9.9密度分区 等.doc

1密度分区:在超常规的发展态势下，城市土地面临极大的需求压力，对于规划决策的理性化提出更高的要求。由于缺乏合理的和完整的城市密度分区作为规划依据，开发总量过大和密度分布的不合理是许多城市发展面临的一个主要问题。根据微观经济学区位理论，从宏观、中观、微观三个层面，确定城市开发总量和城市整体密度（此处密度即为开发强度），建立城市密度分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的密度分配，为确定地块容积率，制定地块密度细分提供原则性指导。宏观层面，以“城市总体规划确定的用地规模人口为土地供应的基本参考，根据城市社会和经济发展的未来趋势，结合相关经验类比分析”，推测“各类建筑的需求量以及占城市经济建筑总量的比例”。通过综合权衡“社会经济发展建筑需求总量”与“环境标准可接受程度”两方面因素，确定城市整体密度。中观层面，采用“计量数的精细方法”，通过建立“基准模型”、“修正模型”对城市进行密度分区。基准模型遵循微观经济学效率原则，以交通区位、服务区位和环境区位作为密度分区基本影响因素，按照各因素空间格局和影响权重，将城市空间划分为若干基准密度分区，确定不同开发强度区域的整体结构。修正模型是在效率原则的基础上，引入生态原则、安全原则、美学原则、文化原则等来修正基准模型，将模型扩展，形成基于效率原则的基准密度分区和基于其他原则的修正密度分区。微观层面则是对各密度分区当中具体地块密度进行细分，总体原则是各地块密度分配结果总和不能导致建筑总量的明显突破，这一层面的密度分配考虑到土地用途、地块规模、交通条件和城市设计四个方面的影响。 （城市密度分区方法体系结构图)城市密度分区原则法从城市建筑总量确定，到地区密度分配，再具体到地块密度分配，逐级进行密度控制，系统结构清晰。较之传统的从单个局部地块出发，就地块论地块制定容积率的做法，城市密度分区从全局出发，宏观控制规划地块开发总量，进而确定局部地块开发强度和建筑密度，层层推进，为控制性详细规划提供参考依据与外部框架，具有全局性和科学性。湛江市城市规划管理技术规定中对开发强度的控制指标：用地开发强度控制 居住区人口密度和用地开发强度控制指标 建 设 区住宅层数人口毛密度（人/公顷）容积率建筑密度（%）居住区小区组团居住区小区组团居住区小区组团旧 城 区13（低层）2703400.91.0323546（多层）3704004901.31.31.628303279（中高层）4705006201.61.62.025283010（高层）80090011002.83.23.5202225新 区13（低层）2502900.80.9303246（多层）3403704701.21.21.525283079（中高层）4304706001.51.51.922222510（高层）75086010702.63.03.3202022注：1、人口规模按照100平方米住宅建筑面积/户，3.2人/户的标准计算。2、本表规定的指标均为上限。用地规模处于小区与居住区之间的居住用地开发强度控制指标参照居住区开发强度控制指标执行。用地规模处于组团与小区之间的居住用地开发强度控制指标参照小区开发强度控制指标执行。零散居住用地参照组团开发强度控制指标执行。 3、临街居住建筑需配套商业裙楼的，建筑密度可按上述规定乘以1.11.2系数。 4、对城区内属于“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造项目用地的建筑容量，按照政府批准执行的专项规定的要求执行。5、居住用地可配套不超过项目建筑总面积10%的商业建筑，但不应设置噪音较大的、对居民生活造成严重影响和干扰的商业娱乐设施。商业、办公用地开发强度 商业、办公用地（含旅馆用地、酒店用地）建筑密度和容积率控制指标表类型旧 区新 区建筑密度容积率建筑密度容积率低层50%1.545%1.3多层45%2.740%2.4高层40%5.540%5.0注：1、建筑临21米以上城市道路的，其容积率指标可适当增加。临21米且40米城市道路，其容积率不大于上表的1.1倍；临40米以上城市道路，其容积率不大于上表1.2倍。2、超高层建筑容积率超过上表规定的，应对其用地规划指标进行专项论证。3、大型商业、物业建筑（即建筑基底占地面积在1万平方米以上的，含1万平方米）的项目可突破上述建筑密度和容积率的要求，但须经过专项论证。工业用地开发强度控制指标工业用地的建筑密度、容积率应符合以下规定，同时应符合工业项目建设用地控制指标（试行）的要求。 工业用地建筑密度、容积率控制指标表用地分类建筑密度（%）容积率一类工业30至501.0至2.0二类工业30至450.8至1.6三类工业400.6至1.2注：发展备用地不得参与总用地平衡。普通仓储用地开发强度控制指标建筑密度及容积率应符合以下规定 普通仓储用地建筑密度、容积率控制指标表建筑层数建筑密度(%)容积率单层仓库30至500.3至0.5多层仓库30至401.52环境容量:环境容量指某一环境在自然生态的结构和正常功能不受损害，人类生存环境质量不下降的前提下，能容纳污染物的最大负荷量。城市环境容量指环境对于城市规模及人的活动提出的限度。是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制指标主要包括：容积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸的指标还有空地率、人口密度和人口容量等。人均环境容量？容积率=地块内所有建筑物的总建筑面积/地块面积建筑密度=规划地块内各类建筑基地面积之和/用地面积绿地率=地块内各类绿化用地面积和/地块面积空地率=空地/用地面积居住人口密度=地块内的总人口数/地块的面积人口容量:规划地块内部每公顷用地的居住人口数。城市环境容量主要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。城市自然环境容量主要表现在日照、通风、绿化等方面。建筑密度、容积率过高，绿化率过低，建筑物过密过挤，容易造成日照不足、通风不畅、绿地过少、视线干扰等问题，超出城市自然环境容量，使城市的自然环境质量下降。而适当调整规划的控制指标，控制开发建设强度，对于解决上述问题，改善城市自然环境较为有利。城市人工环境容量主要表现在市政设施和公共服务设施的负荷状态上。伴随着城市的高密度聚集而来的往往是人口密度和城市活动强度的提高，给市政基础设施和公共服务设施带来沉重的负担，各种设施超负荷运转，服务质量下降，城市人工环境受到不利的影响。这些问题在一些大城市的中心地区显得尤为突出。规划控制指标体系土地使用土地使用控制用地边界用地面积用地性质土地使用相容性环境容量控制容积率建筑密度居住人口密度绿地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑间距城市设计引导建筑体量建筑色彩建筑形式其他环境要求建筑空间组合建筑小品设置设施配套市政设施配套给水设施排水设施供电设施交通设施其他公共设施配套教育设施医疗卫生设施商业服务设施行政办公设施文娱体育设施附属设施其他行为活动交通活动控制交通组织出入口方位及数量装卸场地规定环境保护规定噪音震动等允许标准值水污染允许排放量水污染允许排放浓度废气污染允许排放量固体废气物控制其他3人口推算：1区域平衡法湛江市城市总体规划（2005-2020）确定2020年湛江中心城区规划居住用地面积4200.10ha，2020年湛江中心城区总人口规模155万，可以得出单位居住用地上的人口数量为369人/ha。根据规划区内的居住用地面积为 ha，相应承载的人口规模为 万人。2人口毛密度法规划居住用地 ha，根据湛江市城市规划管理技术规定和湛江市居住实际情况，取住宅建设适用人口毛密度为430860人/ha，可容纳人口 万人。3建筑容量法此法通过对规划区所能提供的住房建筑面积来估算居住人口规模。根据湛江市居住建设现状以及地方房地产的发展趋势，规划区内住宅建设以小区级指标?控制为宜，依据湛江市城市规划管理技术规定建筑容量控制指标取住宅容积率范围为1.53.3?，居住建筑面积100/户。规划居住用地面积为 ha，按户均人口3.2人计算，得出居住人口为 万人。4人均居住用地计算法此法通过对规划区所能提供的居住用地面积来估算居住人口规模。根据当前建设现状以及地方房地产的发展趋势，规划区内住宅建设以小区级指标控制?为宜，依据城市居住区规划设计规范GB50180-93人均居住区用地控制指标取值范围为1425/人。规划居住用地面积为 ha，得出居住人口为 万人。综合以上测算和分析，5奋勇经济区的开发建设是一个跨越式的发展阶段，其人口除原住民以外，还应包括居住人口以及从事各种产业的就业人口。原住民现状人口5000人，以自然增长为主，人口自然增长率为0.72，由于本区开发采取就地安置原住民的模式，这部分人口将全部居住在本区，且其人口规模将变化不大。居住人口主要为未来本区开发的房地产小区内居住的人口，这部分人口的规模取决于本区内居住用地的规模、开发强度和开发档次。就业人口为本区内从事各种产业活动的人口。由于本区将发展商务办公、商业服务、文化体育等以第三产业为主就业岗位，相应对就业人口的需求量比较大，这部分人口的规模将取决于其产业发展的规模，现阶段的预测可根据各项服务设施的用地规模和开发强度推算。511基于土地资源容量的人口规模预测规划用地总面积 公顷，其中城市建设用地 公顷。根据湛江城市总体规划（20052020）确定的海湾东片城市人均建设用地指标为78.3平方米，以该指标估算土地资源的人口容量为：P= 78.3= 万人基于土地资源的人口容量为 万人。512基于开发强度的人口规模预测常住人口一类居住用地按照0.8的平均容积率，25的平均建筑密度、60平方米/人的建筑面积指标推算，一类居住用地共计24.09ha，则人口为0.32万人。二类居住用地按照1.6的平均容积率，30的平均建筑密度、35平方米/人的建筑面积指标推算，二类居住用地共计237.28ha，则人口为10.85万人。常住人口共计11.17万人。就业人口规划公共服务设施用地共计 ha，依照就业密度指标换算就业人口共计5.12万人，具体估算指标见表22。表22：就业人口估算明细表：用地性质用地面积（ha）平均容积率建筑面积（ha）建筑面积/人口（M2/人）估算人口（万人）行政办公用地17.281.525.92400.65商业金融用地77.632.2170.79802.13文化娱乐用地35.921.346.702000.23医疗卫生用地17.671.221.203000.07体育用地12.570.56.294000.02教育科研用地143.840.8115.07502.30合计304.911.27385.9671.425.40总人口估算在以上估算的基础上，分析就业人口数与常住人口数存在一定数量的重叠，取就业人口数修正系数为0.7，依据以下公式进行总人口估算：总人口常住人口数+就业人口数修正系数即总人口11.175.400.714.95人人口规模还应包括原住民人口数，但因其今后就业基本都在区内解决，故取总人口规模为15万人。依据两种方法测算的人口规模基本接近，最终确定人口规模为12万人。规划用地平衡表见表7-3及表7-4。表7-3 中心城区建设用地平衡表 单位：公顷，%，平方米/人序号代码用地名称现状(2004年)规划(2010年)规划(2020年)用地百分比人均用地百分比人均用地百分比人均1R居住用地2951.0 35.0 34.3 3203.1 32.8 32.0 4200.1 27.7 27.1 2C公共设施987.3 11.7 11.5 1153.2 11.8 11.5 1774.0 11.7 11.4 3M工业用地1558.6 18.5 18.1 1839.5 18.8 18.5 3182.0 21.0 20.5 4W仓储用地299.6 3.6 3.5 372.6 3.8 3.7 562.4 3.7 3.6 5T对外交通636.3 7.5 7.4 704.3 7.2 7.0 927.8 6.1 6.0 6S道路广场1125.7 13.3 13.1 1255.7 12.9 12.6 1949.3 12.9 12.6 7U市政设施146.8 1.7 1.7 207.8 2.1 2.1 321.2 2.1 2.1 8G绿地729.9 8.7 8.5 1024.2 10.5 10.2 2219.7 14.7 14.3 其中G1公共绿地468.3 5.6 5.4 804.2 8.2 8.0 1924.2 12.7 12.4 G2生产防护绿地151.9 1.8 1.8 220.0 2.3 2.2 295.5 2.0 1.9 合计建设用地8435.2100.0 98.134.3 100.0 97.6 15136.5 100.0 97.6注：现状中心城区实际居住人口按86.02万人计，规划人口控制规模2010年按100万人计、2020年按155万人计。东海岛钢铁工业基地及配套产业、居住、市政设施、基础设施等用地未参加用地平衡。特殊用地未参加用地平衡。 中心城区分区建设用地平衡表 单位：公顷，%，平方米/人序号代码用地名称海湾西片海湾东片海湾南片中心城区用地百分比人均用地百分比人均用地百分比人均用地百分比人均1R居住用地3295.928.627.5687.938.229.9216.312.018.04200.127.727.12C公共设施1346.311.711.4329.618.314.398.15.47.01774.011.711.43M工业用地2314.520.119.60.00.00.0867.547.962.03182.021.020.54W仓储用地513.24.54.319.01.10.830.21.72.2562.43.73.65T对外交通800.66.96.894.85.34.132.41.82.3927.86.16.06S道路广场1502.513.012.7245.013.610.7201.811.114.41949.312.912.67U市政设施234.32.02