万科品类规划.xls

A AB BC CD D 产产品品系系列列核核心心价价值值品品类类 金金色色 城市住宅 便便捷捷的的城城市市 生生活活 注注重重工工作作便便利利 关关注注产产品品服服务务及及 品品质质 G1G1 商务住宅 追追求求居居住住改改善善和和 品品质质 G2G2 城市改善 低低总总价价优优势势 G3G3 城市栖居 城城花花 城郊住宅 舒舒适适居居住住 第一居所 追追求求舒舒适适居居住住 C C 城郊改善 四四季季 郊区住宅 低低价价格格 价价格格务务实实 T1T1 郊区栖居 舒舒适适居居住住 第二居所 考考虑虑父父母母养养老老 或或休休闲闲 T2T2 郊区享受 高高档档 占占有有稀稀缺缺资资 源源 销销售售价价格格在在市市区区 均均价价2 2倍倍以以上上 TOP1TOP1 城市豪宅 TOP2TOP2 郊区豪宅 注注 1 1 黄黄底底色色列列由由一一线线公公司司根根据据各各城城市市具具体体情情况况填填写写 其其余余各各列列不不能能变变动动 2 2 带带 格格无无须须填填写写 3 3 带带 格格由由一一线线公公司司根根据据具具体体情情况况填填写写 4 4 带带 格格内内容容尚尚在在研研究究中中 5 5 F F列列 价价值值排排序序 指指的的是是客客户户支支付付能能力力的的排排序序 6 6 G G列列 比比例例 指指的的是是市市场场上上这这几几类类重重点点客客户户之之间间的的相相对对比比例例关关系系 7 7 J J列列购购买买动动机机中中 有有四四个个动动机机的的备备选选项项 分分别别是是 投投资资 栖栖居居 改改善善 空空巢巢 其其中中 投投资资 指指的的是是客客户户出出于于非非自自住住 而而将将房房屋屋作作为为短短期期或或长长期期投投资资商商品品目目的的的的购购买买动动机机 栖栖居居 指指的的是是出出于于满满足足刚刚性性 需需求求而而产产生生的的购购买买动动因因 改改善善 指指的的是是为为了了满满足足居居住住舒舒适适性性而而产产生生的的购购买买动动机机 空空巢巢 指指的的是是由由于于家家庭庭成成员员减减少少 成成为为单单核核心心家家庭庭之之后后 为为了了更更满满足足核核心心成成员员的的舒舒适适性性居居住住而而产产生生的的购购买买动动机机 8 8 对对于于G1G1的的描描述述 可可以以增增加加列列进进行行更更详详细细的的描描述述 G2 35 50G3 25 35 C 35 45 T1 25 35 45以上 四四季季 郊区住宅 低低价价格格 价价格格务务实实 T1T1 郊区栖居 E EF FG GH H 土土地地属属性性 主主力力细细分分客客户户构构成成 客客户户选选择择客客户户细细分分 价价值值 排排序序 比比例例 家家庭庭生生命命周周 期期 居住 客客户户特特征征 1 1 地地块块商商务务属属性性高高 周周边边写写字字楼楼密密集集 交交通通高高度度发发 达达 享享受受市市中中心心级级别别配配套套 2 2 地地块块可可能能有有不不利利因因素素影影响响 如如交交通通噪噪音音干干扰扰大大 以以及及周周边边人人群群复复杂杂的的情情况况 3 3 商商业业价价值值高高 4 4 居居住住价价值值一一般般 商务人士 顶级商务人士 1 1 周周边边配配套套完完善善 交交通通便便捷捷 通通常常较较为为安安静静 2 2 适适宜宜居居住住 110 孩子三代 240 后小太阳 340 小太阳 410 老年一代 1 1 要要求求公公共共交交通通密密集集 站站点点在在步步行行距距离离内内 2 2 周周边边有有较较完完善善的的生生活活配配套套 3 3 居居住住价价值值一一般般 170 青年之家 215 青年持家 315 小小太阳 1 1 交交通通便便捷捷 可可快快速速到到达达 离离城城市市成成熟熟区区域域比比较较 近近 2 2 相相对对市市中中心心居居住住密密度度低低 3 3 地地块块所所在在区区域域居居住住氛氛围围良良好好 水水质质 空空气气质质量量 好好 110 孩子三代 220 后小太阳 330 小太阳 45 老年一代 55 青年持家 630 小小太阳 1 1 距距离离目目标标客客户户原原有有居居住住 工工作作 地地点点较较远远 2 2 交交通通不不便便利利 公公交交线线路路缺缺乏乏或或基基本本没没有有 3 3 项项目目周周边边通通常常无无配配套套 依依赖赖小小区区内内部部解解决决 4 4 要要有有小小区区环环境境 5 5 地地块块条条件件通通常常只只有有三三通通 水水电电路路 50 青年之家 20 小小太阳 10 青年持家 10 孩子三代 10 老年一代 1 1 有有自自然然资资源源 2 2 距距离离城城市市较较远远 但但有有快快速速道道路路可可达达 3 3 没没有有完完善善生生活活配配套套 但但地地块块周周边边可可能能有有休休闲闲配配 套套 或或有有条条件件可可做做到到 150 孩子三代 250 后小太阳 位位于于城城市市稀稀缺缺地地段段或或占占有有城城市市的的稀稀缺缺景景观观资资源源 位位于于郊郊区区 占占有有稀稀缺缺景景观观资资源源 注注 1 1 黄黄底底色色列列由由一一线线公公司司根根据据各各城城市市具具体体情情况况填填写写 其其余余各各列列不不能能变变动动 2 2 带带 格格无无须须填填写写 3 3 带带 格格由由一一线线公公司司根根据据具具体体情情况况填填写写 4 4 带带 格格内内容容尚尚在在研研究究中中 5 5 F F列列 价价值值排排序序 指指的的是是客客户户支支付付能能力力的的排排序序 6 6 G G列列 比比例例 指指的的是是市市场场上上这这几几类类重重点点客客户户之之间间的的相相对对比比例例关关系系 7 7 J J列列购购买买动动机机中中 有有四四个个动动机机的的备备选选项项 分分别别是是 投投资资 栖栖居居 改改善善 空空巢巢 其其中中 投投资资 指指的的是是客客户户出出于于非非自自住住 而而将将房房屋屋作作为为短短期期或或长长期期投投资资商商品品目目的的的的购购买买动动机机 栖栖居居 指指的的是是出出于于满满足足刚刚性性 需需求求而而产产生生的的购购买买动动因因 改改善善 指指的的是是为为了了满满足足居居住住舒舒适适性性而而产产生生的的购购买买动动机机 空空巢巢 指指的的是是由由于于家家庭庭成成员员减减少少 成成为为单单核核心心家家庭庭之之后后 为为了了更更满满足足核核心心成成员员的的舒舒适适性性居居住住而而产产生生的的购购买买动动机机 8 8 对对于于G1G1的的描描述述 可可以以增增加加列列进进行行更更详详细细的的描描述述 1 1 距距离离目目标标客客户户原原有有居居住住 工工作作 地地点点较较远远 2 2 交交通通不不便便利利 公公交交线线路路缺缺乏乏或或基基本本没没有有 3 3 项项目目周周边边通通常常无无配配套套 依依赖赖小小区区内内部部解解决决 4 4 要要有有小小区区环环境境 5 5 地地块块条条件件通通常常只只有有三三通通 水水电电路路 I IJ JK KL LM MN NO O 产产品品 典典型型 项项目目 年年龄龄 支付能力 购购买买 动动机机 主主力力户户型型 产产品品 类类型型 产产品品 编编号号 产产品品核核心心价价 值值点点 投资 单房 25 35平米 一房 35 45平米 高层 商务服务 海晟名苑 投资 大户型 有高端倾向 二房 160 170平米 三房 180 200平米 高层 北京US联邦 公寓 35 45岁改善四房 180 220平米 小高层 高层 大家庭生活 成都金色 40 45岁改善三房 150 180平米 小高层 高层 功能完善 35 39岁改善三房 150 180平米 小高层 高层 凸显主人功能 45 50岁空巢二房 100 120平米 小高层 高层 凸显自我功能 25 35岁栖居 一房 30 50平米 二房 65 80平米 高层 功能紧凑 武汉C8 B8 成都加州湾 25 30岁栖居三房 80 90平米 高层 功能紧凑 30 35岁栖居三房 80 90平米 高层 功能紧凑 35 45岁改善 四房 150 190平米 四房 200 240平米 情景洋房 TownHouse 享受功能 水晶城 西山庭院 40 45岁改善 三房 130 150平米 情景洋房 情趣功能 三房 180 200平米 TownHouse 35 39岁改善 三房 130 150平米 情景洋房 炫耀展示 三房 180 200平米 TownHouse 45 50岁空巢二房 90 100平米 多层 小高层 凸显自我功能 30 35岁改善三房 110 130平米 注重父母 30 35岁改善三房 110 130平米 功能合理 25 35岁栖居二房 75 85平米 多层 小高层 高层 功能实用 上海假日风 景一二期 深圳四季花 城一到五期 25 30岁栖居二房 75 85平米 功能实用 25 30岁栖居三房 90 110平米 功能实用 主主力力细细分分客客户户构构成成 客客户户细细分分 25 30岁栖居三房 90 110平米 功能实用 45岁以上空巢二房 75 85平米 功能实用 35 45岁空巢三房 200 240平米 TownHouse 资源拥有 杭州良渚 深圳东海岸 35 45岁改善一房两房 50 90平米 情景多层 资源拥有 高 资源占有俊园 资源占有十七英里 注注 1 1 黄黄底底色色列列由由一一线线公公司司根根据据各各城城市市具具体体情情况况填填写写 其其余余各各列列不不能能变变动动 2 2 带带 格格无无须须填填写写 3 3 带带 格格由由一一线线公公司司根根据据具具体体情情况况填填写写 4 4 带带 格格内内容容尚尚在在研研究究中中 5 5 F F列列 价价值值排排序序 指指的的是是客客户户支支付付能能力力的的排排序序 6 6 G G列列 比比例例 指指的的是是市市场场上上这这几几类类重重点点客客户户之之间间的的相相对对比比例例关关系系 7 7 J J列列购购买买动动机机中中 有有四四个个动动机机的的备备选选项项 分分别别是是 投投资资 栖栖居居 改改善善 空空巢巢 其其中中 投投资资 指指的的是是客客户户出出于于非非自自住住 而而将将房房屋屋作作为为短短期期或或长长期期投投资资商商品品目目的的的的购购买买动动机机 栖栖居居 指指的的是是出出于于满满足足刚刚性性 需需求求而而产产生生的的购购买买动动因因 改改善善 指指的的是是为为了了满满足足居居住住舒舒适适性性而而产产生生的的购购买买动动机机 空空巢巢 指指的的是是由由于于家家庭庭成成员员减减少少 成成为为单单核核心心家家庭庭之之后后 为为了了更更满满足足核核心心成成员员的的舒舒适适性性居居住住而而产产生生的的购购买买动动机机 8 8 对对于于G1G1的的描描述述 可可以以增增加加列列进进行行更更详详细细的的描描述述 多层 小高层 高层 上海假日风 景一二期 深圳四季花 城一到五期 P P 项项目目命命名名 结结构构 万科X路X号 万科金XXX 万科XX汇 万 科XX阁 万客 XX苑 万科XX 工房 万科XXX园 万科XXX城 以资源命名 注注 1 1 黄黄底底色色列列由由一一线线公公司司根根据据各各城城市市具具体体情情况况填填写写 其其余余各各列列不不能能变变动动 2 2 带带 格格无无须须填填写写 3 3 带带 格格由由一一线线公公司司根根据据具具体体情情况况填填写写 4 4 带带 格格内内容容尚尚在在研研究究中中 5 5 F F列列 价价值值排排序序 指指的的是是客客户户支支付付能能力力的的排排序序 6 6 G G列列 比比例例 指指的的是是市市场场上上这这几几类类重重点点客客户户之之间间的的相相对对比比例例关关系系 7 7 J J列列购购买买动动机机中中 有有四四个个动动机机的的备备选选项项 分分别别是是 投投资资 栖栖居居 改改善善 空空巢巢 其其中中 投投资资 指指的的是是客客户户出出于于非非自自住住 而而将将房房屋屋作作为为短短期期或或长长期期投投资资商商品品目目的的的的购购买买动动机机 栖栖居居 指指的的是是出出于于满满足足刚刚性性 需需求求而而产产生生的的购购买买动动因因 改改善善 指指的的是是为为了了满满足足居居住住舒舒适适性性而而产产生生的的购购买买动动机机 空空巢巢 指指的的是是由由于于家家庭庭成成员员减减少少 成成为为单单核核心心家家庭庭之之后后 为为了了更更满满足足核核心心成成员员的的舒舒适适性性居居住住而而产产生生的的购购买买动动机机 8 8 对对于于G1G1的的描描述述 可可以以增增加加列列进进行行更更详详细细的的描描述述 万科XXX城 填表日期 XX年XX月XX日 市市场场X XX X市市 品品类类G1G2G3CT1T2 现现售售 市市场场容容量量 套套数数 市市场场均均价价 预预期期 市市场场容容量量 套套数数 市市场场均均价价 万万科科 现现在在 市市场场份份额额 套套数数 市市场场比比例例 万万科科 未未来来 市市场场份份额额 套套数数 市市场场比比例例 注 1 现售指填表前一年内该市场的品类销售状况 2 预期指填表时未来一年内该市场的品类供应状况 3 万科 指项目开盘时万科未来的品类供应状况 填表日期 XX年XX月XX日 X XX X市市 T2 注 1 现售指填表前一年内该市场的品类销售状况 2 预期指填表时未来一年内该市场的品类供应状况 3 万科 指项目开盘时万科未来的品类供应状况 填表日期 XX年XX月XX日 土土 地地 板板块块名名称称X XXXXX板板块块 品品类类G1G2G3 市市场场容容量量 套套数数 市市场场均均价价 容容积积率率 市市场场客客户户分分布布 青青年年之之家家 商务人士 青青年年持持家家 小小太太阳阳 后后小小太太阳阳 孩孩子子三三代代 老老人人一一二二三三代代 务务实实之之家家 中中年年之之家家 合合计计 重重点点客客户户 比比例例 家家庭庭生生命命周周期期孩子三代 后小太阳 小太阳 老年一代 青年之家 市市场场容容量量 套套数数 客客户户背背景景特特征征 年年龄龄 职职业业 家家庭庭收收入入 学学历历 置置业业动动机机 首首次次 栖栖居居 改改善善 空空巢巢 投投资资 客客户户关关注注价价值值点点 离离公公交交站站点点距距离离 关关注注教教育育 中中 小小学学 幼幼儿儿园园 大大超超市市 医医院院 其其它它 总总价价区区间间 产产 品品 产产品品物物理理属属性性 产产品品形形态态 户户型型结结构构 户户型型面面积积 社社区区内内部部配配套套 会会所所 幼幼儿儿园园 小小超超市市 室室外外泳泳池池 儿儿童童活活动动场场地地 老老人人活活动动场场地地 车车位位 产产品品价价值值点点 定性描述 景景观观描描述述 定性描述 注 1 板块依据地理区域划分来定 一个独立板块的市场特征必须满足如下要求 板块内80 的产品被板块内客户购买 板块内80 的客户在板块内购买 同一板块同一品类中产品销售均价差应在20 以内 2 该表格仅用来描述填表前一年内板块内各品类的特征 作为项目定位时的参考资料 基础数据来源于板块内填表前一年内的成交信息 3 16行比例指的是 细分客户构成比例 中对应品类细分客户的构成比例 几类重点细分客户的比例之和应该大于60 小于100 CT1 青年持家 孩子三代 后小太阳 小太阳 老年一代 青年持家 小小太阳 青年之家 小小太阳 青年持家 孩子三代 填表日期 XX年XX月XX日 X XXXXX板板块块 G3 注 1 板块依据地理区域划分来定 一个独立板块的市场特征必须满足如下要求 板块内80 的产品被板块内客户购买 板块内80 的客户在板块内购买 同一板块同一品类中产品销售均价差应在20 以内 2 该表格仅用来描述填表前一年内板块内各品类的特征 作为项目定位时的参考资料 基础数据来源于板块内填表前一年内的成交信息 3 16行比例指的是 细分客户构成比例 中对应品类细分客户的构成比例 几类重点细分客户的比例之和应该大于60 小于100 T2 老年一代孩子三代后小太阳 填表日期 XX年XX月XX日 X XXXXX板板块块 注 1 板块依据地理区域划分来定 一个独立板块的市场特征必须满足如下要求 板块内80 的产品被板块内客户购买 板块内80 的客户在板块内购买 同一板块同一品类中产品销售均价差应在20 以内 2 该表格仅用来描述填表前一年内板块内各品类的特征 作为项目定位时的参考资料 基础数据来源于板块内填表前一年内的成交信息 3 16行比例指的是 细分客户构成比例 中对应品类细分客户的构成比例 几类重点细分客户的比例之和应该大于60 小于100 T1 填表日期 XX年XX月XX日 品品 类类 选选 择择 土土地地属属性性 金色 城花 四季 项项目目品品类类选选择择 品品类类品类1品类2 套套数数比比例例 面面积积比比例例 市市场场预预期期均均价价 项项目目总总体体预预期期销销售售均均价价 容容积积率率 地地块块条条件件等等级级评评价价 开开 发发 节节 奏奏 开开发发时时间间 项项目目分分期期 一一期期销销量量 年年 月月 年年 月月 一一期期预预期期销销售售均均价价 二二期期销销量量 年年 月月 年年 月月 二二期期预预期期销销售售均均价价 三三期期销销量量 年年 月月 年年 月月 三三期期预预期期销销售售均均价价 注 地块条件等级评价使用 A B C 填表日期 XX年XX月XX日 整整 体体 所所属属板板块块名名称称 品品类类 选选择择 项项目目品品类类 组组合合选选择择 品品类类品类1品类2 套套数数比比例例 面面积积比比例例 目目标标市市预预期期场场均均价价 项项目目总总体体预预期期销销售售均均价价 容容积积率率 地地块块条条件件等等级级评评价价 板板块块年年销销售售总总量量 套 一一 期期 客客户户 选选择择 项项目目客客户户 组组合合选选择择 比比例例 家家庭庭生生命命周周期期 年年龄龄 项项目目预预期期销销售售目目标标 套 产产品品 选选择择 市市场场预预期期平平均均总总价价 预预期期销销售售总总价价 产产品品目目录录 产产品品编编号号 成成熟熟产产品品 标标准准化化产产 品品 创创新新产产品品 二二 期期 客客户户 选选择择 项项目目客客户户选选择择 比比例例 家家庭庭生生命命周周期期 年年