2019年项目贷款调查报告.doc

项目贷款调查报告 关于拟向房地产开发有限公司发放抵押贷款_万元的请示 联社(行)： 日前，房地产开发有限公司向我社(行)提出书面申请：以该公司自有(或他有)的位于市区路号的土地使用权(或房产)作抵押，向我社(行)借款_万元，期限年。通过我社(行)信贷人员详细调查和实地考察，现就有关情况报告如下： 一、公司基本情况 借款公司概况房地产开发有限公司于年月日成立，营业执照号：_，组织机构代码证：_，税务登记证：_，注册资金_万元（其中具体出资），公司地址位于市路号，法定代表人：_，企业类型：有限责任公司，经营范围：房地产开发，商品房销售。贷款卡号为_。 法定代表人情况介绍法定代表人的工作简历,所经历重大事项应有所提级(如_，男(女)，19_年出生，_学历，工程师。系市建筑有限公司股东、董事会成员。19_年至今，一直承包该公司第五工程处并担任处长，_年至_年_月任该公司董事长兼总经理职务，_年_月，_辞去公司董事长兼总经理职务，组织成立了市房地产开发有限公司，占有股份_%。) 资产及财务状况市房地产开发有限公司总资产_万元，其中固定资产_万元（具体包括如办公用房_万元、机器设备_万元），流动资产_万元，其中应收账款_万元（具体包括），货币资金_万元（银行存款_万元、现金_万元）、预付帐款_万元（具体包括）、存货_万元（具体包括）；总负债_万元，其中应付账款_万元（具体包括），预收帐款_万元（具体包括），应付福利_万元，资产负债率为_%。所有者权益中实收资本为_万元（具体包括），盈余公积_万元，未分配利润_万元,所有者权益合计_万元。 二、借款用途目前，该公司正准备开发位于区路号的房产项目“花园”，总投入预计为_万元，在办理预售许可证前，即主体竣工前，该项目需投资_万元（不包括购土地款），其中土建成本需用资金为_万元（_平米_元/平米；），前期报建费用为_万元（主要费用城市建设配套费），项目前期规划、地勘、设计及临设、水电等费用约_万元。办理预售许可证后，可以用房屋预售款作为后期资金来源。该公司现自有资金_万元，市国土局归还欠款_万元，资金缺口_万元，拟用位于区路号的国有土地使用权(或房产)作抵押，向我社(行)申请贷款_万元。 三、开发项目的基本情况 1、立项情况“花园”的工程规划许可证已办好，现正在办理施工许可证，预计月中旬前可办理完毕，月下旬即可动工。“花园”项目是通过出让的方式取得的土地使用权，开发总面积为_平方米。 2、项目开发计划 （1）、周期“花园”项目为_层，属于砖混结构，平面屋顶，建设周期相对较短，全面竣工预计为_个月，根据公司现在报建的进度，预计“花园”于年月下旬开工。 （2）资金的筹集情况项目总投入为（包括购买土地款）_万元公司可用作前期开发的资金_万元银行借款_万元前期优售部分住房收入_万元土地款_万元（注：已付清） （3）、房屋销售规划该公司拟采取低开高走的价格策略，售楼部提前投入使用，便于积累客房资源，试探市场信息，为销售决策准备及时客观的依据。目前，销售人员已经全部到位，并且培训已经完成。“花园”售楼部正在进行装修，可在月中旬前投入使用。因为“花园”项目定位为经济适用住房，市场需求量相对较大，从市场来看，主要的风险在于利润最大化和快销（最大的现金流）之间的矛盾。因此，该公司从前期的各项筹备工作均是围绕二者兼顾来开展的。近期，通过广告宣传，在该公司接受咨询的客户已近_户，预定已达_套住房。从客户反馈的意见来看，该项目预计能够实现畅销、快销；同时，拟通过销售控制、户型组会、价格体系、现场包装等多种技术运用，尽可能实现盈利和开发周期的最佳结合。销售预计：项目的主体封顶时间（办理预售许可证可以正式对外销售）为市场旺季，加上春节旺季，能够自然地与工程进度相结合，因此，发生商品房滞销和积压的可能性较小。预计销售周期如下：月份销售率（%） 3、项目效益分析 （1）总投入_万元费用名称费用说明土地_万元报建费用_万元土建费用_万元以_元/m2且含水电（综合成本）交易税金_万元以5.55%计销售费用_万元以_%计管理费用_万元以_%计；含不可预见费用财务费用_万元以总投入半年；年息_%计 （2）总收入_万元住房_万元以_元/m2计商铺及车库_万元以_元/m2计 （3）税前利润_万元销售利润率_% 四、抵押物的状况位于区路号的土地于年月日通过何种方式(如市国土局组织拍卖获得)，面积为_，土地使用权类型为出让(或划拨)，规定用途为商业、住宅用地。使用年限为商业_年、住宅_年，从年月日起算。其他需要说明的情况。 五、还款来源还款来源为_第一还款来源如何_第二还款来源如何_综上所述,还款有保证. 六、风险因素 1、作为房地产项目的市场风险、系统风险以及政策风险，应有清醒的认识和充分的准备，材料市场的变化影响成本，导致利润的降低，国家宏观调空对市场投资的影响，如征收财产税、遗产税、按揭贷款利率的调整等。 2。该公司是新近成立的，对信用程度的考察有一定难度。 3、由于办理预售许可证必须出示国土证原件，故办证前须还清贷款本息解除抵押，所以还款计划时间比较仓促，市场不确定因素较多。(其他风险)七、结论贷款结论通过调查，查阅相关资料，证明房地产有限公司投资项目符合国家规定，具有一定的市场潜力及经济效益。该公司自愿以评估价为万元的出让土地使用权(或房产)作贷款抵押，为了保证信贷资金安全，我社(行)经贷审会审议，同意在符合抵押贷款比例管理原则的基础上，向该公司发放抵押贷款_万元，期限_年。 拟采取的管理措施 （1）如果发放此笔贷款，我社(行)将安排专管信贷员跟踪监管该笔贷款的使用及资金的回笼，落实分期还款计划，确保信贷资金安全； （2）商品房进入销售阶段又未与银行签定按揭贷款协议时，我社(行)立即控制其“商品房买卖合同”（现房管局对其安重空管理），只有在购房款归还我社（行）贷款后，才予签定“商品房买卖合同”；与银行签定了按揭贷款协议时，我社(行)与借款人及按揭贷款办理银