004房地产企业资产管理能力分析.doc

从2008年上市房企三季度报告的资产管理能力分析中，我们发现，各大房企经营性资金的流动性也并不乐观存货激增、存货周转率明显下降，且持续低于安全水平、经营性活动产生的现金流普遍为负，房地产企业的经营困境已暴露无疑。存货激增 存货周转率下降 标杆房企2008年前三季度存货周转率比较由于房地产项目建设周期一般为23年，按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4。但“招金保万”四大上市房地产企业早在2007年就已跌破0.4这一安全值。而较2007年前三季度的存货周转率相比，上述四家房企2008年前三季度的存货周转率又有所下降，尤其是招商地产降幅最大，由2007年的22.48%下降至9.87%，说明招商地产的存货积压现象尤为严重。据WIND资讯的数据统计，按照申银万国的行业分类并剔除ST公司，86家A股上市房地产企业三季度末的存货合计达4015.2亿元，而2007年三季度末的存货合计为2519.78亿元，同比增加1495.42亿元，增幅为59.35%。与2007年末相比，三季度末的存货也增加1002.91亿元，增幅达33.3%。其中，保利地产三季度末存货为417.51亿元，比年初增加48.66，成为四大龙头中存货增幅最大的公司。保利素来销售速度快，并参与了多个限价房建设，但仍难以逃过市场成交量低迷的行业大势。而在广深两地正大幅降价的金地集团，存货也达到265.91亿元，比年初增加42.77%，即使再出现类似去年的热销情况，它的存货也能再卖3年。招商地产三季度末存货为215.52亿元，比年初增加25.54%。招商地产今年的计划销售目标为100亿元，而前三季度仅完成销售额约50亿元。低迷的市场严重影响了招商地产的销售额，造成了存货的积压。即便是龙头企业万科，2008年三季度的存货也已高达873.76亿元，较年初增加31.45%，约占其资产总值的72%。以万科三季度52.87亿元的营业收入计算，这些存货的消化还需要近2年的时间。现金流持续恶化 资金压力大 存货的大量积压，严重的制约了经营性资金的流动性，未来房企将不仅面临更大的销售压力，还面临更大的建设开支压力。一般而言，上市企业经营活动产生的现金流量净额应为正数，而且经营活动的现金流占全部现金流的比重越大，说明公司的财务状况越稳定，从而支付能力越有保证。经营活动的现金流一旦出现负值，即使利润表中揭示的营业收入和营业利润增长很多，但其中的相当部分可能以赊销实现，加之房地产企业的应收账款和存货等数据上升过快，反映出企业营业利润存在不实或过度包装之嫌。目前，大部分上市房企经营活动产生的现金流量净额均为负值，而期末现金流仍保持正值，这是由筹资活动产生的现金流来弥补的。万科已连续两年出现融资前的负现金流状况，2008年三季度末，万科经营活动产生的现金流量净额为-19.89亿元，投资活动产生的现金流量净额则更低，达-21.30亿元。过去5年万科年均现金支出达40亿元，据此计算，万科只有在2008年释放价值186亿元的存货才能实现现金平衡。保利地产则更为严重，已经连续5年出现负现金流增长，2008年三季度末，保利地产经营活动产生的现金流量净额为-81.76亿元，同比减少67.67%。从纯财务安全的角度看，保利地产需要在2008年释放160亿元的存货，才能使增长速度回归安全水平。而对于二三线房企来说，恐怕更为严重。有部分企业的现金流较去年相比，下降了200%以上，如万通地产现金流为-6.2亿元，比去年同期下降了220%。销售萎缩 土地储备成“烫手山芋”土地储备的剧增，销售市场的萎缩，是造成存货大量积压的两大重要原因。2007年，各大房企在全国大肆拿地，一时间地王频现，土地市场一度火爆。招商地产2007年在7个城市增加了14个项目，新增447.53万平米的土地储备。超过800万平方米的总土地储备将保证招商地产未来5年的土地开发需求。金地集团2007年在8个城市获取了14个项目，总价161.61亿元，规划可售面积超过504万平方米，合计可结转项目资源约为994万平方米。保利地产近两年来也一直在全国大幅拿地，加速扩张，仅2007年第三季度，保利就先后取得了上海、武汉、广州等城市的8个地块，规划建筑面积329万平方米，总价款接近100亿元人民币。就在各大房企纷纷大肆拿地之后，2008年迎来了市场交易量的萎缩。今年1-9月，行业整体销售萎缩较为明显。上市房企主要楼盘所在的上海、北京前三季度的住宅销售面积同比分别下降55.8%、41.1%。从三季度单季来看，销售萎缩幅度则更为明显。全国房地产销售额同比减少31%，环比减少11%；销售面积同比减少26%，环比减少7%；销售均价为3848元/平方米，同比下降7%，环比下降4%。短短一年的时间，房地产企业已开始从囤地捂盘转向零库存，土地也开始回归本位，由投机工具转为生产资料。但在如今市场低迷的情况下，对于昔日大幅囤地的企业来说，零库存似乎成了不可能，土地储备已成了“烫手山芋”。在楼市的低迷期