绿城房地产集团有限公司工程质量督导管理制度.doc

绿城房地产集团有限公司工程质量督导管理制度 绿城房地产集团有限公司工程质量督导管理制度第一章 总 则第一条 目的为明确工程质量督导人员的岗位工作职责建立工程质量督导工作标准和管理流程强化工程营造精细化管理促进产品品质的整体提升确保集团精品工程的顺利实施特制定本制度第二条 工作目标1通过工程质量督导人员及工程管理人员的共同努力建立完善自我诊断持续改进的工程质量管理机制提高全体员工的品质意识提升工程管理人员的质量问题预控能力推动施工合作单位管理水平的共同提高2逐年降低因工程质量引起的客户投诉率提高客户对工程质量的满意度3根据巡查通病或者项目类型整合编制各类施工技术指导手册强化集团工程质量管理技术保障有计划有针对性地开展培训提高工程管理人员的工作能力第三条 适用范围本制度适用于集团公司执总片区及所属各项目公司的工程质量督导工作第二章 管理架构第四条 工程质量督导三级管理架构1在集团公司执总片区和项目公司三个层面分别设置集团公司工程质量督导部片区工程质量督导部和项目质量督导员形成三级督导管理架构 2项目质量督导员可视项目具体情况设为专职或兼职但重点或重大项目必须设立专职质量督导员第三章 管理职责第五条 集团公司工程质量督导部管理职责1负责对集团范围内各重点重大项目和项目的重点节点的工程质量情况进行跟踪监控及随机检查指导及时提出改进完善意见并督促实施2负责审核片区督导部和项目督导员的督导计划并根据上报的督导计划和各项目的工程进度节点制定并实施集团的督导计划3负责根据工程质量督导工作中发现的的重大工程质量问题酌情对项目公司负责人工程部负责人等相关管理人员提出处罚建议4负责定期提交工程质量分析报告5通过轮岗培训的方式输出优秀的工程质量管理人员6负责组织工程质量通病工程技术难题处理专题研讨并提出工程管控中的合理化意见和建议7负责对各片区督导部人员和项目公司督导员的考核工作8配合客户服务部处理疑难重要的工程质量投诉9通过考察国内外优秀工程与绿城产品缺陷的分析及时收集整理新工艺新材料逐步建立绿城工程质量企业规范优化施工工艺工法10完成集团领导安排的其他任务第六条 片区工程质量督导部管理职责1负责对片区所属各项目工程营造质量状况进行督促及日常跟踪监控2负责对片区所属各项目工程营造质量情况独立进行随机检查指导3负责按月编制片区工程督导计划并向集团公司工程质量督导部提交片区工程质量检查报告4负责按季度向集团公司工程质量督导部提交关于片区所属项目营造中存在的工程质量通病工程技术难题及解决建议的专题报告5负责协助集团公司工程质量督导部收集整理典型施工工艺案例6配合集团公司工程质量督导部对项目公司督导员考核工作7负责对片区的工程质量督导人员工程系统管理人员进行专项培训8负责参加各项目公司相关的专项施工方案的评审和论证7完成集团公司工程质量督导部及执总片区安排的其他任务第七条 项目公司工程质量督导员管理职责1负责全过程跟踪和监控项目工程营造质量并落实质量问题的整改及回复工作2负责按月编制项目工程督导计划项目工程质量检查报告并上报片区工程质量督导部和集团公司工程质量督导部3负责收集和解决项目的重大工程质量问题工程技术难题且有权对项目的重大工程质量问题采取停工等措施并立即上报至片区工程质量督导部或集团公司工程质量督导部4配合工程管理部对施工图纸的关键节点专项方案进行审核5配合工程管理部完成各关键节点施工前的交底工作6负责做好各关键节点施工时的监督工作7负责完成集团片区工程质量督导部安排的其他任务第四章 工作质量督导工作流程第八条 主要工程督导节点集团公司片区工程质量督导部对项目开展工程质量督导的主要节点包括1基础部位的检查和预控2地下室底板混凝土浇捣前的预控和交底3000结构完成时的检查以及主体结构工程施工交底4主体结构基本完成时的检查及装饰工程的交底5装饰面样板楼完成后的检查6大面积装饰工程完成50时的检查及硬质景观工程交底7竣工前的预验收第九条 工程质量督导工作安排集团公司工程质量督导部根据上报的督导计划和各项目的工程进度节点制定统一的督导月度计划1对新开工项目集团公司工程质量督导部或片区工程质量督导部在项目开工前应对该项目全体工程人员组织工程管理专项培训增强工程管理人员的质量意识开工后按本制度第八条中七个关键节点安排到场巡查项目开工建设过程中视工程进展情况不定期进行抽检2对重点项目集团公司工程质量督导部安排专人负责在确保七个关键节点到场巡查的同时每月须确保到现场巡查一次3对属绿城成熟产品系列且分期开发的项目其工程质量把控以片区工程质量督导部为主集团公司工程质量督导部视工程进展情况进行不定期抽检若该项目产品类型变化则视作新开工项目安排工程质量督导工作第十条 工程质量督导工作流程主要包括但不限于以下环节1项目各关键节点现场巡查2会议汇总反馈3专项培训包括工程部监理单位施工单位相关人员4下发工程质量巡查反馈表5整改验证工程质量督导人员可以根据实际情况调整现场工作流程但必须确保提出的问题得到整改并验证有效第五章 督导成果管理第十一条 集团公司工程质量督导部应根据督导工作情况和各级工程质量督导人员的书面工作汇报形成工程营造品质督查报告1针对紧急重大问题及时编制专项工程营造品质督查报告2每年6月30日前编制半年度工程营造品质督查报告3每年12月30日前编制年度工程营造品质督查报告第十二条 工程营造品质督查报告内容应包括工程质量现状评价主要存在问题改进措施包括工艺工法制度流程人力资源等各方面优秀做法介绍等第十三条 各阶段的工程营造品质督查报告须及时呈报宋卫平董事长集团领导以及相应片区执行总经理审阅第十四条 工程督查的结果将作为项目工程质量评价和精品工程申评的重要依据第六章 附 则第十五条 本制度由集团公司工程质量督导部负责解释和修订第十六条 本制度自二八年十月八日起施行一 建筑规划设计1 多高层公寓架空层层高不应小于50m除建筑高度及容积率限定者外2 别墅类建筑一层层高不应小于36m3 监控中心与消控中心应合为一室选址应符合国家相关规范及地方规定要求4 厨房通风开口面积不应小于该房间地面面积的110并不应小于065 高层多层等建筑形态应设计弱电井道6 在未做防火挑檐或未用防火玻璃的情况下窗间墙宽度窗槛墙高度应12m7 候梯厅过道楼梯休息平台等完成面的净尺寸应不小于国家相关规范要求8 阳台栏杆高度应满足国家相关强制性条文约定其中玻璃栏杆扶手高度尚应13m9 会所酒店应保证正对大堂入口的景观面被充分展现不应有背景墙等视线遮挡10 外墙采用面砖石材等饰面的多高层公寓出入口应设置雨篷类构筑物出挑宽度应15m或挑出足够宽度线条具体尺寸由设计师根据立面效果确定11 排屋别墅后门等次要出入口应有宽度不小于09m的雨蓬空间12 会所酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨设施其宽度应适宜若满足单车通行及人员等候的应保证净宽45m以上若满足两车并行及人员等候的应保证净宽75m以上若满足两车并行并有一辆车及人员等候的应保证净宽100m以上13 园区内主要人行路线及高层各单元主要出入口应进行无障碍设计设计坡道宽度和坡度应满足国家相关规范要求14 地下车库车辆出入口如按照双向车道设计则车道净宽不应小于70m15 别墅类建筑应注重建筑与室外景观的交流设置亲近户外的灰空间其进深不应小于24m16 室外包括灰空间地面铺装设计应使用防滑材料不得使用光面材料17 园区应设置网络固定电话有线电视移动通信等各运营商的接入间并采取降噪防电磁辐射等技术措施18 园区应设置专用人行出入口19 法式建筑园区及庭院景观植物不得使用竹子类植物20 小区围墙设计应为全实面当地有强制性规定者除外如有景观面的可采取通透式围墙围墙高度应高于小区外道路22m以上21 别墅庭院分户围墙应采用实体形式高度不低于28米22 园区保安亭设置应在规划设计阶段予以整体考虑建筑设计应充分考虑保安亭的遮风避雨功能及夏热冬冷防护措施保安亭视线应通透无遮挡23 户外遮阳伞承重立杆应设置在桌子一侧不得设置在桌子中央24 景观设计应在规划定稿前介入别墅排屋类建筑定位应让位于景观充分考虑景观公共界面街景与私密界面私家庭院空间的定位二 建筑工程1 建筑分户墙应进行隔音设计和噪音测试2 监控中心楼地面均布活荷载标准值不应小于8kNm23 阳台露台卫生间厨房等结构降板不应小于50mm装饰工程另有要求者除外4 小高层高层建筑屋面女儿墙应设置外墙维保用设备吊钩5 外墙底层0000标高覆土部位应做防水加强处理防水层上口高出0000标高线不小于200mm下口低于0000标高线不小于200mm6 使用商品混凝土的现浇板应采用二次振捣及机械磨平施工工艺 7 阳台露台空调搁板外墙大线脚等部位墙体根部应做C20素混凝土翻边其高度不应低于墙外侧地坪装饰完成面且不应小于120mm 8 单元入口台阶或硬质景观基础应采用钢筋混凝土结构与建筑主体刚性连接植筋或钢筋预埋9 在砌体和墙体粉刷施工中严禁使用砂浆王石灰王微沫剂等外加剂10 框架结构的砌体工程门窗垛砌体宽度小于120mm时应采用钢筋混凝土窗间墙小于500mm的应设置构造柱11 精装修交付项目室内分隔墙砌体砌筑前不得浇水12 砌体工程在窗台标高处应设置现浇钢筋混凝土板带板带的厚度不应小于60mm混凝土强度等级不应小于C20纵向配筋不应少于38伸入墙体每边不应小于120mm有地方约定者除外13 框架结构顶层顶层下两层的填充墙与混凝土梁交接部位应采用柔性材料填充14 中间一层精装修样板房施工或中间结构分两次验收时应将对应部位上层墙体砌筑完成但不得封顶15 毛坯交付项目除厨房卫生间部位墙体使用水泥砂浆粉刷外其余部位墙体均应使用专用粉刷石膏腻子批白不做涂料16 外墙饰面砖铺贴应采用专用粘结剂和柔性勾缝剂不得使用水泥砂浆铺贴17 阳露台上若设置木质装饰构架顶部应有防雨遮阳技术措施并应以物业公约形式告知业主有关木质构架的维保规定室外景观亭子等应使用仿木材料设计另有要求者除外18 毛坯交付房屋阳露台栏杆高度除应满足国家相关强制性条文规定及考虑可踏面因素外应预留装修面层厚度不小于50mm19 石材幕墙玻璃幕墙铝板幕墙等外墙装饰工程中的承重结构设计使用年限不得少于50年20 通道出入口和人员集中处上方石材铺贴严禁使用湿贴工艺21 石材幕墙玻璃幕墙铝板幕墙等外墙装饰工程中的外保温系统应设置有防水体系22 砂岩类黄锈类石灰石类外墙石材应做六面防护23 建筑外立面或围墙处突出墙面的石材线条等应在保证外立面效果的同时设置有滴水线槽排水坡度等防止雨水流挂的措施24 窗台板朝天平板等应减少纵向拼接并采取挤胶施工板上部应有排水坡度板下口应有滴水槽泄水孔等疏排水措施25 住宅幕墙石材应采用AB胶粘结云石胶仅在不承受荷载部位使用如挂件槽口填缝石材挂件禁止使用平口插件幕墙施工中穿墙螺杆应向外倾斜并做防水处理钢化玻璃出厂时应有喷码3C标志及厂家序列号石材钢架主龙骨不得直接落地阳露台处离地高度不应小于150mm26 外墙饰面底口低于硬质景观面不应少于50mm27 外墙门窗工程应按照净洞口工艺施工同一房间的内窗台尺寸应一致不得出现大小头28 铝合金门窗固定玻璃安装应采用内装工艺配套铝合金压条应设置于室内面29 铝合金门窗玻璃与铝框之间迎水面防水应采用耐候密封胶不得使用成品橡胶条30 高层建筑外开铝合金窗严禁使用合页铰链应根据窗型重量进行受力分析配套使用中重型摩擦铰链31 成品檐沟应设置温度伸缩缝檐沟接头部位不得设置在通道出入口及人员集中处上方32 屋面找坡不得使用珍珠岩粉煤灰等吸水率较大的材料33 房屋屋面阴脊线处不得设置有避雷针三 安装工程1 给排水工程11 地下车库及上人屋面应设计保洁用水源及排水系统单独水表计量12 水表应设置防止倒转的止回装置13 水表应实行一户一表会所商铺等经营场所水表应单独设置14 生活给水泵应采用食品级不锈钢材质15 酒店会所商铺等经营场所的排水系统应单独设置不得与住宅共用排水系统16 厨房和卫生间干区地面应设置地漏17 厨房卫生间排水横支管最低点净高不应小于23m18 淋浴房应采用DN75地漏及排水管19 淋浴房卫生间地漏浴缸和洗脸盆的排水管应在楼板下方设置存水弯采取同层排水的则在楼板上方设置存水弯110 住宅阳台或露台面宽大于4m或面积大于6时应设置双地漏并选用DN50无水封地漏直通型111 别墅和排屋的敞开式阳台露台和多高层公寓的露台应配套设置地漏和溢水管溢水管应位于地漏附近管径不小于DN50管底高于地漏完成面2030mm112 外立面上明装雨水管的颜色应与外墙颜色协调113 暗埋于外墙石材幕墙玻璃幕墙铝板幕墙等装饰面层内的雨水管应结合建筑使用年限选用钢塑复合管等材料114 雨水管不得通过私家阳台或私家使用的露台间接排水115 雨水立管应设置检修口116 雨水立管的底部应设置排水暗井雨水立管应直接接入排水暗井117 埋地排水横管的基础应密实并采用管墩或其它支撑体系予以固定回填土应分层夯实118 高层住宅地下室和转换层的水平干管和排出管应选用柔性接口铸铁排水管119 室外排水系统的检查井窨井化粪池等应设置在绿化带或其它隐蔽部位严禁设置在小区主要出入口和单元入口处2 暖通工程21 应重视空调机组冷却塔水泵房风机房等暖通设备的选址问题防止设备运行时产生的废气废水废热振动和噪音对小区环境造成不良影响 22 空调机房风机房水泵房应采取有效隔声降噪和减振措施设备运行噪音指标应符合国家有关环保标准23 空调机位或设备阳台的面积应满足设备安装要求并设置排水地漏机组周围应预留足够的操作空间便于日常维护和检修室外机组应安装于混凝土基础或钢制支架上钢制支架应采用热镀锌工艺防锈处理24 空调设计和安装时应合理组织室外机的气流和排风避免出现空调排风对冲气流短路热岛效应等情况25 监控中心应独立设置专用精密空调26 弱电设备间应配置机械通风装置27 变频多联式空调机的能效等级应达到一级标准其它空调机组的能效等级应不低于二级标准28 空调室内机采用吊顶下送风时送回风口的水平距离不应小于15m且宜大于2m29 空调冷凝水应进行有组织排放冷凝水总管立管的底部应设置水封210 新风系统中的室外新风进口应远离排气排烟等空气污染源水平距离应不小于2m211 通风百叶应保证80以上的透风率212 厨房和卫生间竖向烟气井道严禁多管合并转弯和转换位置3 电梯工程31 电梯井道和机房不得与卧室起居室和书房紧邻布置32 公寓类建筑的公共电梯门洞开门净宽不应小于10m电梯轿厢净高不应小于24m33 精装修住宅电梯轿厢应设置专用空调34 电梯机房应设置空调或通风设备保证机房温度不大于4035 电梯机坑应采取有组织排水措施4 电气工程41 会议室投影仪幕布前的照明回路应单独设置42 配电箱空气开关上应采用打印标签统一标识各出线回路43 毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向44 毛坯交付用房室内面板插座等离地高度除应满足国家相关规范要求外尚应预留不小于50mm的地面装饰面层厚度45 地下室车库等公共区域照明应采用多回路控制46 小区室外照明控制应采用光控结合手动的方式进行5 弱电工程51 监控中心应设置门禁52 门禁系统的管理中心应设在小区的物业服务中心不得设在监控中心53 通信数据电视可视对讲系统的所有进线水平线缆等均应在户内弱电箱内通过标准模块端接54 除通讯有线网络公共设备外弱电系统其它设备的电源均应采用独立的不间断电源其方式可采用集中式或分区域式55 设置凸面反光镜的地下车库出入口应同时设置车辆出入提示系统56 进户门应预留门磁报警装置接口户内所有卫生间应预留紧急求助按钮接口厨房间应预留可燃气体泄漏报警装置接口若客户要求完成端口连接和联网服务的应由物管公司与客户以物业公约的形式明确服务事项收费标准法律责任等各项内容57 多高层公寓应在大平台大线角相邻阳台露台等部位预留防盗报警装置接口应在底层顶层等容易攀爬的住宅房间外窗阳台或露台门窗等部位预留防盗报警装置接口四 精装修工程1 墙面给水管周边部位应进行防水封堵2 卫生间墙面防水高度应满足下列要求a 淋浴房区域防水高度应不小于2000mmb 卫生间除淋浴房外其他区域防水层涂刷高度不应小于500且高于该区域所有给水点位置100c 墙面开槽后槽内应采用水泥砂浆抹灰后再行敷管3 卫生间厨房应在下层吊顶吊杆完成后再次进行蓄水试验4 淋浴房翻边应从结构楼板面开始使用钢筋混凝土材质现浇不得使用砌体砌筑并确保翻边高度超过装饰完成面20mm5 二次砌筑墙体下部应设置250mm高素混凝土翻边其高度不得低于装饰完成面200mm6 室内木制品吊柜及衣柜安装应采用膨胀螺栓加角码四点固定安装在砂加砌等轻质墙体上的吊柜应有加固措施7 厨房卫生间门套应离开装饰完成地面20mm且应落在门槛石上8 室内游泳池吊顶材料严禁使用普通石膏板使用防水石膏板的应配套使用防霉腻子及防霉乳胶漆等材料9 室内吊顶不得采用玻璃含安全玻璃等饰面材料10 架空层门洞顶部石材室内石材线条壁炉石材等均应采用干挂工艺11 住宅电梯轿厢内不得采用布艺麻布等饰面材料不得安装挂件摆饰和吊灯等易坠落物品12 住宅电梯轿厢内立面不得采用非安全玻璃顶部不得采用玻璃含安全玻璃等饰面材料地面不得使用地毯13 棋牌室地面铺装应使用地砖或石材不得使用地毯14 卫生间淋浴房区域花岗岩应采用湿铺工艺严禁干铺15 卫生间内外完成面应保证有不小于20mm的高差若无法实现的应设置高差在20mm以上的挡水石16 配置有地热功能的卫生间地面周边应预留10mm的温度伸缩缝油膏嵌缝并在墙根装饰面砖收头时予以覆盖17 浴缸处应设置双地漏并预留检修口按摩浴缸尚应设置防潮通风百叶18 卫生间梳妆镜安装时背面应满贴3M纸以AB胶或玻璃胶点粘并通过镜框或其他可靠方式固定19 卫生间台盆应可拆卸更换钢架支撑体系应采用热镀锌工艺焊缝处做防锈处理20 酒店客房卫生间应设置双台盆21 住宅的主卫生间应设置淋浴房和浴缸卫生间门不应直接面对座便器且座便器位置不应座南朝北22 淋浴房门合页与固定玻璃交界处应使用整体防水条23 淋浴房玻璃到顶的上端应插入吊顶内不锈钢U型槽内若不到顶的应设置成品连接杆固定玻璃下端应嵌入翻边石预留槽中24 室内吊灯基座不得直接固定在吊顶龙骨上灯具总重量在75kg以内的应采用多层板加膨胀螺栓四点固定的方式连接在结构板或梁上灯具总重量在75-150kg之间的应采用化学锚栓或其他可靠方式在结构板或梁上设置挂钩挂钩采用10以上圆钢灯具重量大于150kg的应采用四根以上化学锚栓与结构板或梁进行可靠连接并应对连接件结构楼板或梁进行受力计算后方可实施25 酒店会所等公建用房室内配置水晶吊灯的应安装织网防止水晶坠落且其位置不得位于空调出风口部位26 吊顶上筒灯射灯等灯具位置应避开吊顶内各类管线27 暗埋式灯具管线等不应有裸露投影镜像等现象发生28 客厅的吊灯位置应位于茶几中轴线交点正上方29 软装不应使用鲜红粉紫色的织物面料不应有黑白对比强烈的色彩关系不得使用带有兽纹等野性图案的面料30 座便器位置两侧为实墙的其净宽尺寸不应小于900mm一侧为实墙一侧为台盆的其净宽尺寸不应小于800mm五 景观工程1 绿城集团标准施工工艺工法参考节点中有关硬质景观铺装的相关标准应予以严格执行2 建筑单体散水勒脚部位的景观堆坡或覆土高度严禁超过室内0000标高线3 小区周界绿化与周界报警设备的水平距离应控制在05m以上并应根据绿化生长速度定期进行修剪4 为保证摄像监控效果园区出入口人行出入口单元出入口等部位夜间应保证足够照度环境照度不应小于50Lux5 室外临空处高差大于等于10m时应设置防护栏杆栏杆高度从可踏面起算不应小于105m6 室外花钵壁炉雕塑等独立构件应与基座等主体有可靠连接7 泳池水位应符合安全规定成人泳池水深应控制在13m以内儿童泳池水深控制在03-06m之间按摩池水深应控制在08-09m之间8 经营性泳池应考虑洗脚池强制喷淋设施等的设置且应满足地方相关规定要求9 经营性泳池区内任何位置照度均不应小于80Lux10 泳池内不得设置有假山桥洞暗坝台阶槽沟等容易发生人身伤害事故的设施11 围墙挡土墙下沉式花园墙体等有压顶石的部分应设置滴水线槽防止雨水流挂现象发生12 硬底人工水体近岸20m范围内水深不得大于07m汀步附近20m范围内水深不得大于05m无法满足此项要求的区域应设置安全护栏13 景观小品等室外构筑物应进行施工图深化设计施工过程中不得擅自变更结构尺寸14 泳池水景系内马赛克等饰面材料铺贴应采用专用粘结剂基层防水应采用水泥基防水砂浆泳池内侧严禁使用柔性防水材料15 泳池溢水口格栅应采用不锈钢花岗岩背衬不锈钢等材质不得使用ABS塑料等易老化断裂材料16 园林树种的选择应符合当地风俗习惯规避禁忌树种的出现17 景观工程绿化堆坡与铺装之间应设置有组织排水系统18 垃圾收集点和垃圾房等部位应设置有污水排放系统19 室外砖砌体景观墙应使用水泥砂浆进行双面粉刷结构与压顶石之间因模数产生的空隙应使用防水砂浆处理后再进行饰面施工以避免泛碱20 多高层公寓架空层非出入口部位含单体周边应设置绿化隔离带六 流程管理1 建筑规划设计11 项目规划方案和建筑立面图必须经过宋董评审12 建筑方案设计和扩初设计含规划总平面图单体平面图地下室平面图立面图剖面图等应经过集团相关职能部门及专业公司评审2 建筑工程21 工程管理人员应参与初步设计方案评审工程部经理应定期组织专业人员进行施工图纸会审工程人员应随身携带相关施工图纸进行现场管理工作22 基坑围护设计和施工方案桩基工程施工方案钢结构工程施工方案等应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施23 地下室应有墙体防结露或防霉变技术措施其专项施工方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施24 所有室外防水专项施工方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施25 石材幕墙玻璃幕墙铝板幕墙等外墙饰面工程含保温防水体系应进行施工图深化设计并经过集团相关职能部门评审后方可实施26 铝合金门窗专项施工方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施3 安装工程31 精装修住宅及会所宾馆等公共建筑机电设备配置设计方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施32 建筑四新新材料新工艺新技术新设备技术设计方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施4 精装修工程41 半地下室地下室架空层等部位精装修工程应编制专项施工方案并经过集团公司相关职能部门评审后方可实施42 阳露台部位装饰面层施工应确保各道工序防水功能的可靠性其防水专项施工方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施43 室内墙面装饰工程玻璃或石材应编制专项施工方案并经过集团公司相关职能部门评审后方可实施44 卫生间阳台露台等有防水要求部位应编制防水专项施工方案并经过集团公司相关职能部门评审后方可实施45 精装修施工项目应对施工单位进行重点部位施工技术交底并做好书面影像记录报集团相关职能部门和专业公司留档46 住宅类精装修施工项目在大面积开工前每个户型应提前施工一套样板房并由项目公司组织集团相关职能部门进行样板房评审47 精装修施工项目有防水要求的部位应进行三次含以上的蓄水试验并做好过程影像记录48 项目精装修管理人员应编制一房一验方案并组织项目公司所有员工进行评审和学习49 项目精装修管理人员应编制一房一验培训课件并对销售综管工程物管等部门人员进行二次含以上的培训410 所有精装修施工项目应组织三轮以上一户一验工作每次验收应做好过程影像记录并拟定相应整改方案5 景观工程51 景观方案扩初图纸施工图及施工图深化方案等各阶段设计成果应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施52 泳池防水专项方案沉降缝虚实地基处构筑物含泳池基础处理专项方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施53 室外景观墙等采用石材工艺的其专项施工方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施绿城完全手册之一窗窗框用材窗框用材照时序来划分大抵可分为木钢铝合金塑钢四大类这种貌似简单的演变过程却花了人类数千年的时间事实上建筑材料的发展速度与人们的期望相比显得十分滞缓这种状况直到20世纪才有了较大的改变目前古老的木窗第一次工业革命带来的钢窗已基本退出了市场住宅窗户材料用得最多的是铝合金和塑钢其中塑钢占据较大份额 绿城开发的系列楼盘中窗框用材早期是铝合金从九溪玫瑰园兰桂花园开始使用塑钢桂花城则采用更为高档的德国维卡塑钢而到紫桂花园杭州绿园桃花源等住宅区则又选用较为高档的彩色铝合金塑钢窗的最显著特点是隔音效果好保温性能强整体稳定性较好欠缺的是强度不够在风压较大的情况下容易变形高层建筑中使用存在危险因素而最大的缺陷是色彩单一白色塑钢门窗满足不了人们对建筑美学的要求色彩是商品的第一视觉语言而至今塑钢仍是白色为主一统天下缺少市场竞争力也是多种原因致使首先国内外多年来的经验证明塑料型材以白色的耐候性能最佳并具有屏蔽紫外线和反射红外线作用从现有技术角度讲目前已知的可赋予塑钢门窗表面色彩的技术有整体着色双色共挤覆膜喷涂等几种但实用性却存在问题彩色塑钢在户外使用容易变色和变形色彩越深吸热越多PVC塑料热膨胀系数大导热系数小使用寿命大受影响且彩色塑钢价格大大高于白色塑钢铝合金窗在强度防火无毒耐腐蚀使用寿命等方面有其优势近年来随着工艺改进壁厚增加尤其是表面处理色彩丰富而又逐渐引起人们的兴趣缺陷是铝材导热系数太大隔热隔音效果较差跟如今人们越来越重视的环保意识相悖现有新产品断热冷桥铝合金型材中间用聚氨酯胶条隔热但在五金配件安装工艺方面配合不够成熟尚不能完全达到断热要求彩色铝合金最吸引人之处是表面色彩可随人意其产品档次高低也是以表面处理工艺而论各种品牌都有不同工艺不同壁厚不同系列档次大致可分为低档阳极氧化最老的那种本色铝合金政府行为 如街面统一整治 中会采用开发商一般都不会感兴趣中档粉末喷涂色彩挑选余地大能达到表面亚光甚至无光效果但易掉色中档电泳喷涂色彩附着力好但表面太亮高档氟碳喷涂颜色附着力强色彩视觉效果好且表面硬度更高保色寿命更长塑钢窗和铝合金窗两大类各有千秋不能简单地评价孰好孰坏门窗的制作安装也是一个系统工程型材的优劣是用新料还是渗有回料型腔设计是否先进合理材型厚薄 塑料窗衬钢的厚薄 五金配件和辅助材料的档次生产过程中工人的用心程度生产设备性能的好坏运输过程中产品的完好度安装过程中精心细致及成品保护甚至是窗型设计配置和生产厂家对设计的理解配合等等每一个细微之处都会影响整体的质量评价常规来讲高层建筑采用铝合金较好多层以下采用塑钢较好园区地貌环境多异的可组合丰富的铝合金色彩园区整齐规则的可结合塑钢窗的严谨划一市场房产价位较高的可以用彩铝房产价位较低的则该考虑塑钢毕竟一般来讲塑钢成本要低于彩铝玻璃再介绍一些窗户玻璃的内容随着环保意识的增强现在的居住者愈来愈重视建筑外围护结构的隔音保温性能门窗是最薄弱部位能耗占整个建筑物能耗的50其中玻璃面积占窗户面积 70左右 绿城设计的窗户面积可能比例更大 玻璃自身热阻非常小窗户传热量是十分可观的因此提高窗户玻璃质量是改善窗户保温性能的重要途径之一窗户玻璃由单玻变成双玻 或中空玻璃 和三玻 或双玻加膜 玻璃的隔音保温性能会明显提高玻璃保温性能的提高并不是靠增加玻璃厚度而是双玻或三玻之间形成的密闭空气层具良好保温性能这种隔音保温玻璃目前已为绿城全面采用隔音保温玻璃大致可分为以下几种1夹层玻璃由一层玻璃与一层或多层玻璃塑料材料夹中间层而成的玻璃制品具抗冲击阳光控制隔音等性能可降低噪音1530分贝2中空玻璃两片或多片平板玻璃其周边用间隔框分开并用密封胶密封使玻璃层间形成干燥气体空间的产品可降低噪音3040分贝严格地讲中空玻璃制作中密封后要一边抽气一边灌入惰性气体 热量是随空气流动的惰性气体活动性低热量也就不易传入 而目前国内企业生产的中空玻璃往往没有这个过程用户肉眼也看不出被钻了空子还有周边密封不严格或所用密封胶质量不好这样就只能称作是双层玻璃了3真空玻璃玻璃层间抽光空气形成真空热量无法流通可降低噪音4050分贝工艺要求高目前国内无此产品另外玻璃镀低辐射膜可以大大降低玻璃之间的辐射传热节能效果明显绿城完全手册之二墙墙是欣赏建筑物给人印象最为直接的一个部分说到长城我们首先想到的便是它那由长条砖筑成的厚重墙体而江南民居在我们脑海里浮现的则是粉白的墙壁在中国的北方地区那些未经粉饰的红砖小院留给人们的印象是如此的浑厚以至有一位著名的建筑师在为朋友设计一间酒吧时将典型的北方外墙色彩运用到了酒吧的室内设计中从而营造出一种独特的氛围墙是家的身躯抵挡着世俗的风雨墙是家的容颜展现着生活的品位和美丽人类把墙壁当作艺术媒体创造出无数的壁画寄托着美好的理想和感情绿城房产的墙从设计选材到施工讲究形体的变化和质感的精致细腻追求艺术的创造和人文的品位每一道墙都是一幅独特的人文风景设计建造个性化的墙面是绿城房产不懈的追求在绿城房产已经建成的住宅园区里你很难找到两道完全相同的墙绿城房产的每一座建筑每一个立面都以 变化的统一为原则进行个性化设计充分满足居住者的艺术情趣和归属感在三段式简单复制的风尚中绿城房产的建筑墙体立面独树一帜绿城房产较多使用的外墙材料有以下几大类 赭红系列仿清水砖片赭红系列仿清水砖墙在绿城房产的建筑立面中广泛应用但在每一幢建筑中具体应用时色彩的设计和色泽的度的控制却是按照建筑本身的材料组合和与邻近建筑之间的对景关系进行处理使得每一座建筑自然和谐 青灰系列仿清水砖片青灰系列仿清水砖片与自然色相一致展示着浓郁的江南特色和历史感这一系列的应用在紫桂花园中几欲达到极致当时为了让清水砖片恢复达到足够的饱和技术人员先后试制了十余次终于烧制成功 天然蘑菇石天然蘑菇石在绿城房产的建筑中以贴砌墙裙为主辅以部分的整墙饰面自然和厚重的质感与清水砖及精致的景观相映衬体现出独特的建筑形式之美 毛面花岗石毛面花岗石增加墙裙或公共部位的墙体的高档品质并使建筑具有恒久的稳重感 墙的个性化追求有赖于材料的开发同时也有赖于工艺的配合绿城房产在施工中已熟练运用的工艺大抵有以下若干种清水砖混贴配伍工艺清水砖混贴为绿城房产一大特色以审美尺度对杂色画砖进行科学配伍体现出丰实而又完美的艺术气质墙体转角砖钉装饰技术在墙的转角阳台立柱等方形立面上绿城房产早在 1995年就应用这一工艺不仅使建筑物坚固同时增加了立面的节奏感成型转角及贴砌工艺以烧制成转角形状的特制面砖砌墙角使墙面线条挺刮并以较强钳力防止脱落面砖嵌缝沙浆配伍技术面砖嵌缝的沙浆与面砖表面质感相一致使墙面浑然一体护墙基卵石散水沟隔绝檐滴雨水对基墙冲刷防止泥水溅起污染墙面保证半地下架空层处于较干燥状态防止住宅潮湿绿城房产的开发理念之一是房产品是艺术的创作也是技术的创造艺术是建筑的精神品质技术是建筑的物质保证绿城房产之所以能营建出一系列为人们广泛接受并遍得好评的住宅园区从其在墙的设计建造上所用的苦心中即可见一斑 绿城完全手册之三路道路是住宅园区规划中的要素之一它不仅组织园区的空间布局同时组织园区的人际关系不仅关联着起居行动而且关联着交通安全路是家的一部分是心灵的纽带回家的人们就是循着建筑师设计的道路带着一份宁静与平和回到灯火阑珊充满温馨的家庭绿城房产在不同的园区道路上采用不同的材料主干道多采用沥青广场砖等人行道多采用花岗岩原木等台阶山路则多采用自然条石绿城房产开发建设的园区道路不仅凝铸了建筑师工程师们专业化的智慧心血更记载着绿城房产在开发过程中的人文关怀1 沥青道路在1997年开发云桂花园的时候绿城房产对传统住宅园区内的道路进行反思后决定突破园区水泥路面的通常做法采用高级沥青路这在当时是一个真正的创新沥青路是软性路不仅能吸灰排水抗滑性更好行车噪音也小并且在色彩上与园区内的草坪绿化色调更趋和谐观感优美更符合花园式住宅的居家需要此后沥青路在绿城房产各楼盘中得到科学应用各地楼盘也相继采用沥青道路作为住宅园区内的主干道2 花岗石道路在九溪玫瑰园桃花源杭州绿园等园区内设置局部由花岗石镶拼铺面的道路这些道路丰富了路面变化强化了路面的质感提高了路面的档次同时能够调节行车时的视觉尤其在交叉路口十字广场路口本色花岗石路面能够及时提醒车辆放慢速度而在园区人行小径及主干道两侧人行散步路上铺设花岗石则能够让人感受自然尊贵的质感3 台阶式游步道在山地建筑的园区中为了保护自然原始的地形地貌尽量减少汽车道改以台阶式游步道来沟通人行散步道路这些道路在九溪玫瑰园桃花源中的应用普遍采用自然条石铺砌体现出风景名胜区的情趣并让居住者得到运动的锻炼4 广场砖道路在桂花城的建造中绿城房产首次导入彩色高强度广场砖道路通常的道路是这样建造的在地下铺设块石和碎石作路基然后浇铸20公分的优质水泥路面这时一条常规意义的道路就筑成了但桂花城的路还没有结束待水泥路筑成后在路面上再铺设一层柔性细沙细沙层上再拼铺彩色高强度广场砖从而达到了刚性表面柔性联接的效果同时在道路边上铺设天然鹅卵石排水沟这样的路不仅路面平整渗水性强使雨天的水能迅速通过广场砖缝隙流入排水沟同时丰富了路面的视觉色彩使道路本身也成为建筑园区内一道蜿蜒的风景此外彩色高强度广场砖上的涂料是采用德国拜耳的颜料成本价大约是8000元吨而普通的国产颜料一般只要1000元吨使用德国的产品一来是颜色能够保持持久二来是质量和品质都较好在绿城房产的园区道路中与道路相关的各种细节也在实践中进行创新和完善从桂花城开始绿城房产独创双层窨井盖即把传统铁制圆形窨井盖下沉上置一个与路面材质一致的装饰性隐形盖让窨井盖在视觉上消隐因为装饰性隐形盖下铺有柔性细沙层汽车经过时消除了井盖跳动引起的噪音在道路侧石方面绿城房产独创花岗石侧石条铺砌转弯处采用特制的弧形花岗石高档坚固路侧排水沟是隐性的在铁制漏水框内盛上卵石雨水冲刷后光洁圆润体现出独特的自然情调和艺术氛围道路在户外都要日晒雨淋因此对材料的要求较高特别是对木材的要求绿城房产寻找到了一种名为菠萝格的木材产于印度尼西亚耐腐蚀性较好在决定采用之前有关负责人专门去权威机构作过咨询并且对其进行了脱脂烘干等实验后来才在园区建设中普遍采用 花岗岩相对比较硬颜色比较多在大面积的地方铺砌效果比较好但也有局限性不一定想要用的颜色都有这时绿城房产的专业人员就会寻找替代品或寻找颜色相近的自然条石的原料是自然的石头桃花源属山势地形用条石更能和环境相融洽但自然条石的颜色不够鲜艳做台阶是比较好的做其他的就缺乏色彩感不论做何种道路都要和环境植物建筑相融洽设计师在设计时都会考虑到这些关系每次设计师的设计做出来之后绿城房产的决策层都会参加评审会会提一些意见和建议使之完美总之道路的用材都要给人一种舒适和美观感相应地也要控制成本一条道路就是一段历程绿城房产就在这一条条道路上进行着不懈的探索绿城完全手册之四水水是生命之源人类的亲水情结就像对故乡和母亲的依恋一样是与生俱来的临水而居饮水而思面水而歌沿水而行一代代人欣赏水品尝水感悟水留下了一个个经典的瞬间诗经开篇说关关雎鸠在河之洲诗经蒹葭说所谓伊人在水一方唐朝诗人张若虚在春江花月夜中说江天一色无纤尘皎皎空中孤月轮宋朝苏东坡既留下大江东去浪淘尽千古风流人物的壮美也留下了白露横江水光接天纵一苇之所如凌万顷之茫然浩浩乎如冯虚御风而不知其所止飘飘乎如遗世独立羽化而登仙及惟江上之清风与山间之明月耳得之而为声目遇之而成色取之无禁用之不竭这样精妙的感悟是水滋润了中国的灵魂水也因此成为文化涵量异常丰厚的物体水千姿百态雨雾霜雪江河湖海瀑布清泉我们的灵魂也流淌在水中我们唯美的心境在水灵灵的家园里荡漾绿城集团深谙中国人的文化期待并且在房产品的营造上以人文主义者的关怀和独具的预见性眼光率先选择那些潜在的自然资源极为丰厚的地块通过对资源的艺术规划来激活资源充分满足居住者的人性深层次的需要让人们能够在自己的家园中诗意地居住绿城集团一直秉承着这样的认识优秀的房产品不仅是人的自然生存空间也是人的精神发展空间为了尽可能地满足居住者的亲水情结让人和自然相依相融并在自然的陶冶中净化心灵和情感绿城的居住产品或运用自然的真山真水并加以人性化地引导或创造艺术的人工水景让水在满足居住者古老的依恋之外又能散发出时代的魅力绿城房产对于水的艺术设计的原则是自然的流动的纯净的形体的让水成为居家生活的要素并时时滋润性灵1 溪流江南山水中具有丰沛的自然溪流九溪玫瑰园中的自然溪流淙淙流淌时瀑时溪常年不息在今天的都市大自然的真山真水是幸福身心的源泉桃花源溪流在道路一侧缓缓伸延将人的视听不知不觉地引入自然心情因而舒缓放松心境因而悠扬欢畅桂花城的人工溪流桂溪从家家户户门前流过窗下淌过在低洼处自然形成水潭两岸遍植桃柳构成一幅幅充满诗意的美景2 湖泊湖水滋润出了一个灵秀的杭州杭州的地价也因西湖的宁静而持续高涨然而割不断的是对临湖而居的梦想这梦想已经在今天的桃花源别墅群实现桃花源里有天然湖泊桃花湖像一面明镜映照着蓝天绿树湖中的桃花岛更令人神往别墅围湖而居当西湖边的房子和游人显得拥挤不堪时桃花源承载了恢复古老西湖风韵的责任3 江河江河的开阔和浩瀚是自然奇观江河的不息奔流是生命的象征九溪玫瑰园依五云山而筑远眺钱塘江日出江花红似火春来江水绿如蓝的胜景作为引领杭州钱江时代的经典居住园区春江花月面钱塘江而筑让居住者凭窗临风而在闲暇之余又可在江边漫步垂钓更重要的是以实现春江花月夜般开阔壮美的意境为己任的春江花月园区让人们拥有自然的激情的同时又亲近了古典的文雅生活4 嬉水水之可亲不仅在于观赏更在于可饮可玩绿城房产开发的每一个楼盘均拥有优美精致的泳池和儿童嬉水池在炎夏之时让居住者与水相亲在其他季节里泳池边可赏月可散步绿城集团在众多园区中建有人工瀑布亲水乐园水榭平台等让生活具有水的乐趣水的情趣另外绿城注重房产品的精致和完美以人的生活人的深层次需要为本在园区雨水的集中收集园区景观循环水系统的补充水源用户的空调冷凝水采用管道式有组织排放等细节上也充分给予考虑水荡漾的家园是房子也会呼吸的家园水是呈现绿城房子独特气质的重要元素绿城完全手册之五屋顶与天际线当一个旅行者历经长途跋涉来到一座异乡城市之初首先扑入他眼帘的便是这座城市的轮廓城市轮廓正是以城市的建筑天际线和色彩为元素混和而成的这种模糊而又精确的整体性的形象往往会在一个人的内心留下新鲜而深刻的印象许多年里都难以磨灭以至于在人的一生中不时地显现出某种精神的意义更能给人留下深刻印象的是富有特点的乡村地区许多年前江南民居的黛瓦坡屋顶和谐起伏于青山绿水之间演绎出一片片楼台烟雨的诗意景致然而这片萦绕着无数亲情和乡思的人文建筑风景已经在我们的眼前逐渐消亡从某种意义而言我们精神上的家乡也正随着大量乡村古典建筑的消失而消逝绿城房产的住宅园区则又让我们感觉到了属于江南的韵致和精神气让我们看到了新住宅建筑的美好前景和无数可能性这是绿城房产既承续民族建筑传统精华又长于吸收西方经典建筑营养的丰硕成果绿城园区的屋顶与天际线便是绿城房产极具特色的架构点绿城房产在杭州率先将坡屋顶应用于公寓和别墅建筑开现代住宅建筑坡顶红瓦的先河成为杭城建筑品质的一项重要进步并在屋顶品质的不懈追求中连续创新具体说来绿城房产在屋顶与天际线营造上有以下特点1 在公寓别墅中运用双坡顶和四坡顶组合打破了平直呆板的屋顶线条丰富了园区天际轮廓线保证坡屋顶的结构强度并配之以室内隔层天花板增强隔热保温效果为屋顶雨水排放提供斜面基础2 在住宅中运用英红瓦创造住宅建筑第五立面雨水排放流畅彻底解决现代住宅屋顶漏水提高保温隔热性能红蓝青灰色彩的有机组合打破了色彩统一的单调使屋顶在和谐中又有变化3 率先采用系列进口油毡瓦消弥屋顶材质反光创造细腻精致的建筑质感构成色彩深度和灰度的穿插变化形成舒适的视觉环境4 率先运用进口PVC檐沟落水管型材屋顶雨水有组织排放网状沟盖防止杂物堵塞消除沟檐落水对建筑边沿绿地的冲刷居民无需经受屋檐滴水的烦恼5 率先构筑空调出水有组织排放系统消除夜间空调滴水噪音解决水渍对墙面冲刷污染蛇形排水管不再挂墙美化建筑立面6 率先运用威卢克斯天窗解决阁楼层的通风采光化无效空间为有效空间扩大居室使用面积使屋顶层户型成为购房者喜爱的居室7 率先强化屋顶隔热防水系统屋顶构成5层保障钢筋水泥现浇坡顶防水处理层3厘米发泡材料保温层2厘米衫木板结构层灰色系列进口油毡瓦面层8 率先运用屋顶排烟气系统铝制屋顶烟罩排放居室烟气厨房油烟不再污染墙面构筑形状典雅精致为坡屋顶建筑轮廓增添变化优秀的房产品必然是包容凝聚了人类建筑文明中的精华并与传统的文化精神和所处的自然环境完美结合创造出的最适合当代人生存和发展又具有深厚文脉的建筑作品绿城房产正是在朝着这个方向努力着绿城完全手册之六庭 院在中国人传统的居住方式中庭院的意义是十分丰富的除了作为私家园林空间外庭院同时也是家族成员活动起居沟通交流的理想所在从某种意义而言庭院就是建筑的灵魂所在一座没有庭院的建筑就像是没有了舞台的人生冗长而乏味在西方人的眼里中国传统的庭院是迷人而神秘的为什么因为中国式的庭院是园林和建筑合一在中国庭院里不仅有四季植物呈现出来的时间的流动和生命的变化延续同时有凝缩的山峦丘壑有亭台楼阁曲径通幽更为重要的是中国庭院是表现中国文化中家庭血缘伦常和道德意识的世俗性殿堂又是一处给人带来平等感的另类空间二十世纪伟大的小说家博尔赫斯在他的名篇交叉小径的花园中就把一个扑朔迷离的故事的背景放在了一座中国庭院中由此可以反观中国庭院是如何激发了一个伟大作家的激情和想象绿城房产的庭院设计既承续了传统的中国庭院精神又汲取了西方园林的精华并且因地制宜地创造出意趣别生的空间尽管玫瑰园桂花城的园林景观由美国日本等著名公司规划设计但所表现的则是这块土地上能生根的生活和思想绿城房产的庭院可以分为以下几类1 私家花园别墅园区除了公共环境部分的大花园外每家每户的私家花园是主人的身份象征绿城房产的别墅根据地形地貌的不同以及建筑对景的布局设置大小不等形态各异的私家