某商业项目定位及产品定价策略ppt课件

朱雀坊商业项目定位及产品定价策略 Part1市场分析 一 朱雀坊周边商业市场分析 一 现状分析1 区域位置本项目所在区域位于西安二环之内 紧邻环城南路 地理环境优越 距离西安市中心 钟楼仅有两站路程 可以短时间内轻松到达市内任何地点 未来将是生活与娱乐的理想之地2 市场商业体量从周边几条主干街区来看 需求大于供给 目前主要是一些零星式的小体量商业与生活配套3 产品特点大多为小型餐饮和超市为主 无主题概念 没有区域集中式 大体量的商业中心体4 消费群体分布区域内人居密度较大 住宅小区分布众多 拥有10万优质消费客群 人气旺盛 二 未来趋势1 区域发展随着南门商圈的逐步扩大与延伸以及区域内城中村和老街区的规划建设 未来将会形成新的城市生活中心2 市场主导区域发展构筑新的生活娱乐氛围 消费方式的改变和消费需求的扩大化 迫使产品的自身优化与更替 二 区域市场调查分析 一 区域项目分布图 环城南路西段 含光路北段 朱雀大街北段 友谊西路 朱雀坊 红缨东坊 邮电北巷 邮电南巷 红缨路 城 墙 二 本项目现状及交通 目前项目一期已经竣工 4 5 6 7号楼在售 预计2013年5月开盘 2013年12月31日交房 项目周边交通路线便捷 坐车到含光门 张家村 西后地 红缨路都可轻松到达 三 区域总体状况1 商业分布区域内商业环境主要以含光路 朱雀大街以及环城南路展开 邮电北巷 邮电南巷 红缨路还有红缨东坊虽环绕着本项目 然商业和生活配套极少 商业氛围冷淡2 消费者特征 1 项目周边最近几条街内消费群均以中老年为主 2 消费观念保守 区域情结较严重 3 容易满足 收入稳定 自主支配时间较多 4 注重口碑传播 认可朋友间的介绍 主街区具体情况 Swot分析 优势 劣势 机会 威胁 1 项目地处市内黄金地段交通极其便利2 周边人居气息浓厚 消费群体密度大 1 项目周边最近几条街区道路较窄2 周边消费群体消费观念保守 1 毗邻南门商圈 随着其商圈的成熟与扩大 对项目周边消费群体及市场形成一定的威胁 1 附近没有同类项目竞争市场2 周边生活商业氛围还未成熟 市场还未被充分开发 Part2市场定位 一 产品定位高品质全方位一站式区域生活中心二 品牌定位区域生活及商业的领跑者 现代生活 休闲娱乐方式的倡导者三 功能定位生活购物 吃喝玩乐 亲朋小聚为一体的生活休闲型都市生活场所四 消费者定位服务于项目自身2000多住户及项目周边10万稳定优质惯性消费客群 五 招商客户定位1 目前主流中小型超市 便利店的品牌商家 如 华润 唐久便利店 2 国内外的中小型餐饮品牌 中西餐馆 茶楼 如 麦当劳 肯德基 真功夫 小肥羊 名典咖啡 上岛咖啡 吉野家 等 3 生活便捷服务设施 如社区医院 药店 品牌幼教及街坊集市等 4 其它特色餐饮商家及生活服务机构 如兰州拉面 狗不理 东东包等六 档次定位 中高端首先是项目周边当前没有上档次的生活休闲型场所 随着城市的规划改造 都市新型消费市场环境的建立 人们消费方式的改变 迫切要求区域内建造一个上档次的现代时尚密集型生活休闲场所 由此判断 市场环境可谓给本项目提供了充分和长足的发展空间 再就是本项目区域内人居密度 居住小区规模 项目地段等综合因素 适合本项目打造一个区域内中高档次的生活休闲型场所 因此本项目的档次定位是区域内中高档次休闲生活中心 七 业态定位 一楼业态定位 内部商业区 一楼业态划分 一楼业态定位 沿街商业区 二楼业态定位 三楼业态定位 三楼业态划分 价格分析与定位 项目周边街区租金如下 1 市场比较法定价的影响因素1 地理位置2 交通情况3 商业氛围4 人流量情况5 车流量情况6 项目规模7 项目规划8 停车位9 经营管理10 经营商实力信誉11 未来发展根据对本项目周边区域的市场调查 同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素 综合分析确定 在参照体系的标准上 特拟定如下测算表值 2 计算公式P P Q Q 其中 P 本项目租金预测结果P P1 P2 P3 P4 P5 P6 P7 P8的平均值Q 本项目各项指标评判结果Q Q1 Q2 Q3 Q4 Q5 Q6 Q7 Q8的平均值P 87 89 32 1 241 2为了提高项目前期出租率 快速凝聚本项目商业人气氛围 以及更好的促进后期招商工作的进行 结合区