成本管理流程.docx

成本管理流程一、成本信息调研1、公司进行新房地产开发，成控中心必须进行市场调查，完成该区域的房地产开发成本水平调查报告，内容应包括：1) 该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。2) 当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。3) 当地建造成本的比较：包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表2、成控中心应挑选1-2个楼盘深入调研，完成竞争楼盘成本水平调研报告。二、项目论证阶段成本估算1.拓展小组确定论证项目，初步了解大市政条件，研发中心进行概念规划草案设计。2.成控中心根据研发中心提交的概念规划草案、主要规划指标，项目开发部提供的相关土地状况资料，工程中心提供的市政费用预测，营销中心提交的关于新项目初步定位建议，结合同类项目的成本数据完成开发成本估算。在提交财务中心完成投资估算后，一起作为拓展小组编制项目可行性研究报告的内容提交公司评审。 3.公司评审通过项目可行性研究报告后，成本估算自动成为项目建安成本预控目标。三、定位策划阶段成本测算1.项目获取后，拓展小组提出项目整体开发要求，研发中心提出产品策划方案，明确各业态面积划分、结构类型、景园/室内装修标准、各机电系统配备标准等，营销中心在完成市场调研基础上编制项目定位策划报告。2.成控中心根据研发中心提交的产品策划方案和工程中心提交的市政费用预测完成成本测算，提交营销中心形成项目定位策划报告并组织评审。四、设计阶段成本控制1. 概念设计阶段：项目定位策划方案通过评审后，研发中心组织项目的概念设计，成控中心参与设计方案评审，并提出成本意见。2方案设计阶段：成控中心依据项目成本测算目标和研发中心提供的建筑单体设计方案进行成本预设，并提交分管领导审批。3.初步设计阶段：1) 成控中心在初步设计开始前，依据前期成本预设结果提出初步设计限额要求，经各分管领导联签后，作为初步设计阶段的成本控制依据，由研发中心具体落实、实施。2) 设计完成初步设计后，成控中心根据初步设计方案，在前期成本预设基础上进行成本概算，并交分管领导审批，作为评审研发中心初步设计成本控制质量的依据。3) 初设完成后，成控中心编制建安目标成本，并配合相关部门共同完成目标成本编制。4) 根据项目开发进度要求，由成控中心配合招采中心着手进行总包、监理和前期施工单位招标。4.施工图设计阶段：1) 成控中心在施工图设计开始前，提出施工图设计限额要求，经各分管领导联签后作为施工图设计任务书的附件，成为施工图设计阶段的成本控制依据，由研发中心具体落实、实施。2) 研发中心在施工图出图30天内，完成施工图设计评审。成控中心在施工图评审结束后编制成本预算，作为评审研发中心施工图设计成本控制质量的依据。3) 对于与目标成本存在差异部分，由成控中心和研发中心共同商讨解决方案，报分管领导审批。五、项目实施阶段1在招标采购过程中，由成控中心根据目标成本控制要求，按权限对采购内容进行价格审核，并编制招标文件的商务部分。2设计变更的成本控制。3.工程签证的成本控制。4动态成本控制：成控中心在施工阶段建立成本控制台帐，对项目成本费用变化进行动态监控，分析目标成本与实际成本的偏差，对偏差原因进行分析，并每月提交成本动态分析报告。若目标成本确需调整，按权限提交公司领导审批。六、工程结算阶段 施工单位根据合同要求和进度要求进行施工，当达到合同约定结算条件后，向监理单位提出工程量结算申请。经监理单位和项目部审核后，由成控中心进行结算。七、成本后评估1项目结算全部完成后，由成控中心编制项目成本后评估表：1) 归集评估项目的所有相关成本基础资料，包括：项目可研报告、项目定位策划报告、目标成本指导书、目标成本测算表、该项目的各期动态成本分析等。2) 汇总项目完整的结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更、现场签证等资料。2按产品类型和成本科目，分别归集成本金额，将实际发生额与目标成本作对比分析。3.对比项目结算与该项目可研报告中成本数据及制定的目标成本、投资估算、项目目标成本的准确、合理性。1) 对比项目结算与目标成本指导书中相关成本内容，汇总成本差异内容，分析差异产生的原因，评价成本管理工作的有效性。2) 分析该项目各期的动态成本资料，评价项目成本管理的科学合理性，总结其中的经验教训。3) 对照施工图、竣工资料、施工总包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析开发计划、施工组织、工程承包范围变化、工程量变化、设计变更及现场签证、市场因素等对成本的影响。4) 分析主要材料，尤其是影响外观的装修材料、影响使用的卫生洁具、门窗等的使用效果和耐用程度，评价材料成本的合理性。4成控中心应形成项目成本后评估差异性分析报告和项目后评估表，并提交各相关部门，由各部门分别解释各自范围内实际成本与目标成本的差异的原因，书面提出改进措施。意见收集初步完成后，由成控中心汇总分析成本差异