小城镇建设用地供应与管理.docx

小城镇建设用地供应与管理发展小城镇要统一规划，集中用地，做到节约用地和保护耕地。小城镇建设规划必须与土地利用总体规划相衔接，建设用地规模不得突破土地利用总体规划确定的范围。严格控制农地转达为非农建设用地，通过挖潜，改造旧镇区，积极开展迁村并屯，土地整理，开发利用荒地和废弃地，解决小城镇的建设用地。要采取严格保护耕地的措施，防止乱占耕地。一 小城镇建设用地供应一、土地供应的概念土地供应是指国土资源行政主管部门依据国家法律法规与政策，将土地提供给建设用地单位使用的过程。供地行为主要涉及是否供地、供地方式、供地数量、工地条件等，其中最主要的是工地方式。供地方式主要包括无偿供应和有偿供应两大类。武昌公共营房是主要是指以划拨方式供应，其特点是无偿、无期限、不能流通。有偿供应方式主要包括出让、租赁、作价入股等，其中出让方式是目前我国最主要的有偿供地方式，其特点是有偿、有期限、可流通。（一）国有建设用地划拨供应国有建设用地划拨供应是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用无偿交给土地使用者使用的行为。依据现行法规和划拨用地目录（国土资源部令第9号）规定，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：（1）国家机关用地。（2）军事用地。（3）城市基础设施用地。（4）公益事业用地。（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。（6）法律、行政法规规定的其他用地。（二）国有建设用地出让供应国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。国有建设用地使用权出让的含义一般包括一下内容：（1）国有建设用地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。（2）经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。（3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。（4）集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。（5）国有建设用地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。1.出让年限根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权出让的最高念想按下列用途确定：（1）居住用地七十年。（2）工业用地五十年。（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。（4）商业、旅游、娱乐用地四十年。（5）综合或其他用地五十年。2.出让方式国有建设用地使用权出让方式主要包括：拍卖、招标、挂牌或以及双方协议的方式。按国家相关规定，商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。（三）国有建设用地供应的基本条件（1）符合规划。（2）符合国家土地供应政策。（3）符合建设用地标准和集约利用的要求。（4）划拨方式供地必须符合法定的划拨用地条件。（5）新增建设用地符合农用地转用和征收条件。二、小城镇建设土地供应应把握的几个政策问题1.小城镇建设用地应把握工程质量关（1）要对土地整理项目实行公开招投标，在阳光下操作。（2）要抓好施工设计，规范施工管理。按照标准农田的要求，根据不同地形，结构项目区建设目标和功能，精心设计。并且明确各项目区必须严格按照施工设计进行规划施工，不得轻易更改。如确需变更，必须经县级以上土地整理办公室同意。（3）要加强工程质量检查与监督。各项目区要选派素质好的干部和威信高办事公道的村民代表组成工程质量监督小组，采用跟班、旁站、巡视、抽查、取样等形式对施工材料、混凝土浇捣等逐项进行检查，对不符合要求的，责令限期返工，直至合格，坚持杜色“豆腐渣”工程的出现。对基础和荫蔽部位做到经质监人员验收合格后方可进行下一道工序的施工。对田块是否平整、是否符合施工设计要求，先由各村选派出来年村干部把好这一道关口，这样既利于加强工程质量监督力度又利于今后大田分配到农户。2. 小城镇建设用地应把握群众上访关土地整理过程中，各项目区乡镇、办事处、村要召开党员、干部、村民代表大会等会议，统一认识，制订政策，妥善处理乡与乡、村与村、村与队、队与队、队与户的有关政策，一一落实土地丈量、造册登记、增减找补、田块调整(包括插花田的调整)、林果苗木补偿、移坟补助、田块分配、劳力、资金的负担、总郊外的拼盘等具体事项。村委会要认真做好土地整理的后续工作，实行长效管理。3. 小城镇建设用地应把握财务管理关项目工程资金来之不易，要做到严格财务管理，以项目定资金，专户存储，专人管理，按照土地整理项目管理规定范围，专款专用，并定期公布资金的筹集、使用情况，接受民主监督与全面审计。工程经费支付，做到先由工程承包人提出书面申请，经工地施工技术员和质量监督人员签字，再由项目区分管领导签字交财务人员拨付。三、小城镇建设用地的选择小城镇建设用地应根据地理位置与自然条件、占地数量与质量、现有设施利用、交通条件、建设投资与运营费用、环境质量、社会效益等择优选定。小城镇建设用地要选择水源充足、水质较好、通风向阳、利于排水、地质条件适宜的地段；避开洪水淹没、风口、滑坡、泥石流、地震断裂带等自然灾害影响地段；避开自然保护区、地下文物埋藏区等；避免小城镇建设用地被铁路、公路、高压输电线路分割。小城镇建设用地规模应根据人口规模和国家有关标准，结合当地土地资源条件合理确定。坚持节约用地和保护耕地的基本国策，防止盲目攀比，无序扩张，搞不切实际的超前规划，修建形象工程，杜绝浪费土地现象。要立足存量土地挖掘潜力，尽量不占或少占耕地、林地，并在此基础上提出对农田保护区和规划建设控制区的调整与界定。二 小城镇建设用地管理土地作为一种特殊商品，它不仅是一种不可再生的资源，更是一种资产。从国外成熟的土地市场看，城镇土地开发、基础设施建设所需的大量资金，来源于土地用之于土地，土地收入再投入到城镇土地开发及基础设施建设中，其中经营性用地出让往往采用招标、拍卖方式以贴近市场化手段，获取最大化收益。长期以来，我国对城镇土地大部分实行行政划拨，无偿使用，从而增加了政府投资开发土地的成本。加强小城镇建设用地的管理是小城镇建设的重点工作。一、小城镇建设用地管理方式1.集约利用土地（1）鼓励更新改造老城区，盘活小城镇的存量建设用地;（2）集体利用小城镇非农用地指标，并采取优惠的土地、税收、信贷政策，吸引老的乡镇企业向小城镇工业园区集中;（3）提高新建乡镇企业分散布局的用地成本;（4）采取优惠的信贷、税收政策，鼓励小城镇异地开发和复垦非耕的资源。如安微省以“以地换地”模式吸引农村劳动力转移，广东省是以“土地合作制”推行集体土地流转等，以促进土地集约利用。2.创新土地供给方式（1）坚持科学规划、土地有偿使用和严格用途管制，允许集体土地进入小城镇土地市场;（2）严格划分小城镇土地权属关系，切实做到国家(政府)收税、所有者收租，并降低税、租标准;（3）对现有小城镇的国有土地使用权实行租赁制土地使用者按年度向国家支付租金;（4）对小城镇增建设用地，分用途实行新的用地政策，纯粹公益事业建设用地，采取低补偿原则，商用建设用地，要允许规划区范围内的集体土地通过转让、出租、抵押、作价入股等方式直接进入土地市场，由市场确定地价。但不能伴随公益事业建设超标准占地，不能改变公益事业占地的土地用途;（5）要根据级差地租形成的原则，确定参与商用建设用地增值收益分配的主体和分配比例，允许农村集体土地直接进入小城镇用地市场，并不等于土地所有者要占用全部商用建设用地增值收益;要制定商用地增值收益补偿公益事业用地收益补偿办法。3. 正确处理进城农民与承包地和宅基地的关系（1）保留进城落户农民的土地承包权利，并鼓励转让承包地使用权;（2）集中使用农民住宅用地指标，允许进城农民利用原有宅基用地按一定折算标准转换城镇住宅用地;结合自然村合并和新村建设及小城镇商品房开发，逐步对分散的农村居民点进行搬迁改造，退宅还田。二、加强土地管理促进小城镇健康发展发展小城镇，是带动农村经济和社会发展的大战略，是推进我国城镇化的重要途径，也是集约用地和保护耕地的有效途径。但是，在目前小城镇建设中，一些地方存在着布局过于分散、土地利用粗放、违法使用土地、损害农民合法权益等问题。根据国土资源部下发的关于加强土地管理促进小城镇健康发展的通知(国土资发2000337号)中的规定：在保护耕地和保障农民合法权益的前提下，应妥善解决合理利用城镇建设用地，具体包括：1.严格执行土地利用总体规划，促进小城镇建设健康有序发展各地在小城镇建设中，要认真贯彻“合理布局，科学规划，规模适度，注重实效”的精神，严格执行土地利用总体规划。做到县域城镇体系规划和建制镇、村镇建设规划与土地利用总体规划相衔接，建制镇和村镇规划的建设用地总规模要严格控制在土地利用总体规划确定的范围内。尚未完成县、乡级土地利用总体规划编制的，要加快编制。如果规划确需调整，必须经过法定程序。调整的规划批准后，仍必须按规划管地用地。对已经完成县、乡级土地利用总体规划的，要优先分配农用地转用计划指标；县域范围内的农用地转用计划指标，要重点向县城和部分基础条件好、发展潜力大的建制镇倾斜。2.立足存量，内涵挖潜，促进小城镇建设集约用地小城镇建设用地必须立足于挖掘存量建设用地潜力。用地指标主要通过农村居民点向中心村和集镇集中、乡镇企业向工业小区集中和村庄整理等途径解决，做到在小城镇建设中镇域或县域范围内建设用地总量不增加。县、乡级土地利用总体规划和城镇建设规划已经依法批准的试点小城镇，可以给予一定数量的新增建设用地占用耕地的周转指标，用于实施建新拆旧，促进建设用地的集中。周转指标由省级国土资源部门单列，坚持“总量控制，封闭运行，台帐管理，统计单列，年度检查，到期归还”。要鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约的宅基地指标可用作小城镇发展的建设用地指标。对于集中建房或进镇购房农户的原宅基地复耕或依法转让的，可视同履行占补平衡义务。要从严控制分散建房，严禁以小城镇建设为名建“路边店”。凡是不符合土地利用总体规划的建设项目或已确定撤并的村庄不得再增加新的建设用地。3.深化土地使用制度改革，充分运用市场机制配置小城镇建设用地各地要大力推进土地的有偿使用，集聚小城镇建设资金。小城镇国有建设用地，除法律规定可以划拨方式提供外，都应以出让等有偿使用方式供地。对经营性用地要以公开、公平、公正的市场方式配置，凡可竞价的，要一律以招标、拍卖方式供应。经济欠发达地区也要从本地实际出发，对经营性用地实行有偿使用，积极推广小宗地招标、拍卖出让土地的经验。要加强集体建设用地管理。对已经列入城市土地利用总体规划确定的建设用地范围内的集体土地，必须纳入城市用地统一管理、统一转用、统一开发、统一供应；对土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的小城镇集体建设用地，也要统一规划、加强管理，严格控制建单门独院住宅，提倡建单元楼。对已合法取得的集体建设用地的调整、改造，要切实保障农民的合法权益。占用农民集体的土地必须真正做到依法补偿。不得人为压低补偿费用。4.积极参与小城镇建设试点工作，提供优质服务各级国土资源管理部门要积极参与小城镇建设试点工作，依法认真履行规划、管理、保护和合理利用国土资源的重要职责。对试点小城镇的建设用地要加强指导，及时研究新情况，解决新问题。要按照法定程序审批小城镇建设用地，做到依法批地、合法用地。要切实加强小城镇的土地登记工作。要加大行政执法监察力度，依法严肃查处各类违法批地、用地行为，为小城镇健康发展创造良好的用地环境。三、小城镇建设用地管理办法为加强小城镇建设，促进农村城市化的进程和社会经济的全面发展，根据中华人民共和国土地管理法及国家、省、市有关土地管理法律、法规等的规定，将小城镇建设用地管理办法总结如下：1.小城镇建设开发用地管理原则小城镇建设开发用地应当坚持“实事求是、量力而行”的方针和土地统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理的原则，严格用地管理、做到合理、节约、依法用地。（1）统一规划。小城镇建设用地规划应当符合土地利用总体规划和城镇建设规划，并按照有利于发展经济、有利于方便群众生活的要求，因地制宜，合理布局，发挥优势，形成各具特色的小城镇建设模式。小城镇的总体规划应能指导土地开发，详细规划应能指导土地出让。（2）统一征地。按照小城镇建设规划，依照法律规定，由国土部门会同镇(乡)政府根据当地经济社会发展的客观需要，分期征地，并依法对被征土地的农民进行补偿和安置。（3）统一整治开发。按照规划的要求和功能，在国土部门的指导下由镇(乡)政府组织整治开发，进行道路、给排水、供电等基础设施建设，创造投资条件，由县级以上人民政府依法出让。（4）统一出让。小城镇建设用地应实行有偿、有限期出让，对经营性用地应尽量采取招标、拍卖方式进行。土地使用权的出让、转让、出租、抵押等，按国家、省、市有关规定办理。2.小城镇建设用地具体管理细则（1）凡在小城镇投资建设需要征用土地的实行统一规划、政府统征、确定基价、分档批租、统一管理。按照小城镇土地利用总体规划和小城镇建设规划，由小城镇政府或市、县政府统一定价征用，实施基础设施建设，再开发整理后，根据产业性质、投资规模、用地区位、代征道路等因素分类确定地价，优惠出让给企业。（2）凡在小城镇内投资办企业符合租赁使用土地条件的，新征用地交清了土地征用补偿费后的企业生产项目用地，使用原划拨国有土地使用权的生产经营用地，可对企业用地实行年租制，企业按年度交纳土地租金。（3）小城镇规划区内投资企业依法取得的出让土地，在使用期限内，拥有使用权、收益权、处分权，可依法转让或抵押。（4）小城镇外企业兼并小城镇内使用国有土地的企业，其土地一律按划拨方式供给，将原企业土地划拨给新企业使用，用途不变。如需改变用途或收购小城镇内企业使用国有土地时，其地价评估费按标准的30收取，土地出让金最低按地价10收取。（5）凡投资小城镇办高新技术产业、现代化农业、生态环境保护与建设工程项目的，使用存量土地的按标定地价10收取出让金，新征建设用地的土地出让金按征地总费用的10收取。（6）投资一般性工业项目、旅游项目，对小城镇相关产业具有较大促进作用的，使用存量土地的按标定地价20收取出让金，使用新征建设用地按征地总费用的20收取。（7）投资房地产开发与餐饮、娱乐等盈利性项目，土地供应方式一般应采取招标拍卖方式。协议出让土地，使用存量土地的，土地出让金按标定地价40收取，使用新征建设用地的按土地征用总费用的40收取。投资各类工业生产项目使用国有土地也可采取租赁入股等方式。（8）凡收购小城镇破产企业的，土地资产连同其他资产一并计入破产变现资产，土地按出让方式签定出让合同后，土地出让金可首先用于安置职工。（9）凡各项小城镇建设用地出让后一次性交清出让金的，可按出让金总额的5予以优惠，返还给用地者。（10）以租赁方式使用小城镇内国有土地的，可根据投资额的多少，免交一定年限的土地租金。投资500万元以上免交一年，1000万元以上免交二年，3000万元以上免交三年。（11）鼓励小城镇建设改造利用国有存量土地，小城镇内使用国有土地的单位及个人可将使用的国有土地按标定地价作价入股，参与小城镇开发建设，与来小城镇的投资者合作、合