广电文化广场招商方案.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除招商方案一、公司简介 云南广电网络集团是云南省委、省政府深化文化体制改革、加快文化产业大繁荣大发展而组建的正厅级国有骨干文化企业集团，由省委宣传部直接领导，是国家广播电影电视总局授权的全省经验有线电视、数字电视、网络电视等的唯一主体，固定资产约60亿人民币，年营业收入15亿。云南广电地产是云南广电网络集团的全资子公司，目前根据省委、省政府的要求和国家“三网融合”的要求，在全省范围内打造“广电文化广场”“广播电视集中集成播控中心”，将覆盖到全省州市各县，目前，昆明、曲靖、昭通、大理等多个项目已经启动。二、项目简介 “马龙广电文化广场”是云南省委、省政府确定的十大标志性文化设施，“云南广播电视集中集成播控中心”的先行先试项目“云南广播电视集中集成播控中心”已列入我省十二五重大项目规划，列入我省文化事业10+1项目。 “马龙广电文化广场”位于马龙县城，云龙路与龙翔路交汇处。项目用地5156.34，高77.3m（当地的地标性建筑），是一个集广播电视集成中心，广播电视节目展示分发中心、群众性文化普及设施、特色文化广场为一体的地标式基础文化项目，通过项目建设，力争在十二五期间实现西部少数民族聚集县广播电视节目的全覆盖和基层文化传播，并通过“马龙广电文化广场”的建成来总结经验，作为云南省每个县以上城市建设基础文化设施的范本。3、 项目周边市场环境 马龙广电文化广场位于马龙新城与老城结合部，目前马龙主要的行政事业单位已经搬迁到新城区，未来新城区将成为马龙的行政中心、商业中心。但由于马龙人口的限制，新城区的发展还需要人口基数的增长才能完全带动，所以新城区的发展至少还需要5年。目前项目周边商业也比较完善，云龙路集中了马龙主要的餐饮业，龙翔路主要以私营建筑材料（门、窗类）为主，项目对面是马龙县第四中学和比较成熟的化建小区和云华园小区。老城区商业虽然年久，商业比较集中，但未来虽着人们生活水品的不但提升和经济的不段增长，新的商业中心将发生转移。未来本项目将以绝对的位置优势成为马龙第一门户。所以我们对本项目的未来前景是比较看好的。4、 项目商业规划布局马龙广电文化广场，毗邻城市主干到龙翔路和云龙路、交通便捷。规划为1号楼主要以商业为主，内部设计建造1至2层为商铺，3至5层设计建造为酒店式格局，实用以酒店和KTV、娱乐场所等服务型商业。2号楼主要以住宅和办公为主。目前住宅在售，1号楼商铺在售，已经成功引进中国农业银行、书店等商业入驻1至2层。三、四、五层按规划布局将进行酒店招商。5、 招商方案1、 招商的目的：短期内完成项目销售，回收资金。2、 产品结构：酒店式格局建造。3、 针对酒店式格局的物业招商，目前有三种运作方式分别为：酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业的运作方式。以下是三种基本物业的概念：（1） 酒店式公寓:意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。 它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 （2） 公寓式酒店：简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，通俗的说是酒店里的客房户型和配套与公寓相仿，实则为酒店。此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，这种物业土地性质为旅游用地，产权通常为40年。 （3） 产权式酒店：其实质是酒店。就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。（4） 三种物业的区别:酒店式公寓与公寓式酒店的本质区别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的工艺，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供相当于家庭设备（如厨房、厨具）的酒店，实则还是酒店。产权式酒店是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新型模式，须向业主承诺相应的回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高。4、马龙县酒店市场概况。 马龙目前最好的三家酒店：乐熙大酒店，马龙宾馆、文景宾馆。(1) 、乐熙大酒店：位于马龙乐熙门，地处马龙县环城南路延长线，目前马龙县最好的酒店，以4星级酒店标准打造，配套有KTV、水疗会所、餐饮、停车场等一体化酒店。客房部共80间，平均入住率为：80%，客房收费标准为：150元至380元。目前该酒店的客源主要是中铁十二局长年入住，由中铁十二局带动消费。(2) 马龙宾馆：位于马龙县一中旁，县政府后，位置优越，处于马龙县城中心，周边人流和商业较为集中。配套有餐饮、停车场等，客房部共60间客房，平均入住率为70%，客房收费标准120元/间，协议价为：100元/间，主要的客源是政府单位接待的客源。(3) 文景宾馆：位于马龙县龙翔路，云华园正对面，酒店配套有KTV。按照三星级酒店表准装修打造，客房部共60间，平均收费为338至138元/间，有卡可打折为238元至96元/间，入住率为70%。主要的客源外来客源，零散客户。(4) 其他小型私营宾馆：居住环境差，平均收费为30至50元/间，入住率低。综合上述情况，马龙酒店市场随人口不断增长、人们生活水品的提高，经济的增长，未来发展前景较好，是比较有投资价值的市场。因此建议如本项目投资酒店，将以高端星级酒店标准打造，树立品牌效应。5、 设想我项目酒店运营的预期分析总面积：4978.12平米，三至五层，每层27间客房，共81间。还可以在分割。假设三层使用为KTV，四至五层使用为酒店。A、按目前装修成本计算：三层KTV，以中档装修酒店或者KTV每平米500至1000元/平米，折中按800元/平米计算，共计：1677平米，KTV装修总价约为：130万.B、按目前装修成本计算：四至五层为酒店，以中档装修为800元/平米，按3301平米计算，酒店装修总价约为：264万。C、装修合计成本：400万。D、招聘员工：40名，每人平均工资2000元/月。每年员工工资为：100万/年。E、租金每年：100万/年计算。（目前马龙最高租金）F、水电和物业管理费：50万/年。G、前期其它费用：包含办理各种证件、购买货物、杂费、税费等100万。前期总投资共计：850万。G、酒店盈利：60间客房，平均消费为100元/间，入住率为60%。年均纯收入为：130万-130*20%=104万*50%=52万（扣税后）H、KTV盈利：27间包间，平均消费450元/间，使用率为60%。年均纯收入为：260万-260*20%=208万*50%=104万（扣税后）I、总计酒店整体，每年的纯利润为160万左右。J、作为投资方最快需要：850万160万/年=5年能收回前期成本。K、如客户一次性买断产权，前期商铺价值为：19739376元+税费=2000万。如果再加前期装修运营投资成本850万。客户总投资成本在2850万，按照每年纯利润为160万，客户需要18年才能收回前期成本。L、按以上分析结果，如果客户能一次买断，是最好的选择，但前期投入资金太大，难以实现，只能以租的方式经营。那么我项目要在短期内回收资金，该如何去做呢？六、本项目前期设计建造为酒店，顾只能以酒店的形式运营。综合本项目的实际情况和马龙酒店市场情况，针对本项目提出以下两种运营方式：第一种：公司聘请酒店管理机构或者公司成立酒店管理公司来经营管理酒店，同时结合马龙市场情况，以高端商务酒店的装修标准打造马龙顶级的商务酒店。同时以产权式酒店的形式销售酒店产权，购买的业主以每年固定的返租或者盈利进行分红。缺点：需要公司投入装修和前期运营资金。第二种：招商引资，公司提供物业，以一定的优惠政策、减免物业管理费、免费提供广告宣传位、提供一些固定客源等政策，吸引投资客户，由投资客户来经营管理。投资客户可租用或者一次性买断的方式进行合作。投资客户优先选择能购买的，其次投资客户如租用本物业的，确定一定的租用年限和租金后，我们只能以产权式酒店的形式进行销售。购买的业主以每年固定的返租或者盈利进行分红。优点：公司不用投入资金，装修和前期运营资金由投资者承担。综上所述:以上两种方式，都适用于长期投资，本人建议采取第二种方式，进行招商引资。七、招商具体实施方案。1、综合考虑，必须平衡三方面的权利和利益关系，第一方面为开发商（以下简称甲方），第二方面为投资方（以下简称乙方），第三方面为购买我产品的客户（以下简称丙方）。2、三方涉及的权利和利益。（1、甲方：对物业的产权和处置、收益、使用权。目的是把物业销售出去，平衡乙方和丙方的利益。（2、乙方：作为投资方，租用我方的物业，以最低的投资成本（租金）获取最大的收益。对我物业只有使用权。（3、丙方：购买我项目物业产权，目的是得到相应的投资回报，也就是租金。（4、三方同时涉及到的关键利益点：租金（关键词）。（5、租金分析。A、据调查按马龙目前月租金水平为：10-18元/平米。因酒店属于盈利性质的租房，所以以最高18元/平米的月租金计算。总面积（平米）每平米租金(元/平米）月数乙方年租金（元）最小的单间面积每平米年租金（元）丙方年租金（元）4978.1218121075274 39.252168478 4978.1218.5121105143 39.252228714 4978.1219121135011 39.252288949 4978.1219.5121164880 39.252349185 4978.1220121194749 39.252409420 4978.1220.5121224618 39.252469656 4978.1221121254486 39.252529891 4978.1221.5121284355 39.2525810127 4978.1222121314224 39.2526410362 4978.1222.5121344092 39.2527010598 4978.1223121373961 39.2527610833 4978.1223.5121403830 39.2528211069 4978.1224121433699 39.2528811304 4978.1224.5121463567 39.2529411540 4978.1225121493436 39.2530011775 每年按5%的租金增长率，最小单间面积39.25平米售价为：153075元计算，丙方15年能回收成本：151897元。乙方15年租金总额为：19265324元，相当于目前物业的总售价。上述丙方购买时按一次性支付计算，如按照按揭贷款计算，首付比列50%及77075元，按揭贷款7.6万，贷款年限5年，月供为：1512.4，实际还款：90744元，产生贷款利息：14744元，实际总房款为：167819元。那么丙方至少需要16年才能收回成本。再次，按照物业15年的出租年限，平均每年租金收益为：10126元，除于该物业的总投资153075元，该物业的投资回报率为：10126153075100%=6.6%。（根据简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益15年房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。计算方法：投资回报率月租金12(个月)/售价，计算购入再售出的投资回报率(售出价购入价)/购入价。） B、综上所述：我方以产权式酒店的方式出售产权是可行的，对于丙方来说，总投资成本低，后期的收益较大，并且随人口经济的增长，租金和物业的升值空间较大，所以是比较有投资价值的物业。C、因此建议租金的定价：18-20元/平米每月，每年按5%的租金增长率计算。D、租期：租期的时间最低一次性签订5年，最高20年，保证乙方和丙方的收益平衡。3、 我方招商引资所能做到的优惠政策。（1） 减免装修期间的物业管理费用。