银行大楼管理模式的复制与创新.doc

银行大楼管理模式的复制与创新季 耀 良我们上海东湖物业管理公司从1985年管理上海瑞金大厦起步以来，迄今整整十五个年头，回眸十五年的发展史，我们公司先后承接的银行大楼（含信托、财税）项目主要有：四川川信大厦、成都交银大厦、山东银工大厦、山东地税大厦、上海世纪金融大厦、上海交银金融大厦、上海财税大厦、上海兴业大厦等等，如果我们将先后承接的银行大楼的管理面积全部相加，恐怕要占整个公司管理总面积的四分之一强，因而银行大楼的物业管理在公司整体发展过程中具有举足轻重的地位。不仅如此，我们还通过东湖物业管理模式的输出，至2000年底，四川川信大厦被国家建设部评为国优，山东银工大厦被省建委评为省优。实践已经证明，东湖物业对银行大楼的物业管理是成功的，其输出的管理模式正在被业主或业主新成立的物业公司或其他的物业公司不断地仿效复制，因而我们公司要善于科学地思考总结，更要不断地研究东湖物业管理模式的创新和发展。一、 假设银行大楼物业管理的三种模式1、山东某银行大楼的物业管理模式。业主方根据委托物业管理合同，专门发文成立大厦物业管理处和大厦管委会，物业管理处作为隶属于大厦管委会的特殊机构从事物业管理的运作，包括人员招聘和管理、物资采购、对外签订合同等等全部以业主方的名义运作，管理酬金每月定额支付，包括上海派出人员的工资福利，其余费用开支全部由业主方承担。大厦管委会则负责协调物业管理处与业主各处室的工作，审定大厦物业管理处的工作计划及财务运作，并对大厦物业管理处的工作予以监督、检查、考核和认定。这种模式，风险性小，安全性大，相对而言，物业管理的期限越长越好，不足之处是业主方派出人员担任副职等实施全程跟班学习我们的管理经验和操作方法，极易接盘自管。 2、四川某银行大楼的物业管理模式。业主方根据委托物业管理合同，采取全权委托和基本费用包干（不等于承包）的方式，由上海东湖物业管理公司派出机构银通管理中心实施物业管理的运作，业主方银通房产公司实施监督、协调管理。基本费用包干包括人员工资福利、清洁用具用品、保安工具设备、设备设施维修保养、管理酬金等等，全部由业主方银通房产公司按约定付款至银通管理中心帐上，然后由银通管理中心按实支付各种费用。这种模式，由于在实际操作过程中，业主方拖欠付款的现象时有发生，再加上许多不确定的因素导致额外需要支付的一些费用，因而风险性相对较大，如果在谈判签订合同时就能考虑到这个因素，并且业主方能够认可同意在预算执行过程中对额外需要支付的各类费用可以采取协商或打专题报告予以审批的方式解决，那么我们公司承担的风险就会大大降低。当然，基本费用包干如果执行情况良好，又不发生额外费用，那么，对我们公司多赚利润是有好处的，不足之处整体控制难度颇高。 3、上海某银行大楼的物业管理模式。业主方根据委托物业管理合同，采用全权委托和费用承包的方式，由上海东湖物业管理公司派出非分支机构某银行大厦管理处实施物业管理的运作，业主方后勤服务管理中心实施监督、协调管理，并派出副总经理、部门副职充实物业管理处。这种模式，除不足之处与山东某银行大楼相似的全程跟班外，风险性是最大的，当然，风险性越大，利润也越大的可能性是存在的。对业主方来说，每年物业管理的费用是承包定额的，是按 照合同的约定给付的，实际费用发生究竟是多是少与业主方无关。相反，对我们管理方而言，费用承包定额有利有弊，如果成本费用控制得好，那么公司赚取的利润相对就多；如果成本费用控制得不好，那么公司赚取的利润空间相对就少，甚至有可能出现倒贴的情况。因而，我们公司在谈判签订合同时，一定要高度重视成本费用涉及的方方面面的汇总测算，不可漏项，提出预算时，对有可能产生的额外支出的费用要一并考虑在内，方能回避不确定的种种风险因素。二、 解说现代管理模式的若干案例什么叫模式？简单地说，模式就是企业采用何种理念，通过何种运作方法,以何种方式实现赢利。说得再详细确切一点，模式就是企业如何根据自身资源的 占有情况，采用常规的、或者非常规的、或者特殊的经营策略，经过若干年的不懈努力，走出一条具有自身特色的发展道路。基于此，我们东湖物业管理模式要有所创新和发展，走出一条独创的发展之路，了解和借鉴目前对整个世界有巨大影响并且有代表性的若干模式，可以说是非常必要的。1、雅虎免费模式。在1995年雅虎搜索引擎创设之前，全球网络界免费服务的经营模式可以说闻所未闻，互联网广告市场根本就不存在。雅虎创立之初，杨致远和他的合作伙伴首先想到的就是要倾听用户的声音，哪怕是做赔钱的买卖也要吸引回头的顾客。因此，他们做出的第一个决定就是网上服务免费。只要用户上网，只要用户进入雅虎网站，用户就可以享受到免费的服务。事实证明，杨致远和他的合作伙伴的这个决定是非常正确的，他们不仅藉此树立起自己的品牌信誉，而且随着时间的推移以及不断地在其搜索引擎上推出新的产品和服务，雅虎创立了一种全新的市场推广和广告模式。随着雅虎的成功和影响的扩大，人们逐渐推出无形的注意力资源的概念，免费的潮流进而开始在全球网络界不断涌现，从免费上网到免费电脑、免费手机等等，可以说无一不是因雅虎免费模式而兴起。2、戴尔定制直销模式。在戴尔模式受到世人充分关注之前，定制化生产的概念人们是难以理解的或者说很难理解。人们已经习惯于采用被动的方式接受市场的产品和服务，也就是说，产品和服务在用户提出需求之前就已设计好并且生产出来，然后供用户选择。但是戴尔电脑公司却打破了这种传统的做法，戴尔承诺按用户自己的爱好配置专门的个人电脑，用户可以向戴尔电脑公司具体说明自己选定的显像卡、显示器、声卡、内存等等电脑部件。戴尔电脑公司依靠这一全新的定制直销模式，一举占领了世界电脑市场的主导权。世人受此启发，针对用户个性需求的定制化经济才开始迅速蔓延。3、麦当劳或肯德基特许经营模式。如果你作为顾客尚未品尝过麦当劳或肯德基的食品，那么你肯定难以理解特许经营模式的魅力究竟有多大。作为一种低成本、高效率和高扩张的商业经营模式，麦当劳或肯德基通过利用体系的规模效应降低自身的运营成本，以共同品牌占领市场，实现品牌资源共享。也可以说，麦当劳或肯德基这个品牌成功的背后，离不开大量的集中的广告支持和来自专有体系的长期培训指导。依靠这一模式，麦当劳或肯德基在全球经营的连锁店呈星火燎原遍地开花之势，世人受这一思路启发，全球的快餐业、零售业和中介业纷纷玩起特许经营的概念。 4、微软控制源代码模式和李纳斯开放源代码模式。美国微软公司目前排名全球500强前10位，其强大几乎是无可置疑的。近20年来，它通过控制源代码的方式控制着全球的软件市场，并且依靠频繁的升级来不断地完善产品，不断地积累财富，可以说财源滚滚。然而，从20世纪最后2年起始，微软公司却感受到了前所未有的巨大压力。以自由软件之父芬兰人李纳斯为代表的Linux.操作系统，采用开放源代码的方式，全面推出资源共享，服务收费的商业经营模式，直接冲击着微软公司依靠控制源代码从而控制市场的发展根基，也可以说，微软公司有史以来遇到了第一个真正意义的强劲对手。正因为如此，比尔盖茨不得不发出这样的感慨：微软距离垮台的时间永远只有18个月。今天的竞争已不在产品之间，而在于经营模式之间，与时代的经营模式脱节将比效率低下带来更大的风险。这些成功的案例告诉我们，这个世界发展变化的节奏是与时俱进的，当我们在现实世界亲眼目睹周围的一切每时每刻都在发生变化时，我们必须时刻警钟常鸣：固守原有的传统的经营模式，其发展速度将是缓慢的或者是停滞不前的，甚至有可能是倒退的，抑或就是死路一条，因为原有的传统的经营模式势必将被创新的模式作为取代的最好教材。数码影像挤垮立拍立现，2001年10月，全球最大的立拍立现相机制造商美国宝丽来公司已向位于特拉华州的美国破产法院递交了破产保护申请，这恐怕就是宝丽来公司对飞速到来的数码时代反应迟钝的必然结果。从工业化革命至今，大多数人都已经习惯了按照传统经营思路去管理企业，但是，当我们在现实世界中日益发现，一些企业新秀既无资本的实力，又无人才资源的优势，更无卓越品牌的长期影响，却能够在短时期内脱颖而出，这对我们来说有何感想呢？我们是不是应该去研究思考一下，这到底是什么原因呢？上述有代表性的若干成功案例可以告诉我们，这全部都是经营模式与概念的力量在起作用。如果我们不能认识到这一点，如果我们仍然习惯于躺在原有的传统的模式上面，那么发展的趋势就可想而知了。因而做出战略性的决策非常必要，我们必须采取两条腿走路的方法，一条腿走既有的相对成熟的道路，抓好固有模式的科学管理，另一条腿走管理模式的创新之路，抓好前瞻性的战略研究并不断地推陈出新。因为我们的对手是强大的，如仲量行、第一太平洋戴维斯等。曾记得有个美国人写了一本书，其观点主要是，互联网时代是一个赢家通吃的时代，讲究经营管理模式的独创性。对此，我们必须清醒地认识到，所有经营管理模式的创新设立都是市场残酷竞争的结果，某一个模式的成功往往离不开企业追逐利润的本性。正是由于残酷的市场竞争，才迫使企业去全力以赴在原有的基础上推陈出新，推出创新的模式。物业市场竞争的本质是争取业主（用户），物业市场竞争的手段同样是创新，而物业市场竞争的最后落脚点依然是市场和利润。换句话说，模式的最终较量同样要落脚到业主（用户）和利润上。在现实社会中，任何忽略业主（用户）利益和企业利润的模式不但不会长久，而且还有可能使企业倒退，甚至有可能走到被兼并或被重组或破产倒闭的地步。因而对我们公司来说，模式和利润两者都要兼顾，模式的创新不能影响企业的最终利润，这是任何一个企业发展的必由之路。三、物业管理模式的复制与创新一个成功的物业管理模式，应该具有如下三个特点：一是扩大物业市场份额 的能力；二是能够使物业企业借此机会上升为行业的领头羊，以致有可能使物业企业的管理模式和操作规范能够成为行业公认的典范的潜质；三是在物业管理的实施过程中能够把握物业市场未来的发展趋势并具备良好的盈利能力和盈利潜力。通常来讲，一个成功的企业，只要将其走过的发展道路进行科学的提炼和总结，我们就能够或多或少地发现一种模式的大致轮廓。对银行大楼的物业管理进行科学的提炼和总结也莫不如此，这是因为，我们只有对银行大楼的物业管理模式进行科学地提炼和总结，研究模式成功的要素所在，比方说是人力资源的优势，还是资金的优势？是物业市场竞争的因素在起作用，还是管理模式创新的功用？是企业品牌形象的引导先行，还是适度广告或者广告铺天盖地？是依靠企业实力参与市场招投标中标，还是依靠种种的人际关系开拓承接的项目，等等，不同的模式会给我们不同的启发和思考。模式可以说是特定企业或者个人在特定条件下发展自己的阶段性的经验总结，因而模式往往都具有所处行业、地域和时代的特性，有的模式甚至还镌刻着特定企业主要领导者的个性色彩。正因为如此，尽管世人千篇一律不厌其烦地要说：模式具有可复制性，然而在很多情况下，完全一模一样地要想成功地复制一种模式其实是一件非常困难的事情。正如戴尔电脑公司总裁迈克尔戴尔在回答中国记者关于您认为中国的企业能否拷贝戴尔定制直销模式这个问提时曾经指出的那样：不仅中国的企业不能成功地模仿戴尔公司的直线订购业务模式，全球范围内戴尔公司的一些主要的竞争对手也都曾试图模仿我们的业务模式，但都没有成功。而在同一时间里，戴尔公司却取得了非常大的发展。比如说在过去的4年当中，戴尔公司总体销售增长率达到了44%，而同期我们的竞争对手销售增长率只有11%。因此，模仿戴尔的业务是非常困难的。到目前为止可以说没有哪家公司是取得成功的，并且我也不认为在不远的将来会有哪家公司能够成功地模仿我们。由此，我们可以从中看到，任何模式的创立和发生作用都有其特殊的环境和文化氛围，如果脱离了模式原有的特殊环境和文化氛围，就可能难以发挥模式固有的效应和作用。不仅仅如此，而且许多被媒体或企业自身广为宣传的模式其实还疏漏了不少没有被解密的核心成分。持有模式的企业敢于将模式公之于众，一方面是扩大企业在社会上的影响，另一方面是公布的模式由于缺少核心成分，持有者不必担心使自己全面暴露在竞争对手的面前，而这恰恰是持有者的专有技术。对这种专有技术，模式持有者是不会去申请专利的。与此同时，我们也必须清醒地看到，广为公布的模式被复制的次数越多，其产生的效应和作用往往就越打折扣。在一般情况下，市场的超额利润可以说来自于创新的模式，当世人都在复制同样一个模式时，这个模式哪怕再有市场，哪怕再有超额利润，也只能被众多的复制者所瓜分，而实际平均分摊的利润将会越来越少。2000年上半年开始的全球网络概念的翻船倾覆，就可以看作是超量的资本过度复制同样模式的必然悲剧。然而，我们在现实世界中还可以看到，不少模式创始人在将其模式公之于众或尚未公开之时，就已经在着手创设其新的模式。这是因为，模式创始人必须藉此继续保持其领先的地位，否则就失去了其领先的资格。微软公司久经沙场，所向披靡，独具IT龙头老大的成功秘诀就是：不断创新。比尔盖茨认为：最好的防守，就是创新。从技术创新到产品创新，从市场创新到制度创新，可以说，比尔盖茨的每一小步，都牵动着整个世界的每一大步。为了探讨未来消费者的需求，捷足先登进入潜在市场，他设计了一项别出心裁的活动：从1994年10月起，微软公司每年举办一次征文比赛，参赛的对象限制在9至12岁的儿童，题目很简单-请描述你心目中最有魅力的电脑。为刺激孩子们参赛，微软公司许诺：凡是文章写得好的孩子，都可以获得一份丰厚的奖品（含有一台笔记本式个人电脑），并将被邀请到微软公司总部参观，和比尔盖茨见面，合影留念。第一年，微软公司就收到了1800多份充满童心童语的作品，在这些作品中有不少出人意料、值得深思的佳作。孩子们的想象力以及他们对电脑的看法，在一定程度上预示着电脑业的发展方向，了解他们的想法，有助于