房产评估模块操作手册V11.doc

1 福建省地方税务局福建省地方税务局 房产评估模块操作手册房产评估模块操作手册 福建省地方税务局 二 O 一二年十月 2 目目 录录 第一章系统介绍第一章系统介绍 3 1 1 系统概要 3 1 1 1背景 3 1 1 2设计思想 3 1 1 3技术要求 4 1 2 运行环境 4 1 2 1硬件要求 5 1 2 2软件要求 5 第二章总体功能介绍第二章总体功能介绍 6 2 1 存量房交易评估软件的设计思路 6 2 1 1指导思想 6 2 1 2工作原则 6 2 1 3工作目标 6 2 1 4适用范围 7 2 2 基本业务流程及功能 7 2 2 1评估流程 7 2 2 2争议处理流程 8 2 2 3特殊功能 8 2 3 评估原理 9 第三章系统功能介绍第三章系统功能介绍 11 3 1 房产评估 11 3 1 1系统维护 11 3 1 2查询统计 略 29 3 2 不动产税源管理 房产登记管理 房产权属转移登记 29 3 2 1采集税源信息 29 3 2 2确认计税价格 32 3 2 3争议处理 36 3 3 系统权限设置 37 3 3 1功能描述 37 3 3 2角色功能权限与数据权限配置 37 3 第一章系统介绍第一章系统介绍 1 11 1 系统概要系统概要 1 1 11 1 1 背景背景 近年来 随着国民经济的快速发展 城镇居民生活水平的不断提高 人们对住房条件 改善的需求越来越高 房地产业日渐成为经济发展的支柱产业 存量房交易也保持快速发 展 同时也对地税机关加强税收征管提出了更新更高的要求 为规范存量房交易纳税评估 工作 防止纳税人低报成交价格偷逃税款 形成明显的税收漏洞 影响税法严肃性 削弱 房地产市场调控的政策效果 地税机关必须通过开展计税纳税评估来监督存量房交易 堵 漏治偷 将管理不到位造成的税收流失降到最低 当纳税人申报的成交价格明显低于市场 价格且无正当理由时 征收机关有权核定征收 存量房交易价格的审核依赖于征收机关对 房屋市场价值的评估 而目前普遍实行的个案评估由于其自身的局限性 无法满足在短时 间内对大批量存量房进行快速 准确 低成本评估的要求 财政部 国家税务总局关于推 进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知 财税 2010 105 号 的 要求和总局财产行为税司扩大试点范围的要求 福建省地方税务局财行税处在福建省原有 的交易价格审核与计算机辅助批量评估系统试点的基础上 重新开发新的房产评估模块 以满足新形势下加强存量房交易价格监管的需要 1 1 21 1 2 设计思想设计思想 科学性 摆脱手工方式下单宗房价评估的盲目和效率低下 利用评估模型分析提高评 估对象确定的针对性 通过计算机对数量巨大 关系紧密的各种数据信息的分析处理 快速 准确的计算出合理的评估房屋价值 为后续税款征缴提供依据和支撑 规范性 规范房价评估工作 保证过程的可控性 采用统一的分析模型 可以确保评 估对象的公平性 制定统一的数据规范 软件产品设计规范 质量控制规范 系统操 作规范 系统维护规范 系统升级规范等 追溯性 对房价评估的动态调整全过程进行监控 每个调整环节均保留历史记录 确 保房屋评估价格的可追溯性 灵活性 兼容各地房屋市场及税收征管特点 通过灵活性定义系统参数 数据导入方 Comment lqowen1 目前尚未实现 请省局定夺是否删除 4 式 纳税评估流程 价格动态调整模型 系统既要体现评估模型的统一性 又要充分 考虑到各地的特殊性系统必须能够适应税务业务的不断变化 评估模型既支持按照楼 栋评估 又可以支持按照房屋 分区 小区甚至区域进行评估 充分满足应用系统的 通用性要求 为各地的本地化工作提供方便 实用性 系统界面设计应有较强的实用性和友好性 紧密围绕房价评估工作的目的和 实质 依照房价评估工作相关指导文件的具体要求为准则 使核定工作能够规范化 科学化 体现实用 高效的原则 可操作性 充分考虑一线人员的业务素质和计算机操作水平 系统界面应友好 操作 简洁 尽可能减少录入工作量 使工作人员的精力能够重点放在对评估结果的处理操 作上 安全性 系统要科学地设计接口体系 网络结构 安全体系 在尽可能不增加网络负 担 开发成本的情况下 采取必要的安全措施 确保数据在处理过程中的安全 扩展性 适应信息化建设的长远要求 系统数据应具有可交换性 采用标准的空间交 换格式和标准化的系统通讯协议 能够实现和不同的 GIS 及各类数据库之间的数据共 享 为各地应用 GIS 房地产税改革后新的征管要求等方面预留模块 完整性 系统应严格按照省级大集中系统的技术标准进行开发 能够按照省局数据大 集中系统的技术规范 实现与省局数据大集中系统的无缝对接 1 1 31 1 3 技术要求技术要求 软件体系架构软件体系架构 应用架构 系统应采用与省级大集中系统相一致的基于 J2EE 技术的三层体系结构 系统软件 操作系统 随机器预装 数据库 Oracle 10g 中间件 WebLogic Server 8 1 系统兼容性系统兼容性 要适用于不同的运行环境 如 WINDOWS NETWARE UNIX LINUX 等服务器操作系统 实现软件的跨平台运行 要适用于不同的服务器软件 如 BEA WebLogic Tomcat 精度和有效时限的变化 系统要具有可拓展性 当开发环境或开发模式有新的提高时 做到原有数据可直接转换 且软件修改量最小化 以达到系统的可持续应用 Comment lqowen2 请软件公司审 议本项内容 Comment lqowen3 请软件公司审 议本项内容 5 1 21 2 运行环境运行环境 1 2 11 2 1 硬件要求硬件要求 服务器的硬件要求 CPU 至少 2G 以上 内存 1G 以上 硬盘 20G 及以上 客户端的硬件要求 CPU 在 1 0GHz 以上 内存 512M 以上 硬盘 20GB 以上即可 1 2 21 2 2 软件要求软件要求 服务器的软件要求 操作系统 WINDOWS NETWARE UNIX LINUX 应用服务器 BEA WebLogic 客户端的软件要求 IE7 0 以上版本的浏览器 Comment lqowen4 评估软件在计 算评估价值时采用了市场法的计 算公式 但在确定标准房价时 可采用市场法 成本法 受益法 或结合三种方法来确定 6 第二章总体功能第二章总体功能介绍介绍 福建省地税局开发的存量房交易评估系统目前无缝嵌入在福建地税综合业务管理系统 中 基本评估原理主要采用市场法 对评估区域内各类房产按性质分类 建立评估分区 设定标准房地产 再运用统计学 计量经济学定量等分析方法 建立房地产价格影响因素 指标 将应税房地产与标准房地产进行比较 同时对标准房地产价格进行修正 计算出应 税房地产计税价值 具体通过 福建地税综合业务管理系统 税源管理 房产评估 模块 建立房产评估技术标准 对反映影响房产价值各项要素的 指标型数据 进行分析设置 通过 福建地税综合业务管理系统 税源管理 不动产税源管理 房产登记管理 房产权 属转移登记 模块确定批量评估计税依据 对反映待估价房产自身属性信息的 税源数据 进行采集 最终实现交易存量房计税价值的评估 2 12 1 存量房交易评估软件的设计思路存量房交易评估软件的设计思路 2 1 12 1 1 指导思想指导思想 按照国务院和省政府关于做好房地产市场宏观调控工作的要求 以房地产估价技术为 方法 以计算机批量评估管理系统为手段 以 先税后证 为抓手 全面推进存量房交易税 收征管工作 夯实交易环节的征管基础 有效发挥税收的调控作用 2 1 22 1 2 工作原则工作原则 1 合法性原则 根据法律 法规及相关规范性文件规定开展存量房评估工作 保证评 估工作合法有效 数据指标合法真实 2 公平原则 严格按规范和标准确定评估技术路线 确保评估结果客观公正 3 效率原则 通过计算机批量评估 实现信息自动比对 计税价格自动核定 税费自动 计算的功能 有效缩短办税时间 优化纳税服务 提高征管效率 2 1 32 1 3 工作目标工作目标 1 实现存量房交易计算机批量评估 减少人为干预 防范执法风险 有效解决存量房交 易税款申报明显不足的现实问题 2 实现与福建地税综合业务管理系统无缝对接 实现价格评估 纳税申报 税款征收 税票开具 发票开具等各环节一体化管理 3 逐步构建全省房产土地税源数据库 本目标系远期建设目标 目前通过存量房 增 量房的契税征收申报逐步累积建设 为今后房地产税税制改革作好数据和技术准备 7 2 1 42 1 4 适用范围适用范围 适用于各设区市市区和县 市 城区范围内交易的存量房 这里的交易包括销售 赠予 继承 投资 交换 更名等形式 这里的存量房包括单 元住宅 成套住宅 储存间 自建独立住宅 自建房 商业用房 商铺 写字 办 公 楼 别墅 车库 车位八类房产性质 其它类型房产暂不列入系统评估 可维持现有管 征模式不变 2 22 2 基本业务流程及功能基本业务流程及功能 评估系统内嵌于福建地税综合业务管理系统存量房交易模块 将对现有房产基本信 息登记进行修订 增加评估明细信息登记 同时还增加评估 争议处理 标准房价格动态 更新 验证和查询统计功能 2 2 12 2 1 评估流程评估流程 补充信息 待评估房产信息 有无本套完整信息 无 是否有误 无 评估 有 修改房产信息 有 8 2 2 22 2 2 争议处理流程争议处理流程 目前争议处理方式 全国各地不尽相同 主要有两种方式 1 税务机关进行调解处理 当纳税人申报价格小于评估值 纳税人对按评估值计税存 有异议的 转入争议处理 管理分局负责调查核实 若发现纳税人能陈述正当理由 申报价格合理 可提出按申报价格计税的意见 报管 理分局领导或房产评估中心领导审定 并反馈给征收窗口 按申报价格计税 若发现纳税人无正当理由 申报价格确属偏低 提出按评估值计税意见 报管理分局 领导或房产评估中心领导审定 若纳税人接受按评估值计税的意见 则按评估值征税 若 纳税人仍不服按评估值计税 则委托物价认证中心或地税部门指定的评估公司进行个案评 估 税务机关根据个案评估值确定计税价格 评估费用由纳税人负担 2 税务机关不进行调解处理 当纳税人申报价格小于评估值 纳税人对按评估值计税 存有异议 无须经管理分局核实 直接提交价格认证中心或指定的评估公司进行个案评估 税务机关根据个案评估值确定计税价格 评估费用由纳税人负担 本系统采用第一种方式 2 2 32 2 3 特殊功能特殊功能 1 差率纠错功能 考虑到评估值可能存在一定的误差 允许下浮一定比例 全省统一 暂定 20 2 对与国土 房产部门有联网的地区 系统还提供导入登记信息和导出权属转移证明 开具情况的功能 纳入下期开发计划 3 标准房动态调整功能 通过增量房平均成交单价的涨幅 权量占 70 与存量房平 均计税单价的涨幅 权重占 30 综合计算出指定区域不同房产性质房价的本期综合涨幅 定期 半年或一年 对标准房价格进行调整 同时考虑到剔除非正常交易 价格畸高或畸 低 的房产 上下限幅度由各市 县局维护 9 4 评估验证功能 新的标准房价格和修正系数转入正式环境 正式投入使用前 系统 通过验证评估 检验评估值与市场价格的偏离程度 确保调整后标准房价格更贴近市场价 2 32 3 评估原理评估原理 考虑按成本法计算的评估价格与市场价格偏差太大 收益法不易操作 故系统不采 用成本法和收益法 采用市场法中的间接比较法 间接比较法技术路线是对待评估应税房地产按性质分类 建立评税分区 设定标准房 地产 运用统计学 计量经济学定量分析方法 建立房地产价格影响因素指标 将应税房 地产与标准房地产进行比较 同时对标准房地产价格进行修正 计算得出应税房地产计税 价值 其基本公式为 待评税房地产评估值 片区标准房基准价格 建筑面积 修正系数 1 修正系数 2 修正系数 N 1 20 工作内容包括 房地产分类 评税分区 确定标准房价格 确定修正系数 评估应税 房地产计税价格 其步骤如下 一 房地产分类 纳入评估房产分八类 包括住宅 成套 自建房 一幢房子只有 一本房产证 储藏间 别墅 商业店面 铺 办公 写字 楼 车位 车位 二 建立评估分区 区分房地产用途 按照区域连片 地段相连 价值相近的原则 将城市划分若干个小的区域 以反映不同地区房地产价格水平 三 确定标准房价格 根据不同类房地产的特点 分别在各个分区设定各自的标准 房 并测算出标准房的基准价格 有条件的地区或单位可将标准房价格设定到幢 四 确定修正系数和取值 在结合试点单位情况 综合考虑我省实际 各类房产修 正指标暂定如下 各地只能在下列指标中取舍 不得增设 10 主要入录待估价房产自身属性信息的 税 源数据 最终实现对应税房产的评估 主要对用于建立房产评估技术标准 反映影响房产 价值各项要素的 指标型数据 进行设置管理 11 第三章系统功能第三章系统功能介绍介绍 3 13 1 房产评估房产评估 3 1 13 1 1 系统维护系统维护 对系统运行所需的基础参数进行设置 本模块主要功能是建立房产评估技术标准 对 反映影响房产价值各项要素的 指标型数据 进行分析设置 是实现存量房交易评估的基 础 系统维护内容主要包括 计算公式维护 参数维护 标准房价格维护 误差率的维护 时点修正系数维护 计税单价期初数维护 涨幅权重维护 标准房价格权重维护 样本数 量维护 样本剔除幅度维护 更新周期维护 评估验证 更新申请 评估启用配置 争议 通知书领取信息维护等 15 项具体内容 其中 计算公式维护 参数维护 标准房价格维护 三项是本模块的核心内容 计税单价期初数维护 涨幅权重维护 标准房价格权重维护 样本数量维护 样本提出幅度维护 更新周期维护 六项主要为实现系统自动实现标准房 价格动态更新服务 3 1 1 13 1 1 1 计算公式维护计算公式维护 评估值计算基本公式为 待评税房地产评估值 片区标准房基准价格 建筑面积 修正 参数 1 修正参数 2 修正参数 N 1 20 各地可根据本地评估技术标准的需要按单 元住宅 成套住宅 储存间 单独计价 自建房 自建独立住宅 商业店面 铺 12 写字 办公 楼 别墅 车库 车位八类房产性质对不同类别房产的备选参数进行合理选 取 最终确定适合本地需求的评估计算公式 单元住宅 成套住宅 类房产有八个备选参数 建筑结构 建成年限 电梯 朝向 所在楼层 采光 装修情况 面积 自建房 自建独立住宅 有七个备选参数 建筑结构 建成年限 电梯 采光 装 修情况 独立位置因素 容积率 13 储存间 单独计价 有两个备选参数 建筑结构 建成年限 商业店面 铺 有八个备选参数 建筑结构 电梯 临街状态 面宽 进深 层高 所在楼层 面积 14 写字 办公 楼有 7 个备选参数 建筑结构 建成年限 电梯 所在楼层 总楼层 楼宇档次 面积 别墅有 5 个备选参数 建筑结构 建成年限 电梯 装修情况 独立位置因素 车库有 3 个备选参数 建筑结构 建成年限 所在楼层 车位有 3 个备选参数 建筑结构 建成年限 所在楼层 15 以闽东华侨经济开发区某一单元住宅为例 如其标准房地产设定为第四级 即标准房 价格取到小区 则单元住宅评估价值公式 基期标准房价格 房屋建筑面积 储藏间建筑面 积 50 建筑结构修正 建成年限修正 电梯因素修正 朝向修正 所在楼层修正 采光修正 装修状况修正 面积修正 1 误差率 如其标准房地产设定为第五级 即标准房价格取到楼栋 则单元住宅评估价值公式 基 期标准房价格 房屋建筑面积 储藏间建筑面积 50 朝向修正 所在楼层修正 采光修正 装修状况修正 面积修正 1 误差率 因标准房地产设置到楼栋 则该楼栋内所有待评 估房产的建筑结构 建成年限 电梯等参数值一致 评估公式无需再考虑对上述参数进行 修正 16 参数个数可由各地根据实际情况选取 不纳入评估标准考核的备选参数 不对其进行 勾选即可 但备选参数以外的任何参数亦不能纳入评估标准 参与评估公式计算 评估公 式由省 市 县 区 局三级分别维护 如下一行政级别未维护评估公式 则系统默认按 上一行政级别设置的评估公式参与计算 3 1 1 2 参数维护参数维护 根据技术标准和计算公式 对参与评估公式计算的单个参数的系数调整范围及累加后 的总系数极值进行设置 不同性质房产的标准房基准价与各项评估参数值在系统验证环境 进行评估验证 将验证评估值与当期市场交易价格进行比较 选定最佳评估方案后 经申 请审核将最佳方案的参数值 验证系数值 迁移至生产环境 生产系数值 使用 单元住宅 成套住宅 建筑结构参数系数值的设定 单元住宅 成套住宅 建成年限参数系数值的设定 17 单元住宅 成套住宅 电梯参数系数值的设定 单元住宅 成套住宅 朝向参数系数值的设定 单元住宅 成套住宅 所在楼层参数系数值的设定 18 单元住宅 成套住宅 采光参数系数值的设定 单元住宅 成套住宅 装修情况参数系数值的设定 单元住宅 成套住宅 面积参数系数值的设定 填写房屋所在的单体建筑的地上总楼层数 举例说明 一栋 18 层大楼 地上 18 层 地下 2 层 房屋总楼层数应为 18 标准房所在楼层 19 自建房 自建独立住宅 独立位置因素参数系数值的设定 自建房 自建独立住宅 容积率参数系数值的设定 商业店面 铺 临街状态参数系数值的设定 商业店面 铺 面宽参数系数值的设定 20 商业店面 铺 进深参数系数值的设定 商业店面 铺 层高参数系数值的设定 办公 写字 楼 楼宇档次参数系数值的设定 3 1 1 3 标准房价格维护标准房价格维护 21 标准房价格维护主要包括对评估区域内各类房产按性质分类 分析影响房地产价格的 各项因素 合理建立评估分区 设定标准房地产 计算标准房价格并导入评估系统的过程 房地产价格影响因素 一 标准房信息的采集 本系统支持分县 区 街道 居委会 小区 楼栋等五个层次的标准房地产信息采 集 既可以按照县区 街道设置标准房地产 也可以按照居委会选择标准房地产 当然还 可以按照小区或者楼栋设置标准房地产 其中最重要的工作是对标准房地产 片区代码 与 片区名称 进行匹配 片区代码 中区域代码与省地税局大集中系统区域代码一致 小区代码按照约定的规则以确保信息的规范性 标准房地产编码共 18 位 前面 12 位为区 域代码 即税务机关提供的街道乡镇代码 6 位行政区划 3 位街道 乡镇 3 位居委会 村 后面 6 位自行编排 规则为 3 位小区加 3 位楼号 如果片区对应的是小区 那后面 三位为 000 其中五级信息包含四级信息 四级信息包含三级信息 如此循环直至一级信 息 按照标准房地产数据层次 最小单位是按楼栋设置标准房地产 22 二 标准房价格的导入 将设定的标准房地产对应的价格进行批量导入 导入文件为加密类型 文件有固定格式 导入之前系统自动对之前的标准房价格进行备份 并且对导入时间 导入人员进行记录 标准房价格导入格式 标准房价格 片区代码片区名称 属 期 时 间 住宅 自建 房 储藏间 单独 计价 别 墅 商业店面 铺 办公 写字 楼 车 库 车 位 350998001003001000 金玉良城小区 350998001003001001 金玉良城 1 号楼 XXXX XXXX 350998001003001002 金玉良城 2 号楼 XXXX XXXXXXXXX 350998001003001003 金玉良城 3 号楼 XXXX 350998001003001004 金玉良城 4 号楼 XXXX 350998001003001005 金玉良城 5 号楼 XXXX XXXXXXXXXXXXX 350998001003001006 金玉良城 6 号楼 XXXX XXXXX XXXX 350998001003001007 金玉良城 7 号楼 XXXX XXXXXXXXXXXXX 350998001003001008 金玉良城 1 号楼沿 闽东中路店面 XXXXX 350998001003001009 金玉良城 1 号楼沿 薛令之路店面 XXXXX 350998001003001010 金玉良城 1 号楼沿 闽东中路 薛令之 路转角店面 XXXXX 3 1 1 4 误差率维护误差率维护 对房产评估价值的误差率进行设置 由省局统一维护为 20 自动对所有评估过程 验证 过程进行误差率的调整 第一层分区 县 市 区 级 第二层分区 街 道 乡镇 级 第三层分区 居委 会 社区 级 第四层分区 小区 级 第五层分区 楼栋 级 23 3 1 1 5 时点修正系数维护时点修正系数维护 通过时点修正系数来调整房产在不同时点的评估值 简单说时点修正系数是标准房价格动 态更新后与更新前值的比率 在同一更新周期内 同类房产的时点修正系数值一致 在评 估系统使用初期 时点修正系数暂时统一设置为 1 3 1 1 63 1 1 6 计税单价期初数维护计税单价期初数维护 对增量房平均成交单价 存量房平均计税单价的期初数分行政区划 房产性质类别进 行维护 可取得政府有关部门公布的基期时点同级别土地上住房平均交易价格的县市区 以政府有关部门公布的基期时点同级别土地上住房平均交易价格作为增量房平均成交单价 的期初数 无法取得政府有关部门公布的基期时点同级别土地上住房平均交易价格的县市 区 不维护增量房平均成交单价的期初数 系统采集到两个更新周期交易数据后再计算增 量房平均成交单价的涨幅 存量房平均计税单价的期初数 系统默认为该不同性质房产在 指定区域内存量房基期基准价 1 评估误差率 不设置增量房平均成交单价期初数的县 24 市区亦不对存量房计税平均单价期初数进行设置 3 1 1 73 1 1 7 涨幅权重维护涨幅权重维护 分别对增量房平均成交单价的涨幅占房价综合涨幅的权重与存量房平均计税单价的涨 幅占房价综合涨幅的权重进行设置 增量房平均成交单价的涨幅占房价综合涨幅的权重与 存量房平均计税单价的涨幅占房价综合涨幅的权重由县区级统一维护 增量房平均成交单 价的涨幅权重与存量房平均计税单价的涨幅权重之和为 1 系统默认增量房平均成交单价 的涨幅权重为 70 存量房平均计税单价的涨幅权重为 30 各县市区局可根据实际需要调 整 3 1 1 8 标准房价格权重维护标准房价格权重维护 分房产性质类别对各区标准房价格占市区权重的维护 各区所占比重之和为 1 未维 护权重比的 不纳入市区统一调整价格 25 3 1 1 9 样本数量维护样本数量维护 对标准房价格动态更新样本数量进行设置 标准房价格动态更新样本数量由县级统一 维护 默认存量房不同分类样本数量均为 100 个 增量房不同分类样本数量均为 200 个 各县市可根据实际需要调整 自建房 储藏间 别墅不进行维护 自动更新标准房价格时 采用住宅的数据 26 3 1 1 10 样本剔除幅度维护样本剔除幅度维护 对参与标准房价格动态更新的存量房样本剔除幅度分房产性质类别 行政区划进行设 置 参与标准房价格动态更新的存量房样本剔除幅度由县级统一维护 系统默认参与标准 房价格动态更新的本期存量房平均计税单价的样本下限为上期存量房平均计税单价的 85 存量房平均计税单价的期初数默认为标准房基准价 1 评估误差率 其上限为上 期存量房平均计税单价的 130 各县市区可根据实际需要调整 3 1 1 11 标准房价格自动更新维护标准房价格自动更新维护 对标准房价格自动更新周期进行设置 系统默认半年更新一次 各县市可根据实际 需要调整更新周期 标准房价格自动更新周期由县级统一维护 27 3 1 1 123 1 1 12 评估验证评估验证 不同性质房产的标准房基准价与各项评估参数值在系统验证环境进行评估验证 将验 证评估值与当期市场交易价格进行比较 选定最佳评估方案后 经申请审核将最佳方案的 参数值 验证系数值 迁移至生产环境 生产系数值 使用 在验证评估环节入录的房产 不产生房产编码 亦无法保存房产税源数据信息 3 1 1 13 更新申请更新申请 系统对同一周期 同一行政区划交易的房产信息 按照配置的样本数 样本剔除幅度 权重进行标准房价格自动计算 对样本数达不到配置要求的 则自动将计算范围提到上一 行政级别 生成的标准房价格作为待验证的标准房价格 经系统管理人员评估验证后提出 更新申请 经领导审批通过后 进入生产环境更新为下一周期的标准房价格 28 3 1 1 14 评估启用配置评估启用配置 可按行政区划 最小单位为县市 区 局 及房产性质类别对需进行评估的范围进行 设定 3 1 1 153 1 1 15 争议通知书领取信息维护争议通知书领取信息维护 对领取争议处理审定文书的地点进行设置 由县级单位统一维护 3 1 23 1 2 查询统计 略 查询统计 略 3 23 2 不动产税源管理不动产税源管理 房产登记管理房产登记管理 房产权属转移登记房产权属转移登记 29 3 2 13 2 1 采集税源信息采集税源信息 对待评估房产自身属性信息进行采集 确定批量评估计税依据 选取标准房 最终实 现交易存量房计税价值的评估 在不动产税源管理 房产登记管理 房产权属转移登记界面 入录交易房产的房产编码或房产名称 点击查询按钮 系统自动查找是否已有该交易房产 信息 如系统暂无该交易房产信息 则系统显示 0 条登记记录 仅显示 新增房产 按钮 新增交易 与 修改交易 按钮置灰 单击 新增房产 按钮 系统跳转房产转移房登 记界面 前台人员根据纳税人提供的房产交易资料 分别采集 纳税人信息 房产信 息 与 房产权属转移信息 各项内容 如系统中已有该交易房产的信息 则系统自动跳出备选房产信息选项 且 新增房产 新增交易 与 修改交易 按钮全部突显 点击新增房产 点击新增交易或 修改交易 30 单击 新增交易 或 修改交易 按钮 系统跳转 房产转移方登记 界面 前台人员 根据纳税人提供的房产交易资料 分别采集 纳税人信息 与 房产权属转移信息 各项 内容或修改 房产信息 具体内容 填写房屋所在的单体 建筑的地上总楼层数 举例说明 一栋 18 层大楼 地上 18 层 地下 2 层 房屋总楼 层数应为 18 填写房产所在的楼层 举例说明 一栋 18 层大楼 地上 18 层 地下 2 层 如果拥有和使用整栋大楼的全部房产 则所在楼层应填 2 18 如果只拥有或使用部分房产 例如拥有 1 至 6 层 则填 6 拥有 5 7 18 则填 5 7 18 拥有地下两层至地上 4 层 则填 2 4 31 纳税人信息 房产信息 与 房产权属转移信息 采集完整后 单击 转评估 按 钮 系统跳转 房产评估 界面 3 2 23 2 2 确认计税价格确认计税价格 系统跳转 房产评估 界面后 如果纳税人的申报价格大于等于评估价格 系统默认计 税价格等于纳税人的申报价格 按 确认 按钮 完成计税价格确认 系统跳转申报征收 界面 打印文书 与 转争议处理 按钮置灰 纳税人信息 房产信息 与 房产 权属转移信息 采集完整后 单击 转评 估 按钮 系统跳转 房产评估 界面 如果纳税人的申报价格大于等于评估 价格 系统默认计税价格等于纳税人 的申报价格按 确认 按钮 完成计 税价格确认 32 如果纳税人的申报价格小于评估价格 系统显示计算依据及计算过程 打印文书 按钮 凸显 确认 及 转争议处理 按钮置灰 点击打印文书 系统自动打印 税务事项通知书 及 房产信息及评估指标一览表 交 由纳税人确认 并签署意见 如果纳税人的申报价格小于评估价 格 单击 打印文书 按钮 将计 算依据与计算过程交由纳税人确认 并签署意见 33 地方税务局 税务事项通知书 适用于存量房交易评估 地税通存评 20 号 房产编码 转让方名称纳税识别号联系电话 承受方名称纳税识别号联系电话 房产坐落 事由事由 根据你 单位 年 月 日上述存量房交易申请 经本税务机关审核 该房产 申报价明显低于同类地段的市场价格且无正当理由 依法进行核定 依据依据 根据 中华人民共和国税收征收管理法 及其实施细则 财政部 国家税务总 局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知 财税 2009 100 号 和 财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量 房税收征管工作的通知 的通知 财税 2011 61 号 以及相关规定 通知内容通知内容 1 经审核 你 单位 申报价明显低于同类地段的市场价格且无正当理由 应按评估 值 元 人民币 拾 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整 申报纳税 2 你 单位 如对上述评估价格无异议 请在 按评估值计税 打 并依照现行税 收法律 行政法规的规定依率申报缴纳各项税费 你 单位 如对上述评估价格有异议 请在 转入争议处理 打 请于本 通知送达后 5 个工作日到 领取争议处理审定结果通知书 或者在收到本通知 20 日 内向本税务机关递交价格认证中心或税务机关指定评估公司制作的个案评估报告 4 你 单位 如对争议处理审定结果不服 必须依照税务机关确定的税额 期限先 行缴纳或者解缴税款和滞纳金 或者提供相应的担保后 在缴清税款或纳税担保得到本 机关确认之日起 60 日内向 地方税务局申请复议 税务机关 盖章 20 年 月 转移方 代理人 意见 请打 承受方 代理人 意见 请打 按评估值计税 按评估值计税 转入争议处理 转入争议处理 34 送 达 回 证 送达人 转让方 本通知书已送达 受送达人签名或盖章 承受方 送达时间 年 月 日 时 送达地点 如转移方与承受方纳税人均同意按评估价计税的 按 确认 按钮 系统跳转申报征收界 面 按评估价格计税 如果转移方或承受方纳税人不同意按评估价计税 则按 转争议处 理 按钮 系统暂存此评估过程 并启动争议处理流程 争议处理完成后再重启房价评估 流程 附 房产信息及评估指标一览表 房产编码 3509811270000039 房产名称 城北街道荷塘坪 楼牌号 90 号 房产证号 安政房字第 001558 号 建筑面积 292 16 占用土地面积 89 46 转移方名称 雷幼月 钟祖容 转移方证件号码35222619300804 0032 承受方名称 钟生龙 承受方证件号码所在片区 新华北路东侧 锦鸡路锦鸡垅路西侧 新华中路北 侧 闽东电机三厂南侧所围区域 本次交易价 格 0 评估价格 359304 指标名称指标值 建筑结构混合结构 建成年限 26 8122 电梯无电椄 装修情况普通装修 独立位置因素独立式 35 3 2 33 2 3 争议处理争议处理 争议处理流程在本系统外执行 系统仅对 争议处理通知书 的领取地点进 行维护 未对出具 争议处理通知书 相关权限管理进一步设置与说明 地方税务局 税务事项通知书 适用于存量房交易评估争议处理审定 地税通存议处 20 号 房产编码 转让方名 称 纳税识别 号 联系