住宅测算模型.xls

开发项目指标开发项目指标 项项目目开开发发指指标标 模型测算参数设置 测算起始时间 2006可销售量销售单价 元 测算周期 4年经济住宅 平方米 95 6203200 总总占占地地面面积积 平平方方米米 82000商品住宅 平方米 40 9804000 总总建建筑筑面面积积 平平方方米米 190000商业配套 平方米 21 4005500 地上建筑面积 平方米 164000车位 个 70040000 其中住宅面积 平方米 136600土地费用 配套公建 平方米 6000 非配套公建 平方米 21400 地下建筑面积 平方米 26000 地下 车位 个 700贴现率 6 00 模型测算结果 财财务务内内部部收收益益率率 IRR IRR 7 转让费8910 财财务务净净现现值值 NPV NPV 万万元元298 3392车位销售率50 预预计计利利润润 万万元元2442 0189 总总投投资资利利润润率率4 83 成成本本利利润润率率4 23 东坝集团造纸公司项目成本测算东坝集团造纸公司项目成本测算 序序号号费费用用项项目目计计算算标标准准投投资资 收收益益 单单方方成成本本 元 平方米 备备注注 1经经济济技技术术指指标标 建设用地面积82000 总建筑面积190000 建筑面积 地上 164000 其中经济住宅面积95 620 商品住宅面积40 980 配套公建 6000 含托幼2000平方米 商业配套 21400 地下建筑26000车位按700个估 2 2土土地地取取得得费费用用 11575 6 60 09 9 转让费8910 地价款1827不含车库 契税地价款4 73 基础设施建设费160元 平方米765减半征收 3 3建建安安工工程程费费 28540 1 15 50 02 2 经济住宅1440元 平方米13769 商品住宅1440元 平方米5901 这里假定事先已确定 30 部分 商业配套 1500元 平方米3210 幼儿园1200元 平方米720 地下建筑1900元 平方米4940车位按700个估 4 4前前期期工工程程费费 1 11 10 01 1 5 58 8 市场调研及策划费根据市场价格估算50 规划设计费造价的2 571 勘察费2元 平米38 竣工图费规划设计费的10 57 标底编制费造价0 3 86 招投标管理费中标价0 05 14 监理费造价1 285 5 5 基基础础及及配配套套设设施施费费 8 81 12 27 7 4 42 28 8 红线内管线90元 平方米1710 红线外管线233元 平方米4431 小区配电室150万元 座450约6万平方米 座 东坝集团造纸公司项目成本测算东坝集团造纸公司项目成本测算 序序号号费费用用项项目目计计算算标标准准投投资资 收收益益 单单方方成成本本 元 平方米 备备注注 垃圾楼60万元 座60 中水处理系统10元 平方米190 燃气调压站80万元 座80 壁挂炉5800元 户 1400户812 小区道路120元 道路平米197按用地面积计算 小区园林景观12元 平方米197按地上面积计算 6 6不不可可预预见见费费2项 5项之和的2 5 1 12 23 34 4 6 65 5 7 7总总投投资资2项 6项之和5 50 05 57 77 7 2 26 66 62 2 8 8管管理理费费2项 5项之和的2 5 1 12 23 34 4 6 65 5 9 9财财务务费费用用7项 8项之和的3 5 1 18 81 13 3 9 95 5 1010可可售售面面积积 经济住宅95 620 商品住宅40 980 商业配套21400 车位 个 700 1111销销售售收收入入60160 经济住宅320030598 销售率100 商品住宅400016392 商业配套550011770 销售率100 车位400001400 销售率50 使用权 1212销销售售费费用用 7 75 56 6 4 40 0 代理费 含 广告费 经济适用房按不计 商品 住宅及商业按照2 5 计 704按销售收入计算 测绘费2 1 36元 平方米52 按总建筑面积计算 1313税税费费销售收入的5 55 3 33 33 39 9 1 17 76 6 1414项项目目总总成成本本7项 8项 9项 12项 13项 5 57 77 71 18 83 30 03 38 8 1515预预计计利利润润11项 14项2 24 44 42 2 1 12 29 9 1709 由于我公司仅分得利润的70 即1709万 元 因此实际总投资利润率为3 38 成 本利润率为2 96 1616总总投投资资利利润润率率15项 7项4 4 8 83 3 3 38 1717成成本本利利润润率率15项 14项4 4 2 23 3 2 96 注 本测算是在诸多情况不明朗的前提下进行估算 按照保守 谨慎的原则进行 按可售建筑面积158000平方米 不含地下 计算 单方成本价为3653元 平方米 按地上 地下全部建筑面积190000平方 米计算 单方成本价为3037元 平方米 3653 0620953037 809532 资金使用计划资金使用计划 年度使用比例 单价总计2005200620072008 2 土土地地取取得得费费用用 6091157560 00 30 00 10 00 3 建建安安工工程程费费1502 28540 30 00 40 00 30 00 4 前前期期工工程程费费58 1101 25 00 35 00 30 00 10 00 5 基基础础及及配配套套设设施施费费428 8127 20 00 50 00 30 00 小小计计49343 6 不不可可预预见见费费 2项 5项之和的2 123415 00 30 00 40 00 15 00 7 建建设设总总投投资资 2项 6项之和5 50 05 57 77 7 8 管 管理理费费2项 5项之和的2 5 1 12 23 34 410 00 35 00 45 00 10 00 9 财财务务费费用用 7项 8项之和的4 207210 00 35 00 45 00 10 00 开开发发成成本本总总计计5 57 77 71 18 8 11销销售售收收入入6 60 01 16 60 0 12销销售售费费用用 756 代理费 704 测绘费 按总销面积计算 每 平米1 36元 52 13税税费费销售收入的5 55 3339 销售计划销售计划 2006年2007年2008年2009年 1111销销售售收收入入60160 经济住宅3200元 平方米3059840 00 60 00 0 00 0 00 商品住宅4000元 平方米1639210 00 40 00 40 00 10 00 商业配套5500元 平米1177040 00 40 00 20 00 车位40000140030 40 30 按照项目推介书 本项目在竣工前的所 有资金投入均在居民办理入住手续同时实 现资金回笼 势必加大资金压力 拿到开工证支付20 现金流估计现金流估计 单位 万元人民币 序序号号项项目目 年年份份 总总计计20052006200720082009 1现现金金流流入入 经济住宅 30598122391835900 30598 商品住宅 163921639655765571639 16392 商业配套1177047084708235411770 车位14004205604201400 现金收入小计60160138793004411825441360160 2现现金金流流出出0 土地取得费用1157569453473 1157 5040011575 建安工程费2854008562 12 11416 168562 12028540 前期工程费1101275 2961 385 41447 330 35526 110 1184201101 基础及配套设施费812701625 324063 32437 9808127 不可预见费1234185 0371 370 07418 493 43224 185 0370901234 建设总投资505770000050577 管理费1234123 3581 431 75321 555 11127 123 3580601234 财务费用2072207 2415 725 3454 932 58694 207 2415402072 销售代理费 2 5 704163 3736465 2104281 6299 831010 销售测绘费5230220052 税费 5 55 3339770 26008 1667 4331 656 2764 244 93263339 现金流出小计57977773616536211031256434558284 净现金流量 7736 2658 8941 739 4068 累计现金流 7736 10394 1453 2192 1877 财财务务内内部部收收益益率率 IRR IRR 7 财财务务净净现现值值 NPV NPV 6 6 298 34 投投资资回回收收期期 PBP PBP 4 54 转让费用 财务净现值土地费用变动率NPV的变动率 61700 227 49 100 50 5755042150 26 3 52 13 40077821 5750042660 17 2 36 13 40077821 5745043170 09 1 19 normal574004369 573504420 0 09 1 17 13 40077821 573004471 0 17 2 33 13 40077821 572504522 0 26 3 50 售价财务净现值售价变动率NPV的变动率 7000134597 69 208 06 665070962 31 62 42 660061871 54 41 61 27 04737926 655052780 77 20 81 27 04737926 65004369 27 04737926 64503460 0 77 20 81 64002551 1 54 41 61 63501642 2 31 62 42 27 04737926 6250 175 3 10 105 06 27 04737926 情景分析 悲观正