房地产企业涉税处理.doc

房地产企业涉税处理成本项目释义土地征用及拆迁补偿费或批租地价因开发房地产而征用土地发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价前期工程费土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘查、测绘、场地平整等费用基础设施费土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用建筑安装工程费土地、房屋开发项目在开发工程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费公共配套设施费在开发小区发生的，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、消防、自行车棚、公厕等设施的费用支出开发间接费为开发房地产而产生的各项间接费用，包括现场管理人员工资、福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房的摊销等不可预见费包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和各项费用的估算的准确程度，以上述1-6之和为基数，按3%-5%计算。开发间接税费在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。一、税种和期间1.前期准备（开发成本）：契税5%2.建设施工阶段（建造成本、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费）土地使用税6元/平方米/年印花税建安合同0.05%3.销售阶段（销售回款）：营业税（收入0.05%城市维护建设税及教育附加营业税的0.08%地方教育附加营业税的0.02%地方税利基金营业税的0.01%）印花税（产权转移书据）回款0.05%预缴土地增值税：预收房款的2%（住宅）3%（商铺）月缴预缴企业所得税预售房款的5%*25%季缴4.自营阶段：营业税及附加、印花税、房产税、土地使用税、企业所得税5.清算阶段：土地增值税、企业所得税二、纳税因素1.影响营业税的因素：开发产品的处理对外销售、缴纳营业税长期持有，无需缴纳营业税（2）开发产品的销售价格销售收入乘以营业税税率，价格越高，缴纳的营业税越多（3）开发产品的转让方式有偿转让，按转让所得缴纳营业税受托代建，按代建费缴纳营业税以不动产投资入股，参与利润分配不征营业税。2.影响土地增值税的因素：开发产品的处理对外销售、缴纳营业税长期持有，无需缴纳营业税（2）开发产品的销售价格销售收入乘以营业税税率，价格越高，缴纳的营业税越多（3）开发产品的转让方式有偿转让，按转让所得缴纳营业税受托代建，按代建费缴纳营业税以不动产投资入股，参与利润分配不征营业税。（4）共同成本的分摊销售物业和经营性物业共同拥有决定土地增值额和土地增值税的大小3.影响所得税的因素：（1）开发产品的销售价格（2）开发产品的成本（3）开发产品的预售时间和进度（4）开发产品的竣工时间三、预提费用合理安排基础设施和配套设施的工程节点，保证开发产品和基础设施、配套设施同时完工，这样不存在预提费用的问题，使计税成本最大程度与会计成本保持一致，避免多缴企业所得税。四、借款费用能够提供金融机构贷款证明的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权支付的金额+开发成本）*5%不能取得金融机构贷款证明的房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+开发成本）*10%五、营业税涉税1、预收房款预收款包括房产的预收款、定金、诚意金、意向金。预收款或定金如果购房者最后不签订购房合同，房地产企业不需要退还购房者；而意向金或诚意金房地产企业需全额退还。采取预收模式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，应在取得收入的下个月规定的纳税申报期限申报缴纳营业税及附加税。2.分期付款企业在签订合同约定的收款时间确认收入，并交纳营业税。3.转让在建项目转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税。4.折价售房价款和折价额在同一张发票上注明的，以折价后的价款为营业税额，如果将折价另开发票的，不论在财务如何处理，税务上均不得从营业税额钟扣除。5.内部按揭与银行按揭销售商品房一样，签订商品房销售合同，收到房款，缴纳营业税。6.违规索赔因受让方违约二从受让方取得的赔偿金收入，应一并进入营业额征收营业税。7无偿赠送房屋无偿赠送虽然没有收入，视同销售，比照同等同类商品房的销售价格计算缴纳营业税。8.价外费用应申报缴纳营业税，价外费用一般包括水电增容费、车棚款、院落费等9.自建自售征收建筑业营业税10.出售房屋地下室如果开发商向业主出售的是地下室的产权或永久使用权，应按其向业主收取的价款收取营业税，并开具销售不动产专用发票。如果出售的仅仅是地下室的有期使用权，应视为出租行为，按照营业税中服务业征税。11.设备扣除在总造价中扣除设备价值（通讯线路工程、输送管道工程使用的光缆、电缆和构成管道主题的防腐管段、管件、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等）后计算缴纳营业税。六.土地增值税涉税1.不区分计税项目开发项目同时包含普通住宅和非普通住宅的应分别计算增值额。如果将开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移时不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。2.成本分摊不合理纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务局确认的其他方法计算分摊。3.不及时清算4.代收费用加计扣除代收的（如物业管理费、水电费等）可以不作为转让房地产的收入，但是在计算增值额是不允许扣除这部分代收费用。七.企业所得税涉税1.视同销售行为2.售前出租的折旧开发企业姜开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣折旧费用；未转作固定资产的，不得扣折旧费用。3.广告费和业务招待费的扣除标准开发企业取得的预售收入不得作为扣除广告费、业务招待费和业务宣传费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收