邢台地产市调总结.doc

邢台项目市调总结 本次市调针对邢台市专业市场(4个)、商场（3个）、在售楼盘（14个住宅、商业、公寓）项目进行了一次全方位调研，现将市场分析如下：第一部分：板块分析（一）桥东板块桥东区为邢台市的老城区，商贸密集繁华，配套完善，交通便利，火车站、长途汽车站坐落在本区内，旧房建筑较多。目前桥东区现有工业污染较为严重，环境相对较差。相对桥西区，产品品质较低。随着桥东区环境治理和旧城改造的进行，加之老的传统商业中心在这一区域，人流量较大，不论从商业还是住宅的角度，这一区域都存在较大的发展潜力，桥东板块逐渐活跃起来。（二）桥西板块桥西区依托达活泉及政府支持，创造邢台市的住宅中心，重点发展人文社区及政治生活中心。本区域北段以达活泉公园为核心发展居住组团，中段以中兴大街为轴线发展规模商圈，南段以邢钢为中心为工业基地。无论是商业环境，还是居住环境，消费者认可度都较高，品质楼盘较多，售价也高于桥东区。桥西区已经形成了一个较为完善的区域，相对来看桥西的新起建筑物较多、较为繁华，环境好，但大部分楼盘已是尾盘销售，开发热点将逐渐转移。第二部分：专业市场（4个）名称位置经营业态租金情况备注水果批发市场桥西区车站南街路东，东西毗邻新华路和郭守敬路各类水果1.7元/天/平米（不包水电费）大部分客户来自市区和邢台下县。货品来源郑州豫让桥市场桥东区，北面是泉北大街，南面是泉南五金机电类、服装类路东约4元/天/平米，路西约3元/天/平米（不包水电费）市场整体比较破旧，停车不方便。部分租户感觉租金高，且经营情况不太好。顺德市场桥东区顺德路 北 582 米玩具、厨具、童装、箱包、小家电、家纺、婚庆用品、塑料制品、日化用品、文具、小百货、服装鞋帽、针织、食品批发、内衣、饰品约3.3元-6.7元/天/平米属于低档批发市场仿古街府前街佛像、茶具、冥纸、琴、笔墨纸砚等约2.3元/天/平米建于1995年，至今已有17年历史第三部分 大型商场 （3个）名称业态租金（不包水电）备注新世纪商场家乐园超市、家乐园服装商场、服装城、鞋城、音像超市、球迷集中营、雪牌美容、平价超市、聚源服饰、百荣服饰、丽人广场、床上用品、小吃城、自行车超市、游乐城、眼镜行、小商品城、精饰品街、针纺区、中意百饰、阳光鞋业、童装大世界、便宜一条街、美容化妆一条街5.7-6元/天/平米（转让费10万）。签2年合同1999年 当时售价大概在7600-8500元/平米.此商场客流量比较大，人气旺！中北商城负一楼名品服饰一楼百货：饰品、小家电、箱包、内衣、化妆品、彩妆、皮具、金银珠宝二楼精品服装城：男女大众服装三楼鞋业大世界：男女皮鞋、运动鞋、时尚鞋、时尚服饰四楼品牌服装城：品牌女装男装儿童大世界：童装、童鞋、儿童玩具五楼美世界：美容、美发、化妆、=美甲、纹绣、手足护理、嫁接、彩妆、婚纱六楼欢乐街：4D影院、美食水吧、动漫桌游、电玩游戏5楼：约4元/天/平米（一般10平米左右）4楼：约3元/天/平米（一般30平米左右）3楼：约3.5元/天/平米（一般15平米左右）2楼：约4元/天/平米（一般15平米左右1楼：约5元/天/平米（一般15平米左右）没有空铺位天一广场负一层：家乐园超市、家乐园电器、儿童天地、天一广场美食林、=新凯龙家居生活馆一层：黄金珠宝、饰品、时尚男装、时尚少女馆、屈臣氏二层：时尚女装、时尚女包、女士饰品、休闲饮品三层：少女装、少女配饰、时尚女鞋、休闲甜点四层:时尚男装、户外、男士配饰、护肤品、休闲饮品、售卡中心、退卡中心、VIP中心五层：运动、休闲、运动器材、工艺品步行街正在施工，商场内人气不旺第四部分：在售楼盘调研 （14个） 1.世贸天街楼盘名称世贸天街开发公司河北富兴房地产开发有限公司物业地址桥东区中兴东大街亿德隆西侧售楼部地址中兴东大街地道桥东路南交通情况4路 6路 7路 11路 2路18路6路公交车占地面积46666平方米建筑面积260000平方米 楼座情况六栋高层，其中临中兴大街四栋高层围合成四层商业，上面部分是公寓，后面两栋是住宅，部分给回迁户。产品类别住宅、公寓、写字楼和商铺工程进度 临街部分已到十几层，住宅地基进行中交房时间2013年6月证件情况五证齐全户型精装公寓户型区间为35-50在售商铺：十几平米三十多平米销售速度商铺：在售部分从今年过年开始销售到现在为止销售率约为60%70%公寓：共两栋，一栋已售完，一栋刚开始销售价格公寓均价约5800元/平米商铺均价30000元/平米，销售区域为后面两栋楼的负一层东南角部分，最低价:16000 元/平米，其次为23000元/平米,27830元/平米,30330元/平米住宅价格预计均价4000元/平米销售政策商铺五年返租，7%、8%、9%、10%、11%。全款97折，贷款99折公寓：全款98折，贷款首付60%备注四层商业，基本上都是开发商自持；容积率2.00；绿化率40%；户数：1500户2.中北世纪城楼盘名称中北世纪城开发公司邢台中北房地产开发有限公司物业地址桥西区 中兴西大街与守敬北路交叉口曹演庄售楼部地址守敬路与中兴西大街交叉口东南角（原曹演庄村址）交通情况3路 4路 6路 7路 9路 11路 12路 18路 26路 28路占地面积82400平方米建筑面积400000平方米 楼座情况共16栋，其中3栋12层、1栋33层，还有18层产品类别住宅、公寓、写字楼、商铺工程进度 临街两栋已建到14层交房时间2013年6月户型商铺面积:20多-70多平米，临街铺面积较大些。销售速度认购中，预计今年5、6月份开盘价格大商临街商铺价格50000元/平米，二层价格30000元/平内街二层价格30000元/平米销售政策三年返租每年6%，每月返现金；优惠政策：全款94折，贷款98折认购卡2万抵4万。4万抵6万，预计5、6月份开盘备注商业共6层，其中三层现在不认购，四、五层开发商自持。招商：家乐园超市、大地影院3.新华里一八八号楼盘名称新华里一八八号开发公司邢台德龙房地产开发有限公司物业地址桥东区新华北路以西、转运街以南售楼部地址桥东区，新华路人民医院西口对面交通情况18路 12路占地面积108666平方米建筑面积200000平方米 （ 住宅13.5万，商业6.5万）楼座情况一期4栋住宅及公寓酒店，二期2栋住宅正在基础打桩产品类别住宅、公寓酒店、商铺工程进度二期工程已建到十层左右，另外该项目一期已卖完，现已封顶交房时间2012年05月31日（住宅）、7、8月份(商业)证件情况五证齐全户型住宅：户型区间为80-133 主力户型为两室到三室商铺面积50-200销售速度住宅：现在正在销售二期8号楼与9号楼（26层）一栋公寓全部售罄 （石家庄一大客户全部购买），酒店全部租给此客户。商铺里面餐饮区售完，临街部分都是大面积（170）基本售完。临转运街剩余较多些,两层连体出售。价格临街铺均价：30000元/临转运街：49单层价格30000元/,大部分是双层连体售，价格基本在23000元/餐饮区价格较低些（不配车位）住宅：4400多元/平米起价 均价4900元/平方米 地下室：2000多/平销售政策商业：全款无优惠住宅：一次性付款9折，贷款9.2折 首付40% 层高之间差价1060元备注商业地下停车位（不售）4.爱上城楼盘名称爱上城开发公司邢台市华源房地产开发有限公司物业地址邢台市钢铁北路与团结路交叉口售楼部地址钢铁北路与团结路交叉口北行50米路东地质十一队对面交通情况4路.19路.26路.12路占地面积40000平方米建筑面积180000平方米楼座情况5栋（高层，多层），划有一栋公寓（未动工）产品类别住宅、商铺、公寓工程进度交房时间2014年6月交房证件情况现有四个证件 ，没有预售证户型两室一厅一卫（88.98），两室两厅一卫（87.09）三室一厅一卫（119）三室两厅一卫（112.56、102.41）三室两厅两卫（119.481）公寓初步规划面积40多平商铺70400销售速度 在售两栋高层销售大部分，现属于尾盘阶段，前年开盘。 商铺现停止销售价格住宅均价4000元/25层高层15、16层价格最高，4200多/23层价格：4044元/，24层4034元/公寓价格预计在4800-4900元/商铺价格：25000元/、20300元/、16000元/销售政策全款优惠100元/，贷款优惠30元/备注地下车位，地下室，现在不销售，价格未定5.水榭翰城楼盘名称水榭翰城开发公司河北秀兰房地产集团有限公司物业地址桥西区桥西区 守敬南路以东，邢台市第五中学斜对面售楼部地址守敬南路以东，邢台市第五中学斜对面交通情况17路，24路，26路占地面积84000平方米建筑面积310000平方米 楼座情况19栋19-26层高层组成该项目分两期开发，现一期已交房。二期11栋高层产品类别板楼 高层工程进度 现房交房时间最晚2012年8月底交工证件情况五证齐全户型40-170平米销售速度08年9月开盘，现仅余顶层及次顶层的三室、四室130180平米价格住宅均价4400/底商面积区间为133-2000，均价13000元/销售政策全款96折，贷款首付五成以上98折6.领世城邦楼盘名称邻世城邦开发公司河北瑞德房地产开发有限公司物业地址桥西区泉北大街与太行路交叉口售楼部地址泉北大街与太行路交汇处交通情况4路、26路、25路、29路公交车占地面积68000平方米建筑面积200000平方米楼座情况11栋楼，分别为5栋高层、4栋洋房与2栋公寓产品类别板楼 高层工程进度 挖槽交房时间2014年初证件情况四证，差预售证户型80-140销售速度高层4#楼开始接受咨询价格均价4400元/销售政策六万元封号，全款减一万再打94折，贷款首付五成以上98折7、领世郡楼盘名称邻世郡开发公司路桥路丰房地产开发有限公司物业地址七里河与西三环东南角售楼部地址郭守敬大街永辉花园南邻交通情况有公交车站牌占地面积400000平方米建筑面积600000平方米楼座情况100多栋楼产品类别高层、多层与联排别墅工程进度 挖槽交房时间2012年底证件情况无户型90-150销售速度高层4#楼开始接受咨询价格均价2800/销售政策无8.麒麟郡楼盘名称麒麟郡开发公司邢台中鼎基业房地产开发有限公司物业地址桥西区桥西区 钢铁北路与团结路交叉口西行200米路北售楼部地址钢铁北路与中华大街交汇处西北角麒麟湾接待中心交通情况4路、10路、19路、26路、32路占地面积52000平方米建筑面积200000平方米楼座情况7栋26层高层产品类别住宅和酒店式公寓，商铺工程进度 项目主体已经已封顶，现正在进行内外装修，准现房发售。交房时间部分房源今年12月份交房，部分明年3月份交房证件情况五证齐全户型80-280平米住宅户型区间为80-140平米，110-1350商务办公，与临钢铁路3套70年办公、公寓全城发售二居三居为主，面积48140不等销售速度只剩顶层，20层以上。价格起价：4100元/平米 均价： 4500元/平方米 最高价：5200 元/平方米销售政策目前马上交房无相应政策备注绿化率: 45%，容积率: 3.2 ，车位 1:0.8 9、燕云台楼盘名称燕云台开发公司邢台天合房地产开发有限公司物业地址桥西区团结西大街金海港大酒店东（原炮团）售楼部地址团结西大街金海港大酒店（原炮团）交通情况四面环路。东邻爱民路，西邻钢铁北路，南邻团结西大街，北邻泉南大街占地面积177333平方米建筑面积380000平方米楼座情况板楼 多层18层 小高层10层产品类别普通住宅 公寓 写字楼 商铺工程进度一期已交房，二期基本准现房交房时间今年年底。证件情况五证齐全户型户型区间为77-400 户型有：三室两厅一卫122，三室两厅两卫140，两室两厅一卫89销售速度所剩楼层不多，价格4700起价 均价5000/平 楼王6000多/平，其中花园洋房70008000/平销售政策全款97折 首付40% 首层增50平正方小院备注高层户型为120与140，5200元/平米起价，其中2#均价为5600-5700元/平米，20#均价约为6200元/平米；小高层户型为120，5000元/平米起价；多层户型为86，4400元/平米起价，均价为5000元/平米。现购房一次性付全款可享97折优惠。目前该项目2期大部分已封顶，预计将于2012年年底交房，其中2#预计将于2013年6月交工。10、唐宁10号楼盘名称唐宁10号开发公司石家庄市拓达房地产开发有限公司邢台分公司物业地址桥东区泉南大街与新华北路交口东行200米路北售楼部地址泉南大街与新华北路交口东行200米路北交通情况23路、29路、35路占地面积44000平方米建筑面积140000平方米楼座情况规划13栋，9栋洋房，2栋高层住宅，洋房6-7层，高层23层 产品类别住宅、花园洋房工程进度该项目高层（2栋），其中5号楼建到9层，6号楼建到14层；花园洋房（共10层）其中9号楼已封顶，其他都在打基础；该工程将于2013年下半年竣工交房时间按合同最晚2014年7月份证件情况五证齐全户型在售花园洋房户型区间为90-212平米，5300元/平米左右起价；在售高层户型区间为92-150平米，4200元/平米起价销售速度目前高层楼层可选空间大价格最高价：5400/平 均价：4600/平 最低价：4300/平销售政策现购房一次性付全款可享94折优惠，首付30%97折优惠，公积金贷款首付50%及以上97折优惠，层高之间差价10元60元 备注绿化率: 36% 容积率: 2.34 公摊：19%近期活动：4月15号活动白金婚房，约会（唐宁10号）欧洲五国七日游，精彩演出，定房抽大奖到访有礼11、永康城市花园楼盘名称永康城市花园开发公司永康房地产开发公司物业地址桥东区 泉南大街与新华北路交汇处售楼部地址达活泉大街20万平米运动生活城交通情况交通便利，坐拥繁华交通核心圈占地面积130000平方米 建筑面积240000平方米楼座情况高层在售(27层)产品类别高层工程进度已封顶交房时间现房证件情况五证齐全户型一室（44-69平米）、两室（77平米、97平米、101平米、122平米）、三室（124平米、146平米）销售速度所剩楼层不多价格均价4500元/平方米销售政策全款优惠95折；贷款首付40%备注一梯两户；公摊20%；地下车位两层，负一层85000元/个，负二层68000/个；地下室1800元/容积率2.00；绿化率40%；户数：1400户；物业费1.10元/月12、滨河上品家园楼盘名称滨河上品家园开发公司滨河房地产开发股份有限公司物业地址桥西区泉南大街与兴达路交叉口售楼部地址桥西区泉南大街与兴达路交叉口交通情况25路、29路公交车直达，交通便利。占地面积110000平方米建筑面积630000平方米楼座情况多层（地上5层，地下一层）；高层产品类别高层，板楼工程进度现房交房时间即买即交证件情况五证齐全户型一室（68平米）、两室（79-93平米）、三室（108平米）销售速度所剩房源只有几间价格高层均价4350元/平方米；多层均价4600/平方米销售政策全款无优惠；贷款首付40%。定金10000元，一周之内付款。备注公摊13%；地上车位；地下室1800元/；容积率2.00；绿化率45%；户数：1000户13、麒麟湾楼盘名称麒麟湾开发公司邢台中鼎基业房地产开发有限公司物业地址桥西区 钢铁北路与团结路交叉口西行200米路北售楼部地址钢铁北路与中华大街交汇处西北角麒麟湾接待中心交通情况4路、19路公交车占地面积226667平方米建筑面积700000平方米楼座情况高层26层，在售2栋;花园洋房待售，今年8月出价格产品类别板塔结合 高层工程进度打地基交房时间2013年年底证件情况五证齐全户型两室两厅一卫（87平米、88平米）、三室两厅两卫（123平米、126平米，139平米）销售速度房源所剩不多，只剩20层以上的楼层。价格均价4700元/平方米，层差20-30元/平方米销售政策全款优惠200元左右/平方米；贷款首付40%。备注地下车位两层，80000多/个；地下室价格未定；容积率2.40；绿化率40%；户数：5000户；物业费1.10元/平方米月。14.派克公馆楼盘名称派克公馆开发公司邢台银泰房地产开发有限责任公司物业地址邯郸路口北行100米路东原糖烟酒公司 售楼部地址邢台市冀南装饰城西行60米路南交通情况2路 26路 19路桥东区 新华南路和新兴大街交叉口（市邯郸路口）北行60米东侧占地面积13333平方米建筑面积16000平方米楼座情况3栋（两栋住宅，一栋高层，一栋多层，一栋公寓）产品类别住宅、公寓、商铺工程进度刚开槽交房时间2013年10月证件情况五证齐全户型住宅区间为86-119，两梯四户商铺区间79-197公寓区间38-81销售速度 去年开盘 ，多层售完，高层已售大部分，属于尾盘阶段价格住宅3360元/平米起价，均价3800元/，（可供选择楼层11、13、14）14层价格：3982元/,13层4032元/商铺16800元/平米起价，均价20000元/公寓均价4000元/销售政策全款无优惠备注住宅部分案名为东城名居、公寓派克公馆；地下两层停车位【住宅情况小结】1. 体量目前邢台市火车站周边区域在售住宅项目体量区间是14万-70万平米，其中最大的是麒麟湾70万平米，其次是63万平米，第三是领世郡60万平米。楼盘麒麟湾滨河上品家园领世郡燕云台水榭翰城永康城市花园建面70万63万60万38万31万24万楼盘新华里一八八号领世城邦麒麟郡爱上城唐宁10号建面20万20万20万18万14万2. 价格住宅均价区间2800-5000元/,最高燕云台5000元/，最低领世郡2800/元，大部分集中在4500元/左右。楼盘麒麟湾滨河上品家园领世郡燕云台水榭翰城永康城市花园均价4700高层4350多层46002800500044004500楼盘新华里一八八号领世城邦麒麟郡爱上城唐宁10号均价470044004500400046003. 户型 户型面积区间40-400，大多集中在80-140，主力户型两室三室，少量楼盘有一室，热销户型两室三室。4. 工程