祥云可行性研究报告.doc

祥云县缘达奥城项目（祥云体育运动中心奥城项目）可行性研究报告云南缘达集团云南缘达房地产开发有限公司二0一0年九月目 录第一章 项目背景第二章 项目建设的重要性及目的第三章 项目基本情况与进展第四章 项目分析第五章 项目定位第六章 项目实施进度和建议第七章 投资估算与收益概算第八章 本项目投资风险分析及对策第九章 结论第一章 项目背景 祥云县位于云南中部偏西，国土面积2425平方公里，其中坝区面积323平方公里，占13.67%，是云南省四大平坝之一，县府所在地祥云县祥城镇，海拔1990米，祥云县辖8镇3乡（祥城镇、沙龙镇、云南驿镇、下庄镇、普淜镇、刘厂镇、禾甸镇、米甸镇、马街乡、鹿鸣乡、东山乡），4个社区、132个村委会。居住有汉、白、彝、苗、回、傈僳等6个世居民族，2003年末人口为44.6万人，祥云县是滇西交通的咽喉，是通往西八地州的必经之地，是大进州的东大门，距昆明仅282公里，至大理机场30分钟车程，境内“昆瑞高速公路”、“广大铁路”、320国道等8条重要公路、铁路在县城形成交汇点和拟建的泛亚铁路在祥云接口，祥云县已初步形成滇西交通枢纽和物资集散重地，成为西南地区连接东盟自由贸易区的桥梁。祥云县人民素有热爱体育运动的传统习惯，历史上曾以球交友，密切与友邻市县的关系，同时也为省州运动队和各行业培养输送了大批体育人才，但长期以来县公共体育运动场馆是县体育场1984年建成，已不适合现代需求严重制约了祥云县体育事业的发展。作为大理州人口第一大县，兴建一个功能齐全的体育运动中心以及一个素质较好的高品质楼盘也是大势所迫。第二章 项目建设的重要性及目的一、项目建设的重要性全民健身计划纲要是由国家领导、社会支持，全民参与有计划、有任务、有措施的体育健身计划，是与实现社会主义现代化目标相配套的社会系统工程和面向21世纪的发展战略规划，全民健身事业是一项崭新的事业，符合广大人民群众的切身利益，获得全社会的一致肯定和赞誉，并且取得 了令人瞩目的阶段性成果，随着21世纪的到来以及2008年北京奥运会的举行，我们应为实施全民健身计划，增强中华民族的体魄而努力创造条件。祥云县人民建设一个集运动、生态、健康为一体的大型高品质社区，从而实现当地城市建设的快速发展，促进祥云县经济的持续、快进、健康发展。二、项目建设的目的体育事业是当今全球经济中发展最快的产业之一，每年为世界带来4000亿美元的收入，体育事业所蕴藏的巨大商机，使其已成为本世纪最有活力和广阔前景的新型产业之一，随着当地居民家庭收入的不断提高，居民的文化、体育消费大幅度增长，加上双休日，长假和各种假期制度的实施，使人们有了更多的空间时间去参加各种体育休闲活动，全民健身和体育休闲的热潮推动了体育健身场所的发展。该项目建设的目的，就是要充分发挥城市对人口、产业、市场的吸引力和聚集效应，推动二、三产业的发展，增强城市对经济的带动和辐射功能，逐步形成融商业、文化、信息、旅游为一体的城市，带动当地经济持续、快速、健康发展、繁荣城乡经济。第三章 项目基本情况与进展一、项目基本情况1、祥云县体育运动中心（奥城）项目由云南缘达房地产开发有限公司投资兴建。2、位于祥云县祥姚路与财富大道交汇处，居县城行政区范围。3、总占地270亩左右，其中体育建设用地130亩。住宅及商业用地140亩。4、定位为祥云县第一高品质景观大盘。5、集商业、体育、住宅于一体的复合地产项目。6、项目总投资约3.83亿元，其中体育运动中心投资1.5亿元7、本项目作为祥云县招商引资项目，得到各级政府的高度重视及关心。二、项目进展1、正在立项，今年10月份完成体育运动中心开发用地征地。2、正在进行规划方案。第四章 项目分析一、本项目所在区域经济分析2010年上半年，全县生产总产值实现24.73亿元，同比增长7.86%，其中，第一产业增加值3.42亿元，同比增长4.32%；第二产业增加值16.44亿元，同比增加长6.88%；第三产业增加值4.87亿元，同比增长12.95%。一月至7月，全县财政总收入完成2.67亿元，同比增长11.94%。其中，地方一般预算收入实现1.51亿元，同比增长10.94%，地方一般预算支出3.78亿元，同比增长21.54%；金融机构各项存款余额47.1亿元，同比增长29%；新增贷款1.56亿元贷款余额24.12亿元，同比增长38.5%。 农业农村经济在大旱之年平稳发展。一月至7月，全县农村经济总收入实现18.02亿元，同比增长8.51%；农民人均纯收入1772元，同比增长12.51%。 工业经济持续增长，一月至7月，全县工业总产值完成51.67亿元，同比增长32.83%。第三产业发展加快，祥云县旅游发展总体规则修编和祥云县旅游发展运营策划编制取得初期成果，水目山，清华洞景区开发顺利推进，今年一月至7月，全县旅游接待总人数达36.2万人次，实现旅游综合收入7512万元，房地产业发展不断规范，商品房开发面积达9500平方米，城乡消费市场供需两旺，社会消费品零售额总额实现5.6亿元，同比增长16.16%。从以上金融机构的数据表示为47.1亿元，可得出全县人均存款额为：47100045.3=10397元，祥云县的人均存款额以接近昆明市的人均存款额，结论祥云县人均购买力较强。通过以上几组数据的分析，得出如下结论：1、 本区域的发展走势较快，房地产势头迅猛，2、 本区域的购买及消费能力较强，3、 本区域的房产需求呈上升趋势二、本项目所处区域房地产分析1、祥云县商品房现状与市场需求祥云县近两年称呼四住宅建设进度加快，但商品房住宅在居民住宅中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小，从城市居民住宅构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着较大的需求潜力，随着住房制度改革的进一步深入，住房分配已货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源，再从每户住房总建筑面积来看，80%的居民住宅面积均为100以下，随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住房面积在100以上人住房户数将比现在有较大的提高。住房的“升级换代”蕴藏巨大的消费潜力。从本项目周边四个楼盘情况也说明了下一点。2、“精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是21世纪城市居民对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的需求，随着祥云县城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高，根据祥云县城市经济社会发展及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的主要选择条件，“精品住宅”的特色表现为：1） 住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流，在住宅市场日趋活跃，买房面积面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。近两年，祥云县住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美，品质高，售价合理，刚刚推出就买掉60%以上，销售火爆，从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场的细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高，市场对规划、设计、营销、管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也随之提高。2） 消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购买房子是个人的投资置业行为，因此，质量是购买者首要关注的问题，住宅质量要从几个方面进行全面考虑，一是安全性方面，主要结构安全和设备安全；二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是功能性最好的住宅，三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境；四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费，所以，住宅设计要超前并考虑可改造。 物业管理是消费者购买房屋考虑的另一重要因素，对购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他要求物业管理具有多种功能和高品质，收费合理物有所值。 从以上分析可以看出，由于本项目地块位于新开发区的行政区聚集了众多先富起来的人士，周边基础设施完善，学校、医院、银行休闲齐全及周边四个楼盘开发成功，预示着未来商品房的升级换代由低档向高档，高品质开发已成为新趋势，新区近年来有了较大发展，居住环境较为优越。加之县政府及国家行政单位的搬迁和政策扶持，吸引大批开发商以及居民到此地购买。3、项目所面临的市场环境分析1）市场发展潜力巨大，客户需求较单一经过对目前在售楼盘的分析对比，可以看出整个祥云县房地产市场拥有很大的发展潜力，但是市场产品供应也比较单一，大部份开发以多层住宅为主，基本无任何其他物业类型，但是，从客户需求调查可以看出，大部份人群有足够的购买能力，但是对产品的认识还停留在初级阶段，整体市场的价格与需求并不吻合。2）开发规模较适中，产品塑造能力低。目前大部分的在建项目规模较小，金都商城用地面积5亩左右、世纪商城和润城用地面积为50亩左右、印象花园用地面积为106.2亩，均为中小型项目，产品不仅形式单一，而且处于萌芽状态，开发商仅仅简单按照传统模式打造产品，总平面布置沿街均按围合式布置，不求产品的创新，从各个项目的楼盘现场可以看出来，开发商根本没有包装和品牌意识，在这样的开发模式下打造的产品，无法满足高端客户的需求。3）楼盘整体包装档次低，销售手法单一。祥云的消费群体主要由建筑老板、矿业老板、私业业主、教师、公务员构成。他们有很强的消费能力，其中大部分人群也有很好的产品认知能力，但是无论是从楼盘的平面展示、售楼部展示、工地围墙、项目资料等方面来看，还是从产品包装方面来看，都处于初级阶段。这足以说明祥云的房地产市场不成熟，尚处于初步阶段，在营销投入手段方面更是缺乏，没有品牌意识，所调查的全部楼盘中操作不规范。这就说明整个市场严重缺乏成熟的高端项目来更好的满足高端客户的需求。4）物业管理机制不健全、不规范。物业管理在祥云的已开发项目中整体都比较薄弱，在房地产较为成熟的城市，业主对物业公司的要求一般都比较高，很少有能满足业主需求的物业公司。祥云的客户群对物业尤为空白，所以我们开发的项目要在物业上面做到专业、全面、更好地为业主服务，就必须请知名的物业管理机构（可从下关请），不仅在管理模式上和管理机制上都是比较成熟和专业的。这对推广我们项目有很大的促进作用，为二期开发打下基础。5）开发商操作水平低，无引导市场意识。祥云的大部份项目都是本土开发商来开发，房地产市场自身不够成熟，又没有先进的操盘经验可以借鉴，一定意义上决定了本土开发商操作水平比较低，在所开发的新区项目中，无一有项目景观展示区和样板房展示区。所以在高端产品缺失的情况下，使市场产生抗性。我们要做到引导市场规避这种现象，所以在本项目的操作中将适用成熟的操作手段，填补高端客户的需求空白。四、项目所处地段商业价值及规划前景分析。本项目处于新开发区的行政区，祥姚路与财富大道汇处，离温州商业街和古城步行街商业圈大约1仅是左右，离龙翔街商业圈和清红路商业圈大约1.5公里。其商业价值受这两个商圈的影响，所以本项目所在地的商业气氛暂时较差，文苑路上分布有零散的小超市、小商店等商业网点，没有形成商圈或商业街的概念，但是，由于城市加大发展新区的力度，阳光城一二期；印象花园社区的形成。这将会加大人口密度，从而增强购买能力，商业价值会进一步得到体现，预计未来新城区在商业配套方面有大量的面积需求。目前该区域没有完整的、大型的、成熟的娱乐、餐饮、休闲及大型商场区域。可利用体育运动中心，得天独厚的优势，打造商场、电影院和时尚商业街。即将建成的祥云体育运动中心，是城市品位的提升，是城市地标建筑，将幅射整个祥云县，不仅是未来全民健身的集中场所，也是新区高档、商场、娱乐、休闲中心。第五章 项目定位一、 项目介绍1、项目所在区位本项目用地于祥姚路与财富大道交汇处，总用地面积270亩左右，项目总体区位属于具开发潜力区域的新区；2、项目性质与规模经初步规划，开发部分占地270亩左右，其中，130亩左右为体育建设用地，包括：体育场、球类体育馆、两块带顶网球场及六块室外篮球场。140亩左右为开发用地，以别墅为主，有少量小高层及多层和大面积商场。3、项目用地现状地块北面为祥姚路，南面为文苑路，西面为财富大道，东西为30米宽规则道路，地势平整，现为农田和已倒闭的八一厂。二、项目开发的总体思路祥云首席体育地产示范项目缘达奥城祥云高端生活示范社区缘达奥城三、定位构想与原则1、战略构想随着政府的搬迁以及行政区的建设，以祥姚路中轴核心的城市化新区正在形成，各房地产开发商都纷纷向此区域迈开脚步，在这个时候我们借助体育运动中心这个得天独厚项目的优良资源，建设祥云县国际化健康运动社区以及通过先进的规划和设计打造祥云县最高端生活示范社区，同时建立我们良好的品牌形象以及社会口碑，占据高端市场领域，在实现利润的同时创造优良的口碑价值，为二期开发做好准备，打造祥云新区地产领军角色。2、定位原则从消费者的心理谋求定位，而不是以生产或销售者的立场来确定；针对特定目标市场，而非整个市场；充分考虑细分市场的容量以及市场进入风险；综合项目区位、规划特点，充分发挥项目优势；创造出城市新区大规模、高品质社区的样板品牌四、构想蓝图这里将成为祥云县国际化的体育之城，居住环境一流的大型运动社区。在这里，不仅可享受到一流的体育设施，感受运动就在家门口的健康生活，还可以邂逅都市的繁华、特色风情商业步行街、大型商场、休闲娱乐。该建筑群从远看去，错落有致，现代简约，成为新区建筑新地标，精致实用、间隔巧妙、功能完善的户型单位，开扬宏敞的大型门窗，与社区立体园林式的绿化景观相映成趣，尽显成功人士的起居风采，居住在这里是地位的象征。无微不至的物业管理服务，致力营造一个亲切、自然、融洽的人文居住环境，将引领祥云的成功人士走向一种充满高品质与健康并存的崭新居住生活。五、目标市场定位 1、第一市场 现场范围内目标客户群，根据房地产的地域性强不可移动的特点，通常来说一个楼盘的目标客户群，以楼盘为圆心，以5公里为半径画圆，目标客户就在这个圆圈范围内，消费特点是二次置业、投资。 2、第二市场 除祥云县城区外的11个乡镇，它们是祥城镇、沙龙镇、云南驿镇、下庄镇、普淜镇、刘厂镇、禾甸镇、米甸镇、马街乡、鹿鸣乡、东山乡的富有群体，一旦有购买能力，一般都会到县城买房子，总之，人往高处走。3、住宅产权销售目标客户群特征以祥云广大市场高收入人群为主，以中等收入人群为辅。4、商铺产权销售目标客户群特征 项目周边商业经营者； 项目周边商铺投资者； 项目周边社区商业：银行、证劵、电信等代理点。六、营销定位项目外部核心竞争力表现在亲近祥云新城，亲近繁华地段，环境好适合居家，有投资升值空间。项目内部核心竞争力在于复合规划概念，复合不仅表现在建筑与景观的和谐统一，而且体现在发展商在开发产品时，以体育运动中心为核心，大力发展社区体育，构建和谐优美社区。第六章 项目实施进度和建议本项目计划在两年内建成，建设进度计划如下：2010年9月7日9月15日 编制可行性研究报告2010年11月15日12月30日 建筑方案设计2011年1月1日3月30日 完成项目策划及规划方案报批2011年3月30日6月30日 施工图设计2011年6月30日8月30日 报建、领取建设规划许可证2011年9月 工程开工2012年1月 完成投资25%，开始预售高品房2013年1月 主体工程断水2013年4月 工程验收2013年6月30日 正式入住第七章 投资估算与收益概算祥云县文化运动中心140亩土地开发商品房经济测算一、前提条件1、用地面积：140亩2、绿化率：30.9%3、建筑密度：35%4、容积率：2.05、产品定位为：别墅和沿街商业别墅6、土地价格：40万元/亩(评估价)7、结构型式：框架结构二、本项目开发可销售面积及BT面积 可销售面积； 205244m2体育中心建筑面积(BT面积)：16327 m2体育中心控制在6000-10000万建设费用。三、土地成本1、基准地价：33万元/亩1404620万元（先交后返用）2、按投资建体育中心1亿元计算（土地成本）四、前期费用1、规费20524425元/m2513万元2、设计费551.29万元3、审图费551.29万元10%55.13万元4、地质勘察费205244+1632722157122157110元/m2221.57万元5、招投标费2215711.5元/m233.24万元6、监理费22157110元/m2221.57万元7、质量监督费2215713元/m266.48万元8、前期费：50万元1+2+3+4+5+6+7+81712.28万元9、不可预见费：1712.286%102.7万元合计：1712.28+102.71814.98万元五、建筑安装费用1、住宅建筑费用（按1100元/m2计算），小高层（按1700元/m2计算）138396.41100元/m215223.6万元，66847.61700元/m211364.1万元2、地下室建筑费用按2500元/m2计算11142.52500元/m22785.6万元15223.6+11364.1+2785.629373.3万元3、水电安装费205244120元/m22462.9万元4、绿化费20524450元/m21026.2万元5、室外工程：2052441000元/m22052.4万元6、不可预见费（以上相加的6%）32451.96%1947.1万元1+2+3+4+5+634399.0万元六、销售收入1、经市场调查本地周边楼盘别墅销售价3500元/m282326.43500元/m228814.2万元2、多层住宅及高层住宅经市场调查本地周边楼盘销售价格为2700元/m256070+4010496174 m2961742700元/m225967.0万元3、商场销售价格按7000元/m2均价计算26743.6 m27000元/m218720.5万元4、地下车位销售1+2+3+42783万元/车位834万元1+2+3+474335.7万元七、推广及销售费74335.71.5%1115万元八、税费按销售收入综合税率的10%计算74335.7万元10%7433.6万元九、总成本（三）+（四）+（五）+（七）10000+1814.98+34399.0+111547329.0万元十、税后利润74335.7-47329.0-7433.619573.1万元十一、投资利润率19573.147329.041.3%第八章 本项目投资风险分析及对策一、市场风险分析1、从祥云县目前住宅市场来看，受全国一线城市房价下滑的影响，有一部分潜在购买者会持币观望，等待是否会有下滑空间，购房都举棋不定，但是，我们计划开盘时间订为2011年8月，随着时间的推移国家对商品房购买者推出一系列利好政策，从