物业管理实务案例习题集.doc

物业管理实务案例习题集案例一：购房时，除了了解房屋的位置、价格、质量外，还应注意什么?张先生要买房子，经过多方的咨询、筛选，他选中了一处位置、价格、质量都较为理想的房屋。就在他准备签定购房合同时，朋友告诉他，还应看看开发商是否重视物业管理，张先生搞不清楚其中的原因。认为在目前，房地产开发与物业管理是分别由两个不同的企业来承担，他们之间有什么必要的联系呢？案例二：物业服务企业有罚款权吗?张大妈住了几十年的房子要危改了，于是她拿着政府给的危改补贴款和多年的积蓄买了一套商品房，办理入住手续后，物业服务企业要求张大妈交2000元装修押金，否则不发门钥匙。装修完毕，张大妈的子女到物业服务企业要求退还押金，没想到却被物业服务企业以违章装修为由罚了500元。张大妈的子女一气之下将物业服务企业告上法庭。那么物业服务企业有罚款权吗？案例三：在前期物业管理期间物业管理双方权利与义务?案例四：开发商能否进入业主委员会?某大厦在进行业主委员会的筹备工作时，出现了分歧，分歧的要点是开发商能否进入业主委员会。一部分业主意见是：开发商应该进入业主委员会。该幢大楼共计39000平方米，目前开发商手里边还有近7000平方米未售出去，数量较大，这部分产权单位的代表不进入，就难以管理好大楼。另一部分业主意见是：开发商不能进入业主委员会。其理由是虽然还有7000平方米未售出去，但房子一售完，开发商就要离开，不能承担业主委员会的角色。根据国家相关规定，成立业主委员会时，只要业主购买产权超过50 %的建筑面积，就可以成立业主委员会。国家制定了这个政策，就是考虑不可能在开发商把房子全卖光之后，才成立业主委员会。案例五：业主委员会解聘物业服务公司就可以解决问题吗？案例六：物业服务企业、业主委员会，居委会如何协调好关系。案例七：业主委员会如何监管物业服务企业的财务状况某小区业主委员会已成立一年了，在召开年度业主大会时，大家一致认为应行使建设部33号令中规定的业主委员会的权利，其中对第五项权利“审议年度管理工作计划，年度费用概预算”不知如何去做，在区物业办同志指导下，才清楚如何行使这一权利。案例八：在什么情况下可以解聘物业服务企业？张老师担任业主委员会主任后，按规定在第一季度末对物业服务企业的帐户进行了审查。审查中发现，物业服务企业财务状况混乱，办公经费、招待费开销很大，业主委员会当即指出问题。到了第三季度再进行审查时，不仅原有问题没有很好解决，在根据广大业主的意见，重点检查公共设施设备维修开支情况时，发现并没有按物业管理协议做到每月畅通下水道一次，清洁水箱一次。张老师所在的业主委员会对物业服务企业的所作所为非常气愤，决定行使权力解聘物业服务企业。那么，业主委员会如何才能行使权力解聘物业服务企业呢？解聘物业服务企业都需要什么理由呢？案例九：住宅小区自发产生的业主委员会能不能炒掉物业服务公司？案例十：未建停车场，却收停车费某住宅小区有住户反映，由于该小区专用停车场，也无停车场管理员，他们的车辆都是露天存放。有一天该小区物业管理部门开始向楼间停放车辆的车主收取停车费，车辆停放出现问题也无人负责。很多人对此项收费提出质疑。该小区的业主曾多次询问小区内收费有无物价部门的许可证，但总被告之是按有关部门规定收取的。因此部分业主因从未看到收费许可证，而拒交这笔“糊涂费”。从事该小区物业管理服务的负责人解释说，由于该小区无专用停车场及其配套设施设备，管理人员收取的不是管理费，而是停车费。当时该负责人又说出了诸如“小区停车场地紧张”、“物业管理服务收费低”等收取停车费的理由。这笔费用该不该收取呢？案例十一：物业服务企业在环境管理方面可以做些什么？王鹏买了一套商品房，他对自己的新居所感到很满意，尤其是对该小区的环境更为满意，小区内无论是绿化情况还是卫生情况都很好，多交点物业费也值了。那么，物业服务企业在环境管理方面还应该作些什么呢？案例十二：私有房屋出租经营，谁承担维修责任？薛女士把自己的两间临街的房屋租出去了，并收了承租人张女士一年的房租。但张女士住了半年后，要求薛女士对房屋进行维修，薛女士以房租收入太低为由加以拒绝。张女士说如果近期内不修，就要搬走。薛女士说如搬走是违约行为，预交的房租不予退还。双方争执不下，最后打到法院，法院如何判的，政府有哪些规定呢？案例十三：没有推行物业管理的房屋，其公共部位的维修责任由谁承担？某单位宿舍楼的五层共住着10户居民，在单位推行住房制度改革时按成本价买了下来。该楼房经过几年的使用，楼房顶部已多处漏水影响了居民的正常生活，必须及时维修。由于此栋楼房住户不多，规模小，并没有实行物业管理。因此，顶层住户主动找其他楼层的住户商量共同维修楼顶，但不是顶层住户以没有直接使用楼顶等理由而不想承担维修责任。顶层住户只好到原产权单位，原产权单位的人说，如果房子像以前那样是出租的，我们收取租金，应该由我们来修，可现在房子已经卖了，你们是业主，这些房子已和我们没有关系了，我们凭什么还有责任维修呢？那么这种矛盾该如何解决呢？案例十四：低标准住宅和商品住宅交纳一样的物业管理费吗？李大虎是享受国家“最低生活保障”人员，并且住房拥挤，不久前他们住的房屋又被划分在危房改造区内，政府照顾他，在城市边缘地带给他分了一套解困房。李大虎发现，在他居住的小区中，只有他家这个楼属于解困房，其他都是商品房。住商品房的居民每月交每平方米0.5元的物业管理费。李大虎还没来得及享受乔迁之喜，又陷入了困惑。他哪有那么多钱交物业管理费呢。那么，解困房和商品房交纳一样的物业管理费吗？案例十五：业主使用自己所住小区的停车场是否需要交停车费？小胡居住的小区物业服务公司要求业主缴纳停车费，办理停车证，否则不允许车辆进入小区。但小胡认为，他在买房时，房价款已包含了地价，小区内所有土地都应属于所有业主，再向业主收取停车费是不合法的。案例十六：停车费能起到什么作用？张勇在郊区的一个小区买了一处房子，不仅每个月交纳物业管理费，还用要按时交纳停车费。14个月后，张勇停在指定停车位的车子丢失，遂要求物业服务企业赔偿。双方争执不下，打到法庭。那么，物业服务企业收了存车费，是否有责任赔偿张勇的车子呢？案例十七：物业服务企业如何代收水电费？刘大妈原来住在老城区，在旧城改造中，拿到拆迁补偿费用后到郊区一个风景优美、环境宜人的住宅小区买了一套住房，准备安度晚年。但是，入住2个月后，在交水费时，却发现这里的水价远远高于原来城里的费用。刘大妈不明白，水费不是政府定价吗？怎么郊区的水价反而贵了呢？是不是物业服务企业自行加价赚钱啊？案例十八：国家对物业服务企业财务管理方面有何要求？红旗小区的业主委员会对本小区的物业服务公司所收取的各种费用与所提供的服务水平不满意，拟对物业服务公司的本年各项收入，支出进行审查，但是不知道物业服务企业的各项收支是如何进行核算的。案例十九：住宅共用部位共用设施设备维修基金为什么必须专款专用？案例二十：如何管理和使用维修基金？小边在买房时，开发商让他按购房款总价的2%交房屋共用部位、共用设施设备维修基金。小边算了一下，整个小区房屋的建筑面积约30万平方米。按均价每平方米3000元计算，一共要交纳1800万元的维修基金。这么大一笔巨额款项，物业服务企业如何管理和使用好呢？案例二十一：谁来承担空置房的物业管理？朱先生在一个物业内部认购时定了一套房子，半年后，高高兴兴地和其他几十户业主第一批入住。但在交物业管理费时发现，每平方米的收费标准比原来买房口头问询时多了1元，物业服务公司的解释是，该幢楼宇还有一部分单元没有卖出去，那部分单元应分摊的物业管理费就要暂时由已入住的业主来承担了，即已入住的这部分业主是楼宇内公共部位公共设施的完全使用者。待到物业都卖出去了，再重新分摊到每户业主身上。朱先生和其他几十户业主对此解释不能接受，认为部分单元没有卖出去，不应由买房人来承担损失，自己只能承担原来按建筑面积分摊的公共面积。那么，像这种空置物业的物业管理费到底应由谁来承担呢？案例二十二：开发商有权赠送物业管理费吗？张国庆准备买房子，经过广泛选择，选中了一个位置、价格、房型都较为理想的商品住宅小区。该小区的开发商承诺：买房还可得到开发商赠送的3年物业管理费。张国庆问售楼小姐：送物业管理费是否会写进购房合同中？得到的答复是购房合同是政府制定的规范性示范文本，里面没有此项条款，一般也没有要求写进去，但开发商承诺说这是没有问题的，张国庆能相信开发商这一承诺吗？案例二十三：物业管理费的计费面积是什么？住户在第一次交纳物业管理费时，通常会有一种感觉，物业管理核定的计算面积远远大于自己房屋的使用面积。那么，物业管理的记费是以什么面积为标准呢？案例二十四：物业服务企业与各职能部门如何负责小区各项设施的管理？任东东所在的小区位于城乡结合部，地理位置有点偏。入夏以来，降雨量大增，小区道路经常积水很深，有时还有污水外冒，给小区居民出行带来很大不便。任东东多次找物业管理处要求想办法尽快解决，物业管理处认为，污水排放是市政部门的事，他们不能随便动市政管网，任东东无奈之下又给市政部门大电话反映情况，要求来小区检修，但市政部门答复说，该小区内道路宽度在3.5米以下，污水处理应由物业管理处负责。两家互相扯皮推诿，直到雨季过去了，问题还没有解决。在小区的管理中，像任东东碰到的这种事情还很多，大部分涉及物业服务企业与各专业职能部门的职责划分问题。那麽，政府对此到底有没有明文规定来明确划分双方的责任义务呢？案例二十五：物业服务企业如何保障居民居住安全？在居住小区中，有一个很普遍的现象，就是物业管理搞的好的小区，基本上没有什麽被偷被抢的事情发生，而有的小区虽然也实行了物业管理，但却不断发生各种危害居民安全的事件。有一个小区的居民就曾经形象地说，旁边的小区治安管理太好了，坏人不敢到那里作案，就都跑到我们小区了。北京有一个优秀物业管理小区，保安人员大都是从国旗班招聘的退役人员，个个英姿飒爽，站在那里就会给坏人一种威慑力量，再加上小区内完善的安全防范系统，几年来小区内从没有出现过任何安全问题。人人都希望有一个安全舒适的生活工作环境，为什么同样都实行了物业管理，有的小区就给人一种安全感，有的小区居民就缺乏安全感呢？物业服务企业应该如何做好安全工作才能保障居民居住安全呢？案例二十六：大风惹祸，谁来负责？去年春夏的一次刮大风，竟把张某所住公寓楼房旁的存车棚顶掀起，近350公斤重的车棚铁架也跌落。铁架跌落地上时，存车棚的立柱带倒了张某锁在立柱上的两辆轻便摩托车，摩托车部分机件被摔坏。同时，铁架还不偏不倚地砸坏了张家的阳台和空调外机。一场大风便给张某造成了6000余元的经济损失。风过之后，张某便到车棚查看，结果发现，被大风刮起来的存车棚的顶棚、铁架等根本就没有采取必要的固定措施。为此，张某找到公寓的几个相关部门和单位解决问题，但都因车棚所有人和管理人管理权限不明确而没有得到答复。一气之下，张某将公寓的兴建投资单位、建设施工单位、物业管理部门一起告上法庭，要求赔偿损失。但在法庭上，几名被告人着力强调车棚出现事故都是大风惹的祸，属于不可抗力造成的损失，所以他们不应该承担责任。南开区人民法院经对案件进行审查并经调解无效后，一审作出判决：由车棚的所有人负责赔偿张某空调外机的损失和承担修复被损毁阳台的责任，共计赔偿张某损失2500元。轻骑摩托车的损失则由张某自己来承担。案例二十七：由住户车辆划伤处理过程中所想到的2000年1月24日，某物业公司接到业主投诉：停放在三合苑小区地下停车场的车辆被划伤，要求公司赔偿损失 ，把车辆恢复原貌。住户所提出的索赔理由主要有两点：一是向物业服务公司缴纳了车位费，故物业公司要对车辆的保管负责；二是住户向物业服务公司交的物业管理费中，包含有保安费，出现此类事件，物业服务公司不负责赔偿的话，还要物业管理干什么？因此，物业服务公司必须对此事负全责，赔偿住户所受损失。案例二十八：扶梯摔人致死案终审判决一名老人在自动扶梯上突然摔倒并最终因摔伤而死亡的事件发生后，老人的三个女儿提起了诉讼，将跟“扶梯”有关系的5方一起推上了被告席，索要10万元的死亡赔偿金及其他经济损失。这起案件一审之后，老人的三个女儿因不服判决又提起上诉。二审结果是：新安物业和新安瑞泰共同赔偿赵女士等3 位上诉人1.3万元的经济损失，上诉费用等由3位上诉人承担。事情发生在1999年7 月15 日。当日，赵女士陪同父亲到家福国际贸易有限公司龙城商场购买了一台微波炉。中午时分，他们乘自动扶梯返回商场一层。就在这当中，赵某的父亲突然摔倒，并被此后仍继续运行了几分钟的扶梯带着摔碰了好几次。随后，老人被送到了医院抢救。然而。由于老人的摔伤十分严重，7 月18 日，老人死亡。为了给父亲治疗以及安葬父亲，赵女士等姊妹几人前后共花去各种费用3 万余元。面对这样的结果，赵女士等三姊妹一纸诉状，向扶梯的产权人、龙城商场及龙城商场的上级机构家福国际贸易有限公司、新安物业管理有限公司、新安瑞泰购物市场有限公司等5 家提出赔偿。案例二十九：如何处理物业管理纠纷？某住宅小区开发商下属的物业服务企业管理的业主，入住后按建筑面积1元/月*平方米交物业管理费。小区的一些业主认为本小区的物业管理费高出市平均水平很多而服务水平并没有高出多少，属于物价不符。他们联合起来对物业服务企业收费问题提出疑问。双方争执不下。关系愈来愈僵，业主开始拒交物业管理费。物业服务企业认为不能赔钱服务于是撤出了该小区。结果小区环境卫生状况愈来愈差，最后两败俱伤。那么这一纠纷该如何处理呢？纠纷双方各自应如何去做呢？案例三十：房子有问题能拒交物业管理费吗？某居民投诉：我买的房子最近虽入住了，可我却高兴不起来，因为房子存在着质量问题：卫生间渗水，墙面有裂缝，门窗歪斜，找到开发商和物业公司，他们只是把裂缝补了补，渗水和门窗歪斜问题还存在，严重影响我的使用，因此我不准备支付物业服务公司的管理服务费了，不知道这种做法是否合理？案例三十一：新房没入住物业管理费究竟要不要交案例三十二：这笔物业管理费，究竟由谁付？在一所高档别墅区前，一业主因债务问题与某金融机构发生法律纠纷，诉讼期较长。在诉讼发生之前，该业主的债权人某金融机构为了保证债权的回收将该业主在这一别墅区内的一幢别墅设立了抵押，并在以后采取了诉讼保全措施。当诉讼一开始，由于其他方面的债务问题，该业主停止了向物业服务公司交付物业管理费。物业服务公司认为只要该业主的房子在，暂时不交物业管理费也没有什么关系，到时候变卖别墅也能讨回物业管理费。所以，物业服务公司对该业主拒交管理费的行为并没有采取诸如诉诸法律等有效措施，而是想当然的认为只要房产在，不怕该业主不付费。经过若干时间，法院的终审判决下达，因该业主无力偿还金融机构的贷款，法院将已经实施保全措施的房产进行拍卖，并由该金融机构参加竞买而一举成功。这样该业主原来拥有的别墅便由此易主。该金融机构又将此房产通过一房地产中介代理机构转让给另一个新的业主。这时物业服务公司才决定要正式讨回那笔物业管理费了。开始，物业服务公司直接找那家竞买成功的金融机构来偿付原业主应付而未付的物业管理费，当然遭到该金融机构的拒绝。继而，物业服务公司又向刚受转让的新业主要那笔物业管理费，同时也没有得到满意的回答。新业主称他只负责其过户该房产以后的物业管理费，而对此之前的任何费用概不负责。至此，物业服务公司才意识到那种收取物业管理费跟着房子走的观点是不可取的。等他们回过头来再去寻找原业主时，已经时过境迁，原业主早已不知去向。案例三十三：这个责任应由谁来承担？某城市的晚报上刊出了一篇文章，题目叫做“开发商与物业服务公司打太极拳，把二层以上的业主推向上甘岭”文中写袄某小区一栋楼因一层住户控制了上水截门，影响了二至六层楼的住户正常用水。为解决这一问题，他们找到物业服务公司，物业服务公司与住一层的业主协商，让他打开水截门，以保证楼上居民正常用书。该业主拿出与开发商签的购房合同，称已与开发商签了合同，他的行为有法律依据。只见合同 上写着“购买一层住宅的业主独立使用上下水”。物业服务公司又找到销售此房的开发商，但开发商以房子已 移交物业服务公司，并办理了接管验收手续为由，表示不再承担任何责任。因物业服务公司不是执法部门，也不具行政管理职能，造成这一问题迟迟得不到解决，居民无奈只好将此问题反映到报社，于是出现了本文开头的那篇文章，文章作者认为管理公司与开发商应共同承担责任。案例三十四：物业服务企业是否有权挪用小区公共设施？张先生所在小区的临街房是一个大型超市，人流量很大，特别是门前的停车位已远远不能满足顾客需要。最近一段时间，张先生发现到超市购物的消费者可以把车停到小区里面的绿地上或道路旁，小区管理人员收取停车费。张先生认为，小区绿地是属于全体业主所有，绿地的维修养护