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世联上海康城前广场商业项目商业定位报告(中稿) 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 xx-9-14上海康城前广场商业项目商业定位报告（中稿）谨呈协和集团版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 本报告是严格保密的。 2项目研究工作阶段划分?项目地块查勘?区域宏观经济背景研究?区域商业环境研究?城市商业发展规划研究?市场调研?项目属性研判与界定?问题结构化分析?区域环境分析?市场容量预测?项目定位导出xx/8/22第一阶段项目整体定位与发展战略第一阶段思路形成xx/9/1xx/9/15第一阶段市场调研xx/9/21研究内容成果?上海康城前广场市场调查报告?上海康城前广场初期沟通?上海康城前广场商业项目定位中稿本报告是严格保密的。 3报告思路 二、风险和机会 三、出路 一、目标设定本报告是严格保密的。 4协和集团目标?地上14.8万商业+1万单身公寓全部售出；?打造集团商业街地产品牌，为集团商业品牌上市作准备。 ?把未用的指标全部用足，实现指标最大化。 进而全部出售现实利润最大化。 ?以主题商业街的形式启动，为集团商业品牌上市作准备。 本报告是严格保密的。 5?短期内实现利润最大化?促进协和商业地产的市值影响力指标最大化世联对目标的理解利润最大化本报告是严格保密的。 6项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属于莘闵板块居住区级商业中心?项目紧邻莘松路，唯一一条进入道路，双向二车道；?项目西南北各约500米分别相邻板块内两大商业（巴比伦、乐购）。 500m乐购500m巴比伦莘松路项目生春九路场东路项目区位本项目地铁1号线莘庄站本报告是严格保密的。 7容积率超过4，建筑形式必须向高向密发展。 ?规划用地面积72，418平方米，实际用地面积约为43，838平方米。 ?地上总建筑面积166，481平方米，需要建设小区公建配套0.8万平方米，实际新建商业面积约为14万平方米，单身公寓10，800平方米。 ?地下建筑面积55，681平方米，已建地下室1，453平方米，新建地下室54，228平方米。 项目技术指标莘松路已建已建绿地高压线，地上不能上盖建筑本报告是严格保密的。 8项目资源所处大型住宅区和别墅区，为未来商业发展提供多条通路的可能项目资源云间水庄晶苑四季御庭丽水馨庭欧风丽景绿洲比华利龙祥公寓达安圣芭芭花园十二橡树庄园浅水湾同润加州绿洲香岛万科白马莘闵板块的发展已经有5年的时间。 目前周边的公寓项目有两个，别墅项目约为10个。 区域人口康城居民入住后约为3.77万人。 周边别墅区居民约为4-5万人。 本报告是严格保密的。 9第二部分 二、风险和机会区域商业分析宏观市场分析闵行商业分析项目本体分析本报告是严格保密的。 10按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和宏观市场xx年上海人均商业地产面积超过1平方米，接近欧洲发达国家1.2平方米的平均水平。 上海商品销售毛利率不断上升，从xx年的16.56上升到xx年的20.16；城市居民人均消费支出不断上升，从xx年的1.1040万元增长到1.3773万元。 上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。 与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。 数据上海商业统计年鉴本报告是严格保密的。 11传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长迅速。 宏观市场连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。 传统三个市中心区仍然是主要的商业区域，但随着周边区域商业中心的兴起和发展，市中心的人口不断往外迁移，郊区的商业面临巨大的发展机会。 数据上海商业统计年鉴本报告是严格保密的。 12莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。 闵行商圈便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。 莘庄分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。 七宝依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。 七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；莘庄七宝本报告是严格保密的。 13南方商城/家乐福华联吉买盛麦德龙易初莲花大润发易买德百安居乐购世纪联华农工商乐购乐购龙城购物中心易初莲花石头.剪刀.布家得利九百家居农工商锦江乐园热带风暴好爱广场家得利日用大卖场是闵行的主要商业形式?目前闵行有18家大卖场，xx上半年实现社会消费品零售额24.44亿元，比上年同期增长21.2%。 ?新开卖场七家易初莲花七宝店、浦江店、乐购莘松店、家乐福七宝店、好又多虹桥店、易卖得梅陇店。 xx上半年零售总额3.86亿元，对区域零售额增长的贡献率为3.6%。 闵行商圈本报告是严格保密的。 春申区域4家14位置和经营档次是决定闵行日用卖场经营好坏的关键面积业态闵行商圈商场名称规模档次经营状况农工商（新闵店)一层中档约3,000食品.日用品8.26开业一般乐购（莘庄店）二层中档约8,0001F KFC、生鲜食品2F日用品.家电.百货旁边有好美屋莘庄区域5家良好世纪联华(莘庄店)三层中档约24,0001F餐厅、移动营业厅、服饰；2F食品、生活用品；3F服饰、床上用品良好华联吉买盛(莘庄)三层中低约15,0001保健品、鲜花、速食；2F服装、鞋类；3F食品、日用品一帮农工商（中春路）二层中档约8,0001F食品.美食2F日用品、家电、服装、一帮河畔百货四层中高约10,000B1地下停车场1F餐饮.化装品.星巴克必胜客2F-4F品牌服装良好乐购（七莘店）二层中档约28,0001F餐饮、服装、食品、生鲜2F家电.床上用品.日用品.服装.大时代一帮龙城购物中心三层中高约30,0001F KFC.屈氏士服饰.餐饮.眼镜2F家乐福3F品牌店即将进驻巴黎春天一般易初莲花(吴中路)三层中档约24,000七宝.虹美区域5家1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品良好麦德龙（虹梅店）一层中档约3,5000服装、日用品、食品、家电、休闲运动类良好易初莲花(七莘路)三层中档约25,0001F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品良好大润发（银都路）三层中档约25,0001F停车场.商业街.KFC2F食品(含生鲜)3F电器、服饰.百货、良好易买得（银都路）三层中档约25,0001F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.美食一般家得利（春申路）一层中档约1,200食品、日用品一般农工商(银都路)二层中档约4，5001F水果.蔬菜.生鲜.食品2F床上用品.日用品.服装一般数据市场调查本报告是严格保密的。 15南方商城是整个闵行区域的购物中心闵行商圈商场名称规模档次面积业态南方商城五层中高10万,营业面积6.8万1F餐饮.化妆品.饰品2F-3F服饰4F家电通讯5F渔猎休闲(电影院.电玩.网吧)家乐福南方购物中心在的布局上以家乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家龙头店为主力店，满足了工薪阶层、居民日常消费、家庭装潢的需要。 一百二十余家品牌特色专卖店，涵盖了服装、小百货、通讯器材、家具、体育用品、电脑等多个方面。 休闲娱乐包括中、西餐饮、咖啡馆、茶室、电影城、游乐城、健身中心。 药店、邮局、银行、旅行社、书城、美容美发等等一系列社区服务项目，坚持“以社区服务为导向，集购物、休闲、娱乐为一体”的经营定位，已成为闵行地区人气最旺的购物中心。 本报告是严格保密的。 16莘庄、七莘路、东川路三块区域为闵行未来重点商业区东川路七莘路闵行商圈闵行商业十一五规划:向现代商业的转型，形成以社区商业为基础，以大型购物中心为龙头，以商业休闲街为特色的现代商业格局。 积极引进精品百货店、品牌专卖店等新型商业业态，继续完善大卖场、超市、便利店等商业网点，规范发展商品交易市场，培育汽车和建材销售等新增长点。 重点建设七宝、虹桥、莘庄、江川、南方商城、浦江等大型综合性商业中心，本报告是严格保密的。 17南方商城/家乐福华联吉买盛麦德龙易初莲花大润发易买德百安居乐购世纪联华农工商乐购乐购龙城购物中心易初莲花石头.剪刀.布家得利九百家居农工商锦江乐园热带风暴爱好广场家得利消费向东，消费习惯分为三大圈层?第一圈层日常消费就近的大卖场，购物班车510分钟；?第二圈层日常购物南方商城，闵行区域唯一商业中心；?第三圈层周末购物及休闲娱乐徐家汇、虹桥人口消费特征徐家汇第一圈层第二圈层第三圈层本报告是严格保密的。 18每月在闵行卖场消费总额为500-800元。 人口消费特征。 超市、商场和百货公司是闵行居民日常最常消费的场所闵行区居民在商场/百货公司的每月花费总额约为500-800元。 购物地点的时间基本在30分钟以内品种齐全、价格实惠、购物环境是居民选择消费地点的首要因数食品和服装是闵行居民节假日最高的开支。 二口或三口之家,个人收入3000-6000元/月为主流摘自闵行商业市场调查报告本报告是严格保密的。 19人口消费特征摘自闵行商业市场调查报告特征一:消费模式单一，在闵行的消费支出主要为大卖场的日常用品采购。 由于闵行区外来购房人口与闵行户籍人口相当，因此在闵行的消费时间主要为下班后采购日常生活用品。 单一的居住模式造就单一的消费模式，因此，大卖场成为居住区满足生活用品采购的主要。 特征二:就近消费.区域性消费原则，在闵行区域到消费地点不超过半小时车程由于闵行道路系统错综复杂，消费区域随着道路阻隔而自然形成，如今春申、莘庄、七宝、古美均形成各资的商业卖场集中区域，辐射范围也限于各区域内。 特征三:大卖场消费比较频繁,对商场的要求不高，满足基本的日常用品采购需求。 由于日常消费在附近卖场解决，因此去卖场的频度较为频繁，平均一周1-2次。 主要选择位置近、种类多、价格实惠的卖场消费。 本报告是严格保密的。 20莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一区域商业地理位置:莘庄地区位于上海西南，土地面积约平方公里。 是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地.人口规模:由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。 现有总人口万人，其中常住人口约万人，外来人口万万人。 预期未来五年将达到万人。 本报告是严格保密的。 21莘庄建设三级商业网路,本项目属于社区商业体系区域商业?中心商业区1.莘庄老镇中心商业区主要项目莘松路、沪闵路“十字型”路口新建的块状集聚型“综合商业商务”。 规划面积万平方米。 2.上海莘城中心商业区主要项目“仲盛商业中心”和地铁莘庄站站厅商业。 “仲盛商业中心”总建筑面积约万平方米?社区商业:南为华联吉买盛区域、西为农工商区域、西北为莘庄乐购区域、中为世纪联华区域、东北为华润万佳区域。 ?现代商贸走廊:七莘路沿线（莘庄段至七宝段）街区两侧相关地块集聚现代大型专业店、大型综合超市、文化休闲中心、图书文化用品中心、小型商业休闲街、大型室内滑雪运动休闲中心等新兴商业服务业业态，成为体现区内城市形象和功能、第三产业特色、多业态多功能集聚、条状块状相结合的“闵行大道”。 上海市闵行区莘庄地区商业发展规划纲要-未来8年上海莘庄商业配套设施,将发生根本性的改变和提高，莘庄地区商业将依托闵行区行政中心所在地、道路交通网络、人口大量导入等优势，形成一个“镇中心商业区社区商业体系现代商贸走廊”的三级商业发展网络，使之成为上海新兴地区商业中心之一。 莘庄老镇商业中心上海莘城商业中心社区商业商贸走廊本报告是严格保密的。 22莘松路铁路以西路段，商业的发展完取决于住宅的拉动需求。 区域商业莘闵板块商业主要分布三个区域，全部为满足居民日常消费为主。 ?乐购（莘松店）二层卖场，一层好美屋，一家酒店及餐饮KFC等满主周边居民日常生活用品采购需求，中档。 ?巴比伦商业广场三层。 一层中介、美容美发、宠物店；二层茶坊、咖啡店等；三层餐饮。 满足周边居民日常生活配套消费需求，中档。 ?莘闵生活广场一层农工商层，二层空缺，三层足浴，四层KTV满足莘闵别墅区中低档居民日常生活，档次较低。 乐购卖场巴比伦广场莘闵生活广场本报告是严格保密的。 23道路是阻隔板块商业发展的重要瓶颈。 区域商业?沪杭高速、二条铁路，基本阻隔了板块与周边区域的联系，孤立缺乏互动效应，使板块商业的消费局限于板块内的居住人口，缺乏外来人口导入。 ?莘松路双向二车道，成为目前进入莘闵板块唯一道路，且短期内不会改善。 这将直接制约商业的发展和外来消费人口的导入。 ?目前板块的商业主要为板块居民日常消费为主。 无高档商业设施。 本项目道路范围内人口消费本报告是严格保密的。 24小结竞争严峻1.商圈集中，形式雷同2.各自为营，互动性弱3.住宅拉动，需求单一闵行商圈主要集中在莘庄和七宝，形式基本以日用大卖场为主。 位置和经营档次是决定大卖场经营状况的关键。 由于商业形式单一，闵行各大卖场依靠自身生存。 加上闵行众多道路的阻隔，各个板块商业难以形成集合效应，形成各自为营的局面。 闵行的商业市场主要由于住宅拉动。 由于购房人口大量导入，引发了大量对生活日用品的需求，下班到大卖场采购，周末市中心商场采购是居民消费的主要模式。 本报告是严格保密的。 25商业级别城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业规模（M2）30万以上3.6-18万9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中交通便利介于两者之间住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺本项目属于区域型社区商业中心本项目区域人口约10万人，由于交通的限制，区域外人口难以导入，区域性社区商业中心本项目项目属性界定xx-7-2926人均消费支出及商业单位营业额商圈内已有商业面积商圈服务的人口商业的商圈范围商业规模商业规模的确定莘闵区域人口10万人，按照国际人均商业面积1平方米/人的标准，区域商业体量应该为10万平方米一般城市居住区商业设施指标类别居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91m2/人城市居住区规划设计规范国际类比社区商业规划指标商业规模比0.0271(商业面积住宅面积)目前新闵有的商业面积约为5万平方米，剩余的体量为项目商业容量10万-5万5万平方米本报告是严格保密的。 27商业规模的确定在目前及可预见的周期，符合市场容纳量本项目合理的规模是5万平方米理性分析理性分析剩余10万平方米怎么办？是继续做商业？面临的风险？还是另谋出路？有何机会？本报告是严格保密的。 28地块可用面积小，限制条件大，需要寻求内部变化项目分析1号地块2号地块3号地块4号地块地块地块面积限制条件1号1.25万限高2号1.24万一期业主争议较大,认为规划为绿地,限制层数3号17004号约2万高压走廊线,地上不能上盖物业公建配套邮政支局银行.证券物业管理警属菜场综合健身游泳池占地面积1400220-565340020003000建筑面积12001200100046022501360600需要建成的公建建筑面积为8070平方米康城 一、二期住宅已建成并逐步入住，三期、四期正在建设中。 建成后将成为容纳约3.77万人口的大型居住区；目前社区内部配套商业比较稀缺，居民日常消费通过购物班车/社区班车解决；目前前广场地块除一块为集中绿地外，其他均为已建物业（一为会所、一为商业综合楼、一目前为售楼处和样板房）xx-7-2929S集合和规模优势依托康城住宅151万平方米，周边住宅即别墅区居住人口，形成一定的集聚效应，项目的档次可以有一定扩大。 W交通瓶颈莘松路的交通是制约消费人口导入的重要瓶颈；地块限制地块有许多限制因素，可变能力小；O体验式消费成为未来商业发展的趋势.符合别墅区客户消费档次存在空白周边商业经营环境渐好T市场竞争威胁严重随着莘庄中心的商业发展，多家商场的开业对板块的客流消费形成分流，而且对吸引区的客流增加难度。 市场风险变化莫测【SWOT】本报告是严格保密的。 30如果商业的市场容量只有5万平方米,剩余10万平方米指标如何?闵行规划科科长语录-规划批准的原则:?该配的配足,类型可以不局限商业,但不要超过总体指标;?一定要征求小区业主的意见,他们同意我们就同意;?把多数指标建在争议小的地块,争议大的地块尽量考虑少建、不建“”本报告是严格保密的。 31第三部分 二、风险和机会 三、出路 一、目标设定本报告是严格保密的。 32闵行小户性市场全线红【市场声音】闵行小户型销售火爆闵行经济性酒店入住率高闵行中端办公物业稀缺123万科朗润园，万科假日风景的“蚂蚁工房”，均价达到12000元/平方米，开盘便抢购一空；松江九亭上海青年城，7月份开盘以来销售套数446套，实现均价8610元/平方米；70，90平方米国家政策，抢时机就是占先机。 莫泰168，锦江之星、泰姆24H宾馆的入住率达到80。 尤其是周 六、日，入住率达到100。 康城及周边的居民非常多，如全部入住，访客的住宿将有较大需求。 目前办公物业在售的仅有四个。 价格均价8000-10000平方米，尤其小面积的办公物业在闵行需求较高。 详细见附件闵行小户性、酒店、办公调查xx-7-2933【产品定位】项目区位项目地块商圈人口?处于闵行新闵板块?别墅区和居住区聚集?拥有一定的人口支撑?地块小，面积大，15.8万建筑面积?限制条件多，只能向高向密发展。 非中心大体量，高密度?不在核心商圈。 板块内商业没有形成互动?商圈消费模式单一，市场容量有限市场容量有限?外来人口导入困难，区域内消费人口有限?区域内纯商业需求有限人口消费单一突破区域价值实现整体价值跳出商圈挖掘其他需求能够实现高可达性、高密度、集约性、内部、外部联系完整性，从而实现快速销售，进而产生巨大的社会效应与升值潜力。 xx-7-2934【产品定位】产品解构图非商业都市单元纯租赁式公寓假日寓所公寓酒店传统住宅超标准服务式公寓工作式社区国际公寓名商俱乐部创业型公司个人工作室街区商业（Street Mall）商业集中商业（shopping Mall）仓储式购物中心主题式/服务式购物中心商业性休闲会所VIP会集市员店展示廊/橱卖店窗品牌专传统式购物中心xx-7-2935Urban unitsplex都市单元综合体土地日益稀缺，人口日益增长；少数的空间，应承载更多的功能。 他是一种理想，他是一种生活，他是一种体验，他是一种期待。 【产品定位】xx-7-2936【整体定位】“HOPSCA”豪布斯卡HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION+APARTMENT(酒店+办公+公园+购物中心+商会+住宅)HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。 xx-7-2937源起HOPSCA于1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。 HOPSCA的特征特征一高密度，集约性特征二整体统一性特征三功能复合性特征四土地使用均衡性特征五空间连续性1.平面的连续2.立面的连续3.空间的连续特征六内部、外部联系完整性一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。 HOPSCA在巴黎HOPSCA在纽约HOPSCA在东京xx-7-2938【获利模式】商业街销售获利，购物中心持续经营获利商业大部分出售和少量作为固定资产租赁获利办公成功销售获利公寓大部分出售和少量长期经营获利酒店xx-7-2939【产品矩阵】明星业务高市场增长率高明星STAR现金牛CASHCOW问题QUESTI ON瘦狗DOG相对市场份额波士顿矩阵市场需求市场竞争属性销售趋势创业者办公中中现金牛时间短，出售获利。 它是项目现金流的主要。 小户型公寓高中现金牛公寓式酒店中低明星精品酒店提升项目形象，可直接出售。 商业街中高明星精品商业街能够带旺整个项目。 形象树立后，可以直接出售。 主题购物中心中高痩狗前期需要培育，通过持有经营获利，如果经营成功，会未来带来持续的现金流。 现金牛明星痩狗物业规模xx-7-294015.8万商业1.5万商业街+3.5万商业体4万酒店式公寓0.8万公建3万办公+3万公寓式酒店【物业比例】xx-7-29411号地块2号地块3号地块4号地块【物业比例】地块地块面积物业形式限制条件1号1.25万商业街+小户型公寓限高2号1.24万主题式购物中心+公寓式酒店+公建+办公一期业主争议较大,认为规划为绿地,限制层数.3号1700小户型公寓4号约2万休闲运动主体公园高压走廊线,地上不能上盖物业.xx-7-2942?各类商业中心对应不同的商业业态?大型购物中心的业态比例经验值为购物餐饮娱乐约为521830各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态小区配套商业（周边）社区商业区域性商业市级商业微型超市餐馆美容院干洗店快餐店医疗室超市药店百货商场餐馆家具店五金商店汽车美容店酒吧音像租赁店银行超市大型优惠商店大型百货商店家具店体育用品店药店办公用品店电影院大型百货商店时装店大型影城娱乐中心饮食街大型专卖店大型优惠商店小型商业街商业街为主，个别集中商业商业街集中商业商业街集中商业【商业】我们的商业形式商业街+集中商业xx-7-2943【商业】价值分析商业价值最大面商业街购物中心商业街铺面沿价值最大面开发设置。 在转角处可设置高档餐饮主力店，拉动整体街区档次。 购物中心由于面积较大，必须满铺。 因此入口处必须设置大型标志性建筑，吸引消费人口导入。 内部必须设置无导向性.循环不息人流动线。 实现各个商业价值面积最大化。 BIOCK2地块形式销售方式利用精品商业街+主题式购物中心两者相辅相成。 互为补充，互为利用。 形成价值的互动。 总计2.2万出售，2.8万持有经营BLOCK11.5万商业街全部出售BLOCK23.5万商业体80自有经营，20出售xx-7-2944【商业】地下与入口P入口人流步行入口下沉式人流主入口方向，提升地下商业价值。 商业橱窗展示，与对面商业街联成一体xx-7-2945【主题购物中心】定位以室内娱乐为体验点的，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的体验式购物中心?以日常生活购物消费为主导主力消费需求?配以娱乐、餐饮?成本低，参与性的娱乐体验点兴奋点xx-7-2946【主题购物中心】基本原则1.80%持有经营，20出售；2.招商先行，设计可以通过招商情况调整；3.优先考虑2-3家大型品牌主力店进驻，带旺商气；4.引进经营管理公司，进行后续经营管理。 “”xx-7-2947地面入口B3B2B1通往小区L1L2L3【主题购物中心】购物中心的人流动线xx-7-2948【主题购物中心】购物中心的布局模式商业式下沉式广场，直通B1购物中心的平面布局循环是商业体的人流生生不息的最好方式xx-7-2949【主题购物中心】中庭xx-7-2950【主题购物中心】立面的处理入口的标志xx-7-2951【主题购物中心】电梯的形式xx-7-2952【商业街】?Folded street适合人体尺度以及与周边环境相结合的小规模体块组合而成的“Folded street”，使街区生动活泼?观景平台体块相互错落，形成了丰富的空间层次，同时营造出生态观景平台直通街概念xx-7-2953【商业街】以品牌餐饮为带动,以高档社区休闲配套精品店为主要业态?SPA会馆,康体健身?宠物医院.7-11,社区配套?麦当劳汽车餐厅,精品川菜xx-7-2954【商业街】时尚都市体验?有会员制或俱乐部服务?提供店铺装修设计顾问服务?主题特色店xx-7-2955【商业街】?消解购物街单一功能,实现真正休闲聚会功能?形成共同兴趣人群的聚会交流地点休闲娱乐体验xx-7-2956【酒店】?以小单间、套间为主，装修风格简单而富有个性，可有三到四种选择方案，装修单价在1000-1500元/平方米。 ?可先联系酒店，经济型品牌连锁酒店进驻，统一经营管理，带租约销售。 公寓式酒店xx-7-2957【写字楼】“SVO（服务式写字楼）”以最小面积100发售，创业者承受得起的写字楼。 为新锐公司服务，将他们从琐碎的日常行政工作中解脱出来的，将建筑同服务打包在一起的结合体。 SVO是独立的xx-7-29SVO是节约的58SVO是自由的最小的产权单位可随意组合，合伙人一人买一套，打通就是大公司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了。 SVO是专业的专业的公共秘书服务，专业的律师咨询，专业的会计师建议，您的周围有一个专业队伍随时准备为您服务。 SVO是管家，在你直奔主题的时候，处理好一切繁杂。 不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都收益【写字楼】“SVO（服务式写字楼）”xx-7-2959【公寓】面积约为50-70平方米，以一房和小两房为主。 低总价，未来的都市主义生活享受。 提供精装修菜单，单价在1000-1500元/平方米，实现“CONDO”生活。 精装修公寓xx-7-2960?理性型_Rational Model?生活独立,但又亲密?生活区和工作区分开,有双洗漱洁具体现亲密生活?男主角=投资分析师/女主角=医生【公寓】xx-7-2961?感性型_Sensitive Model?一切布局以围绕两人亲密享受为前提?一切细节均被放大,距离感几乎不存在?男主角=软件工程师/女主角=美容师【公寓】xx-7-2962?现代型_Moden Model?周末夫妻?前卫/独特/有个性,最好自己DIY?男主角=摄影师/女主角=设计师【公寓】xx-7-2963【公园】-运动休闲主题xx-7-2964廋狗【开发节奏】NO1:现金牛+明星公寓+商业街市场需求市场竞争属性创业者办公中中现金牛小户型公寓高中现金牛公寓式酒店中低明星商业街中高明星主题购物中心中高NO2:现金牛+痩狗办公+主题购物中心NO3:明星酒店属于同一区域，地块各项条件齐全。 公寓短平快，迅速回笼资金。 商业街销售之前，主力商家必定先进驻，营造商气，购物中心的招商同时开展。 属于同一区域，可同时开发。 利用购物中心带动办公的销售。 随着招商工作的不断开展，大型商家进驻，推出限量黄金商铺，短期引爆。 由于酒店的使用年限较短。 最后推出明星产品，避免与公寓发生冲突。 从而通过前期的铺垫，提升价值，实现利润最大化。 xx-7-2965【经济测算】面积()成本(元)收入(元)地下车库26,54169,272,010地下商业55,681245,831,615出租获益集中商业35,000133,525,00030,000,000直接出售收益,剩余2.8万出租获益街区商业15,00042,273,874公寓40,000109,600,000320,000,000.酒店30,00095,100,000300,000,000.办公30,00094,950,000300,000,000.配套8,00011,720,000总计地上15.8万802,272,499.57不包含地价,不包含公园建设成本1,250,000,000.(不包含出租收益)xx-7-2966还是另谋出路？有何机会？xx-7-2967大型商业地产在中国成功的关键NO1:商业定位一定地址，二定规模，三定主力店NO2:规划设计人流动线.视觉通透.交通体系.主力店的设计要求NO3:后期经营招商.经营管理.持续能力地址考虑尤为关键，交通.是否在人口聚集区.人口的消费能力和规模及未来增长潜力是关键。 辐射范围和辐射人口规模决定商业的总体规模。 国外，十万平方米以内叫做“最佳规模”，15万平方米以上的商业，最少要有10家以上的主力店的组合。 主力店的选择和商业的主题直接相关。 人流动线中一个单一的通道是最好，最好生生不息。 视觉看到越多的店铺越好，刺激人的购买欲望。 卸货区域是尽量在地下,私家车和送货车都不要和人在一个平面上交叉。 招商之前，先和主力店进行对接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷载高度和卸货的要求。 商铺是只租不售的全部销售的商铺存活率非常低。 招商完成后，艰巨的任务刚刚开始，如何持续经营管理，是商场未来不断盈利的关键。 商业只有在经营中才能实现价值。 商业项目，一般的要有三年的培育期，最低也需要两年的培育期。 需要有充足的资金和技术准备。 家以上的主力店的组合。 主力店的选择和商业的主题直接相关。 xx-7-2968商业地产的环节商业投资商业规划商业经营如果本项目计划建成大型商业体集中出售，实现的可能性非常小，如果一定要选择，可以从商业地产的环节中寻求突破xx-7-2969大型集中商业的出售模式xx-7-2970产权返租模式1操作方式客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。 发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。 通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店支付租金提供回报小业主发展商商家代理招商出租物业购买物业小业主商家提供物业支付租金销售结束关系转化小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。 产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。 建设部房地产销售管理办法规定xx年月日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。 xx-7-2971案例常兴天虹商场楼层15层。 主力店天虹发展商年租金回报率变化4.8%6%2.8%（低于三年期国债3.37%）与天虹租约15年年租金增长率2%现状在售，分期或一次性付款楼层销售铺位个数/总铺位个数销售个数比率1/F未售-2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%国土局网站销售公示。 发展商保留1层高租金楼层，通过1层租金弥补回报率，可维持4.8%左右。 现通过主力店提供回报，投资回报率2.8%，低于三年期国债利率。 销售状况不佳。 销售率约占推出部分的47%。 此项目现仍返租，但已经不能作按揭。 xx-7-2972店中店销售模式2店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型开发商投资者经营者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益购买产品操作方式发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。 典型案例赛格电子市场缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾xx-7-2973基金整售模式3操作方式基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。 典型案例嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。 基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型投资者基金经营者使用者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益承租物业购买产品获取销售利润开发商获取现金获取投资收益xx-7-2974整售的适用条件 1、已投入使用并收益稳定的商业 2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经签订、主打的品牌商户已经签订租约的项目，基金也有信心购买 3、对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是如果开发商几年后可以回购，达到国外基金的租金回报率要求的，基金也会考虑购买 4、租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以上。 5、新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金回报率的要求较低一般在6左右就可以了，而欧美的基金要求租金回报率一般在10以上。 亚信行总经理萧福泰访谈解决了持续经营和销售之间的矛盾，但很难达到价格和快速回笼资金的目标。 xx-7-2975嘉德置地的“中国商业地产基金”计划xx年底，嘉德置地开始大规模的商业地产项目的收购。 嘉德置地的策略是与沃尔玛三大中