胶南房地产市场调查分析.doc

胶南房地产市场调查分析（2010年12月16）青岛作为一个滨海城市，所辖岸线843.9公里，整个城市依海而建。其漫长的大陆海岸线、独特的地理位置、优越的气候条件在国内城市中独一无二，在世界范围内也并不多见。这是青岛城市资源在世界范围内具备的比较优势。目 录一、胶南的价值二、胶南房地产发展前景1、拥湾发展下的桥隧机遇2、西海岸工业发展带来的机遇三、胶南房地产市场板块划分四、胶南住宅市场调查分析五、胶南开发区与青岛开发区住宅市场的比较1、与薛家岛安子片区比较2、唐岛湾片区（含长江路）六、市调分析结论一、胶南的价值【地理】：胶南市处山东半岛西南隅，胶州湾畔。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。东北西南斜长79.25公里，东西宽62.36公里，总面积1894平方公里。【环境】：胶南属北温带季风气候区。年平均气温12，无霜期202天，降水量794毫米。气候四季分明，春迟秋爽，夏无酷暑，冬少严寒。是人们避暑、疗养和观光旅游的滨海胜境。连续十六年被山东省政府评为全省社会治安综合治理模范先进城市。【交通】：胶南北距青（岛）银（川）高速公路40公里，另有国家大环海高速同三高速公路、胶州湾高速公路、204国道、青红高速和其他4条省道穿越胶南境内，可与25条高标准市乡公路构成四通八达的交通网。从胶南市区沿环胶州湾高速公路或乘轮渡岛青岛市中心仅需一小时。青岛跨海大桥建成后，从胶南乘车去青岛市中心仅需30分钟。青岛市区通达琅琊台的客轮开辟了一条海上黄金旅游线。从市区到各景区都有旅游专线车船。胶南北距胶州火车站40公里东距黄岛火车站25公里。承担青岛港70%货运量的青岛前湾距胶南市仅20公里。胶南积米崖港已被省政府批准为二类开放口岸。胶南距青岛机场50公里，从市中心沿环胶州湾高速公路至青岛机场仅需40分钟。青岛海滨大道穿越胶南。【行政】：胶南市辖15个镇、2个街道、5个园区。总面积1846平方千米，全市总人口81.1万人，其中农业人口44.3万人，非农业人口36.8万人；【自然资源】：胶南依山傍海，130公里海岸线，130公里海阔山高，自然资源丰富。胶南市拥有琅琊台、大珠山等一批优秀旅游资源，2005年，胶南市被国家环保总局认定为国家环境保护模范城市。核心价值：优秀的自然环境、毗邻青岛经济技术开发区的位置二、胶南房地产发展前景1、青岛拥湾发展下的桥隧机遇“一主三辅多组团”拥湾发展战略，加快打造环胶州湾核心圈层，经过十几年、几十年的努力，将来就能把300多平方公里的胶州湾纳入城市的怀抱，成为青岛的城市“内湖”，使青岛独特的滨海城市风格和人文特色沿胶州湾延续和放大。“桥隧通车”，在去除制约胶南与青岛主城协调发展的最大瓶颈后，胶南在大青岛布局中的地位已经不再是一个普普通通的县级市的概念，而是主城区的重要一极，是青岛未来发展的潜力地带。桥隧通车带来的，不仅是人流、物流，而是把胶南现有的资源、区位优势进行了放大，让胶南史无前例地处在了一个历史的高点上。2、西海岸工业发展带来的机遇西海岸大港口、大工业、大炼油等项目为开发区经济增长提供十足动力，推动开发区持续快速发展，但同时也在一定程度上破坏了黄岛区的生态居住环境，长期来看，青岛开发区住宅区向东发展是必然趋势。3、基本判断胶南依托青岛经济技术开发区，具备成为西海岸高档居住区的有利条件凭借生态环境成为优质居住区/度假区，发展潜力巨大三、胶南房地产市场板块划分目前，胶南市的房地产开发主要分为三个版块：1、老城区版块目前，老城区开发量相对新城区和海滨工业园较小，而且开发项目普遍规模不大。但老城区市政配套完善，生活便利等因素，使得老城区楼盘销售状况良好。目前，老城区多数楼盘已售完。2、海滨工业园版块（含大珠山一带）该版块属于胶南最近几年新发展区域，开发量比较大，楼盘规模普遍较大，社区规划比较成型，而且，该版块内的楼盘价格普遍较低，所以吸引了不少中低消费者的注意。但由于该版块相对位置偏远，与农村混居，周边市政配套相对不完善，生活很不便利，所以也限制了不少消费者的购买欲望。3、东部新城区沿海版块新城区版块自胶南政府东迁，隧道建设，该区域一直是开发热点区域，楼盘普遍定位较高，社区规划设计比较先进。但该版块优越的环境优势，所以区域内楼盘价格涨幅较快。相对其他两个版块，价格悬殊大。各版块价格悬殊，故只对新城区沿海板块进行分析四、住宅市场调查分析1、住宅市场调查 分析中将那鲁湾和达令港两个豪宅项目剔除。项目名称体量（平米）建筑规划主力面积（平米）开盘时间装修情况当前价格（元/平米）销售率销售速度（套/月）胶南开发区核心片区中海熙岸20.6万小高层、高层85-1702008.8.24毛坯570099%70金地花园7万高层78-1422008毛坯600095%16阳光名邸3.14万高层78-1422009.4.26620097%16贝多芬公馆一期8.5万高层花园洋房80-1402011年年初毛坯待定待售书香蔓城11.2万花园洋房高层70-1302009.621毛坯100%67康桥首府一期花园洋房，高层2011年12月公开户型2011年5月毛坯待定待售世纪花园17.5万花园洋房小高层、高层90-180三期高层2011年年初毛坯待定待售阳光海岸3.2万高层87-118201011.7精装修760055%100帝邦帝海6.7万高层60,1132009.3.7精装修800080%28宏程家天下9万高层35-852010.5.22精装修630060%海岸水城二期高层多层60-1372011年年初未定待定待售香槟海岸15万高层69-3232007.10.8毛坯820061%19东方华庭一期16万高层花园洋房80-1502010.7.18精装/毛坯730072%66灵山卫片区海景丽园10万高层87-1552007.9.28毛坯630087%14总结：l 2010年胶南开发区各楼盘售价普遍涨幅较大；l 胶南开发区区政府以西片区与老城区联系紧密、配套齐全，特别是教育配套优势突出，多数楼盘入市时间较早，目前大部分已售罄；l 滨海新村周边分布楼盘价位较高，销售速度相对偏慢，小公寓和70-130平米的住宅是市场主流；l 楼盘精装修标准普遍在1000-1500元/平米之间；l 各项目户型设计普遍有赠送面积；基本判断：胶南开发区西部除少数几个新楼盘会在2011年初新开盘以外原有高档楼盘基本无房可售，胶南客户购房趋势向东部滨海新村发展五、胶南开发区与青岛开发区各版块住宅市场的比较1、与薛家岛安子片区比较【区位】安子片区位于凤凰岛度假村西北，紧邻滨海大道，距离区政府约2.5公里，距离海底隧道约4.5公里。【定位】安子片区定位为“高起点、高标准”的居住区。【现状】安子片区规模较小，规划较为集中，开发较为分散，海景房有限，海尔、海信、中冶等实力开发商落户，目前该片区是开发热点区域。【销售】目前安子片区与胶南开发区滨海新村一带楼盘价位相近，安子片区价格在7300-10000元/平米。两个片区销售情况也相近，安子片区多数楼盘销售率在60%左右。安子片区购房者主要来自开发区，购房以自住为主。 【结论】安子片区是海底隧道在青岛开发区的第一站，短期内发展潜力巨大。项目名称开发公司项目规模（平米）项目规划面积区间（平米）开盘时间交房时间当前价格（元/平米）销售率海尔山海湾海尔地产50万花园洋房多层，高层85-130一期2010619二期2010928三期201011282011710000一期售罄二期90%以上三期50%海信凤凰金岸海信地产37万高层80-124201011192011年900044%中冶爱彼岸中冶置业6.6万高层43-112首批20107.104号2010.11.28201110830078%昆泉星港青岛宝都房地产5.2万高层69-9220105120116740050%凤梧金沙山东永隆房地产8.2万高层85-1302010.8.18201112760074%邦达海景苑青岛邦达房地产40万高层52-150首批2011年年初2011年年底待定未售凤海苑青岛侨海房地产2.76万高层90-1242009.12.8760065%2、与唐岛湾片区的比较（含长江路）【区位】唐岛湾片区位于青岛开发区长江路以南，目前是青岛开发区沿海开发较为成熟的一片。【现状】该区域内配套完善，发展较早，目前发展较成熟，区域内海景房开发量大。【销售】楼盘价位12000-16000元/平米，为西海岸之首，销售速度一般。【结论】唐岛湾片区为青岛开发区的黄金区域，区域发展较为成熟，价格调整的主动性不大；项目名称开发公司项目规模（平米）项目规划面积区间（平米）平均价格（元/平米）装修情况海湾新城青岛海湾新城房地产22.5万高层，超高层底商80-14016000毛坯精装修瑞泰假日青岛瑞泰房地产2.3万高层，底商，办公30-10911000毛坯唐宁国际青岛金泉源房地产5万高层，底商，办公30-11010000精装修华裕唐城青岛华裕置业9.79万高层待定待定毛坯龙城御苑青岛九鼎居实业6.2万高层14000毛坯海上嘉年华（海湾豪庭）北京昂展置业70万（住宅35万）水上游乐、度假、商业、别墅、高层90-2401500