江都市房地产市场调查研究报告.doc

江都市房地产市场调查研究报告目录第一部分江都市宏观环境调研一、江都市宏观环境分析二、江都市房地产市场现状第二部分江都市可比楼盘个案调研一、调研范围二、楼盘介绍三、楼盘基本情况对比第三部分项目的整体研究与特性分析一、项目地块地理位置二、项目市场分析第四部分项目定位一、功能配套定位二、目标客户群定位三、销售价格定位第五部分对项目的建议一、本项目规划建议 二、住宅总体建议三、商业建议四、酒店建议五、项目开发进度建议第一部分江都市宏观环境调研一、江都市宏观环境分析江都市位于江苏省中部，南濒长江，西傍扬州市广陵区和邗江区，东与姜堰市、泰州市海陵区、高港区接壤，北与高邮市、兴化市毗连。境内河湖交织，通扬运河横穿东西，京杭大运河纵贯南北。江都市下辖13个镇和1个省级经济技术开发区，总人口达106.53万，面积共1332平方公里。目前城区面积已达到23平方公里，人口25万人，城市化率达50%。2005年，江都市全市实现地区生产总值200.06亿元，比上年增长15.8%，其中第一产业增加值18.5亿元，增长5.3；第二产业增加值109.55亿元，增长18.9%；第三产业增加值70.01亿元。全社会固定资产投资85亿元，分别比上年增长15.8%、28.3%、39.6。三个产业协调发展，产业结构比为9.2:54.8:36。随着江淮客车、微卡和福龙钢铁、星马铸钢、龙川钢管等一批项目建成投产，以及华伦公司移师沿江、大江公司聚胺酯、三药工业园、科进船业等一批重点项目开工建设，江都市汽车及零部件、机械冶金、石化医药、船舶制造四大支柱产业的延伸和拓展步伐也在不断加快，竞争优势逐步体现，2005年四大支柱产业实现产值近300亿元，占全市工业经济的比重达60%。同时，江都市还被称为“建筑强市”，全年施工总产值超亿元的企业达到25家，一级资质以上企业增至13家。江都建设工程有限公司等一批优势企业成为了全省建筑行业的排头兵，从事建筑的人已达到40万左右。沿江开发也加快推进，目前累计完成基础设施投入10.5亿元，拉开了11平方公里开发框架；引进项目16个，总投资40亿元。经济开发区和重点镇工业集中区基础设施投入1亿元，新开发面积6500亩，新增入围项目200个。2005年，全市城镇职工年均收入14820元，增长16.7%；农民人均纯收入5650元，比上年净增659元；年末金融机构各项存款余额210亿元，其中城乡居民储蓄160亿元。近年来，江都先后荣获全国科技进步先进市、江苏省双拥模范城、江苏省文明城市等荣誉称号，连续五年被评为“全国县域经济基本竞争力百强县（市）”。二、江都市房地产市场现状江都市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增长，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。2005年江都市完成房地产投资10.54亿，商品房建设投资达7.2亿。房屋施工面积809741平方米，竣工面积为517840平方米，商品房销售面积达535201平方米，商品房销售额共107486万元，其中住宅分别为611463平方米，367531平方米，464698平方米，81589万元。同时，根据全国各城市的建设经验，一个城市新区域的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合江都市的实际情况，认为对南区、北区的开发会对当地房地产业产生如下几方面影响：1、南区、北区的开发带动房地产投资目前市中心城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在开发区和北区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资向新区移动，两区域房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，江都市房价自去年至今，上涨了近200元/平方米。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，新区域都具有较大的投资价值，相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规划优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给北区带来无限的活力。2、人口增长使商品房需求更加旺盛在开发区大力启动招商引资后，国内外诸多企业入住，使江都的人口得以迅速的膨胀，住宅及商业需求就相应产生。而北区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显。3、南区、北区房价会随着区域成熟程度而趋高一般来说，新区域开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度会逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成北区开发热度频频上升，北区的投资价值也会逐渐显现。4、房地产开发机会与风险并存北区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来了更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，江都市只是属于县级城市，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了当地经济的快速发展。据2005年统计资料，江都市人均可支配收入为9561元，经济收入低使得住宅需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对北区的认识还相对薄弱，加之开发时间尚短，周边配套还不完善，在此情形下，要想运作好一个项目，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质，都应该符合市场需求。第二部分江都市可比楼盘个案调研在对江都市住房消费者进行调研的同时,对本地经典的竞争项目也进行了详细的调研,以便使我们能更好的把握和利用好市场的供求关系和公司的竞争优势。一、调研范围市调人员结合居民提供的楼盘，筛选了江都市市场上近期的一些项目，找出基本具备可比性的下列楼盘：世纪花园、新加坡花园、金牛湾都市花园、香格里拉花园、中远美墅、中远欧洲城、御景花园、扬州鸿基现代城、书香茗府、金地碧水家园。二、楼盘介绍1、世纪花园开发商:江都广源房地产开发有限公司代理商:广源房地产开发公司规划设计:法国PA建筑师事务所景观设计:法国朱多芬建筑师事务所物业管理公司:广源房地产物业管理公司项目概况:本案位于江都龙川北路西侧，西临扬州路，东临龙川北路，南临泰州路，北临北环一路。占地366亩，总建筑面积36万平方米，容积率1.5，建筑密度32%，绿地率40%，日照间距1.25。目前该项目周边学校、医院、购物中心、公园都已具备,有仙城中学、前进小学,洪泉医院,世纪联华超市,三江百货广场和滨河公园。交通线路主要是22路公交车。规划上设有停车位1408辆，其中地下停车位1078辆,设有会所、幼儿园、休闲中心、网球场、游泳池等配套设施。该项目主题定位“品位生活,百年骄傲”。小区住宅主要以小高层和多层为主。总套数2400套,最高价3050元/平方米,最低价2500/平方米,物业管理费为0.5元/平方米,销售周期定为三年,付款方式有一次性和按揭付款两种。面积有89-140平方米不等。从消费者对该楼盘的反映及实地考察来看，该项目的建筑风格是完全没有考虑到江都市的风土人情，土黄色的建筑色彩和飞檐的屋顶设计只适合浙江地区。在开发时序上，普通住宅和别墅的推出也没有抓住市场时机。在价格上，消费者感觉有点力不从心。2、 香格里拉花园开发商:扬州长江房产公司规划设计:浙江设计院景观设计:浙江设计院项目概况:本案位于浦江东路与新都路交汇处，占地200亩,总建筑面积为18万平方米,容积率1.6,绿化率40%。目前周边已有江都中学、北京路小学、双语小学,南苑医院,华联、苏果超市,交通路线较多,是客运中心。该项目设有18种运动、娱乐设施:卡拉OK,超级市场,棋局馆,健身器材,篮球馆,网球馆,台球场,羽毛球场,麻将馆,溜冰场,乒乓球室,高尔夫推杆,1000米跑到（道）,儿童攀爬梯等。该项目推广的卖点是“运动的人,健康的家”,主题“江都首都运动,健康社区”。小区住宅主要是多层和小高层,总套数约1000套,付款方式有一次性和按揭付款两种。从该项目所处的位置来看，更适合发展商业。由于处在浦江东路与新都路交汇处，市民普遍反映那的快车道对于日常生活会很不安全。客户群多为周边的城镇居民，城区居民较少。该楼盘目前还未开盘。3、中远美墅开发商:扬州市中远房产开发有限公司代理商:上海麒胜房产经纪公司规划设计:扬州市中远房产？景观设计:澳大利亚汤臣邓肯建筑设计事务所广告公司:香港奕安时空环境学院？物业管理公司:扬州新能源物业管理公司项目概况:本案位于江都市长江西路,占地100亩,总建筑面积为6万平方米,容积率0.82,绿化率为40%.目前周边已有机关幼儿园分园、江都中学、北京路小学、国际双语小学,南苑医院,苏果超市,太阳城农贸市场,滨水公园。交通路线主要有1路和7路公交车。该项目设有游泳池、会所、羽毛球场等设施。项目的推广卖点定位“美式的别墅生活（西班牙风情）”,主题为“献给不屈服于生活的人”。小区住宅主要以洋房为主,有3栋高层.总套数为400,别墅最高价为200万,小洋房最低价为40万,物业管理费是0.5元/平方米。销售周期定为一年半,付款方式有一次性和按揭两种。别墅面积为300平方米左右,推出200套,洋房面积为170平方米,推出200套.户型有三房二厅二卫、四房二厅二卫、四房三厅二卫、五房二厅四卫、五房三厅二卫、六房二厅四卫。该楼盘以洋房和别墅为主，售价较高，消费人群基本定位在乡镇居民，尤其是在外从事建筑行业的人员，私营老板居多。它的建筑风格设计为西班牙叠院老洋房，超宽的大窗户、落地玻璃门，五个艺术生活组团充分实现了人与自然的相结合，吸引了不少眼球。4、御景花园（图可能有错误）开发商:建盈(扬州)房地产开发公司规划设计:东南大学建筑设计研究院景观设计:扬州环艺景观设计公司广告公司:扬州汉风文化传播有限公司物业管理公司:上海锦日物业项目概况:本案位于新都路与舜天路交汇处西侧,占地面积50亩,总建筑面积为6万平方米,容积率1.32,绿化率40%。目前项目周边已有江都中学、北京路小学、外国语学院,南苑医院,华联、苏果超市。交通线路有1路、6路公交车。该项目推出的卖点定为“高品质,低价位”。小区住宅主要是多层和小高层,总套数为500套,最高价2700元/平方米,最低价2200元/平方米,物业管理费0.4元/平方米。销售周期为两年。付款方式是一次性付款。户型主要是二房二卫和三房二卫,面积分别为90平方米、120平方米。户型特点？5、书香茗府开发商:江都市龙川房地产开发有限公司代理商:扬州环艺经纪规划设计:江南设计院景观设计:扬州环艺经纪物业管理公司:上海锦日物业项目概况:本案位于江都市浦江路以南，邻近江都中学，该片区属江都市开发区范围。整个用地为26292平方米，建设容积率为1.33，总建设面积为34866平方米，其中包括小高层住宅、多层住宅、叠加别墅、联排别墅和沿街配套商业用房。目前周边已有江都中学、双语小学、实验中学、龙川小学等学校,南苑医院,联华超市。交通线路有1路、6路和7路公交车。该项目主题是“书香庭院,人文大宅”,小区主要是多层和小高层,均价都在2600左右,物业管理费为0.4元/平方米。付款方式有一次性和按揭付款两种。面积主要有78平方米的、9097平方米、120平方米和140平方米。户型特点：？开盘时间：销售情况：6、金地碧水家园开发商:金源房产规划设计:扬州建筑设计院物业管理公司:扬州新天地物业公司项目概况:本案位于新都路西,新通扬河北,占地29亩,总建筑面积3万平方米,容积率1.6,绿化率35%.目前该片区周边已有江都中学、北京路小学,新区医院,苏果超市,沿河公园。交通路线主要是1路公交车。该项目在近期将开盘，推广的卖点是“景观,位置,配套”,主题定为“休闲”。小区住宅主要以多层为主,多层框架的均价为2700元/平方米,多层砖混的均价为2650元/平方米,小高层和高层也出现了,均价在2750元/平方米,多层的物业管理费是0.45元/平方米.该项目的销售周期定为二年,付款方式为首付30%后按揭贷款。广告主要投放在报纸、电视、户外广告和车身。7、扬州鸿基现代城开发商:扬州鸿基房地产开发有限公司代理商:常州易美伽规划设计:江苏省建筑设计研究院上海分院物业管理公司:鸿基物业项目概况:本案位于浦江路与龙川路的交汇处,占地16.8亩,总建筑面积为3.6万平方米,绿化率31.5%。现在周边学校、医院、购物广场等已经一应俱全,交通路线有7路和22路公交车。该项目主题定为“创富阶层理想居所”,小区住宅以多层和小高层为主,均价在2700元/平方米,住宅底层设有商铺。销售周期为一年左右,最高价3000元/平方米,最低价2400元/平方米,物业管理费多层为0.4元/平方米,小高层为0.8元/平方米。付款方式有一次性和按揭付款两种。户型上三室二厅二卫,130140平方米,推出约100套；二室二厅一卫,103125平方米,推出约60套；四室二厅二卫,160170平方米,推出约20套。8、 金牛湾都市花园开发商：江都市金龙房产有限责任公司代理商：江都金龙房产规划设计：无锡设计院景观设计：美国景观设计南京分公司物业管理公司：上海锦日物业有限公司项目概况：本案位于江都市新都东侧，占地200亩，总建筑面积达18万平方米，（容积率1.34），绿化率大于35%。目前该片区周围已有江都中学、龙川小学、北京路小学，南苑医院，农贸市场，交通位置上也处于客运中心，有个汽车东站。项目还配有大型的购物中心（8000平方米）、健身广场、商业步行街、儿童园地等设施。该项目主题定为“生态环保”，小区住宅主要以多层为主，均价在2500元左右，最低价是2041元/平方米，销售周期为三年，物业管理费定为0.4元/平方米。总套数是1000套。付款方式是分期付款。广告主要投放在电视和报纸（路牌广告的分布？）。据消费者的反映，该楼盘的乡土气息太重（名称？建筑风格？），而周边乡镇居民置业的目的都是为了改变自己农村人的身份，选择此处的较少。相比周边新开发的住宅项目而言，它的售价是比较占优势的，可以吸引一些城区的想改善居住环境的市民。该楼盘将在近期开盘。9、 新加坡花园开发商：扬州茂远投资置业发展有限公司代理商：江苏润明规划设计：澳洲A&J设计公司/上海现代/扬州大学设计研究院物业管理公司：上海锦日物业项目概况：本案位于舜天路北，占地208亩，总建筑面积20万平方米，容积率1.25，绿化率45%，密度为1.45，目前该片区周边已有江都中学、双语小学，南苑医院，联华、苏果超市，鱼尾狮广场。交通线路主要是6路和7路公交车。该项目还设有800米商铺、会所、超市、图书馆等配套设施。该项目推广的卖点是“学区优势，发展潜力，环境”，主题定为“新家、新花园，绿色健康品位家园”。小区住宅主要是多层和小高层，均价分别在2900元/平方米、2800元/平方米。最高价达5500元/平方米，最低价为2388元/平方米。物业管理费是0.4元/平方米。销售周期定在五年，总套数为1200套。付款方式有一次性和按揭付款两种。推出的户型有三房二厅二卫，128平方米30套，190平方米32套，220平方米剩2套；三房二厅一卫，89平方米12套，113平方米18套；花园洋房有183平方米和288平方米。该楼盘开发的成功之处主要有两点：第一，所处的位置，周边基本生活设施已经具备，符合消费者要顾全上下两代生活的需要；第二，采取了先造景后卖房的营销手段，完全解除了消费者对期房的疑虑。值得一提的还有中远欧洲城，虽然目前已经售罄，基本资料难以取得，但是该楼盘可谓是江都房地产发展过程中的一个里程碑，销售情况相当好。它的主要优势在于进入市场的时机选择得相当合适，欧洲式的建筑风格在江都是一个亮点，它的外飘窗、落地阳台等吸引了很多江都市民。它在大力进行宣传的同时，也采取了先造景后造房的战术，很好的消除了消费者对小区未来景观设计是否能实施的疑虑。整个楼盘为江都市南面的房地产开发竖起了一面旗帜。三、楼盘基本情况对比 规模从几个被调研的在售楼盘来看，只有世纪花园、香格里拉花园、金牛湾都市花园和新加坡花园总建筑面积在18万平方米以上的，能做出规模较大的生活社区，占有市场的部分份额，有一定的竞争力。 景观景观越来越引起居民的重视，许多规模较大的楼盘都设有中心景观区，且也有不少楼盘设有水景、喷泉、景观围墙等，如新加坡花园，运用先造景后卖房的销售策略取得了很好的成绩。但规模较小的楼盘景观意识较差，还停留在经济适用房的水平上。 配套会所：在一半楼盘中设有会所，但面积都不是很大，也没有起到实质性的作用，香格里拉花园相对来说，功能设置上比较齐全，有：卡拉OK、棋牌室、羽毛球、网球、台球等球馆、健身房、餐饮等。公共设施：所有的楼盘周边都设有学校、医院、大型超市、购物场所，交通路线较多，居民生活便利。但是周边的公园较少，只有世纪花园、中远美墅和金地碧水家园旁边有滨河、沿河等公园。智能化：在本次调研的楼盘中，大都应用了智能化管理系统、电子巡更系统、红外线周界防越报警、闭路电视监控系统、可视对讲机系统并与物管中心联网、小区广播系统等，如金牛湾都市花园。通信：所有楼盘都预留了电话线、宽带、有线电视端口。 物业类型被调研楼盘还是以多层物业为主，小高层、高层在新兴的楼盘中也开始出现，在本次所调研的楼盘中除了金牛湾都市花园，其余都有小高层的物业形态，如金地碧水家园还出现了高层。另外，也有中远美墅的洋房物业。 户型、面积各楼盘的户型面积涵盖面较广，基本集中在80140平方米左右，面积最小的在7090平方米左右的二室一厅和二室二厅，面积最大有200多平方米的五室二厅四卫。户型也基本以三室二厅二卫、二室二厅一卫为主力户型，三室二厅多集中在130140平方米左右，二室二厅多集中在103125平方米左右。 外立面外立面形势还处在不断发展阶段，部分楼盘的外立面在色彩及建筑形式等方面已比较成熟，色彩明亮，有现代感、跳跃感，充分采用了外飘窗、落地阳台、欧式构建等形式，如：金牛湾都市花园、香格里拉花园、欧洲城等，但是江都大多数楼盘还处在从经济适用房向现代成熟住宅发展的阶段，门窗、阳台、屋顶等形式较为简单，多以涂料饰面为主。 付款方式各楼盘都提供首付30%后的按揭贷款和一次性付款两种方式，但本次市调结果显示，客户群选择较多的付款方式为一次性付款。 价格本次被调研楼盘均价约2500元/平方米左右，部分中高档楼盘的价位已突破2700元/平方米，如：金地碧水家园小高层均价为2750元/平方米，新加坡花园多层和小高层均价达2900元/平方米、2800元/平方米。 物业管理物业管理越来越被江都市民所重视，本次调研中，部分楼盘是开发商自己的物业公司管理，大多数楼盘都聘请了专门的物业管理公司做物业顾问。基本的24小时保安巡逻、卫生保洁、公共设施维护等物管内容都已具备，随着物业管理逐渐专业化，人性化的服务将做得更到位。 景观设计据调研数据显示，人们对小区景观的要求已日益突出，做出购房决策的重要因素之一就是小区的环境、景观设计。目前大多数楼盘聘请的还是扬州、浙江等地的设计院做景观设计，部分楼盘请了美国、法国、澳大利亚的知名公司担任设计工作，相信一定会给追求现代化和欧式风格的市民带来纯正的感觉。第三部分项目的整体研究与特性分析一、项目地块地理位置优势 地价优势：政府为了招商引资，批该地块为优惠用地。区位优势:地块位于江都市北区,南临通扬运河，规划中的人民生态花园，北近税务大楼，西靠龙川北路，隔路与江都市新行政中心相望，地理位置优越，具有明显的增值空间。占地311.14亩，规模属于较大,且地块相对比较规整,规划上易分割。不足 北区尚处在发展初期,周边交通、购物、医疗、教育配套还不够成熟,有待完善。该地块被一条路分成两个部分，交通、人流量上的控制需要很好考虑，整体性受影响。二、项目市场分析优势 本区域房地产市场处在发展阶段,整体营销实力不强,给项目预留的发展、发挥空间较大。与本项目所处区位、特质相近的可竞争楼盘较少,应抓住市场机会点,积累有效客户。江都对于高端的产品，如五星级大酒店、高档的购物中心、现代化的住所都是很缺少的，可抓住这一市场信息，填补市场空白。不足 房地产市场刚刚起步,项目在产品设计中涉及新产品应用时,要考虑到市民的接受程度,对于项目自身档次的提升略有影响。受地理位置及政府宣传力度的影响,市民对北区的前景缺乏信心。第四部分项目定位一、功能配套定位目前江都的商业、居住中心主要还是集中在老城区，但随着江都人民生活水平的日益提高，高档用品的消费已经不能得到满足，人口的不断增多也使得城区居民向南区、北区逐渐移动。根据政府的规划，江都市北区未来又将是江都的附中心区，那么酒店、商业、住宅区、生活设施等都必须是一应俱全的，而且应该既能满足居民的日常生活，更能塑造出江都高端、现代化的一面。酒店：按照五星级120-150套客房配置。商业：主要配置一个大型的SHOPPINGMALL、大型的超市、高档的休闲娱乐场所，步行街作为生活与商业的接合点，也可以根据具体情况考虑。商业圈周围配备地上的临时停车位，地下的停车场。居住小区：外围配置小学、幼儿园，一些生活便利店，如干洗店、小超市、书报亭等，小区内部设有会所、健身器材、景观带等，做到静中有动，动中有静。二、目标客户群定位1根据对市场的调研，酒店的需求层面主要集中于： 政府各种大型会议，外事活动，招商引资 企业的商务活动，商务洽谈，商贸展销定货，商业年会 旅游，休闲，渡假2住宅的目标客户群，针对需求及可承受的价格、总房款能力主要集中在三个需求接受层面：A.中低层面解决基本生活需求的购房者 政府机关、事业单位青年公务员和职员； 企业中青年职员。这一人群，年龄大约在2030岁左右（具有足够的经济实力？），收入较同龄人稍高，主要购买力在总款20万元以下（有问题，与项目定位存在冲突），面积80120平方米之间。B.中层及中层以上改善居住条件的购房者； 政府机关、事业单位中层管理者； 企业中高层管理者； 私营企业主。集中在政府机关及效益较好的企事业单位3140岁左右的中层及以上和创业初有成就的中青年层。这一人群在企业内部是中层或中层以上管理者，原有住宅太小或位置、环境较差，随着孩子成长和经济条件的改善，开始注重生活舒适度，对物业要求较高，追求更高的生活质量，舍得花钱买服务。主要购买力在2140万元左右，面积在120144平方米之间，注重实用性，对房型设计、楼层选择、地段位置、配套完善、社区规模要求较高。（购房主力）C.中上及上层追求生活品质和生活乐趣的购房者 私企成功人士； 高层管理者； 政府事业单位高层。这一群人年龄多在40岁以上，在商海征战多年，有一定的经济实力，要求绝对的生活环境，要求安静从容、高生活品位、周边绿化环境、人文氛围浓厚、住宅有私密性要求等，邻里知识层次因素考虑多，对住宅要求面积在145平方米以上，但江都市这一人群现所占比例较少。三、销售价格定位住宅项目宜将其总价位作为考虑重点，吸纳客源、聚集人气。主力房定位在总价2535万元以内(均价在2750元/平方米)。价格策略：第五部分对项目的建议一、本项目规划建议酒店、商业、住房的面积安排:用地性质 现有规划指标 面积安排（万平方米）容积率 建筑密度 酒店 五星级宾馆 4.5 45% 5酒店式公寓 10商业 3.5 50% 7住宅 1.8 28% 27.78二、住宅总体建议1、物业类型建议 住宅档次划分：依据本次市调结果，综合市场需求，本项目定位为中高档社区，由此建议本项目住宅：以中档物业为主，占60%,高档多物业，如多层（花园洋房）、高层（存在市场风险？）、联排别墅，占40%,适当考虑与周边建筑相协调。 物业主次安排：第一种，多层为主，小高层为辅。这样的安排可以降低销售风险，减缓对小高层的抗性，但是很难达到规划指标，土地利用不充分。第二种，高层为主，小高层为辅。这种安排销售风险增大，从现状来看高层住宅抗性较大，但可做足规划指标，充分利用土地资源，而且现代感强，易与政府行政中心的主体建筑物和周边环境相互协调，突出和显示北区副中心的形象。2、建筑风格及建筑形式建议住宅建筑风格及建筑形式应遵循推陈出新的总原则，引进新的设计理念，使产品有别于现存楼盘，有创意、有卖点、有文化内涵，即实用性强又寓意深远，形成本项目的核心竞争力，这样使产品个性突出，不易模仿，有较强市场竞争力。因此建议本住宅项目的建筑风格上应以现代风格为主调，加以简约、流畅的建筑线条和极富现代感的符号（如大外飘窗、整体外窗框、落地阳台等）和建筑色彩，使整个社区呈现人与建筑的亲馨和谐，与整体环境协调一致。A.建筑形式 外立面力求简约、大方、线条流畅，附有现代感，适当增大采光面积凹凸有致。 屋面在做好防水、隔热的同时，运用现代感的建筑符号形成建筑的肢体语言，使整个建筑显得清新流畅，充满现代感。本次提出的花园洋房屋面可采用平坡和半坡结合的形式，一面做露台，增加活动空间。一层可适当赠送私家花园，靠近景观区的单元可在景观朝向方做观景阳台，强调人与自然的对话，强调人与景线的交流。 会所、配电房、水泵房等附属设施也应充分考虑到其建筑的统一性，使其也能成为社区的一处景观。 因本项目针对的客户群年龄跨度较大,建议社区建筑色彩的主基调采用稳重的浅暖色调,不同组团可适当添加不同色系的附属色,各组团可在统一中求变化,在变化中求统一,最终做到淡雅中不失明亮,清亮而不妖艳,注意与周边环境和建筑物相协调。B.建筑细部建议 建筑设计充分考虑建筑尺度的把握,尤其建筑构件设计要恰到好处。 每套住宅最好能设置南、北阳台，有利于增大户外活动空间。 注意房间门窗设置的通透性，有利于自然通风，保持室内空气新鲜。 一套多卧室住宅，尽量让多个卧室平面布置方向朝南。 楼宇单元入口处,尽量做得大气,选择高档楼宇对讲门,提升楼盘档次。 充分考虑空调机位设计,安放位置统一美观，便于排水，尽量能与建筑融为一体,预留空调接线口,并塞入可调整粗细的塑料卡,便于使用。3、户型建议A. 面积、户型比建议2. 方案一：政府的宏观调控政策（商品住宅70%都必须在90平方米以下）执行速度缓慢，根据市调分析,建议本住宅项目的主力户型为二室二厅、三室二厅、四室二厅、复式。二室二厅一卫可控制在80-100平方米,占25%,三室二厅一卫在100-120平方米,占20%；三室二厅二卫在120-140平方米,占35%；四室二厅控制在141-180平方米,占10%；复式在150-180平方米,占10%；花园洋房的相关户型可适当放大一点。3. 方案二：政府的宏观调控政策执行严厉，建议住宅的主力户型为二室二厅一卫和三室二厅二卫，各占30%,并力求使大小户型能搭配分布。同时配以的120平方米以上的户型设计上可考虑一改二(一个独立户型可拆为两户)，占40%。4. 建议花园洋房和高档住宅放在建设一期中推出，因为目前市场（主要针对城镇化中小城镇居民追求大户型）供给不足；中档住宅可放在建设二期。B.户型功能建议 满足六种性能:实用性、灵活性、安全性、可变性、经济性和艺术性,其中灵活性,如:可把二室二厅改造为三室一厅,并尽可能使得房率最大化。 满足七种分离:生理分离、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分离、洁污分离。 满足八个健康因素:朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、保温性好、隔声防湿、双水系统。 可在一层做半地下车库及储存室,可利用车库的设置,减少地下室的面积,增加车库及储存室的可选择性。 户型平面布置进行优化设计，充分利用大中小户型进行合理组合配置，满足不同消费者的需求。4、配套建议小区应该具备与人们生活密切相关的公共配套设施,如幼儿园、小学、健身器材、医院、超市等.除了以上配套外,还应该配备的设施和服务有: 会所:建议配置游泳池、图书阅览室、老人和少儿活动中心、健身中心、桑拿房、乒乓球、台球等球室、洗衣房。 中水处理系统:由于保护水资源已成为我国的当务之急,建议设计两套排污管道,即生活用水和马桶用水分开,可根据需要,将部分生活排水回收,二次处理,用于小区以后的绿化灌溉、洗车及作为水景补充水源.这也可作为该项目的一大宣传热点。（江都当地本身并非缺水城市，江都水价？） 燃气系统:建议提供管道天然气,且提供防煤气泄漏系统,为居民