某广场前期招商与后期运营策划方案(DOC 36页).doc

金沙湾广场金沙湾广场前期招商与后期运营前期招商与后期运营策划策划方案方案 中国中国 广东广东 广州广州 2 前前 言言 经与阁下就金沙湾广场项目的前期招商和后期运营管理的全程 服务内容进行了初步接触 就此 敝司对阁下能给予机会让敝司发 挥深表谢意 并诚恳地预祝合作愉快 成功地将项目推出市场 为 阁下获取最大的经济效益和社会效益 就金沙湾广场项目的定位分析 二次规划设计建议 业态组 合规划 招商策略 经济效益分析 合作方案等涉及到项目的前期 招商和后期运营管理内容的事宜 敝司成立专项小组 以专业的市 场调研为基础 根据整体市场的现状和区域市场的特性 以购物中 心商业物业实际操作为依托 发掘项目的优点加以专业发挥 配合 阁下尽快完成项目的前期招商和着手准备后期运营管理 3 目目 录录 目目 录录 3 第一部分第一部分 服务团队介绍以及成功案例服务团队介绍以及成功案例 5 一 专案团队组织架构 5 二 团队核心成员专项概要 5 三 服务成功案例 6 第二部分第二部分 市场调研分析市场调研分析 8 一 广州宏观经济分析 8 一 整体经济健康发展充满活力 8 二 固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升 9 三 城建投入大手笔 9 四 可支配收入增长平稳 10 五 社会零售消费总额提速较快 10 六 分析结论 10 二 金沙洲区域发展规划 11 一 定位与整合目标 11 二 交通设施的协调对接 11 三 功能布局的整合优化 12 四 广州金沙洲板块区位及规划 12 三 金沙洲板块商业市场分析 13 一 金沙洲商业发展现状 13 二 综合商业大楼现状 17 三 超市现状 19 四 其他行业现状 21 四 金沙洲未来商业发展情况 22 五 金沙洲房地产特征及消费群体 23 一 金沙洲房地产特征 23 二 金沙洲主要消费群体 24 三 大型社区情况表 24 四 金沙洲未来人口容量预计 25 六 项目主要竞争者及自身分析 26 一 主要竞争项目 国昌城市广场 26 二 本项目SWOT分析 26 第三部分第三部分 定位分析定位分析 27 一 业态定位 27 二 功能定位 27 三 形象定位 27 4 四 档次定位 27 五 价格定位 28 六 经营方式与营运管理方式定位 28 第四部分第四部分 二次规划设计建议二次规划设计建议 29 第五部分第五部分 业态组合规划与招商策略业态组合规划与招商策略 29 一 业态组合规划 29 二 招商策略 30 第六部分第六部分 经济效益分析经济效益分析 32 一 项目二次规划建设投入预算 32 二 项目管理架构及人员编制预算 33 三 项目保安部 保洁部人员以及收银机配置数量的预算 34 四 项目经营收益预算 35 第七部分第七部分 招商营运合作方案招商营运合作方案 37 一 项目合作阶段 37 一 第一阶段提交实操招商方案 37 二 第二阶段招商代理实施 37 三 第三阶段团队受聘运作 37 二 项目合作方式 38 一 方式一 分阶段合作 38 二 方式二 全程深度运营合作 39 5 第一部分第一部分 服务团队介绍以及成功案例服务团队介绍以及成功案例 一 专案团队组织架构一 专案团队组织架构 二 团队核心成员专项概要二 团队核心成员专项概要 三 服务成功案例三 服务成功案例 第二部分第二部分 市场调研市场调研分析分析 一 广州宏观经济分析一 广州宏观经济分析 一 整体经济健康发展充满活力 一 整体经济健康发展充满活力 2010 年 广州市地区生产总值突破 万亿元大关 达到 lO 604 48 亿元 同比增长 13 O 实现历史性大跨越 成为继上海 北京之后第三个 GDP 过万亿元的城市 也是首个 经济总量过万亿的省会城市 广州作为华南中心城市的地位进步巩固 2010 年三次产业结 构为 1 8 37 2 61 0 其中 二 三产业分别完成增加值 189 05 亿元 3 950 64 亿元 和 6 464 79 亿元 分别增长 3 2 13 Oo 和 1 3 20 第三产业占比居全国第一 雄厚的 经济基础为城市可持续发展注入了活力 也为广州市房地产市场的健康发展奠定基础 二 固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升 二 固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升 2010 年 在亚运城及亚运场馆工程 西江饮水工程 地铁工程 新广州站及相关工程 南方航空公司购置飞机项目等重点项目的带动下 全社会固定资产投资保持快速增长 6 2010 年 全市完成全社会固定资产投资 3 263 57 亿元 同比增长 22770 亚运会空气质 量保障方案要求第网季度所有扬尘性建设工地停工 受此影响 各项建设工程都向前赶工 全年全社会固定资产投资的增长速度呈前高后低的特点 三 城建投入大手笔 三 城建投入大手笔 2004 至 2009 年广州城建投入已逾 900 亿元 其中 2009 年达 424 亿元 创历年新 高 官方数据显示 广州亚运会总投资额 1 226 亿元 其中 用于城市面貌和环境改善 1090 亿元 包括地铁建设 城市道路 桥梁和基础设施 环境综合整治等 2009 2010 年 高额的城建投入极大改变了城市面貌 提升了城市的价值 7 四 可支配收入增长平稳 四 可支配收入增长平稳 广州市居民可支配收入近几年增长平稳 2010 年同比涨幅仅为 11 达到 30 658 元 全国排名第三 2010 年 全国 深圳 上海居民人均可支配收入分别是 19 109 元 32 300 元 31 838 元 五 社会零售消费总额提速较快 五 社会零售消费总额提速较快 广州市社会商品零售总额自 2004 年起至 2010 年 每年均保持 2 以上的高增长率 特 别是 2010 年 达到 22 770 的高增长率 呈现不断提速的良好态势 反映了商业市场的活 跃 六 分析结论 六 分析结论 从广州市的宏观经济指标来看 大多数指标其绝对值与相对值都居于全国前列 近几 年最为明显的是城建 固定资产投资的投入较大 第三产业发展迅速 社会消费力强劲 系列因素表明广州市一个经济力量雄厚 藏富于民 的城市 深厚的工业基础 较为发达的第三产业 加之近几年大手笔投入城市建设 广州在修 炼内力方面低调而务实 未来随着珠三角城市群建设的深入 城际及市区地铁等轨道建设 的全面完成 广州作为国际中心城市的地位会逐步稳固 城市价值的彰显 将直接推动广 州房地产市场的持续健康发展 8 二 金沙洲区域发展规划二 金沙洲区域发展规划 一 定位与整合目标 一 定位与整合目标 1 浔峰洲全岛发展定位 浔峰新城 宜居乐活示范新城 摒弃卧城赋予活力与 造血功能 山水特色都市绿洲 条件导向下的地区个性与特色 文化休闲创意之岛 产业注重休闲旅游与创意设计 2 整合目标 近期目标 至 2012 年 以问题导向为主 重点消除功能用地布局的彼此干扰 打通 紧急的岛外联系通道 加强岛内衔接道路交通对接 并逐步完善公共服务设施和节点地区 环境同治 共同打造和谐的滨水型宜居示范区 远期目标 至 2020 年 强调目标导向 构筑内畅外通 岛内多式联运的交通格局 营造山水特色鲜明 宜居宜游的生态绿洲 打造配套时尚齐全 广佛乐活 中心 培育 地区活力 建设功能综合 布局合理的现代化示范新城 二 二 交通设施的协调对接交通设施的协调对接 规划总体路网骨架大致为 三环 三横 放射 的结构 另外 在被山体或水域分隔的 各自片区内 路网结合实际 各成系统 采用棋盘式和自由放射式的结构 1 1 三环 三环 外围快速环 佛山一环 鸦岗大 道 广和公路 广清高速及其连接线 增 槎路 广州内环路 芳村大道 广佛公路 对外快速联系 疏解过境交通 中部滨水环路 广州彩缤路 大沥沿江路 基围大道 滨水景观道路 也是环岛路 可 以更好控制和利用滨江的景观资源 突出滨江自 然环境的公共开敞性 防止地产开发圈作私家岸 线 内部环山路 广州浔峰山路 大沙路 浔峰洲路 工业大道 可起交通环岛作用 进 行交通转换 主要是部分路段适当拓宽 保持红 线宽度一致 可放射状渠化疏解交通 另外 环 绕中心山野公园 可有效界定中心山野公园范围 最大显露山景 突出核心公共开敞空间 2 2 三横 三横 建设大道 大坦沙路 里横路 里广路 沉香沙大桥 碧江大桥规划路 黄石路 9 3 3 放射 放射 岛内向外的放射状道路 与广佛区域路网广泛对接协调 另外也是 显山露水 的景 观视线走廊 4 4 建设重点 建设重点 向东联通广州的重要交通通道 沉香沙大桥和大坦沙路 向西联通佛山的重要交通通道 建设大道西延 建设黄岐三桥 接一环东线至桂合 路 向南加强联系黄岐的通道 兴联北路南延 建设黄岐二桥 向西北加强联系里水的通道 环镇西路东延 接环山路 拓宽道路 疏通环山路 广佛两市道路系统衔接规划 深化方案 确定的对接道路包括高速路 2 条 快速 路 2 条 主次干道 10 条 其中现状有 8 条道路对接 另外新增预留 2 条东西向通道 规划地区轨道网衔接方面 除佛山 5 号线已规划与广州 5 号线在滘口站对接外 规划 考虑预留一条东西向广州 12 号线 原规划鸦岗站至官湖站长度 30 66 公里 西延通道 并 连接到佛山南海包抄环线 建议广州 6 号线北延一站与 12 号线西延线衔接 使断头成网 利于系统性 方便换乘 建议广州 13 号线北延至广州白云湖地区 具体线路和站点安排后 期由广州另行深化 注重轨道交通与城市结构的互动 站点布局与土地开发的联动 规划 结合土地开发带动和客流交通需求等因素合理布局站点意向 站点间距总体控制在 1 1 5 公里 三三 功能布局的整合优化功能布局的整合优化 1 1 规划结构 规划结构 核心引擎 七极合力 点轴推进 多片发展 一心一环 多廊多点 2 2 一主两副 两带多点一主两副 两带多点 一主一主 考虑土地存量 建设基础和辐射服务便利 规划在海北片区打造广佛同城金 沙洲地区的 广佛乐活中心 集中布置服务金沙洲地块的重大公共设施 形成综合性的 地区中心 两副两副 两个区级中心 即广州金沙洲片区 田地商贸文娱中心 里水金草洲 里 广时尚休闲水城 两带两带 依托着里广路 里横路 与建设大道 布置两条东西向的商业带 多点多点 结合周边片区划分 依托地理区位 道路交通及轨道站点等综合因素 布置 片区服务中心 四 广州金沙洲板块区位及规划 四 广州金沙洲板块区位及规划 金沙洲居住新城位于广州市白云区金沙街 广佛都市区的中心位置 东临白沙河 北 部 西部及南部与南海的里水 洲村 白沙村接壤 临可岸线长约 4 63 公里 金沙洲地区是未来广州市西部重要的大型居住新城 也是广州来往佛山 南海的重要 出入口 规划调整后总面积为 8 26 平方公里 定位为 广佛都市圈中心的居住新城 居 住区人口规模为 16 万人 用地布置规划为 一心 二带 三片六区 的结构 并尽量留现 状河涌和 岭南水乡 的特色 保护优美的山水环境 1 1 一心 一心 现代化商贸金融中心 行政办公中心 文化娱乐中心综合形成金沙洲居住新城的中心 布置规划区级的公建配套设施 2 2 二带 二带 10 其为沿江南北向绿化带 充分利用沿江岸线 精心组织沿江绿化空间 使沿江绿化 与区内绿化相互渗透 其二为高速公路两侧绿化带 即在贯穿规划区的环城高速公路 和厂佛高速公路两侧设 50 80 米宽绿化带 形成居住新域中部的绿色走廊 3 3 三片六区 三片六区 A 区定位为 高品质山水生态公寓住宅区 主要建设多层 小高层公寓 B 区定位为 高品质山水生态别墅区 主要建设低密度别墅区 C 区定位为 生态型综合社区 主要建设生态型城市化居住区 现代化工业区 D 区定位为 滨水生态综合社区 主要建设生态型城市化居住区 多层 小高层 E 区定位为 生态型综合社区 主要建设生态型城市化居住区 多层 小高层 F 区定位为 生态公寓式住宅 主要建设多层 小高层公寓 三 金沙洲板块商业市场分析三 金沙洲板块商业市场分析 一 金沙洲商业发展现状 一 金沙洲商业发展现状 金沙洲目前商业氛围不足 配套滞后 以简单的社区商业配套为主 商业业态分布零 散 整体档次不高 未能满足入住居民的需求 造成消费外流现象 1 1 主要商业带主要商业带 11 2 2 临街商铺现状临街商铺现状 中海金沙馨园中海金沙馨园 环州二路环州二路 时代糖果时代糖果 保利西子湾保利西子湾 12 环州二路南端环州二路南端 中海金沙湾中海金沙湾 序序 号号 位置位置租金水平租金水平 管理管理 费费 主要业态主要业态经营状况经营状况 1 1 金域蓝湾140 160 元 5 元 服装 发廊 日用品 烟酒 便利店 中介 家政 装修等 人流较大 整体出租率非常 高 B 区有部分一手铺位定 价和入场费过高未能租出 2 2 金满家园 向环州 三路 45 55 元 无 装饰建材 杂 货铺 小型餐 饮等 人流较少 有部分铺位转让 3 3 城西花园90 110 元 1 5 元 小型餐饮 杂 货铺 烟酒 发廊 家政 装修等 外街铺人流大 较少铺位转 让 内街铺人流较少 较多 铺位转让 但面向金域蓝湾 能分享到部分中高端消费群 4 4 金沙馨园 向沙凤 一路 100 110 元 4 元 装修建材等人流少 多数铺位未租出 5 5 中海金沙 湾商业街 110 120 元 5 元 服装 发廊 日用品 便利 店 中介 家 政 装修等 人流一般 商业街西面出租 率非常高 东面出租率一般 有部分铺位转租 6 6 保利西子 湾 150 元 5 元 铺位只有十多间 目前全部 未开业 只有一家装修中 7 7 四季花城 假日广场 1F60 元 小区内 40 元 3 元 服装 发廊 日用品 便利 店 家政等 人流一般 有部分铺位转让 8 8 时代糖果 一期 60 65 元 4 元 发廊 小型超 市 小型餐饮 便利店 中介 装修等 人流一般 有部分铺位转让 二期商铺未开业 13 序序 号号 位置位置租金水平租金水平 管理管理 费费 主要业态主要业态经营状况经营状况 9 9 沙凤小区 向沙凤 一路 60 65 元 无 人流一般 消费力多来自城 中村 1010 环州二路 南端 50 55 元 无 以杂货铺 大 排档 中低档 便民餐馆等 人流一般 出租率较高 较 少铺位转让 消费人群主要 来自周边城中村和厂区 1111 横沙村内 街 50 60 元 无 以杂货铺 大 排档 中低档 便民餐馆等 人流较大 消费力多来自城 中村 3 3 调查结论调查结论 即使是小区内的商业街 如中海金沙湾等 也无统一规划 业态分布较混乱 金域 蓝湾 城西花园一带 居住人口较稠密 消费力相对较强 是区域内商业最为集中的位置 因此租金水平相对较高 各城中村内街道商铺视人流情况租金有所差异 但大体都在 50 60 元 的幅度内 租金的定制规律性不强 较大的依赖于业主自身对其物业的评估 导致两间相邻商铺的租金都可能会有较大差异 租金递增方式的制定也较为随意 通常为 5 8 年 新建楼盘的裙楼商铺 如时代糖果 中海金沙湾 金沙馨园等 层高均达 5 6 米 可间阁楼作两层使用 社区配套商业较发达的楼盘有四季花城和中海金沙湾 均 是较早期开发的项目 14 二 综合商业大楼现状 二 综合商业大楼现状 金悦广场金悦广场 沙凤广场沙凤广场 膳待人生美食汇膳待人生美食汇 金悦广场金悦广场 膳待人生美食汇膳待人生美食汇 沙凤广场沙凤广场 15 序序 号号 名称名称规模规模主要业态主要业态 主力商主力商 家家 租金租金管理费管理费经营状况经营状况 1 1 金悦 广场 八层 约 4000 层 1F 服装 珠 宝玉器 化妆品等 2F 超市 3F 服饰 电 脑城 4F 餐饮 5F 6F 健身 桑拿 7F 酒店 8F 办公写字 楼 佳和购 物广场 1 3 F 金 沙囍宴 湘村馆 月都城 桑拿 力运健 198 连 锁酒店 等 商铺 1F 110 元 一 年一签 50 元 人 节庆费 500 6 3000 元 年 商场位于金沙洲商 业氛围最浓厚的区 域 超市 餐饮及 桑拿等经营情况都 较理想 1F 作为 散铺出租 无同一 规划 人流较少 有部分铺位未租出 2 2 膳待 人生 美食 汇 总建面约 3 万 六层 约 5000 层 300 个停车位 以中型 大型 餐饮为主 另 有棋牌 酒店 ktv 健身 美容美发等商 家 星光大 道 KTV 湘苑 闯关东 海鲜酒 楼 瀚 庭商务 酒店等 3F 40 元 包管理 费 900 毛坯 递增 8 年 最长 签 8 年 经营情况良好 饭 市期间餐厅的上座 率都不错 但出租 情况较理想 目前 只剩 3F 一间 900 铺位未租出 3 3 沙凤 广场 三层 4700 层 1F 超市 服 装 珠宝 玉器 化 妆品等 2F 超市占 1 2 未租 铺位可做 餐饮 3F 未租出 可做餐饮 好又多 超市 2F 70 元 3F 35 元 以上均需 2 月租金 作入场费 毛坯 租 金包含管 理费 经营情况一般 2F 一半面积及 3F 全 层均未租出 1F 散铺全部租出 但 人流量较少 调查结论 调查结论 金悦广场和膳待人生美食汇的出租情况都比较理想 商厦内单元基本全部出租 沙凤 广场情况相对较差 只租出一半面积 经营情况方面 位于金域蓝湾 城西花园商圈的金悦 广场人气相对最旺 16 三 超市现状 三 超市现状 佳和超市佳和超市 好又多好又多 宏城宏城 宏城宏城 宏城宏城 宏城宏城 金永喜超市金永喜超市 美城超市美城超市 华润万家华润万家 17 序序 号号 名称名称位置位置类型类型 档档 次次 面积面积经营状况经营状况 1 1 佳和超市金悦广场 综合型超 市 中 约 3000 40 00 良好 人 流较多 2 2 好又多超 市 沙凤广场 综合型超 市 中 约 4000 50 00 一般 人 流较少 3 3 宏城超市 中海金沙湾 四季花城 时代糖果 城西花园 社区型超 市 中 低 约 300 600 良好 4 4 金永喜超 市 金悦广场旁 社区型超 市 中 低 约 600 100 0 一般 5 5 美城超市金悦广场旁 社区型超 市 中 低 约 600 100 0 一般 6 6 华润万家金域蓝湾 社区型超 市 中 高 良好 7 7 阳扬超市恒大御景半岛 社区型超 市 结业 8 8 沃尔玛惠 选 四季花城 社区型超 市 未开业 9 9 百佳超市中海金沙湾 社区型超 市 未开业 调查结论 调查结论 区域内尚未有大型综合超市进驻 目前只有两家 3000 5000 的中型综合超市 其余 均为社区型超市 宏城超市是区域内数量最多的连锁超市 但因其加盟店的模式 管理方 面有一定难度 档次与市区内的宏城超市有一定差距 中高端的社区型超市目前只有位于 金域蓝湾的华润万家便利超市 沃尔玛旗下的 惠选 社区店也将落子四季花城 少量档 次较低的杂货铺式超市无纳入调查范围 18 四 其他行业现状 四 其他行业现状 序序 号号 业态业态商家商家档次档次经营情况经营情况 1 1 大型餐 饮 金沙囍宴 湘村馆 金汇景 闯关东 湘 苑 肯德基等 菜价普遍约 30 50 元 碟 人均消费 约 40 元 人 主要分布在金域蓝湾 城西 花园商圈和膳待人生美食汇 位于金域蓝湾 城西花园一 带的商家经营情况较理想 2 2 休闲娱 乐 月都城桑拿 力运健 星光大道 KTV 未开 业 等 沐足约 50 元 人 桑拿约 140 190 元 人 桑拿商家经营情况良好 受 到亚运影响 建设大道一带 数家休闲娱乐中心均停业 3 3 零售百 货 佳和购物广场等中低端 位于金域蓝湾 城西花园商 圈 人流密集 且有超市带 动 经营情况较理想 4 4 办公金悦广场 8F40 元 出租情况较为理想 调查结论 调查结论 百货零售 休闲娱乐 餐饮等行业主要是面对周边住户和专业市场客户 辐射性较弱 本地目前中高端消费群体数量仍较少 消费能力及地理位置 远离市中心 限制着各行各 业向高端发展 19 四 金沙洲未来商业发展情况四 金沙洲未来商业发展情况 历经多年开发 金沙洲房地产大盘的成熟及人口的聚集 众多发展商纷纷看好金沙洲 未来的商业发展潜力 纷纷规划及开工建设 未来数年内 金沙洲将迎来商业项目的井喷 社区商业体的完善和成熟 中海金沙湾社区商业 金域蓝湾广场 四季花城假日广场 以及众多商业综合体的建设 可以预见 金沙洲的商业项目竞争将异常激烈 1 金沙洲北区未来主要商业体 广百金沙洲项目概况 2011 年初 南海拍出编号为佛南 拍 2011 001 的春节后第一宗地 由广百集团联合广 百地产以 5 36 亿成功竞得 根据规划要求 该宗地的住宅用房计算容积率总面积须不高于 11 27 万平方米 商业用房 批发零售用途 计算容积率面积不低于 5 万平方米 不高于 7 万平方米 20 2 金沙洲南区商业项目 海北广场海北广场10万万 金凯旋金凯旋5 4万万 金沙商业广场金沙商业广场7 5万万 沙凤综合商贸城沙凤综合商贸城18万万 国昌新城市广场国昌新城市广场8万万 膳待人生膳待人生2 5万万 金沙湾广场金沙湾广场4万万 沙凤广场沙凤广场1 5万万 金悦广场金悦广场4万万 保基海北商贸城保基海北商贸城6万万 广州正佳广州正佳5万万 金沙洲南部大型商业项目金沙洲南部大型商业项目 3 金沙洲未来商业项目竞争总结 据不完全统计 金沙洲在建和未来规划的大型商业项目达 10 个 总面积将达 78 万平方 米 不计各楼盘的社区商业面积 居住人口最密集的广州金沙洲地区规划人口为 16 万人 目前常住人口约 10 万人 整 个板块可容纳人口量 30 40 万人 城市人均零售商业面积国际标准约为 1 1 2 平方米 按相关金沙洲地区商业发展环境将 十分严峻 五 金沙洲房地产特征及消费群体五 金沙洲房地产特征及消费群体 一 金沙洲房地产特征 一 金沙洲房地产特征 金沙洲作为个城区边缘的新板块 并没有像其它新区样规划先行 而是市场将其推至目 前沿 规划随后 而其规划也由于市民的广泛参与 几易其稿 由于未有前瞻的规划及基 础设施的建设在自前 金沙洲目前各项生活配套依然不足 金沙洲住宅产品极其丰富 不 仅有农建房 廉租房 经济适用房 也有满足首次置业者的中小户型住宅 还有线江景的 豪宅高层 别墅等产品 几乎包含住宅产品的所有类型 也正是该特征 使得金沙洲板块 无突出个性 21 二 金沙洲主要消费群体 二 金沙洲主要消费群体 目前来金沙洲置业的客户群中 客户主要来源仍以周边的白云 越秀 荔湾为主 南海 客户主要为四 季花城客户 另外外省的客户比例也较大 大型楼盘入住成交客户主要都是 私企业主 其次多为企事业单位管理层和公务员 入住客户客户普遍集中在 30 40 岁的年 龄段 重视小孩的教育 同时 30 岁以下的客户置业比例也较大 追求工作便利与生活品质 入住客户主要以首次置业和多次置业的自住型客户为主 二次以上购房客户比例较大 大 部分为换房需求 追求更好的环境 三 大型社区情况表 三 大型社区情况表 序序 号号 名称名称规模规模商业配套商业配套 容纳人容纳人 口 估口 估 计 计 开发情况开发情况 1 1 恒大御景 半岛 53 栋高层住 宅 253 栋 总户数约 5650 户 8500 风情商业街 约 1 7 万 高层已封顶 32 栋 其余地基施工中 2 2 四季花城 总户数约 5400 户 假日广场 8500 加 上组团内商铺合计面积 共万余 约 1 6 万 开发完毕 3 3 金域蓝湾 总户数约 4000 多户 裙楼商铺 规划有一个 占地约 5000 的商业 广场 与对面政府规划 中的金沙洲商业中心相 连 约 1 3 万 A 区全部交楼 在售 区 4 4 保利西海 岸 总建筑面积 84 万 领海 组团 3448 商业街 星海 组团 2219 的商业街及商业综合楼 约 2 万 2010 年中第一期 开售 5 5 中海金沙 湾 总规划户数近 万户 商业酒楼 6000 以 及 800 米风情商业街 约 3 万在售三期 22 基本上 3000 户以上的大型楼盘都配套有商业街或商业广场 规模相对较小的楼盘都会 配套一定量的裙楼商铺以满足住户日常消费 四 金沙洲未来人口容量预计 四 金沙洲未来人口容量预计 仅统计以上已知新建或已建大型楼盘的规划人口数 已接近 20 万人 还未统计人口基 数已非常庞大的城中村 部分已建成的小型商品房和集资房 土地已被拍下但未开工的项 目规模以及未拍卖的政府储备土地数量 广佛同城背景下 大金沙洲地区将面临 50 70 万人口的集聚 广州金沙洲居住新城 占地 8 26 平方公里 规划人口 16 万人 多为购买力很强的白领人士 而海北占地 11 78 平方公里 加上里水金草洲地区 整个浔峰洲岛未来居住人口规模将达到 30 40 万 另外 据黄岐各社区提供的户数初步估算 黄岐 62 个大小楼盘共 4 33 万户 总人口估计 13 86 6 6 中海金沙 馨园 总建面 24 万 规划 2 千 多户 规划建设金沙洲 F 区唯 一的商业配套用地 将 配置社区商业万余平米 约 0 8 万 住宅售罄 7 7 时代糖果 总户数 1776 户 裙楼商铺 约 0 4 万 在售二期 8 8 城西花园 总建面 23 万 裙楼商铺约 1 万开发完毕 9 9 金满家园总户数近千户裙楼商铺 约 0 3 万 开发完毕 1010 保利西子 湾 总建面 16 万 总户数月 约 2000 户 少量商铺 约 0 6 万 1111 恒大绿洲 35 幢高层 总户数 1666 户 独立大型商业中心 约 0 4 万 3 期目前开发第 一期 1212 御金沙规划约 3000规划有商业中心 约 0 9 万 未售 1313 金沙洲新 社区 总户数约 6288 户 未知约 2 万部分入住 1414 富力限价 房项目 总户数约 2200 户 未知 约 0 7 万 1515 保利春天 里 总建面 4 万 总户数约 300 户 未知 约 0 1 万 售罄 1616 万科四季 公寓 总建面 36 万 总户数约 3000 户 未知 约 0 9 万 在售一期 idea 爱 地住区 1717 星汇金沙 总建面 30 万 未知约 1 万2011 年推出市场 23 万人 再加上常住人口 69164 人 2009 年 和流动人口 56118 人 2010 年 1 月 那么黄 岐现状总人口数已达到 26 4 万人 大金沙洲地区的开发将形成巨大的人口规模 六 项目主要竞争者及自身分析六 项目主要竞争者及自身分析 一 主要竞争项目 一 主要竞争项目 国昌城市广场国昌城市广场 1 1 国昌城市广场项目概述 国昌城市广场项目概述 国昌 新城市广场由佛山市南海国昌投资有限公司投资 该广场规划总面积达 80000 平 方米的商业综合 Mall 打造一站式购物享受 国际餐饮巨头 流行服饰 名表珠宝 运动 品牌 电器城 电影院汇聚国际潮流 该广场建筑整体呈围合式排列 分为 A B C D 四区 建筑物为四层的建筑群 融步行街 购物 休闲等多种商业物业 经营空间为一体 以合理空间布局聚拢人流 规划建设的商业步行街 三层建筑逾 20000 平方米 与购物中 心相连接 将打造成一个年轻时尚的基地与美食一条街 2 2 国昌城市广场经营模式 初步了解 国昌城市广场经营模式 初步了解 一层一层 对外销售 20 年经营权 街铺 2 5 3 万元 每间 60 平方左右 150 万 200 万 左右 内铺约 1 5 2 万元 每间 100 150 万左右 付款方式 三个月内三次付清 招租 经营 自行投资经营或对外招租 内铺要服从商场经营规划 物业管理费 30 元 含空调 水电公摊等 二层及以上二层及以上 暂不对外销售 视情况再招租经营 目前进驻 卜蜂莲花 2 3 万 超市 生活馆 中影集团 苏宁电器 3 3 国昌城市广场业态规划 国昌城市广场业态规划 按相关资料 首层 卓越精品 品牌服装 皮具鞋 化 妆品 钟表首饰 银行 知名连锁快餐 二层 时尚前沿 超市 潮流用品 数码产品 三层 七彩都市 超市 妇婴儿童用品 电器 四层 筑梦空间 电影院 餐饮 休 闲娱乐 二 本项目 二 本项目 SWOT 分析分析 1 优势 交通位置较佳 周边大型社区密集 商业建筑结构较合理 方正实用 地下停 车 广场空间宽阔 2 劣势 商业项目面积偏少 项目中等规模 与国昌对比 规模不足 金沙洲大型楼盘 均配有中小性社区商业配套 3 机会 项目周边商业配套未完善 金沙洲发展潜力大 大坦沙大桥建成后影响和辐射 力加强 与广州交接 广州人商业及消费意识强 建设大道的商业氛围已逐渐形成 4 威胁 国昌新城市广场商业的直接威胁 未来金沙洲的商业体将大量涌现 竞争将十 分严峻和异常激烈 24 第三部分第三部分 定位分析定位分析 一 业态定位一 业态定位 通过以上第二部分分析内容 我们将金沙湾广场的业态定位为 集购物 餐饮 娱乐和 休闲为一体的中高端休闲购物中心 理由如下 1 从金沙湾广场囊括的消费群需求上分析 项目周边的大型楼盘密集 居民主要是私营企业主 生意群体 政府公务人员 主管级 白领 职业经理人等 具有极大的消费能力 2 从金沙湾广场所处商圈的竞争势态上分析 金沙湾广场所在的建设大道逐渐形成了金沙洲的新商业中心带 项目旁的大型商业综合 体国昌城市广场 8 万平方米 走大而全的规模路线 则我项目应与其差异化发展路线 由 于我方项目目前仅有 2 万多平方米 因此建议走 小而精 的商业发展路线 二 功能定位二 功能定位 1 购物功能 体现于金沙湾广场商品品种 档次上 走中高档路线 2 休闲功能 在金沙湾广场中 休闲功能定位被当作金沙湾广场的附加功能加以设置 3 娱乐功能 体现于各类游玩活动 如电玩 电影城 儿童游玩区等等 作为项目配套 4 餐饮功能 符合中高档商业体的品牌餐饮 如肯德基 麦当劳 高端西餐 特色连锁 餐饮等 三 形象定位三 形象定位 金沙湾广场的形象定位 实际上是金沙湾广场经营的形象定位 因此 它随着金沙湾广 场的经营运作而持续存在并发挥作用 金沙湾广场形象可以通过 CIS 系统加以塑造并传达 给消费者 建议采取如下三种形式表现商场形象 1 通过商场建筑外观来表现 如建筑形状 结构 颜色等 2 通过顾客对卖场购物气氛表现 如场内购物环境 卖场布局设计 橱窗设计 形象展 示 POP 广告等 3 通过产品价格 质量 服务 促销策略等形式表现 四 档次定位四 档次定位 走中高端商业购物中心 定位为金沙洲地区最为高端 最为精致的休闲购物广场 25 五 五 价格定位价格定位 金沙湾广场在商圈中的租赁的价格 对于不同的地域 不同的楼层 不同的经营者其 价格都有所区别 基于本案服务合作团队的商业操作的实战经验与科学专业市场调查对比 分析 建议如下 按建筑面积计算 整体 1 5 层的月均价 不含税 55 元到 80 元 元 按建筑面积计算 按市场规律 一般情况下 一楼的人流量是其它楼层所不能比的 而且 人们的消费观 念一直都是以方便为主 一楼可以最大限度地满足他们 二 三楼的租金要相差 1 3 倍左 右 按照商场的功能分区可知 一般商场的二 三楼都存在互补作用 以有利消费者在商场 里循环消费 而且从人们的逛街行为分析得到 商场二 三楼的人流相差并不多大 所以 租金的定位就可以以一楼的租金作为标准而对二 三楼进行制定 六 经营方式与营运管理方式定位六 经营方式与营运管理方式定位 对于新推物业来讲 确定自身经营定位非常重要 如何走出传统大型商场的局限 满足 商圈消费习惯 并引导消费者形成健康新型的消费购物观念是经营定位要解决的问题 根 据金沙湾广场商业价值 经营目标 承受凤险能力等因素的考虑 根据我们公司营运专家 的实操经验 建议采用以下三类经营方式 序序 号号 经营经营 方式方式 内容概述内容概述营运核心营运核心点评点评 1 保 底 抽 佣 金沙湾广场将场内一定面积交由 租户经营 双方约定最低销售保 底额 金沙湾广场按该租户的零 售额的一定比例抽取佣金 集中收银 统一物 管 统一营销推广 统一规划 适合于开业前期 在销售 不是十分稳定的情况下 利于保全公司利益和稳定 中层商户 项目商业价值 提升快 租金增长率高 利于掌控营业现金流等 2 纯 分 成 金沙湾广场将场内一定面积交由 租户经营 商场按该租户零售额 一定比例定期抽取佣金 双方不 约定最低销售保底额 集中收银 统一物 管 统一营销推广 统一规划 适合于引进高端大客户 共同经营 共当风险 项 目商业价值提升快 租金 增长率高 利于掌控营业 现金流等 3 纯 招 租 金沙湾广场将场内一定面积的铺 位 按设定的租金单价和递增率 出租给租户 商场获租金收益 租户负责经营 获取经营收益 自行承担经营风险 统一物管 利于减少公司整体人工费 用投入 如果大比例地采 用这个经营合作方式 则 会削弱项目商业品牌价值 租金增长缓慢 在前期招 商只适合别个客户 如要 使用该方式 则易于在项 目整体经营成熟后方可 否则容易造成难盘 26 备 注 以上三种方式的运用 可以评估客户的价值和品牌影响力后而灵活采用不同的经营方式 这需要有商业地产实际从业操盘人员运作 指导 第四部分第四部分 二次规划设计建议二次规划设计建议 金沙湾广场的招商与营运 最终都是回到经营物业与商家的直接对话上来 因此 好 的经营物业才是最具有市场说服力的 正是因为经营物业是依赖于市场而生存的 因此 在确定了整体的规划后 如何把大的理念灌输到实际的操作中 才是一个专业商业经营管 理公司的责任与专业精神的体现 由于项目物业经营受益方的物业来源于整体租赁 而物 业的一次土建规划已经完成 具体待完成双方合作协议后 进行详细二次施工规划 一 从市场的角度给予专业的 符合各级经营商家要求的建议 二 从消费角度给予最能有效聚集人流的规划设计建议 三 从宣传的角度给予效果最大化 收益最大化 及切合主题概念的外立面广告位设 计建议 四 从经营的角度提出保持旺场的规划设计建议 五 从成本角度给予合理的经济预算建议 六 从消费人性化角度提出设计建议 如消费者步行时间设计 消费者购物路线设计 消费者休恬空间设计 消费者可达性设计等 第五部分第五部分 业态组合规划与招商策略业态组合规划与招商策略 一 业态组合规划一 业态组合规划 业态组合规划和业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容 也是专业化的商业地产 经营管理公司给客户带来高品质服务和产业价值的实力表现 待完成双方合作协议后 我 公司将着手对金沙湾广场的业种选择 业种组合 业种功能分布 业种品牌布局等开展具 体的业态组合规划 下面仅是依据我公司对金沙湾广场的消费和竞争商圈初步调查后 拟 定的楼层分层初步规划建议 一 二层 一 二层 主力百货商家 专业超市 各类品牌专卖店 钟表 珠宝 香水化妆品等 商家 精品超市精品超市 屈臣氏 万宁 世界名牌餐饮世界名牌餐饮 百胜 麦当劳 肯德基 星巴 克 珠宝首饰珠宝首饰 卡地亚 周大福 周生生 谢瑞麟 戴梦得 金至尊 钟表钟表 帝 舵 欧米茄 万国 浪琴 梅花 天梭 西铁城 卡西欧 精工 香水化妆品 珀 莱雅 雅诗兰黛 自然堂 SK 美素 卡姿兰 薇姿 OLAY 迪奥 佰草集 羽 西 休闲运动休闲运动 Lee LEVI S 苹果 JEEP CK 阿迪达斯 耐克 彪马 锐步 Kappa 李宁 安踏 匡威 特步 男装 男鞋男装 男鞋 BOSS Calvin Klein 华斯度 POLO 万宝路 金利来 鳄鱼 G2000 PLAY BOY 七匹狼 劲霸 雅戈尔 杉杉 华伦天 奴 虎都 利郎 报喜鸟 九牧王 宾奴 雅乐士圣伽步 木林森 骆驼 爱步 女女 包 女鞋包 女鞋 GUESS 巴黎世家 芬迪 百丽 她他 星期六 思加图 卡斯高 索菲 娅 女装 内衣女装 内衣 伊夫圣罗兰 FENDI 芬迪 ELLE ELLE 淑女屋 歌莉娅 妙丽 心吻时装 优美世界 皑如 古川崎 芭迪 哥弟 自然元素 jessica Theme 衣本色 犁人坊 黛安芬 D G 安莉芳 华歌尔 娜圣莎 Hello Kitty 箱包皮具箱包皮具 袋鼠 Elle 花花公子 华伦天奴 卡丹路 皮尔卡丹 稻草人 梦特娇 Polo 三层 三层 数码城 名品打折专区 折扣商品区或家居城 27 商家 数码城数码城 SONY 佳能 尼康 柯达 奥林巴斯 Apple 苹果 Nokia 诺基亚 MOTO 摩托罗拉 索尼爱立信 HTC 三星 松下 家居世界 床上用品家居世界 床上用品 黛富妮 梦 洁 富安娜 雅芳婷 艾莎 家居服家居服 罗丝美 秋鹿 可可儿 童装童服童装童服 米 奇 迪斯尼 史努比 小熊维尼 四层 四层 影城 娱乐城 连锁俱乐部 商家 大地影城 时代今典 活力无限 钱柜 欢乐迪 加州红 99 金柜 苏荷酒吧 格莱美汇酒吧 八号公馆 新天马俱乐部 御城会 伊丽莎白美容连锁机构 蓝安琪美容 连锁机构 力帝国造型 苏豪 LK 魔法师 salon 美健健身俱乐部 活力健身俱乐部 美 联英语 英孚教育 中大培训机构 苏苏级发型机构 佐登妮丝美容 SPA 生活馆 五层 五层 美食城 商家 连锁餐饮 小肥羊 真功夫 味千拉面 大家乐 大快活 六千馆 莱茵阁 西餐 百草堂 仙踪林 禾绿寿司 鲤鱼门酒楼 东豪海鲜酒楼 二 招商策略二 招商策略 1 1 招商先行招商先行 以最快速度领先对手 利用地段优势展开一线品牌商户 第一性 阶 段唯一性 争夺战 压倒竞争项目 2 2 总体招商策略总体招商策略 品牌先行品牌先行 提前进行品牌客户竞争 招商思路招商思路 超市 高端商业双管齐下 多层次互补 借助外力借助外力 立足本地资源 现场加佛山 广州外场协同营销 招商操作招商操作 批量招商 严控品牌 招商推广招商推广 利用政府支撑 联合政府高调招商 压倒本地市场 商业驱动商业驱动 商家意向商家意向 招商启动招商启动 签约仪式签约仪式 投资前投资前 景景 投入使用投入使用 客户调整客户调整 火爆经营火爆经营 商铺销售商铺销售 住宅销售住宅销售 形成人气形成人气 28 3 3 招商思路招商思路 双管齐下双管齐下 基础商业决定上层 高端业态 高度 上层 高端业态 影响基础商业高度 建议依 据 1 百货作为项目主力店 成为项目商业基础 基础的高低决定项目整体的档次和商 业高度 影响其他零售的品牌 档次和形象高度 2 高端零售品牌的存在价值为提升项目的高度和形象 同时又可以反过来影响百货 的进驻品牌高度 3 高端零售品牌成为项目形象和档次制高点 能否引进一线知名品牌 成为能否与 项目商圈的竞争对手拉开档次的重要因素 由于 结论 百货 高端代表业态的相互促进和影响 建议双管齐下 4 4 招商思路招商思路 多应变方案互补 三线互动层次分析 多应变方案互补 三线互动层次分析 情况一 情况一 品牌百货 高端零售品牌同步启动 同时表达较大意向 最有利方案 情况二 情况二 品牌百货意向较大 高端零售品牌意向观望 则引入主力店后 再跟进品牌 零售 在高基础上进行档次和形象拔高 情况三 情况三 品牌百货 高端零售品牌同时意向观望 则重点突破其中一个 利用较大优 惠措施促使进驻 然后再各个击破 5 5 撬动一切商业资源 为了项目成功撬动一切商业资源 为了项目成功 项目商业高度重视本地商圈市场需求 又局部高于本地市场 最终成功招商 必须撬 动所有商业资源 29 第六部分第六部分 经济效益分析经济效益分析 一 项目二次规划建设投入预算一 项目二次规划建设投入预算 表一 表一 金沙湾广场二次规划建设投入预算表金沙湾广场二次规划建设投入预算表 序号序号科目科目内容内容单价单价 元元数量数量单位单位小计小计 万元万元说明说明 地下停车场和外广 场 100 7269 73 2 处并账折算 1 3 层 900 14001 1260 每层 4667 1 物业装修 4 5 层 0 作为大项目合作方投入 2 电梯手扶梯 观光梯 270000 6 台 162 3 中央空调1 5 层 208 23335 485 分层安装中央空调 4 收银系统硬件 软件 20000 15 台 30 软件 硬件 综合布线等 5 监控系统室内外公共防盗 400000 1 套 40 6 语音广播系 统 150000 1 套 15 7 车辆管理系 统 100000 1 套 10 合计 2075 8 前期开办费已含项目推广费 4000000 1 项 400 总计 2475 30 二 项目管理架构及人员编制预算二 项目管理架构及人员编制预算 表二 表二 金沙湾广场管理架构及人员编制表金沙湾广场管理架构及人员编制表 序号序号部门部门岗位岗位人数人数月薪月薪年度计薪月年度计薪月小计小计 元元说明说明 保安员 21 1900 478800 详见 金沙湾广场保安部人 员编制表 领班 3 2300 82800 1 保安部 主管 1 3500 42000 电工 3 2100 75600 泥水工 1 2000 24000 2 物业维修部 主管 1 3500 42000 保洁员 6 1300 93600 3 保洁部 主管 1 3000 36000 客服员 3 2000 72000 4 客服部 主管 1 3500 42000 收银员 26 1800 561600 12 台收银机 收银领班 2 2300 55200 会计 1 3000 36000 出纳 2 2500 60000 结算员 2 2300 55200 5 财务部 主管 1 5000 60000 运营总监 1 0 0 物业总监 1 0 0 营销总监 1 0 0 客服总监 1 0 0 6 运营部 文员 1 2000 12 24000 合计 80 1840800 7 社保 福利 8 147264 实际开支 1988064 31 三 项目保安部 保洁部人员以及收银机配置数量的预算三 项目保安部 保洁部人员以及收银机配置数量的预算 表三 表三 金沙湾广场保安部人员编制表金沙湾广场保安部人员编制表 表四 表四 广场保洁部人员编制表广场保洁部人员编制表 保安编制楼层定员班次小计合计楼层定员 5 1 2 5 0 4 1 2 4 1 3 2 4 3 1 2 1 2 2 2 1 2 4 1 0 白班 08 00 24 00 车库和外场 2 2 4 18 车库和外场 2 5 0 0 领班 1 4 0 0 合计 7 3 0 0 表五 表五 广场收银机配置编制表广场收银机配置编制表 2 0 0 1 2 楼共 6 台 1 0 0 3 5 楼共 6 台 白班 00 00 08 00 车库和外场 6 1 6 6 合计共 12 台 总计人数 24 备注 与客商合作方式的影响收银机数 量 四 项目经营收益预算四 项目经营收益预算 表八 金沙广场运营测算表八 金沙广场运营测算 单位 万 元 32 年份年份2102201320142015201620172018201920202021 出租率出租率70 90 100 100 100 100 100 100 100 100 租金收入租金收入882 1134 1260 1323 1455 1601 1761 1937 2131 2344 管理费管理费392 504 560 616 678 745 820 902 992 1091 广告收入广告收入10 10 11 11 15 15 20 20 25 25 停车场收入停车场收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 其他收入其他收入5 5 10 10 12 12 1