烟台思源-市场部-西山华庭开盘情况总结20101027.doc

西山华庭开盘市调一、项目概述1、项目总体描述西山华庭位于烟台市芝罘区南大街西端（近西炮台南路），周边生活气息浓郁，交通路网汇集、公交线路多达10余条，随着芝罘西部百万平方米居住区的兴起以及十万平方米商业圈的日益成熟，项目具有极大的发展潜力和物业增值空间，即适合刚性居住也适宜投资。项目是集居住、生活休闲、商业配套等功能于一体的城市生活复合体，总建筑面积约五万平方米，由两栋20及23层高层城市高级公寓和一万平米商业风情街组成；建筑造型采用典雅、复古、恒久的ART DECO风格，建筑基座为天然花岗岩，主体则为棕色高档面砖。2、项目地理位置3、项目效果图鸟瞰图二、开盘信息1、本次开盘简述该项目于2010年10月23日如期开盘，本项目共两栋楼，分别为20层和23层，此次开盘推出20层的楼座，当天销售均价5500元/，98折，并赠送电磁炉、电饭煲等小家电。当天到场客户约100余组，根据排队顺序进行选房，上午共成交不到40套，当天一共成交70余套房源，其中60产品最受市场青睐。 2 、优惠情况：购卡优惠：2万抵1万，同时可享受98折，以及部分小家电的赠送。3、项目基本信息：项目名称西山华庭项目地址芝罘区南大街西端（近西炮台南路）开发商烟台宏发房地产开发有限公司总占地面积16800平方米总建筑面积66468平方米容积率3.03绿地率28%总户数一期推出238套建筑形态高层（20F、23F）代理公司无建筑风格ARTDECO建筑基底天然花岗石外立面棕色高档面砖配置配套5米层高精装酒店式大堂、每户标配2个车位的全地下式车库、选用国际品牌高速电梯等面积区间37.54-147项目定位城市生活复合体设计要点三梯15户生活配套中小学：烟台三中、烟台十三中、新桥小学、幼儿园: 爱特启迪幼儿园、只楚幼儿园综合商场:百盛、大润发、麦德龙、福尔玛邮局:中国邮政银行:光大银行、建设银行、烟台银行、恒丰银行、交通银行、农业银行医院:芝罘医院、烟台口腔医院、康博医院4、户型配比楼号层数单元数户数户型面积范围套数推出体量备注销售均价1号楼2011梯153室2厅1卫147。02172499.341-3层为底商，5500元/1室1厅1卫51.7217879.241室1厅1卫53.1517903.551室1厅1卫51.5617876.521室1厅1卫51.2517871.252室1厅1卫63.51171079.672室1厅1卫63.51171079.671室1厅1卫51.2517871.251室1厅1卫51.5617876.521室1厅1卫53.1517903.551室1厅1卫51.5617876.521室1厅1卫51.0617868.021室1厅1卫37.5417638.182室1厅1卫62.97171070.49合计23814293.775、开盘流程：1、 客户在入口签到，领取序号牌2、 根据序号顺序分批次进入选房区等候区3、 根据序号顺序分批次进入选房区选房4、 客户进入财务处，签订认购收据、换取认筹收据。5、 客户进入签约室，出示认购收据、认购卡、诚意认筹申请书、身份证，签订认购协议书，收回诚意认筹申请书、铂金卡。6、 回到候选区或离开现场。三、开盘总结：本次开盘基本没有什么活动，仅放了5枚炮，若干领导进行致辞后就开始按照排队的情况发号开始认购流程。由于该项目场地有限，所有购房者均在售楼处外排队等候，每叫到一人进去认购一人，由于把控严格，秩序较好。本项目共两栋高层，本次推出东侧20层的1号楼，238套房源。认购金两万抵两万同时可享受98折的优惠，但根据该地段、价格和户型情况来看，当天认购不足80套，销售情况不佳。时间事件8月27日售楼处与样板间开始开放，接受咨询9月2日公开认筹10月23日开盘从时间表中可以看到，项目从对外公开信息到开盘销售不到两个月，在这两个月期间共打烟台晚报整版5篇，车体、围挡若干，对外广告投放量比较密集，投入的资金量非常大且一直等到即将封顶才开始销售，资金实力不弱，但认购时间短暂又如此急切得开盘且价格偏低与前期的整体开发战略存在矛盾,由此分析该开发商销售情况如此之差的主要原因在于营销战略的失误，开发商对于销售节奏的把控不足导致。 （2）户型图一览西山华庭1号楼G户型 3室2厅1厨1卫 147.02西山华庭1号楼F户型 2室1厅1卫1厨 63.51西山华庭1号楼E户型 1室1厅1卫1厨 51.25西山华庭1号楼D户型 1室1厅1卫1厨 53.15西