2010年房地产经济分析.doc

2010房地产行业分析一、全国房地产发展状况一、房地产开发完成情况1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。 1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。8月当月，房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%；房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面积3086万平方米，下降2.1%。房地产开发企业完成土地购置面积3944万平方米，同比增长69.8%，土地购置费963亿元，增长66.2%。二、商品房销售情况1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长30.3%，商业营业用房增长33.3%。1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。三、房地产开发企业资金来源情况1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。在其他资金中，定金及预收款10637亿元，增长22.1%；个人按揭贷款5745亿元，增长27.5%。四、70个大中城市房屋销售价格指数房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点；环比与上月持平。8月份，新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。其中，商品住宅销售价格上涨13.1%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%；经济适用房销售价格同比上涨1.1%。与上月相比，商品住宅销售价格、普通住宅销售价格和高档住宅销售价格均与上月持平，经济适用房销售价格上涨0.1%。8月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.1%，7月份则是下降0.1%。五、全国房地产开发景气指数8月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为104.11，比7月份回落0.60点，比去年同期提高4.03点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.89，比7月份回落0.34点，比去年同期提高7.14点；本年资金来源分类指数为109.74，比7月份回落1.48点，比去年同期提高3.92点；土地开发面积分类指数为94.42，比7月份回落0.45点，比去年同期提高1.17点；商品房待售面积分类指数为104.23，比7月份回落0.54点，比去年同期提高14.93点；房屋施工面积分类指数为109.00，比7月份回落0.44点，比去年同期提高14.05点。六、市场预测从短期来看，房地产业受政策性因素影响较大。从中长期来看，我国房地产业目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。中长期来看，我国房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。但在房地产新政出台后，少数几家企业采取明折促销方式，更多的开发商则选择暗扣。在下半年市场成交可能持续萎缩、购买观望持续的情况下，开发商面临的运营资金压力将越来越大。因而我们认为，开发商将采取力度更大的促销策略，而且除了降价折扣外，与价格手段相配合面向刚性需求消费者的针对性宣传推广活动也将大范围展开。预计下半年更多的企业将通过灵活的销售策略，如全城联动、二三级市场联动等方式，努力完成全年目标，当然在市场下行阶段我们也不排除部分企业下调全年目标的可能性。二、东莞宏远工业区股份有限公司背景介绍：公司前身东莞宏远有限公司始创于1987年12月,91年9月更名为东莞市宏远发展有限公司，92年4月经股份制改组, 股本结构为发起人股3080万股,法人股520万股,内部职工股1800万股。94年年终被评为深交所首家挂牌申购股票的公司,募集1800万股公众股,同年8月15日在深交所上市。业务介绍：主营业务，房地产开发。开发经营工业区，房地产开发（凭有效资质证经营），开办外引内联企业及其咨询、洽谈业务；生产经营高科技产品、五金、交电、建筑装饰材料、技术咨询；原煤开采（另设分支机构经营）。财务分析：日期指标 净利润(万元) 净利润增长率(%) 净资产收益率(%) 净利润现金含量(%)2010-09-30 2152.2937.53 1.54 -528.31指标含义：净资产收益率：高/低表明公司盈利能力强/弱。该指标的最近一期行业平均值：4.04%净利润增长率：高/低表明公司增长能力强/弱，前景好/差。该指标的最近一期行业平均值：-298.58%资产负债比率：高/低表明公司负债多/少，偿债压力大/小。该指标的最近一期行业平均值：60.58%净利润现金含量：高/低表明公司收益质量良好/差，现金流动性强/弱。该指标的最近一期行业平均值：-384.88%。2010年前三季度报告主要财务指标1、每股收益(元)0.03462、每股净资产(元)2.2503、净资产收益率(%)1.55本周股价行情走势本周股价：时间收盘价开盘价最近价与成本差幅度2010-12-064.124.20-0.08-1.43%2010-12-074.174.120.051.21%2010-12-084.154.16-0.01-0.47%2010-12-094.084.15-0.70-1.68%2010-12-104084070010.00%五、财务数据：会计年度2010-09-30营业收入362,696,794.98净利润（元)21,522,852.00利润总额（元)30,299,140.41扣除非经常性损益后的净利润（元)17,964,473.93总资产（元)2,527,738,530.14股东权益（元)1,401,014,148.58经营活动产生的现金流量净额（元)-每股收益（摊薄)0.03净资产收益率（摊薄)(%)1.54每股经营活动产生的现金流量净额（元)-0