房地产估价案例分析第一章房地产估价文书写作.docx

第一章房地产估价文书写作考试大纲：考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。考试要求要求考试掌握本章内容。建议重点把握：本章非常重要，反映估价师的能力1.掌握第二节房地产估价报告的构成要素及其写作；指错题估价报告规范格式，考试知识点多，占分值10-20分2.熟悉房地产估价报告的文字要求。内容讲解第一节房地产估价文书概述 一、房地产估价文书的种类及作用完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查看、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节，不同的环节需要有不同的估价文书。概括起来，估价文书主要有以下几种：（一）估价委托书估价机构在受理一项估价业务时，需要与估价需求方进行沟通、协商，明确估价目的、估价对象、估价时点等基本事项，以及估价服务收费标准、收费依据、付款方式、估价报告交付日期等估价的其他事项，在这个过程中，估价机构往往要求估价需求方出具估价委托书，因此估价委托书是由估价需求方出具的作为估价的重要依据，放入估价报告的附件中。（二）估价委托合同估价委托合同是估价机构在承接一项估价业务时，由估价双方即委托估价方和估价机构就估价事宜共同签订的书面合同文件。估价委托合同的作用表现在：建立受法律保护的委托与受托关系；明确委托人和估价机构的权力和义务；载明估价的有关事项。（三）估价项目来源和接洽情况记录一个估价机构的估价业务来源可能会有多种渠道，如来源于银行、企业、政府以及个人等，所接触的估价需求方的情况各不相同，因此估价机构往往需要将每项估价项目来源和接洽情况进行记录并存档，以便估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好的提供服务。（四）估计作业方案估价机构与估价委托方签订估价委托合同后，估价机构就会拟定估价作业方案，明确本次估价需要解决的主要问题、完成时间及估价人员安排，以保证估价项目能按质、按时完成。（五）估价作业所需要资料清单估价师在进行估价前，需要就估价对象状况、估价目的列出需要的资料清单，以便顺利，准确地评估估价对象的价值。（六）估价对象实地查看记录估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况（包括权益状况）、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影响资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查看记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。（七）估价报告估价报告是估价机构出具的关于估价对象的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。（八）估价报告内部审核表为保证出具的估价报告的质量，估价机构需要建立估价报告内部审核制度，由业务水平高、经验丰富的估价师对撰写完成尚未出具的估价报告，从形式到内容进行全面、认真、细致的检查，确定估价结果是否客观合理、提出审核意见。为了规范地完成估价报告的内部审核，需要制定估价报告内部审核表，审核人员可以按照审核表逐一对估价报告进行审核，以保证审核标准的一致性、完整性和规范性。（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录估价机构在对一些复杂、价值大、难度大的估价对象进行估价时，不同估价师会就估价技术路线的确定、估价方法的选择等问题产生不同的意见，估价审核人员会对估价结果提出重大修改意见，而这些不同的意见应该进行及时的记录，因为估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录有助于估价机构以及估价师今后遇到同样问题时采取相应的解决办法，同时也有利于估价机构和估价师总结估价经验、促进相互学习、提高估价水平和质量。（十）估价报告交接单估价报告交接单是估价机构完成估价报告向估价委托方出具估价报告或估价师完成估价工作后进行存档时而签署的文书，估价报告交接单主要载明签收日期、报告数量、交接人等，估价报告交接单可以作为估价机构已向估价委托方提交估价报告的凭据和内部存档管理的凭据。二、房地产估价报告写作的文字要求房地产估价是一项实操性很强的业务，其最终成果是通过估价报告体现。估价报告是估价机构履行估价委托合同、记述估价过程、反映估价成果的文件，是估价机构提供给委托人的“产品”，是给予委托人关于估价对象价值的正式答复，是关于估价对象价值的专业意见和研究报告。因此房地产估价师必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求。语言文字方面的要求，主要有对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。（一）对词义的要求1用词准确这是对词义的基本要求，要善于根据内容表达的需要，在众多同义词、近义词中选用最确切的语词，以准确地表现事物的特征和作者要表达的意图。例如下面这三种表达方式中的用词：“这里有可能成为繁华商业区”、“预计这里将成为繁华商业区”和“这里必然会成为繁华商业区”，用词的强度不同，表达的意思也不同。2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概”、“可能”等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。例如：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右。”“大约”这样的词出现在市场分析中是可以的，但在估价结论中是不妥当的。有时估价人员确实不能确定估价结论的具体数额，不妨说：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在790810元之间。”这样的表述比“大约”要确定得多，毕竟可以确定价格的变动范围。3.用词不可带有较强烈的感情色彩估价报告用词的褒贬要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。例如有的估价报告这样写：“该公司上下努力、团结奋进、勇于开拓、奋力拼搏，在过去几年中取得了令人瞩目的成绩。”“工人们大干快上，整个工地呈现出一派热气腾腾的景象。”所述事实不能说与形成估价结论无关，但应该改用比较中性的、冷静的、叙述性的口气。例如改为：“从财务报告可见，该公司过去几年的经营业绩比较理想。”（下面可具体引用财务报告的一些主要指标，例如利润、资产负债率等。）这样用数据说话，就比简单地用带有感情色彩的评语有说服力。4.用词简练、标准，不堆砌、不生造例如有的估价报告连用几个“最高级”来形容估价对象，有的估价报告采用一些非标准的用语或是受港台用语的影响。比如将“素质”写为“质素”（香港地区的习惯用法），或是用动词作形容词：“这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引。”（应为：“非常有吸引力。”）（二）对语句的要求1.句子简洁，概括性强估价报告应使用简洁的文字对估价所涉及的内容进行高度概括，句子成分该省的一定要省，不能出现杂揉、赘余等毛病，同时注意句子的完整性以清楚表达所表述的内容。2.搭配得当语义上要符合情理，符合语法规则，同时要衔接。语句与语句之间，意思也要衔接、连贯，不能脱节。3.逻辑严密不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有：一是前后没有照应。如前面说了上座率70%，后面计算时又没有考虑进去；前面定下的报酬率是13%，后面又采用15%。二是数据来源没有出处或是有错，如有的估价报告中的房产税、营业税的税率错误。三是判断推理没有充足的理由，如简单地下结论，却没有充足的理由支持该结论。（三）要防止错别字和错漏特别是一些容易混淆的字不能错，例如：坐落（不是“座落”）坐标（不是“座标”）签订（不是“签定”）订货（不是“定货”）好像（不是“好象”）想像（不是“想象”）图像（不是“图象”）其他（不是“其它”）部分（不是“部份”）身份（不是“身分”）成分（不是“成份”）内涵（不是“内含”）账目（不是“帐目”）撤销（不是“撤消”）抵消（不是“抵销”）等等。另外不要漏字，特别是数字不要缺漏，如估价对象最终结果本应为300000却写成了30000。还有，在内地不应使用繁体字，通用的外文译名不要自己另造译名。第二节房地产估价报告写作 一、房地产估价报告的构成要素根据房地产估价规范的规定，一份完整的估价报告应包括以下8项内容： 1.封面；2.目录；3.致委托人函；4.注册房地产估价师声明；5.估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。二、房地产估价报告的写作（一）封面的写作（7项）房地产估价报告的封面除了写有估价报告名称外，一般还应包括估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期及估价报告编号。1.估价报告名称估价报告名称一般为“房地产估价报告”。房地产抵押估价报告的名称应为“房地产抵押估价报告”、 “城市房屋拆迁估价报告”。2.估价项目名称房地产估价报告封面上的估价项目名称要写全称。其中重点要突出估价对象所在的区位及物业名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路花园阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路”表示估价对象的区位；“花园阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在估价时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象的用途。需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了估价时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作简要说明。3.估价委托人房地产估价报告封面上的估价委托人，只要准确无误地写明其全称即可。如“贸易有限公司”为委托人的全称。如果是个人委托估价的，则写明委托人的姓名。4.估价机构房地产估价报告封面上的估价机构，同委托人相对应，准确无误地写明估价机构的全称即可。如“房地产估价有限公司”为估价机构的全称。5.注册房地产估价师房地产估价报告封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。6.估价作业日期房地产估价报告封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止日期，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。7.估价报告编号房地产估价报告封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的报告编号。将估价报告编号写在封面上便于估价报告的查阅及档案管理。【例1-1】某房地产估价报告封面写作实例 房地产估价报告 估价项目名称：广州市越秀区东风路花园阁第15层A、B共二套住宅房地产价值评估委托人：广州市贸易公司估价机构：广东房地产评估有限公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）、（注册号）估价作业日期：2006年7月11日至2006年8月4日估价报告编号：粤评房（1）字第号（二）目录房地产估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。（三）致委托人函在致委托人函当中，受函方要写明估价委托人的全称。致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型和估价结果。致函方即本次评估的房地产估价机构，要署机构的全称（要求盖章）。致函日期一般为报告的出具日期，即估价作业日期的截止年月日。致委托人函应包括以下内容：（1）致委托人函（标题）（2）致函对象：（为委托人的全称）（3）致函正文：（说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型和估价结果）（4）致函落款：（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签字、盖章）（5）致函日期：（为致函的年月日）【例1-2】致委托人函的写作实例公司：受贵公司委托，我们对位于市区路号的购物中心房地产的抵押价值进行了评估。估价的目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点是：2006年8月22日。经过实地查看和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定购物中心房地产的抵押价值为人民币1548165140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。房地产评估有限公司法定代表人：二六年八月二十五日（四）注册房地产估价师声明在房地产估价报告中，估价师声明应包括以下内容：（1）估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。（2）估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。（4）估价人员是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写的估价报告。（5）估价人员已对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。（6）没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。（7）其他需要说明的事项。注意两个方面的问题：估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力；在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。【例1-3】注册房地产估价师声明的写作实例 注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明：（1）我们在本估价报告中陈述事实是真实的和准确的。（2）本估价报告中的分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。（4）我们依照国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）进行分析，形成了意见和结论，撰写本估价报告。（5）注册房地产估价师、已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。（6）没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。（7）本报告中所依据有有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。（8）本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。注册房地产估价师： 签名：注 册 号：注册房地产估价师： 签名：注 册 号：（五）估价的假设和限制条件依据房地产估价规范的规定，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查资料数据；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；以及本估价报告使用的限制条件。【例1-4】估价的假设和限制条件的写作实例估价的假设和限制条件1.本次估价的假设前提（1）估价对象产权明确，手续齐全，可在公开市场上自由转让。（2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。（4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。（5）不考虑特殊买家的附加出价。2.未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。如至估价时点为止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。（2）本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。（3）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。3.估价中未考虑的因素及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险。（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。（4）估价对象T25-T28型住宅楼和T11-T12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。本次评估假设估价对象能按计划开发完成且本次评估出具的评估结果为假设估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格。特提请报告使用人注意。估价对象建筑面积来源于委托人提供的关于申领建设工程规划许可证的复函（规建函 号）复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任，特此声明。4.本报告使用的限制条件（1）本报告仅为委托人提供对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，不作它用。（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作为估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。报告所称“市场价格”是指估价对象在保持现有用途并正常开发完成，取得预售证后，在外部经济环境保持稳定的前提下，为本报告书所确定的评估目的而提出的公允评估意见。该评估意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。（六）估价结果报告估价结果报告应记载下列事项：（1）标题；（2）委托人；（3）估价机构；（4）估价对象；（5）估价目的；（6）估价时点；（7）价值定义；（8）估价依据；（9）估价原则；（10）估价方法；（11）估价结果；（12）估价人员；（13）估价作业日期；（14）估价报告使用期限。1.标题估价结果报告的标题要表述完整，即要写明是关于哪个估价项目的估价结果报告。由于估价结果报告是估价机构提供给委托人的“估价服务产品”当中最主要的部分，所以标题下面如有报告的编号，则一定要与封面上的报告编号致。2.委托人估价结果报告中的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所；如果是个人委托评估，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。3.估价机构估价结果报告上的估价机构，与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构全称，还要写明估价机构的法定代表人、住所及估价机构的资格等级。4.估价对象在估价结果报告中，关于估价对象要求概要说明估价对象的状况，包括区位状况、实物状况和权益状况。对土地的说明应包括：名称、坐落、四至、面积、形状、周围环境、景观，基础设施完备程度、土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、用途、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况；对估价对象的描述应做到层次清晰（分类写）、用语表达简单、准确，最好按照区位状况、实物状况、权益状况相应的顺序进行描述。5.估价目的估价目的是指要说明本次估价的目的和估价结果的具体用途。（1）抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估其房地产抵押价值”；（2）城市房屋拆迁估价目的表述为：“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”；（3）房地产转让估价目的可表述为：“为委托方转让估价对象提供市场价值参考”；（4）征收农民集体土地的估价目的可表述为：“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据”；（5）企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”；（6）房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”。6.估价时点估价时点是指估价对象客观合理价格或价值对应的年月日。估价时点也是估价结果所对应的日期。7.价值定义价值定义是指要说明本次估价所采用的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象也往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，具体举例如下：（1）抵押估价价值（非公开市场价值）定义表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。”（2）城市房屋拆迁估价的价值定义表述为：“为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”；（3）房地产转让价值定义可表述为：“为公开市场价值”；（4）房地产投资决策分析和咨询服务价值定义可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。8.估价依据估价依据是指要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员搜集和掌握的有关资料（现场查勘的资料）等。一定有房地产估价规范。9.估价原则估价原则是指要说明本次估价遵循的房地产估价原则。抵押估价要有谨慎原则。10.估价方法估价方法是指要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。还应有选用方法理由。11.估价结果估价结果是是指本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写（总价）金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。总价和单价，并附大写，缺任何一项都是错误。12.估价人员在估价结果报告中关于估价人员要列出所有参加本次估价活动人员的姓名、执业资格或职称，并由本人签名、盖章。13.估价作业日期估价作业日期是是指本次估价的起止日期，该日期要与封面上的估价作业日期相一致。14.估价报告使用期限估价报告使用的有效期可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化较大时，估价报告应用的有效期一般不超过半年。【例1-5】房地产估价结果报告实例房地产估价结果报告（一）委托人委托人名称：广州市贸易公司法定代表人：委托人地址：市区路号联系电话：139（二）估价机构估价机构名称；广东房地产评估有限公司资质级别：建设部壹级房地产估价机构资质证书编号：建房估证字2004 号法定代表人：估价机构地址：广州市号号大厦联系人：联系电话：（020）（三）估价对象1.估价对象区位状况估价对象位于广东省深圳市罗湖区村，距离路约700m，邻近草埔公交总站、布吉检查站，有多路公交线路途经，交通便捷；周边有市场、深圳仁康医院、农村信用合作社、邮局、绿景山庄、比华利山庄、翠山工业园等，超市众多，各项市政配套设施完善。2.估价对象实物状况根据委托人的要求，本次估价范围为深圳市罗湖区路花园阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅，建筑面积合计共555.40，共用土地面积为6254.6。经实地查勘，估价对象所在的花园阁为一幢总层数32层的框剪结构住宅，建成于1998年3月。估价对象建筑物外墙贴小型方块砖，室内大堂天花抹灰，墙面贴方块瓷片，地面铺抛光砖，配有三台电梯；室内装修基本一致：内墙、天花抹灰，厅房、厨房、卫生间为水泥地面；厨房和卫生间的内墙、天花为水泥砂浆批荡；装木门、铝合金窗，水电煤气设施齐备，经实地查勘为完好房，目前6套住宅均空置。3.估价对象权属状况估价对象权属人为广州市贸易公司，6套住宅均已办理房地产证，土地用途为商业、住宅，已征收国有土地使用权出让金，使用年限为70年，从1996年2月18日起计（取得日期）。（四）估价目的为了解房地产市场价格提供价格（价值）参考依据。（五）估价时点2004年7月11日（六）价值定义本报告价值为估价对象在估价时点状况下法定用途剩余使用年限的市场价格。（七）估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法；2.中华人民共和国土地管理法；3.房地产估价规范（GB/T50291-1999）；4.委托人提供的相关产权资料；5.估价人员实地查看所得的资料；6.估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料；7.当地近期房地产市场交易资料及技术参数。（八）估价原则1.合法原则。以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。2.最高最佳使用原则。以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3.替代原则。估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4.估价时点原则。估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。（九）估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的实际，决定选取市场法和收益法作为估价方法。市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的实际，决定选取市场法和收益法作为估价方法。收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值之和得出估价对象客观市场价格的方法。（十）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运作科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况，经过全面细致和测算，并结合估价经验和影响价值因素的分析，确定估价对象在2004年7月11日的市场价值为平均单价3517元/m2，总价￥195.36万元，人民币（大写）壹佰玖拾伍万叁仟陆佰元整。（十一）估价人员估价人员： （十二）估价作业日期2004年7月11日至2004年8月4日（十三）估价报告使用期限2004年8月4日至2005年8月3日（七）估价技术报告房地产估价技术报告应包括的内容有：（1）实物状况分析（规范中为个别因素分析，还包括权益分析）；（2）区位状况分析（区域分析）；（3）市场背景分析；（4）最高最佳使用分析；（5）估价方法选用；（6）估价测算过程；（7）估价结果确定。对其分述如下：1.实物状况分析实物状况（或个别因素）分析就是要详细分析、说明估价对象的实物状况。主要包括估价对象具体位置、估价范围、权属状况、用途、面积、建筑结构及建成年代、装修状况等。2.区位状况分析区位状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。通过区域范围、街路配置、交通设施与接近条件、基础设施、商业服务设施等方面，由点及面，由里及外，层次清楚地对估价对象的区位状况加以说明和分析。特别是区域特征及变动趋势的分析，为后面的技术分析测算做良好地铺垫。如对住宅房地产区位状况分析主要可以从以下几方面着手；（1）区域特征，分析估价对象所处位置在城市区域中的等级、城市规划的影响、区域发展特征等；（2）交通条件，分析估价对象距离交通主干道的远近、附近是否有公交站点、通达的公交车次数量、附近是否有轨道交通站点、与火车站及机场的距离及车程等；（3）基础设施完善程度，主要分析估价对象“七通”的通达程度，即给水、排水、供电、供气、供暖、电讯、网络的通达程度；（4）公用设施完善程度，分析估价对象周边幼儿园、中小学、大学、医院、邮电所、银行、影剧院、体育场馆、图书馆、游乐园、公园等的完善程度；（5）商业繁华度，分析估价对象距离市级商业服务中心、区级商业服务中心的距离，周边大型商业服务项目状况等；（6）环境条件，主要分析估价对象区域的绿化状况、景观状况、空气质量、污染情况等；（7）人口状况，分析估价对象所处区域的人口密度、常住人口综合素质、人为环境等。3.市场背景分析市场背景分析是要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来市场状况。市场背景分析说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响程度也有所不同。因此不同的房地产估价报告，其市场背景分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。对市场背景分析应注意把握好以下方面：（1）要按照从宏观到微观、由大区域市场到小片区市场的写作顺序系统地分析估价对象所处房地产市场背景，并且重点针对估价对象所处片区和类似物业市场；（2）要注意与估价目的的关联性。因为估价目的不同，估价对象的范围、估价时点、评估的价值类型、估价依据可能不同，因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同；（3）要注意与估价方法的对应。如采用市场比较法时，则要分析估价对象所处片区市场类似物业的买卖交易活跃程度、类似物业的价格水平等，而采用收益法则要侧重于分析估价对象所处片区市场类似物业租赁活跃程度以及租金水平；（4）房地产市场是一个动态的市场，因此要对估价对象所处区域房地产市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的预测；（5）应注意一定时期相关政策、法规的出台对房地产市场的影响，（6）要注意引用的宏观经济数据、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策法规等的时效性、准确性。4.最高最佳使用分析最高最佳使用分析是按照最高最佳使用原则分析估价对象最高最佳使用，即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。房地产估价中的最高最佳，是针对估价对象的使用状况和估价结果而言的。简言之，在最高最佳使用状况下的估价对象，应是：最佳规模（如建筑面积、建筑高度、层数等）；最佳内部组合，实现最佳经营和使用；最佳使用效果，包括最好的使用状况，最好的室内外环境条件，取得最高的经济效益和最理想的使用效果。法律上的允许或法律上的许可，是估价对象最高最佳使用分析的前提条件。离开法律上的允许，则无法考虑和实现估价对象的最高最佳使用。对估价对象目前的用途或每一种潜在用途，都必须审查分析估价对象是否为法律所许可，不被法律许可的估价对象，其价值是无法在市场中实现的。技术上的可能，是指估价对象为单纯的土地、单纯的建筑物和房地，在物质和技术条件上应具备实现最高最佳使用和实现价值最大化的可能性。其中，物质上的可能、物理上的可能强调具备的客观条件，比如，建筑面积、建筑结构、空间高度、朝向、周边环境等。技术上的支持，则更侧重建筑功能、使用效果，以及为达到一定的功能条件，而采取的设计、施工、设备与材料选用等。当然，技术是以物质为基础的，是更好的实现物质条件的手段。同时，物质本身也是各类不同技术的体现。经济上的可行，一般是指对于法律上允许、技术上可能的每一种潜在使用方式，利用预测估价对象未来的收入与支出，通过两者现值的比较，将其收入现值大于支出现值的使用方式确定为具有可行性。5.估价方法选用估价方法选用是要详细说明估价的思路和采用的方法及其理由，以及这些估价方法的定义。在房地产估价报告的撰写过程中，常常是在估价方法选用部分只说明了选用的方法及理由，而将估价思路合并为技术路线，在估价测算中加以阐述。6.估价测算过程（指错题25分到30分）估价测算过程就是要详细说明运用某种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的撰写者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，明确地、条理清楚地表述每种估价方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关公式的要求，又要符合逻辑推理。7.估价结果确定估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果以及它是如何确定的。因为我们在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种方法确定估价结果或对其进行进一步地调整都需在此说明理由。8.附件房地产估价规范规定附件应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。根据教材1和2页，附件中应有委托方提供资料、权属证明、估价委托书（估价委托合同）、现场照片和实地查看记录、估价机构资质复印件和估价人员资格证书复印件。三、房地产估价报告示例【例1-6】房地产估价报告 估价项目名称：区大街号公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格评估委托人：银行估价机构：北京市房地产评估有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2006年04月27日至2006年06月01日估价报告编号：（2006）评字第号目录 一、致委托人函二、注册房地产估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件应对应页码致委托人函 银行：承蒙贵方的委托，我公司对位于北京市区大街号公寓2号楼的土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格进行了评估。此次评估目的是确定房地产价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。估价时点为2006年5月21日。在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用成本法、收益法、市场法、假设开发法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为12323万元，大写金额为壹亿贰仟叁佰贰拾叁万元整。北京市房地产评估有限责任公司法定代表人：注册房地产估价师声明 我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已亲自对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。六、参加本次估价的注册房地产估价师：（签名）（注册号：）（签名）（注册号：）注：1.应列出参加现场查看的估价师姓名；2.对是否有重要帮助的人应说明。估价的假设和限制条件 一、估价的假设前提我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：1.任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。2.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。4.存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。5.有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据1.根据国有土地使用证（市东涉外国用（99）字第号）、北京市城镇国有土地使用权出让合同（京房地出让合字（95）第号）及其附件记载，本次评估设定估价对象的现状土地用途为公寓。2.注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，由于估价对象房屋已闲置多年，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。3.对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的国有土地使用证（市东涉外国用（99）字第号）、北京市城镇国有土地使用权出让合同（京房地出让合字（95）第号）（估价对象属于停建工程，因此没有办理房屋所有权证）。等文件复印件予以界定，产权人为北京有限公司。4.估价对象的建筑面积、土地使用权面积，分别以委托人提供的房屋土地测绘技术报告书（测绘技术有限责任公司2004年12月30日）、国有土地使用证（市东涉外国用（99）字第号）记载的数据为依据。如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整。5.关于他项权利的披露。根据国有土地使用证（市东涉外国用（99）字第号）记载，估价对象设置了抵押，抵押权人为北京市海淀区农村信用合作社联合社，权利价值15000万元，抵押期限自2005年12月23日至2006年12月22日止。本报告的估价结果未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1.本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。2.估价对象至今只取得了1996年的主体验收合格文件，尚未办理房屋所有权证，本报告的估价结果未考虑办理房屋所有权证可能发生的费用。3.根据国有土地使用证（市东中外国用（95）字第号）、北京市城镇国有土地使用权出让合同（京房地出让合字（95）第号）和建设工程规划许可证（95）规建字号）记载，区大街号院土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396.85万元，1号楼和2号楼总建筑面积45910。由于北京有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原土地出让金均价为1175.53元/（楼面地价5396.8545910），并以此为假设前提计算估价对象因用途改变而需补交的出让金额，若改变建设用途确需补交土地出让金，具体金额应依据北京市地价评审委员会审定结果为准。4.由于对估价对象建成写字楼的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及续建成本的测算，采用清华大学建筑设计院出具的设计方案要点及估算表作为此次估价依据。本次测算是设定其在规划上许可、技术上可行前提下进行的。四、估价的限制条件1.本报告估价结果为2006年5月21日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整。如使用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用此结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。2.本报告仅为委托人进行投资提供价格参考依