宣城八佰伴市场调研报告.ppt

宣城八佰伴市场调查报告 报告架构 宣城项目定位 略 主要商圈布局及发展格局主要竞争者分析 项目概况主要的特点项目规划设计 城市概况各项主要经济指标宣城商业发展规划城镇居民收支情况安徽同类城市横向比较 当前新建都市中心大型零售店的前提和依据 p s 因未进行消费者调研 因为针对客层分析主要来自第三方资料及现场考察之定性评判 宣城项目风险评价 略 当前大型中心零售店的投建与政府对现代零售业的规划导向和支持有着密不可分的关系 大型都市中心零售店的成功必须依赖于人气的聚集 而人气的聚集离不开四通八达的交通网络 以及快捷的泊车等服务设施 当前相对合理的市场竞争秩序 进退壁垒不高 具有补缺者或挑战者生存空间 存在传统零售格局下的主要业态升级与调整可能 产业链完整 符合当前消费者购物和逛街的主要选择习惯 具有与目标业态下主要竞争者的相对比较优势 或在某些核心方面至少持平 位置 规模 市场竞争 交通便捷 政策扶持 目标消费者群体数量适中 主要消费层次差异化明显 具有多元化的需求 品牌消费理念发育中 趋成熟化 消费需求 当前新建都市中心大型零售店的前提和依据 引论 城市概括宣城市位于安徽省东南部 东北至东南与江苏 浙江两省毗邻 东经117 58 119 40 北纬29 57 31 19 总面积12340平方千米 自然资源宣城市自然资源丰富 全市森林覆盖率55 林业总面积44万多公顷 蓄积量1700多万立方米 竹林面积9 3万多公顷 其中广德县4万公顷 毛竹蓄积量8000万株 居全国第七位 全省第一位 气候环境宣城地区气候属亚热带湿润季风气候类型 季风明显 四季分明本区地处中纬度地带 是季风气候最为明显的区域之一 由于受海陆热力性质差异的影响 夏季盛行来自海洋的偏南风 冬季盛行来自内陆的偏北风 夏季受热带海洋气团控制 天气高温多雨 冬季受欧亚大陆气团控制 天气寒冷少雨 雨量在年内分配很不均匀 光温同步 雨热同季日照与温度的年内变化趋向一致 降水集中在暖热季节 地形气候多样 气象灾害频繁由于境内地形复杂 山体相对较大 气象要素随山体坡向 坡度呈现不同的分布类型和规律 从而构成立体气候景观 人文胜迹宣城 自公元前109年设郡以来 历代为郡 州 府城 相沿二千多年而不辍 范晔 谢眺 沈括 文天祥等先后出守于此 李白 韩愈 白居易 杜牧等相继来此寓居 众多的人文遗迹 优美的自然风光 使得这座古城不仅赢得 上江人文之盛首宣城 的赞辞 更因谢朓 李白 杜牧等人的大量歌咏 而享有 宣城自古诗人地 的美誉 城市概况 1 城市概况 2 宣城市主要经济指标 1 十年快速发展 2000 2009年gdp的年均复合增速为11 7 同期社零总额复合增速为12 9 2 三年消费提速 2007 2009年gdp的年均复合增速为13 4 同期社零总额复合增速为20 9 2009年的同比增速18 8 2006年起 十一五计划 社零的增速明显快于gdp增速 3 消费提升空间大 宣州市社会商品零售总额占gdp比例高于省平均水平 低于全国平均水平 有再提升空间 1 近年来 第二产业占比逐步提高 第三产业发展相对缓慢 2 房地产开发投资增幅逐年递增 09年同比增幅达42 6 3 宣州市人口变动不大 常驻人口相对稳定 258万人左右 4 城镇化比率逐步加大 09年城镇化比率为43 2 5 城镇零售额占总的社会零售额比例逐步增大 6 批发零售业额度占社会零售总额比例逐年下跌 逐步趋于稳定 09年占比83 2 宣城市主要经济指标 西进 北跨 东联 南扩 的城市发展归法 西进 依托宣城经济技术开发区 跨越合杭高速 沿宣南线择地建设西部片区 北跨 跨过敬亭山 主要在宣南铜高速公路北部建设北部片区 东联 依托水阳江 双桥 宣州工业新区东区 拓展城市空间 南扩 南部是宣城山水旅游的精华地区 依托扬子鳄景区 夏渡森林公园 拓展城市空间 城市及商业发展规划 商业金融用地 1个面向皖东南的商务区1个市级商业主中心3个区级商业中心17个居住区商业中心商务区在西部片区结合城市生态绿地与商圈组织 市级商业主中心为叠嶂街区商业中心 3个区级商业中心为西部片区商业中心 北部片区商业中心 现状开发区商业中心 包括浙江商贸城 在巩固提高现有宣州市场和九州市场骨干市场的基础上 重点发展工业品市场 综合市场 专业特色市场 农产品市场及生产要素市场 形成多层次 开放式 网络化的市场体系 城镇居民收支情况 1 07 09年城镇居民可支配收入复合增速为12 9 消费性支出复合增速为11 1 消费支出增速要低于收入增速 至2010年上半年 城镇居民可支配收入同比增幅达16 4 消费性支出同比增幅达17 8 2 消费支出受收入影响 05年 09年之间 消费性支出占收入比例基本在72 77 之间 3 09年安徽省全省消费性支出占收入比例为72 7 马鞍山为62 5 宣城消费倾向明显强于省平均水平 1 宣城市恩格尔系数均高出40 高于马鞍山及省平均水平 2 宣城市衣着类消费占比较高 09年达12 3 省平均水平10 6 马鞍山9 7 3 07年 09年 宣城市衣着类消费复合增速达10 6 马鞍山复合增速16 9 省复合增速9 17 07年 09年 宣城市消费支出复合增速达11 1 马鞍山复合增速10 2 省复合增速9 5 07年 09年 宣城市可支配收入复合增速达12 9 马鞍山复合增速12 4 省复合增速10 8 4 宣城市城镇居民在交通通信 医疗设备用品及服务等方面投入比例占比呈加大趋势 家庭设备用品及服务占比下跌 食品类占比保持不变 占消费支出的12 4 安徽同类城市横向比较 安徽同类城市横向比较 城市主要商业零售市场被商之都 新百所覆盖 市区商业零售业市场状况 本案 商之都 新百 台客隆 商圈调查 状元路 叠峰西路 1 百货1家 含超市 2 银行5家 建行 农行 中行等 3 家居及装饰类专卖店24个 占绝大多数4 宾馆6个 餐饮9个从状元路至陵西路1 超市1家 台客隆 2 化妆1家 药房1家 茶叶店1家3 女性服饰5家注 路北面为项目所在地 市区主要商圈布局 1 商圈调查 春归苑步行街 陵西路 1 女装及女鞋 女包29家2 化妆及美容11家3 家纺11家 家居及装饰类专卖店4个4 银行3家 中行 农发行 人行 4 宾馆5个 小超市2个 市区主要商圈布局 2 商之都百货于2004年入驻 经营面积1 5万平方米 自有物业 主要竞争对手分析 商之都 新百百货于2009年9月20日试营业 经营面积2万多平方米 自有物业 主要竞争对手分析 新百 主要竞争对手分析 宣城项目swot分析 优势 项目体量大 为未来的商业业态组合提供足够的空间项目位于核心商圈 人流充沛既有竞争者会员营销处于起步阶段 为项目的运作提升潜在空间 劣势 商圈内已有两家百货商场 且商品已经形成错位营销 外来消费新增有限的前提下 客层相对稳固 竞争压力大起初经营 地方关系不如其他成熟零售店 机会 本地商业品牌品类布局混乱 专业度不够本地市场童装童品类品牌匮乏本地高端化妆品品牌资源相对匮乏 为有实力的百货店提供市场空间可以解决中心商圈停车设施匮乏的零售店硬件通病 威胁 本地人口数量不具规模优势 百货店主要竞争者可能会存在潜意识的排外心理本地零售超市台客隆与政府签订协议 将在3 5年内市县内全面布点本地消费观念仍需要培养 宣城项目swot分析 1 本案在招商上遇到的阻滞 主要来源于现有地区供应商与成熟零售店已经建立起相对牢固的合作关系 2 本地消费者的消费习性仍需要不断的培养 期间需要付出很大的精力 规避劣势解决华地供应商关系是否顺利异地复制的问题解决政商