广州光大都会策划方案

光大都会商场项目情况介绍 主要内容 一 项目开发背景介绍二 当前时机与市场形势分析三 招商情况介绍四 项目未来策略建议 一 项目开发背景介绍 项目早于2006年年底开始构思 目标是建立一个 统一经营管理大型Shoppingmall 支持立项原因 1 海珠区及其辐射区接近200万的人口一直都缺乏一个综合大型购物娱乐中心 2 双地铁交汇站上盖 绝对有利商业发展 3 光是项目及其紧邻地区已有大量人口数量支撑经常性的消费人流 4 富力现代商业项目由于已分散销售 加上没有经营管理 相比下我方项目更易凸显竞争优势 5 海珠地区缺乏集中式的餐饮焦点区正好为项目带来机遇 6 地区人口结构 质与量 不断的提升 有利项目中长线发展 项目原来定位及发展方向 1 主要统一经营管理运作 2 以中档偏高的装修设备建设 3 前期以中档的商家及品牌作为主力目标招商对象 4 当中插入部分中高档品牌 或小部分国内高档品牌 5 基本上国际顶尖品牌不纳入考虑范围 6 由于项目坐落在 非办公核心区 及 非传统购物区 所以项目基调以大型综合社区MALL为核心定位目标 当中参照不少于香港地铁沿线成功项目作指引 7 希望以更多的餐饮比例以填补目前海珠区的市场空缺吸引更多的 经常性消费人流 到访 项目基本资料介绍 项目效果图 总平面规划图及主要经济技术指标 项目总平面图及出入口示意 剖面图 跨层梯设计示意 大型户外广场 北面户外广场 南面下沉式广场 天台风情园林设计 时尚现代的室内设计 大型LED及自动升降T型表演台 特色豪华电影院 广州首创真冰激光飘雪溜冰场 美食广场 商场各层平面图 B2层 地铁层 地铁入口 下沉式广场 跨层梯 通往油站出口 B1层 工业层 下沉式广场 斜坡 斜坡 入口 入口 中庭 首层 光大层 斜坡 斜坡 入口 入口 跨层梯 L2层 二层 L3层 三层 A 区内缺乏大型购物中心 项目成功机会大 B 商业物业的投资效益远高于当时的住宅项目 项目原投资策略解剖 C 拥有固定资产及中长线收租 对企业筹划上市有很大帮助 D 待区位更为成熟后 项目的增值前景更大 E 项目落成经营收租后 可抵押银行融出流动资金 F 如需要时部分位置可拆分出售 套回部分资金 进可攻 退可守 G 不少国内外资金愿意整体购入大型商用物业作中长线投资 参考例子 约66 000 商场中华广场 评估值 33亿 38亿约40 000 办公楼办公楼部分评估售价约20 000 24 000元 折合资产约8 9 6亿元商场部分月租约950万面积约66 000 平均租金约145元 评估售价30000 34500元 按5 6 年回报计算 折合资产约20 23亿元 当前时机与市场形势分析 紧邻商业项目之情况 逸景项目 西城都荟 本案 海珠城 达标国际 本案 广百新一城 江南新地 燕汇广场 本案 总结 小结 海珠城 逸景项目 达标国际 西城都荟 江南新地 燕汇广场 本案 富力现代 太古仓 广百新一城 基本上周边仍未有一个项目对本项目构成重大威胁 从曾经可能出现的对手近况的发展分析 本项目现时全面展开招商是最有利的时机 但加快工程进度及招商节奏是当务之急 以规避 海珠城 及 西城都荟 未来启动招商时之影响 中华广场 东方宝泰 本案 市核心商业区未来形态 中华广场 太阳城 时尚广场 太古汇 万菱汇 东方宝泰 天