售指标,销售合同,发票开具,客户沟通,对销售指标中营业税下的营业额，调整为增值税下的不含税销售收入,对合同涉税条款进行修改或补充，明确销售发票的开具时间及领取要求。,就销售发票的开具与领取事宜制定内控措施，确保发票流转安全无误。,就前期销售欠款客户进行催收，就销售发票变更事宜与客户沟通。,应对措施成本部门,供应商的筛选，评标方法的改进，合同涉税条款优化，明确票据与时间要求，不合格票据补救。,进行中的成本合同存续与更新或中止，发票的种类与开具时间确定。,业务模式的优化，如增加甲供材料设备的比重，降低工程承包额，取得增加进项税的效果。,过渡成本,业务文本,模式优化,应对措施行政部门,对尚未进行的，或进行中的增值税业务，如大额资产购置、租赁费等业务，可否推迟