物流园区规划(全VIP

物流园区规划 国家发改委综合运输研究所汪鸣2005年8月 一 物流园区的基本概念 1 物流园区的内涵 关于物流园区的内涵 目前国内尚无明确和统一的定义 即便是在 国家标准物流术语 中 也仅对物流中心 配送中心进行了界定 从国内提出进行物流园区或物流基地建设的城市 企业的相关项目的界定 往往会涉及物流运作 交通运输组织 信息组织 产业整合 资源整合和城市物流功能开发与调整等综合性方面 因此 将物流园区定义为物流功能和企业服务较为集中的区域是目前较为通常的做法 一 物流园区的基本概念 借鉴目前的工业园区 经济开发区 高新技术产业开发区等在综合发展上的内在含义 使用 物流园区 的概念 应赋予其在发展物流等方面的综合意义 而不是 物流基地 所显示的仅仅是物流运作的场所的含义 物流园区的内涵进行界定 物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发性质的城市物流功能区域 同时 也是依托相关物流服务设施进行与降低物流成本 提高物流运作效率和改善企业服务有关的流通加工 原材料采购和便于与消费地直接联系的生产等活动的具有产业发展性质的经济功能区 一 物流园区的基本概念 作为城市物流功能区 物流园区包括物流中心 配送中心 运输枢纽设施 运输组织及管理中心和物流信息管理中心等适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施 作为经济功能区 其主要作用是开展满足城市居民消费 就近生产 区域生产组织所需要的企业生产 经营活动 一 物流园区的基本概念 2 物流园区的功能按照对物流园区所下的定义 现代物流园区主要具有两大功能 即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能 1 物流园区发挥功能的基础物流园区在功能上首先是物流的核心内涵所含盖的物流服务组织与物流运作管理的功能 即物流活动所必须具备的存储 运输 装卸 简单流通加工等功能 但与传统的货物运输组织中心所不同的是 组成园区的各个要素要具有高科技 信息化 高效率特征 这是其发挥功能的基础 一 物流园区的基本概念 2 物流园区的物流功能构成要素物流节点的功能分析 主要有区域运输组织中心 物流中心和配送中心三种类型 区域运输组织中心 如集装箱运输枢纽 零担货物运输场站 货运配载场站等 物流中心 包括单一功能的企业物流中心和综合功能的提供物流组织服务的社会化物流中心等 配送中心 其在功能和分类上与物流中心较为相似 一 物流园区的基本概念 3 物流园区的物流组织与管理功能 物流园区的物流组织与管理的功能一般包括 货物运输 分拣包装 储存保管 集疏中转 市场信息 货物配载 业务受理等 而且多数情况下是通过不同节点将这些功能进行有机结合和集成而体现的 从而在园区形成了一个社会化的高效物流服务系统 物流园区是物流组织活动相对集中的区域 在外在形态上不同园区有相似之处 但是 物流的组织功能因园区的地理位置 服务地区的经济和产业结构及企业的物流组织内容和形式 区位交通运输地位及条件等存在较大不同或差异 因此 物流园区的功能不应有统一的界定 一 物流园区的基本概念 4 园区的经济开发功能 物流基础设施项目的经济开发功能 新建设施的开发功能 既有设施及资源的整合功能 完善的物流服务所支持的经济开发功能 一 物流园区的基本概念 3 物流园区的作用 物流园区的作用是与其功能密不可分的 从功能角度分析 物流园区的作用主要体现在对经济社会发展的促进 对区域物流系统和城市物流功能区的完善 以及对物流企业和物流效率的影响等3个方面 对经济社会发展的促进作用 对物流系统及功能的完善作用 对提高社会物流效率和物流企业效益的作用 二 国外物流园区的发展 1 物流园区的产生 物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流组织方式 集中和疏散 在日本 德国等发达国家已经得到了快速发展 在德国乃至于整个欧洲 日益激烈的市场竞争迫使各个企业在生产及销售环节尽力降低成本及费用支出 尤其是在定购原材料到向客户分发最终产品的供应链环节 节约成本的强烈要求带来了集中组织物流服务和发展物流产业的巨大机遇 二 国外物流园区的发展 随着物流产业的兴起 原来相互分割 缺乏合作的仓储 运输等传统企业逐渐走向联合 专业性的物流配送经营实体及园区 开始阶段的货物配送转运中心 应运而生 伴随着物流业的进一步发展 国外企业逐渐意识到配送转运中心分散建设 各自为战带来的资源浪费 政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能 园区从初始阶段的个案行为发展为城市规划和功能调整 空间布局的整体行为 二 国外物流园区的发展 物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物 在日本 德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现 物流园区在日本称为物流团地 DistributionPark 在德国被称为货运村 FreightVillage 虽然名称不同 各国的定义表述也不完全一样 但是它们的建设目的 服务功能是基本相同的 发展的出发点也类似 二 国外物流园区的发展 2 物流园区的区位选择和空间布局 物流园区的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘 交通条件较好 用地充足的地方 为吸引物流 配送转运中心等物流企业在园区集聚 物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求 土地价格 交通设施 劳动力成本 环境等经济 社会条件因素 二 国外物流园区的发展 以德国为例 在设置物流园区时主要考虑以下四方面因素 一是至少可以实现两种以上运输方式连接 特别是公路和铁路两种方式 二是选择交通枢纽中心地带 使物流园区布局与运输网络相适应 三是经济合理性 包括较低的地价 数量充足且素质较高的劳动力等 为园区企业获得必要利益创造条件 四是符合环境保护与生态平衡的要求 二 国外物流园区的发展 物流园区的占地规模较大 一般以仓储 运输 加工 工业加工和流通加工 等用地为主 同时还包括一定的与之配套的信息 咨询 维修 综合服务等设施用地 日本是最早建立物流园区的国家 一般称之为物流团地 自1965年至今已建成20个大规模的物流园区 平均占地74公顷 1100亩 荷兰的14个物流园区 平均占地44 8公顷 670亩 比利时的Cargovil物流园区占地75公顷 德国的一些物流园区的占地规模较大 如不莱梅的物流园区占地在100公顷 1500亩 以上 二 国外物流园区的发展 3 物流园区的建设和经营 物流园区的发展历史要比物流发展历史短许多 在西方物流较为发达的国家 物流园区也属于近10年发展起来新事物 园区作为现代物流业发展的一个新趋势 目前仍处于迅速发展的过程之中 其建设的经营经验较少且并不成熟 二 国外物流园区的发展 1 日本的经验 在西方经济发达国家中 日本的物流园区建设历史稍长 在建设中积累了一定的经验 其基本做法是 重视规划物流园区的规模较大 影响的范围较广 政府重视通过制定园区发展规划和配套的市政规划 在城市的市郊边缘带 内环线外或城市之间的主要干道附近 规划有利于未来具体配套设施建设的地块作为物流园区 二 国外物流园区的发展 优惠的土地使用和政府投资政策将规划的园区内土地分地块以生地价格出售给不同类型的物流行业协会 这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金 用来购买土地和建造物流设施 若资金不足 政府可提供长期低息贷款 二 国外物流园区的发展 良好的市政设施配套及投资环境政府对规划的物流园区 积极加快交通 市政设施的配套建设 吸引物流企业进驻园区 并在促进物流企业发展的同时 促使物流园区的地价和房产升值 使投资者得到回报 二 国外物流园区的发展 2 德国的经验德国政府在物流园区的规划和建设上与日本存在一定区别 也是近几年国内较为推崇的园区发展经验 德国一般采取联邦政府统筹规划 州政府 市政府扶持建设 公司化经营管理 入驻企业自主经营的发展模式 其基本做法有4个方面的内容 二 国外物流园区的发展 联邦政府统筹规划联邦政府在统筹考虑交通干线 运输枢纽规划的基础上 通过对经济布局 物流现状进行调查 根据各种运输方式衔接的可能性 在全国范围内对物流园区的布局 用地规模与未来发展进行合理科学的规划 二 国外物流园区的发展 州政府 市政府扶持建设 物流园区对地区经济有明显的带动和促进作用 为引导各州按统一的规划建设物流园区 德国交通主管部门还对符合规划的物流园区给予资助或提供贷款担保 德国政府扶持物流园区发展的重要原因是对园区公共服务职能的定位 认为园区建设并非为了单纯的追求盈利 在物流园区的建设和运营过程中 州及地方市政府扮演了主要投资人的角色 例如位于德国中部图林根州州府Erfurt市郊的图林根物流园区 其建设投资比例为 市政府占42 5 州经济开发部占35 5 联邦铁路 DB 占14 7 行业协会占7 3 二 国外物流园区的发展 企业化经营管理 德国政府扶持园区建设 并非不考虑园区效益与效率 一般认为 企业化的管理方式比行政化的管理方式更为有效率 德国物流园区的运营管理经历了由公益组织管理到企业管理两个阶段 负责管理物流园区的企业受投资人的共同委托 负责园区的生地购买 基础设施及配套设施建设以及园区建成后的地产出售 租赁 物业管理和信息服务等 二 国外物流园区的发展 由于园区的投资人主要是政府或政府经济组织 所以园区经营企业的经营方针不以盈利为主要目标 而主要侧重于平衡资金 实现管理和服务职能 以图林根物流园区为例 其管理企业由4人组成 企业的业务包括销售 宣传和物业管理三大部分 管理公司还负责代表园区企业与政府交涉 负责兴建综合服务中心 维修保养厂 加油站 清洗站等公共服务设施 为成员企业提供信息 咨询 维修服务等 园区内的道路 下水等市政工程设施的维修 养护由市政公司负责 享受与普通市区同等水平公共服务并缴纳相关费用 二 国外物流园区的发展 入驻园区企业自主经营 入驻物流园区的企业实行自主经营 照章纳税 依据自身经营需要建设相应的仓储设施 堆场 转运站 配备相关的机械设备和辅助设施 三 物流园区的发展模式 1 开发与发展模式从宏观经济的角度 物流园区应仅仅存在于经济中心城市 交通枢纽和工业 商业组织的中心地区 而且 从区域经济关系及经济组织特点 物流的发展趋势和物流园区的总体功能考虑 中心城市应需要相应的物流组织功能区 即规模化的物流园区 反之 作为经济开发功能的体现和城市发展成为经济中心城市的潜在能力 利用物流园区进行带动在理论上的成立的 但必须慎重决策 根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验 中心城市物流园区在发展模式上可能的选择将有4种 即经济开发区模式 主体企业引导模式 工业地产商模式和综合运作模式 三 物流园区的发展模式 1 经济开发区模式 物流园区的经济开发区模式 是将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区 经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设 中心城市物流园区的经济开发区模式 将是在特定的开发规划 政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目 由于物流园区具有物流组织管理功能和经济发展功能双重特性 因此 建立在经济开发区模式基础之上的物流园区建设项目 实际上就是在新的经济发展背景下的全新的经济开发区项目 而且以现代物流的发展特点 趋势和在经济发展中的地位和作用 物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长方式与增长质量的新的经济发展体系的重要组成部分 三 物流园区的发展模式 2 主体企业引导模式 从市场经济发展的角度 从利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置的角度 通过利用在物流技术进行企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业 由其率先在园区的开发和发展 并在宏观政策的合理引导下 逐步实现物流产业的聚集和依托物流环境进行发展的工业 商业企业的引进 达到物流园区开发和建设的目的 这就是主体企业引导下的物流园区开发模式 主体企业引导的物流园区开发模式 要求在城市经济管理体制 管理机制等制度方面具有大的改革步伐和创新 要求能从中心城市发展和区域经济发展的高度 培育物流园区发展所需要的实力企业和良好的市场环境 三 物流园区的发展模式 3 工业地产商模式 物流园区开发的工业地产商模式 是指将物流园区作为工业地产项目 通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策 税收政策和优惠的市政配套等相关政策 由工业地产商主持进行物流园区的道路 仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资 然后以租赁 转让或合资 合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理 目前 经济发达国家 如澳大利亚 美国 德国等国家均有此种开发模式的范例 三 物流园区的发展模式 此外 作为类似于工业地产商开发模式 日本的东京 神户等经济中心城市 德国的不来梅等城市 也有政府投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设 然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业 由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理的变形操作方式 之所以会出现物流园区的工业地产商开发模式 其理论基础是物流园区的开发和建设 目的在于建立良好的物流运作与管理环境 为工业 商业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件 园区建设自身不是为了赢利 是一种社会效益的体现 城市及政府的收益来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高 三 物流园区的发展模式 4 综合运作模式 综合运作模式是指对上述的经济开发区模式 主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式 由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点 既要求在土地 税收等政策上的有力支持 也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐 还要求具备园区的经营运作能力的保证 因此 单纯采用一种开发模式 往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的 必须对经济开发区模式 主体企业引导模式 工业地产商模式等进行综合使用 三 物流园区的发展模式 2 物流园区建设和发展机制 建立科学的园区建设发展机制 对园区建设项目的实施提供宏观环境支持 落实园区开发优惠政策及运作保障 引导和培育市场需求 协调园区发展相关的各个部门的关系 四 物流园区的总体发展规划 一 规划方法框架 园区建设理由 地位作用 战略意义 经济背景等 园区发展规划 园区运营规划 建设模式 投融资 运作系统 运作机制 园区建设保障 园区需求预测 结构框架 选址 布局 运营管理 园区发展战略 建设政策与实施方案 建议 信息化 规模化 组织化 集约化 网络化 总体目标 四 物流园区的总体发展规划 二 规划内容1 建设物流园区的战略意义 1 区域及中心城市经济发展现状与前景从综合经济现状与前景 中心城市经济发展现状与前景角度进行分析 四 物流园区的总体发展规划 2 建设区域物流园区的战略意义物流园区的建设与经济发展 发挥中心城市经济地位 推进中心城市现代物流业的发展 培养和造就中心城市现代物流服务产业 为中心城市物流基础设施的科学规划和建设奠定基础 四 物流园区的总体发展规划 3 物流园区在物流发展中的地位与必要性物流园区在物流发展中的地位 包括 中心城市物流基础设施建设的起步依托 中心城市现代物流发展的运作试验基地 中心城市现代物流发展的政策研究平台 物流园区建设的必要性 包括 引导和转化中心城市潜在物流需求的必要 支持有效的物流市场机制建立的必要 推进中心城市既有物流资产合理整合的必要 充分发挥中心城市区域中心城市辐射功能的必要 四 物流园区的总体发展规划 2 物流园区建设背景条件分析 1 物流园区的发展条件分析 背景条件 包括 经济发展条件 物流基础设施条件 物流服务环境条件 物流园区的发展优势 2 物流园区建设发展条件综合评价 总体经济发展条件评价 发展物流的基础设施条件评价 发展物流的运作条件评价 3 物流园区建设尚需创造的条件与面临的挑战 尚需创造的条件 项目面临的挑战 四 物流园区的总体发展规划 3 物流园区需求分析流程与方法 1 中心城市物流需求趋势分析 物流需求质量和效益 物流需求规模 物流需求种类 物流需求范围 物流需求改变等方面 2 物流需求的范围及构成 需求的地理范围与园区影响区域范围 具体业务层面的物流需求界定与分析 四 物流园区的总体发展规划 3 物流园区物流需求分析 物流需求预测的基本思路 物流需求预测方法 预测期限与预测依据 4 物流园区需求预测 物流组织模式分析 物流总量预测 物流需求分布预测 物流园区范围内物流需求分析 预测结果 四 物流园区的总体发展规划 5 园区需求分析中的数据问题 服务对象数据 企业工厂 供应商 客户 零售商 现有仓库 配送中心等与产品 原材料停留环节有关的接点的具体位置 各种产品的数量及可能的运输方式 各区域客户对企业各类产品的需求量 年 季 月 日 四 物流园区的总体发展规划 现在执行的各种运输及服务方式的服务费率 每个仓库的成本 包括人工 保管 搬运 装卸 运营等 历史运输量及配送频率 单证及处理成本 客户服务需要和企业能达到的服务水平 四 物流园区的总体发展规划 运输费率运输费率 费用与运距 运量 批次 批量的关系 以及不同承运人 不同运输方式 联运等对运输成本的影响 运输及配送距离数据此类数据较为复杂 运输一般具有网络性 运输网络存在最小路径问题 且因路网的改变而改变 四 物流园区的总体发展规划 仓库成本各地区有很大的不同 包括搬运 装卸 固定费用 储存费用等 仓库容量仓库内在几何尺寸对产品的存放量有较大影响 该数据较为重要 四 物流园区的总体发展规划 服务水平每个区域应提供何种服务及应达到的水平 是物流网络构造中应了解的情况 市场需求市场需求是网络构造的决定性的因素 但这一数据的得出也是最为困难的 四 物流园区的总体发展规划 4 中心城市物流园区总体发展战略 1 物流园区发展战略目标 战略定位 发展目标 目标体系 2 物流园区发展原则 建设原则 运营原则 3 物流园区发展指导思想 总体指导思想 园区基础设施建设指导思想 园区发展环境建设指导思想 4 物流园区发展模式分析 物流园区发展可选择的模式 物流园区发展模式选择 四 物流园区的总体发展规划 5 物流园区发展战略 园区物流系统发展战略 园区建设与运营管理体制战略 园区建设和发展的外部环境支持战略 园区建设实施战略 6 物流园区的市场与功能定位 物流园区的市场定位 服务功能定位 分阶段市场定位与服务功能 四 物流园区的总体发展规划 5 物流园区总体发展规划 1 总体发展框架规划 总体功能规划 总体结构规划 总体规模规划 四 物流园区的总体发展规划 2 物流园区的选址 物流园区的区位选择与空间布局的一般原则 中心城市城市空间布局 区域物流园区选址 四 物流园区的总体发展规划 3 总体布局规划 功能区平面布局规划 物流核心区平面布局 其他功能区平面布局 园区设施设备配置规划 配送中心区设施设备配置 物流园区区设施设备配置 公铁联运区设施设备配置 运力配置规划 四 物流园区的总体发展规划 4 运行管理规划 管理结构规划 运行模式规划 信息系统规划 物流信息平台的功能规划 物流信息平台的结构与建设规模 四 物流园区的总体发展规划 6 物流园区运作系统设计 1 物流园区的建设模式及投融资方式 建设模式 投融资方式 2 物流园区的建设规模 设施能力与规模的确定 项目投资规模与实施计划 3 物流运作系统框架 运作系统功能 运作系统结构 四 物流园区的总体发展规划 4 运作机制设计 物流园区开发建设的商业模式设计 包括 发展机制 建设机制 管理机制 运营机制 园区内物流整体运作设计 包括 运输系统 配送系统 信息管理系统 仓储管理系统 辅助服务系统 园区物流服务机制设计 包括 园区物流服务方式 园区物流服务质量控制 5 运行保障系统设计 政策与制度 运作保障机制 园区发展环境保障体系 四 物流园区的总体发展规划 7 物流园区建设政策与建议 1 政府部门应对园区建设提供政策环境支持 2 充分发挥物流园区启动项目的示范和带动作用 3 建立科学的园区建设发展机制 五 物流园区规划案例分析 案例一 规划园区案例北京首发物流枢纽 五 物流园区规划案例分析 1 公司背景北京首发物流枢纽有限公司成立于2003年5月 主要负责西南枢纽的开发 建设 运营 公司注册资本金6800万元 北京首发物流枢纽有限公司由负责北京市高速公路建设管理的北京市首都公路发展有限责任公司投资成立首发公司是市政府独资成立的现代化国有大型公益性企业 主要负责北京市高速公路的建设 运营 筹融资和相关产业开发 总资产300多亿元 现共有子 分公司二十余家西南物流园区 6000亩地 已经被列入北京市2004年60项重大工程 北京首发物流枢纽是西南物流园区的大股东是交通部和北京市规划的一级公路货运枢纽 也是北京市物流规划中唯一的国际公铁联运型物流基地北京西南公路货运主枢纽 简称西南枢纽 450亩地 由北京首发物流枢纽有限公司独立投资 建设 经营 五 物流园区规划案例分析 2 区位东侧 原规划为良乡西三环路和规划四路西侧 京石高速公路辅路北侧 长虹西路南侧 规划二 三路 良坨铁路线 六环路 五 物流园区规划案例分析 五 物流园区规划案例分析 铁路 公路货运枢纽型物流园区主要依托京广铁路 京石高速路 107国道和城市六环路 房山闰村丰台王佐物流基地 公路 海运国际货运枢纽型物流园区主要依托天津港 京津塘高速路和城市六环路市级开发区 通州马驹桥物流基地 航空 公路货运枢纽型物流园区主要依托首都机场 101国道和城市六环路市级开发区 顺义天竺物流基地 陆上口岸主要依托京津塘高速路 四环路 五环路和京沈高速路现已成为房地产开发区 十八里店北京物流港 西南枢纽所在园区 北京国际集装箱编组站将在今年开始建设 五 物流园区规划案例分析 3 枢纽定位北京地区现代物流基础设施体系的领跑者实现公铁联运的 全国骨干网络中的华北区域枢纽创造诚信 高效的货运市场环境创造集道路 枢纽 信息及相关服务于一体的公路运输基础服务平台服务于领导性的快运网络公司以信息技术为支撑北京地区领先的本地配送公司以高效供应链为特点的物流型商业业态创新者 4 企业定位专业枢纽经营管理公司 五 物流园区规划案例分析 枢纽经营示范性高效枢纽迅速启动 企业价值 配送领袖枢纽规模化配送服务规模化公铁联运实施 区域中心华北地区的物流园区 启动期0 2年 成长期3 5年 发展期6年 5 发展目标 五 物流园区规划案例分析 6 提供的服务为制造业 零售及分销业提供物流服务通过其良好的集散条件成为华北区域货物集散地通过物流服务提升区域商贸氛围 促进区域经济发展主要服务包括提供基本的和全程的商品仓储服务提供仓储过程的可视化和与客户相关系统对接的能力提供部分或全部存储商品的状态信息依照ISO9001认证 对配送中心存储及加工的所有货品提供质量控制提供一系列的仓储配送增值服务 五 物流园区规划案例分析 西南枢纽 B B B B B C 全国各地 外省 转运 8 配送服务领域 五 物流园区规划案例分析 9 CDL的信息系统 五 物流园区规划案例分析 10 实施计划枢纽建设计划2004年3月动工 8月建成大型停车场 交叉理货平台 商务中心 2004年底全面完工 市内车辆拥有计划现拥有车辆20辆1041车辆 计划3 5年内拥有1000辆市内配送车辆 国内网络计划由交通部牵头 3 5年内西南枢纽和国内主要物流枢纽结成联盟 形成对发干线车辆 提供到达地区域分拨物流服务信息系统2004年1月招标 2004年6月全部到位 五 物流园区规划案例分析 案例二 运行中的物流园区德国不莱梅物流园区 五 物流园区规划案例分析 1 物流园区的投资和建设不莱梅物流园区的建设是在15年前提出 德国海运和物流研究所艾克斯坦因教授提出了物流园区的建议方案 并获得不莱梅州政府的同意 于1985年开始了物流园区的建设 五 物流园区规划案例分析 不莱梅州政府通过直接投资和土地置换的方式对物流园区投资 物流园区的原址是一片盐碱地 州政府从当地农 牧民手中以每平方米6 8马克的价格征用土地200公顷 由 经济促进公司 负责物流园区的建设工作 经济促进公司是由不莱梅州的经济部 交通部 海关 工商部等部门的人员组成 是私营的事业单位 进入经济促进公司的人员失去公务员身份 经济促进公司主要负责物流园区的三通一平和物流园区的公路 铁路的基础设施的建设工作 还代表政府负责物流园区招商工作 通过招商让企业进入物流园区 进入物流园区的企业承担地面以上的建筑 设施的建设 五 物流园区规划案例分析 通过三通一平的土地变卖和租用给进入物流园区的企业 分为三个阶段 第一阶段 每平方米土地卖30马克 每平方米土地租金4 29马克 租用30年后再签协议 第二阶段 只卖不租 每平方米土地卖50马克 第三阶段 每平方米土地卖70马克 现有的200公顷土地全部全部卖出或租出 五 物流园区规划案例分析 利用土地的置换 卖土地的差价和政府的税收 不莱梅州政府投资 亿马克 进入物流园区的企业投资 亿马克 第一期共投资10亿马克 政府从租用的土地和租金中的装卸费中收回投资 如集装箱装卸费30马克 TEU 政府收走 马克 TEU 收回的资金又投到物流园区的其它基础设施建设 五 物流园区规划案例分析 2 物流园区的选址与功能不莱梅物流园区的选址符合德国政府对物流园区的选址和功能提出要求 即 一是物流园区紧临港口 靠近铁路编组站 周围有高速公路网 中心内至少有两种以上运输方式相连 二是该区域内有许多大型的工业和商业企业 三是附近有从事运输 仓储的物流企业 四是有银行保险等机构或企业 五是物流园区要远离闹区 面积至少在100公顷 周围要