第五章第四节价值时点原则及第五节替代原则（2013新版）

一、本讲考点1价值时点原则。2011、2008年考点。2最高最佳利用原则。2011、2010、2008、2007、2006年考点。3谨慎原则。2011、2010、2009、2008年连续四年有考点。二、内容讲解第四节 价值时点原则价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某一特定时间的价值或价格。这个时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，而必须根据估价目的来确定。这个由估价目的决定的评估价值所对应的时间，称为价值时点，并一般用公历年、月、日表示。房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的确立价值时点原则的意义在于：价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。例如，有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布、修订、废止和实施日期之前还是之后的，就应根据价值时点来确定。确定价值时点应在先，得出评估价值应在后。而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。在实际中，多数估价项目是评估现在的价值，一般将估价作业日期内特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（原则上为完成估价对象实地查勘之日）确定为价值时点。不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。不同估价目的的房地产估价，其价值时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系见表51。价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系表51价值时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去过去现在过去(房地产损害)现在现在未来未来（预测性估价）未来未来表51中的各种情形举例说明如下：（1）价值时点为现在，估价对象为现时状况的估价。此种情形是目前估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。（2）价值时点为现在，估价对象为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。例如，投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。房屋征收估价有时也会出现这种情况。例如，在实施房屋征收之前的旧城较繁华地段的某门面房，租金或收益较高，在实施房屋征收后，随着周围门面房被逐渐拆除，该地段变得不繁华了。此时如果为房屋征收目的评估该门面房的价值，则应评估它在原较繁华环境下的价值，而不是评估它在现在不繁华环境下的价值。（3）价值时点为现在，估价对象为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后，补偿协议约定的用于产权调换房屋状况有变化的，应当依据变化后的用于产权调换房屋状况对评估结果进行相应调整。当房屋征收部门和被征收人共同认可了用于产权调换房屋的评估价值或者在此评估价值的基础上商定了一个价格后，则该评估价值或商定的价格就不应因将来用于产权调换房屋成为现房时房地产市场发生变化导致的实际市场价格与其不同而调整。仅当交付的用于产权调换房屋状况与补偿协议中约定的状况有出入时，才应对评估价值或商定的价格进行相应凋整。（4）价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。例如，某宗房地产被人民法院拍卖后，被执行人认为人民法院确定拍卖保留价所依据的评估价过低，致使该房地产被低价拍卖，从而引起了该评估价是否过低的鉴定。鉴定该评估价是否过低，首先应回到原价值时点（除非原价值时点确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以原价值时点的状况而不是鉴定时的状况为准。否则的话，就无法判断该评估价是否过低。并且任何一个估价项目的估价结果在事后来看也都可能是错误的，因为房地产市场状况或估价对象状况可能发生了变化，而事实上估价结果可能并没有错，只是它不再适合变化后的状况。类似的情况还出现在对过去评估的房地产抵押价值是否过高的鉴定中。当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿时，在折价的价值或者拍卖、变卖所得的价款不足以偿还抵押贷款的情况下，就需要追究有关责任。此时，最容易怀疑的是当时的抵押价值存在高估。如果通过鉴定，证明当时的抵押价值确实存在高估，则估价机构和估价师就要承担相应的责任。而如果当时评估的抵押价值符合当时的市场状况等实际情况，则之后的市场不景气等引起的价格下跌导致不足以偿还抵押贷款的，估价机构和估价师就不应承担有关责任。（史记：本自然段是案例考试的重要考点）（5）价值时点为未来，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形大多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值参考依据的情况下，特别是预测房地产在未来开发完成后的价值。在假设开发法中，预测估价对象开发完成后的价值就属于这种情形。（史家解读：具体是动态分析法而不是静态分析法，因为静态分析法中的开发完成后价值的价值时点是现在）图51（a）所示现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价：价值时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即该在建工程现状在现在的房地产市场状况下的价值是多少；价值时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间（如10个月）后将建成图51（b）中的状况，而现在预售或预购它的价值是多少；价值时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间（如10个月）后将建成图51（b）中的状况，该状况的房地产在未来建成时的房地产市场状况下的价值是多少。（a）（b）图51现状为在建工程的不同估价情形【2011年试题】关于确定价值时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是（）。A确定价值时点在先，得出评估价值在后B得出评估价值在先，确定价值时点在后C确定价值时点与得出评估价值同时进行D确定价值时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以答案：A见教材P31、161【2011年试题】下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。A因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价B因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估C因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价答案：D【2008年试题】某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，价值时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为（）。A估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去答案：C第五节 替代原则替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。【2013年教材变动点】房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场下相同的商品有相同的价格。一般地说，任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价格最低的，即购买“性价比”高或“物美价廉”的。卖者为了使其产品能够卖出去，相互之间也会进行价格竞争。市场上买者、卖者的这些行为导致的结果，是在相同的商品之间形成相同的价格。虽然房地产具有独一无二性，但在同一个房地产市场上，相似的房地产也会有相近的价格。替代原则对于具体的房地产估价工作，指明了下列两点：（1）如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，则可以通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。（2）不能孤立地思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣，特别是同一个估价机构，在同一个城市、同一个时期，为了同一种估价目的，对不同区位、不同档次的房地产的评估价值应有合理的“价差”，尤其是较好的房地产的评估价值不应低于较差的房地产的评估价值。同一个估价机构在同一个城市的各种估价结果，都应当可以拿出来比较，之间不会相互矛盾，能够“自圆其说”。替代原则是针对估价结果而言的，不论采用何种估价方法估价，最后都应把估价结果放到市场中去衡量，只有当估价结果没有不合理偏离相似的房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可以说是合理的。当把替代原则的思想用于某个参数的测算、选取时，替代原则就转化为替代原理。替代原理在市场法、收益法、成本法、假