房地产估价报告 - 副本叮叮当当.doc

房地产估价报告房地产估价报告 估价项目名称估价项目名称 烟台市莱山区滨海中路烟台市莱山区滨海中路 25 号中天盛世观澜房地产市号中天盛世观澜房地产市 场价格评估场价格评估 委委 托托 方方 烟台亚东置药有限公司烟台亚东置药有限公司 估估 价价 机机 构构 山东工商学院工程学院物业管理山东工商学院工程学院物业管理 091 估估 价价 人人 员员 马玉珍马玉珍 09066111 测算过程 测算过程 邱家琦邱家琦 09066112 搜集资料搜集资料 沈亚丽沈亚丽 09066113 因素分析 因素分析 宋金坤宋金坤 09066124 搜集资料 搜集资料 田超田超 09066125 汇总资料 汇总资料 估价作业日期估价作业日期 2011 年年 11 月月 17 日至日至 2011 年年 12 月月 10 日日 估价报告编号估价报告编号 烟房估字烟房估字 2011 第第 35444 号号 2011 12 102011 12 10 2 第一部分第一部分 致委托人函致委托人函 4 第二部分第二部分 估价师声明估价师声明 5 第三部分第三部分 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 6 第四部分第四部分 房地产估价结果报告房地产估价结果报告 7 4 1 估价委托人估价委托人 7 4 2 估价机构估价机构 7 4 3 估价对象估价对象 7 4 4 估价目的估价目的 8 4 5 估价时点估价时点 9 4 6 价值类型价值类型 9 4 7 估价依据估价依据 9 4 8 估价原则估价原则 10 4 9 估价方法估价方法 11 4 10 估价结果估价结果 11 4 11 估价人员估价人员 12 4 12 估价作业日期估价作业日期 12 4 13 估价报告应用有效期估价报告应用有效期 12 第五部分第五部分 估价技术报告估价技术报告 13 5 1 实物状况分析实物状况分析 13 5 2 权益状况分析权益状况分析 14 5 3 区位状况分析区位状况分析 14 5 4 市场背景分析市场背景分析 14 5 5 最高最佳使用分析最高最佳使用分析 16 3 5 6 估价方法选用估价方法选用 17 5 7 估价测算过程估价测算过程 18 5 8 估价结果确定估价结果确定 26 第六部分第六部分 附件附件 28 6 1 房地产评估委托书房地产评估委托书 复印件复印件 28 6 2 委托方委托方 企业法人营业执照企业法人营业执照 复印件复印件 28 6 3 估价对象估价对象 房屋所有权证房屋所有权证 复印件复印件 28 6 4 估价对象估价对象 国有土地使用证国有土地使用证 复印件复印件 28 6 5 估价对象估价对象 位臵图位臵图 照片复印件 照片复印件 28 6 6 评估人员资格证书复印件评估人员资格证书复印件 28 6 7 估价机构营业执照复印件估价机构营业执照复印件 28 6 8 估价机构执业资格证书复印件估价机构执业资格证书复印件 28 4 第一部分第一部分 致委托方函致委托方函 烟台亚东置药有限公司烟台亚东置药有限公司 承蒙委托 我们对贵公司委托之房地产进行评估 估价时点为承蒙委托 我们对贵公司委托之房地产进行评估 估价时点为 二二 一一年十一月三十日 估价目的为核定资产提供价值参考意见 根据贵一一年十一月三十日 估价目的为核定资产提供价值参考意见 根据贵 公司提供的有关资料 依据我国有关法律 法规 制度 遵循必要的评估程公司提供的有关资料 依据我国有关法律 法规 制度 遵循必要的评估程 序与原则 选取适当的评估方法 在认真分析现有资料的基础上 结合估价序与原则 选取适当的评估方法 在认真分析现有资料的基础上 结合估价 人员经验和对影响房产价值因素的分析 对该房地产的公开市场价值做出评人员经验和对影响房产价值因素的分析 对该房地产的公开市场价值做出评 定估算 现将估价结果报告如下 定估算 现将估价结果报告如下 委托估价房地产为委托估价房地产为烟台市莱山区滨海中路烟台市莱山区滨海中路25号中天盛世观澜号中天盛世观澜房地产市场价值房地产市场价值 评估 建筑面积合计为评估 建筑面积合计为60 911 660 911 6 平方米 该房地产在估价时点的评估结果平方米 该房地产在估价时点的评估结果 如下如下 评估总值 人民币评估总值 人民币7044570445万元万元 大写金额 人民币大写金额 人民币柒仟零肆佰肆拾伍万元整柒仟零肆佰肆拾伍万元整 法法 定定 代代 表表 人 人 田超田超 山东工商学院工程学院物业管理山东工商学院工程学院物业管理 091 二二 一一年十一月一一年十一月十七日 5 第二部分第二部分 估价师声明估价师声明 我们郑重声明 我们郑重声明 1 1 我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的 我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的 2 2 本房地产估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业 本房地产估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业 分析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 分析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 3 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人 没有个人利害关系或偏见 没有个人利害关系或偏见 4 4 我们依照中华人民共和国国家标准 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范房地产估价规范 进行分析 进行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 5 没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助 没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助 6 6 本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年 即 本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年 即 自自20112011 年年1111月月3030 日至日至20122012 年年1111 月月2929日止 若在此期间房地产行情发生较日止 若在此期间房地产行情发生较 大变动或者国家相关政策发生变化 本估价结果会随之失效 大变动或者国家相关政策发生变化 本估价结果会随之失效 7 7 参加本次评估的人员对估价对象进行了实地勘察 参加本次评估的人员对估价对象进行了实地勘察 中国注册房地产估价师 邱家琦中国注册房地产估价师 邱家琦 0906611209066112 沈亚丽沈亚丽 0906611309066113 二二 一一年十一月十七日一一年十一月十七日 6 第三部分第三部分 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 1 1 本报告估价结果有效地前提条件是基于委估方提供的资料具有完全的本报告估价结果有效地前提条件是基于委估方提供的资料具有完全的 真实性 合法性和有效性 否则会失效 真实性 合法性和有效性 否则会失效 2 2 本估价结果为委估房地产在估价期日现状用途条件下的估价值 未考本估价结果为委估房地产在估价期日现状用途条件下的估价值 未考 虑土地用途改变 环境配套改善以及国家宏观经济调控 市场变化等虑土地用途改变 环境配套改善以及国家宏观经济调控 市场变化等 情况下的价值变化因素 情况下的价值变化因素 3 3 本估价报告按估价目的提供给委托方使用 若改变估价目的而使用本本估价报告按估价目的提供给委托方使用 若改变估价目的而使用本 估价报告 可能导致估价结果失效或部分失效 需重新评估或调整 估价报告 可能导致估价结果失效或部分失效 需重新评估或调整 4 4 未经估价单位书面同意 本报告的全部或任一部分不得用于公开的文未经估价单位书面同意 本报告的全部或任一部分不得用于公开的文 件 通告或报告中 也不得以任何方式公开发表 件 通告或报告中 也不得以任何方式公开发表 山东工商学院工程学院物业管理山东工商学院工程学院物业管理 091 二二 一一年十一月十七日一一年十一月十七日 7 第四部分第四部分 估价结果报告估价结果报告 一 估价委托人一 估价委托人 名名 称 烟台亚东置药有限公司称 烟台亚东置药有限公司 住住 所 所 法定代表人 章卡鹏法定代表人 章卡鹏 联系电话 联系电话二 估价机构二 估价机构 名称 山东工商学院工程学院物业管理名称 山东工商学院工程学院物业管理 091 法人代表法人代表 曾国栋曾国栋 地址 烟台市莱山区滨海中路地址 烟台市莱山区滨海中路 191 号号 资质等级 壹级资质等级 壹级 证书编号 烟建房估证字 证书编号 烟建房估证字 2007 015 号号 电话 电话 0535 1010111 三 估价对象三 估价对象 1 房地产概况 房地产概况 中天盛世观澜项目总占地面积中天盛世观澜项目总占地面积 9728 4 建筑面积 建筑面积 60911 6 容积率 容积率 为为 4 84 绿化率为 绿化率为 30 本项目定位于本项目定位于 全海景国际化豪邸全海景国际化豪邸 由浙江中天发展控股集团投资 烟 由浙江中天发展控股集团投资 烟 台亚东置业有限公司开发 选用流线型椭圆体台亚东置业有限公司开发 选用流线型椭圆体 双子塔楼双子塔楼 设计 融合国际建设计 融合国际建 筑设计精华 造型简洁时尚 比例匀称 形成独特的海岸建筑风格 筑设计精华 造型简洁时尚 比例匀称 形成独特的海岸建筑风格 户型设计注重观景功能与居住功能的和谐共存 背靠青山 三面环海 户型设计注重观景功能与居住功能的和谐共存 背靠青山 三面环海 视野开阔 采光充足 得天独厚的地理位置造就了非凡的视野开阔 采光充足 得天独厚的地理位置造就了非凡的 270 度观海视野 度观海视野 户式中央空调 户式新风系统 户式中央除尘系统 同层排水系统 家户式中央空调 户式新风系统 户式中央除尘系统 同层排水系统 家 8 居智能化居智能化 所有先进技术都比肩国际水准 精心打造健康的海岸生活 同所有先进技术都比肩国际水准 精心打造健康的海岸生活 同 时聘请国际知名物业公司负责项目物业服务 实现超五星级酒店式服务 创时聘请国际知名物业公司负责项目物业服务 实现超五星级酒店式服务 创 造最顶级的国际级奢适生活 造最顶级的国际级奢适生活 建材装修建材装修 结构结构 框剪框剪 外墙外墙 玻璃幕墙玻璃幕墙 内墙内墙 刮大白刮大白 电梯电梯 三菱 原装进口 三菱 原装进口 门窗门窗 铝合金铝合金 供电供电 国家电网国家电网 供水供水 自来水自来水 供气供气 天然气天然气 采暖采暖 地暖 赠送 预留中央空调管道地暖 赠送 预留中央空调管道 通讯通讯 宽带电话入户宽带电话入户 楼层状况 地上楼层状况 地上 32 层 地下两层层 地下两层 停车位 停车位 400 个个 2 房地产状况和权利 房地产状况和权利 房地产的装修状况为毛坯 房地产所有权归房地产的装修状况为毛坯 房地产所有权归烟台亚东置业有限公司所有 烟台亚东置业有限公司所有 3 估价对象状况 估价对象状况 至估价时点 建筑物已竣工 至估价时点 建筑物已竣工 4 环境状况 环境状况 位于环渤海国际性港城烟台的黄金海岸线位于环渤海国际性港城烟台的黄金海岸线 滨海中路中段 高档海景滨海中路中段 高档海景 住宅区的核心位置 海滨富人区的中心位置 地理位置优越 背山面海 双住宅区的核心位置 海滨富人区的中心位置 地理位置优越 背山面海 双 9 海湾景观为居者带来最唯美的海景视觉盛宴 海水浴场 渔人码头分布左右 海湾景观为居者带来最唯美的海景视觉盛宴 海水浴场 渔人码头分布左右 距城市中心车程不足距城市中心车程不足 10 分钟 分钟 5 区位状况 区位状况 交通状况 交通状况 1 5 7 10 17 18 23 33 50 51 52 53 55 59 62 路海天名人广场下路海天名人广场下 周边设施 中小学周边设施 中小学 烟台一中 黄海中学烟台一中 黄海中学 幼儿园幼儿园 机关幼儿园 前七夼幼儿园机关幼儿园 前七夼幼儿园 综合商场综合商场 佳世客佳世客 邮局邮局 莱山邮政局莱山邮政局 银行银行 农村信用社 建行 工行农村信用社 建行 工行 医院医院 滨海医院 烟台山医院滨海医院 烟台山医院 其他其他 东方海天大酒店 第二海水浴场东方海天大酒店 第二海水浴场 西餐厅 红酒吧 西餐厅 红酒吧 四 估价目的四 估价目的 评估估价评估估价 对象房产市场价值 为委托方受让估价对象价格咨询提供参对象房产市场价值 为委托方受让估价对象价格咨询提供参 考依据 考依据 五 估价时点五 估价时点 2011 年年 11 月月 30 日日 六 价值定义六 价值定义 本报告书提供的房地产价值是在本次估价目的满足估价对象全部假设限制条本报告书提供的房地产价值是在本次估价目的满足估价对象全部假设限制条 件下于估价时点件下于估价时点 2011 年年 11 月月 30 日房地产市场价值 日房地产市场价值 七 估价依据七 估价依据 1 委托方提供的 委托方提供的 房地产评估委托书房地产评估委托书 房屋所有权证房屋所有权证 国有土地使用国有土地使用 10 证证 等相关资料复印件 等相关资料复印件 2 中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 3 中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 4 国家标准 国家标准 GM T50921 1999 房地产估价规范房地产估价规范 5 城镇土地估价规程城镇土地估价规程 中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准 GB 18508 2001 6 中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例 国务院 国务院 55 号令 号令 7 烟政发 烟政发 2008 17 号 号 烟台市人民政府关于调整烟台市基准地价的通知烟台市人民政府关于调整烟台市基准地价的通知 烟台市烟台市 2007 年度基准地价更新研究成果报告年度基准地价更新研究成果报告 8 烟政发烟政发 2008 23 号号 房屋重臵价等级标准房屋重臵价等级标准 及烟台市造价信息及烟台市造价信息 关文件资料关文件资料 9 评估人员现场勘察资料及我公司收集掌握的现行房地产市场价格等资料 评估人员现场勘察资料及我公司收集掌握的现行房地产市场价格等资料 10 现行国家和地方颁布的房地产相关法律 法规 规章等 现行国家和地方颁布的房地产相关法律 法规 规章等 八 估价原则八 估价原则 在估价过程中 估价人员按照有关估价规范的规定 遵循估价行业公认的估在估价过程中 估价人员按照有关估价规范的规定 遵循估价行业公认的估 价原则 对估价对象进行独立 客观 科学的估价 同时在本次估价过程中 价原则 对估价对象进行独立 客观 科学的估价 同时在本次估价过程中 我们特别遵循以下几条估价原则 我们特别遵循以下几条估价原则 合法原则 该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行 合法原则 该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行 合法权益包括合法产权 合法使用权 合法处分权等方面 本次估价对象中合法权益包括合法产权 合法使用权 合法处分权等方面 本次估价对象中 的土地以合法取得使用权为前提 房地产以合法取得的相关权证为前提 的土地以合法取得使用权为前提 房地产以合法取得的相关权证为前提 最高最佳使用原则 该原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用最高最佳使用原则 该原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用 为前提进行 最高最佳使用是指法律上许可 技术上可能 经济上可行 经为前提进行 最高最佳使用是指法律上许可 技术上可能 经济上可行 经 过充分合理的论证 能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用 过充分合理的论证 能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用 估价时点原则 该原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价进点的客估价时点原则 该原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价进点的客 11 观合理价格 观合理价格 独立 客观 公正原则 该原则要求房地产估价人员应站在中立的立独立 客观 公正原则 该原则要求房地产估价人员应站在中立的立 场上 求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值 场上 求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值 5 替代原则 要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正替代原则 要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正 常价格 常价格 九 估价方法 九 估价方法 根据根据 房地产估价规范房地产估价规范 要求 对于已明确估价目的的估价 若估价对象适要求 对于已明确估价目的的估价 若估价对象适 宜采用多种估价方法进行估价 应同时采用多种估价方法进行估价 不得随宜采用多种估价方法进行估价 应同时采用多种估价方法进行估价 不得随 意取舍 若必须取舍 应在估价报中予以说明并陈述理由 意取舍 若必须取舍 应在估价报中予以说明并陈述理由 估价对象用途为住宅 与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较估价对象用途为住宅 与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较 齐全 故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格 由于估价对象土齐全 故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格 由于估价对象土 地处于烟台市基准地价覆盖区域 可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地地处于烟台市基准地价覆盖区域 可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地 价 由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多 可采用市场比较法测算价 由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多 可采用市场比较法测算 其市场价格 然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格 其市场价格 然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格 1 1 基准地价系数修正法 是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等 基准地价系数修正法 是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等 评估成果 按照替代原则 就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其评估成果 按照替代原则 就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其 所处区域的平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准所处区域的平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准 地价进行修正 进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法 地价进行修正 进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法 2 2 成本法 是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发 重新 成本法 是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发 重新 建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金 正常开发利建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金 正常开发利 润之和 减去建筑物折旧 以此估算估价对象的客观合理价格的方法 润之和 减去建筑物折旧 以此估算估价对象的客观合理价格的方法 3 3 市场比较法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产 市场比较法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产 进行比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算估价对象进行比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算估价对象 12 的客观合理价格或价值 的客观合理价格或价值 十 最终结果十 最终结果 估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价工作程序 利用科学的估估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价工作程序 利用科学的估 价方法 在认真分析现有资料的基础上 经过周密详细的测算 并结合估价价方法 在认真分析现有资料的基础上 经过周密详细的测算 并结合估价 人员的经验 综合考虑影响房地产的各项因素 最终确定估价对象建筑总面人员的经验 综合考虑影响房地产的各项因素 最终确定估价对象建筑总面 积积 60911 6 平方米 土地使用权面积平方米 土地使用权面积 9728 4 平方米 于估价时点平方米 于估价时点 2011 年年 11 月月 30 日 土地使用权类型为出让日 土地使用权类型为出让 用途为住宅用途为住宅 土地开发程度设定为五通土地开发程度设定为五通 一平一平 在满足估价对象各项假设限制条件下的房地产价值为 人民币在满足估价对象各项假设限制条件下的房地产价值为 人民币 7044570445 万万 元元 大写金额 柒仟零肆佰肆拾伍万元整大写金额 柒仟零肆佰肆拾伍万元整 平均单价为平均单价为 11565 1511565 15 元元 平方米 平方米 十一 估价人员十一 估价人员 姓姓 名名 估价资格或职称估价资格或职称 证书号码证书号码 签名签名 马玉珍马玉珍 注册房地产估价师注册房地产估价师 09066111 邱家琦邱家琦 注册房地产估价师注册房地产估价师 09066112 沈亚丽沈亚丽 注册房地产估价师注册房地产估价师 09066113 宋金坤宋金坤 注册房地产估价师注册房地产估价师 09066114 田超田超 注册房地产估价师注册房地产估价师 09066115 十二 估价作业日期十二 估价作业日期 2011 年年 11 月月 17 日至日至 2011 年年 12 月月 10 日日 十三 估价报告应用的有效期十三 估价报告应用的有效期 在房地产市场无重大波动条件下 本估价报告结果有效期自估价报告出具之在房地产市场无重大波动条件下 本估价报告结果有效期自估价报告出具之 日起壹年内有效 日起壹年内有效 13 山东工商学院工程学院物业管理山东工商学院工程学院物业管理 091 二二 一一年十二月一一年十二月五日 第五部分第五部分 估价技术报告估价技术报告 一 实物状况分析一 实物状况分析 中天盛世观澜项目总占地面积中天盛世观澜项目总占地面积 9728 4 建筑面积 建筑面积 60911 6 容积率 容积率 为为 4 84 绿化率为 绿化率为 30 本项目定位于本项目定位于 全海景国际化豪邸全海景国际化豪邸 由浙江中天发展控股集团投资 烟 由浙江中天发展控股集团投资 烟 台亚东置业有限公司开发 选用流线型椭圆体台亚东置业有限公司开发 选用流线型椭圆体 双子塔楼双子塔楼 设计 融合国际建设计 融合国际建 筑设计精华 造型简洁时尚 比例匀称 形成独特的海岸建筑风格 筑设计精华 造型简洁时尚 比例匀称 形成独特的海岸建筑风格 户型设计注重观景功能与居住功能的和谐共存 背靠青山 三面环海 户型设计注重观景功能与居住功能的和谐共存 背靠青山 三面环海 视野开阔 采光充足 得天独厚的地理位置造就了非凡的视野开阔 采光充足 得天独厚的地理位置造就了非凡的 270 度观海视野 度观海视野 户式中央空调 户式新风系统 户式中央除尘系统 同层排水系统 家户式中央空调 户式新风系统 户式中央除尘系统 同层排水系统 家 居智能化居智能化 所有先进技术都比肩国际水准 精心打造健康的海岸生活 同所有先进技术都比肩国际水准 精心打造健康的海岸生活 同 时聘请国际知名物业公司负责项目物业服务 实现超五星级酒店式服务 创时聘请国际知名物业公司负责项目物业服务 实现超五星级酒店式服务 创 造最顶级的国际级奢适生活 造最顶级的国际级奢适生活 建材装修 建材装修 结构结构 框剪框剪 外墙外墙 玻璃幕墙玻璃幕墙 内墙内墙 刮大白刮大白 电梯电梯 三菱 原装进口 三菱 原装进口 门窗门窗 铝合金铝合金 14 供电供电 国家电网国家电网 供水供水 自来水自来水 供气供气 天然气天然气 采暖采暖 地暖 赠送 预留中央空调管道地暖 赠送 预留中央空调管道 通讯通讯 宽带电话入户宽带电话入户 楼层状况 地上楼层状况 地上 32 层 地下两层层 地下两层 停车位 停车位 400 个个 二 权益状况分析二 权益状况分析 房地产所有权归房地产所有权归烟台亚东置业有限公司所有 建筑物自估价时点起还剩烟台亚东置业有限公司所有 建筑物自估价时点起还剩 65 5 年的使用年限 土地尚有年的使用年限 土地尚有 65 5 年使用年限 年使用年限 三 区位分析三 区位分析 交通状况 交通状况 1 5 7 10 17 18 23 33 50 51 52 53 55 59 62 路海天名人广场下路海天名人广场下 周边设施 中小学周边设施 中小学 烟台一中 黄海中学烟台一中 黄海中学 幼儿园幼儿园 机关幼儿园 前七夼幼儿园机关幼儿园 前七夼幼儿园 综合商场综合商场 佳世客佳世客 邮局邮局 莱山邮政局莱山邮政局 银行银行 农村信用社 建行 工行农村信用社 建行 工行 医院医院 滨海医院 烟台山医院滨海医院 烟台山医院 其他其他 东方海天大酒店 第二海水浴场东方海天大酒店 第二海水浴场 西餐厅 红酒吧 西餐厅 红酒吧 15 四 市场背景分析四 市场背景分析 1 地理位置 地理位置 烟台市地处山东半岛中部 东连威海 西接潍坊 西南与青岛毗邻 北濒渤烟台市地处山东半岛中部 东连威海 西接潍坊 西南与青岛毗邻 北濒渤 海 黄海 与辽东半岛对峙 并与大连 韩国 日本隔海相望 是国家重点海 黄海 与辽东半岛对峙 并与大连 韩国 日本隔海相望 是国家重点 开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一 开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一 全市海岸线曲长全市海岸线曲长 702 5702 5 公里 海岛曲长公里 海岛曲长 206 62206 62 公里 公里 2 2 行政区划及面积 行政区划及面积 烟台市辖芝罘 福山 牟平 莱山 开发区烟台市辖芝罘 福山 牟平 莱山 开发区 5 5 个行政区及长岛县 代管龙口 个行政区及长岛县 代管龙口 莱阳 莱州 蓬莱 招远 栖霞 海阳莱阳 莱州 蓬莱 招远 栖霞 海阳 7 7 个县级市 全市设镇个县级市 全市设镇 9494 个 街道个 街道 办事处办事处 4848 个 乡个 乡 6 6 个 居委会个 居委会 467467 个 村委会个 村委会 63156315 个 自然村个 自然村 68806880 个 个 烟台市最大横距烟台市最大横距 214214 公里 最大纵距公里 最大纵距 130130 公里 土地面积公里 土地面积 13745 9513745 95 平方公平方公 里 其中市区面积里 其中市区面积 2643 602643 60 平方公里 平方公里 3 3 城市人口 城市人口 年份年份城市人口城市人口增长率增长率 20042004 年 万人 年 万人 170 83170 83 20052005 年 万人 年 万人 174 34174 341 02 1 02 20062006 年 万人 年 万人 176 26176 261 01 1 01 20072007 年 万人 年 万人 2002001 14 1 14 16 4 4 城市交通 城市交通 烟台市具有良好的陆 海 空全方位交通优势 为城市经济发展创造良好条烟台市具有良好的陆 海 空全方位交通优势 为城市经济发展创造良好条 件 件 陆 烟台市拥有多条高速公路 国道 铁路贯穿全境 陆 烟台市拥有多条高速公路 国道 铁路贯穿全境 20062006 年全市公年全市公 路通车里程路通车里程 6561 36561 3 公里 其中一级公路通车里程公里 其中一级公路通车里程 634 3634 3 公里 高速公路通公里 高速公路通 车里程车里程 368 9368 9 公里 公里 海 烟台沿海海 烟台沿海 1010 处港口中有处港口中有 5 5 处是国家一类开放口岸 拥有良好的深水港处是国家一类开放口岸 拥有良好的深水港 口优势 其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一 是烟台作为全国重要港口优势 其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一 是烟台作为全国重要港 口城市的标志 是中国北方重要的对外贸易枢纽港 与口城市的标志 是中国北方重要的对外贸易枢纽港 与 7070 多个国家和地区多个国家和地区 的的 100100 多个港口直接通航 多个港口直接通航 空 航空业快速发展 空 航空业快速发展 20052005 年烟台空港已与国内外年烟台空港已与国内外 4848 个城市开通航线 国个城市开通航线 国 际航线际航线 5 5 条 每周航班条 每周航班 2222 个 个 20052005 年共执行航线年共执行航线 6161 条 平均每周有条 平均每周有 143143 个个 航班 航班 5 5 优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市 优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市 烟台市北 西北部濒临渤海 东北和南部临黄海 有大小基岩岛屿烟台市北 西北部濒临渤海 东北和南部临黄海 有大小基岩岛屿 6363 个 个 海岸与海岛交相辉映 海光山色秀丽 适宜居住 烟台市辖区内自然 人文海岸与海岛交相辉映 海光山色秀丽 适宜居住 烟台市辖区内自然 人文 景观丰富 是游览避暑胜地 吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居 景观丰富 是游览避暑胜地 吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居 20052005 年年共接待海内外游客年年共接待海内外游客 1454 561454 56 万人次 其中 国际游客万人次 其中 国际游客 18 5118 51 万人次 万人次 国内游客国内游客 1436 051436 05 万人次 万人次 五 最高最佳使用分析五 最高最佳使用分析 17 最高最佳使用主要包括在三个方面的内容 就是指最佳用途 最佳规模和最最高最佳使用主要包括在三个方面的内容 就是指最佳用途 最佳规模和最 佳集约度 其衡量标准必须符合以下佳集约度 其衡量标准必须符合以下 4 点 点 法律上许可 即不受现时使用状况的限制 而依据法律规章 规划发展 法律上许可 即不受现时使用状况的限制 而依据法律规章 规划发展 方向 按照其可能的最优用途估价 方向 按照其可能的最优用途估价 技术上可能 即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用 技术上可能 即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用 要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价 要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价 经济上可行 即估价价格应是各种可能的使用方式中 以经济上有限的 经济上可行 即估价价格应是各种可能的使用方式中 以经济上有限的 投入而获得最大收益的使用方式的估价结果 投入而获得最大收益的使用方式的估价结果 价值最大化 即在所有具有经济可行性的使用方式中 能使估价对象的 价值最大化 即在所有具有经济可行性的使用方式中 能使估价对象的 价值达到最大的使用方式 才是最高最佳使用方式 价值达到最大的使用方式 才是最高最佳使用方式 六 估价方法六 估价方法 根据根据 房地产估价规范房地产估价规范 要求 对于已明确估价目的的估价 若估价对象适要求 对于已明确估价目的的估价 若估价对象适 宜采用多种估价方法进行估价 应同时采用多种估价方法进行估价 不得随宜采用多种估价方法进行估价 应同时采用多种估价方法进行估价 不得随 意取舍 若必须取舍 应在估价报中予以说明并陈述理由 意取舍 若必须取舍 应在估价报中予以说明并陈述理由 估价对象用途为住宅 与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全 估价对象用途为住宅 与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全 故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格 由于估价对象土地处于故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格 由于估价对象土地处于 烟台市基准地价覆盖区域 可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价 由烟台市基准地价覆盖区域 可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价 由 于与估价对象类似房地产市场交易案例较多 可采用市场比较法测算其市场于与估价对象类似房地产市场交易案例较多 可采用市场比较法测算其市场 价格 然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格 价格 然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格 1 1 基准地价系数修正法 是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估 基准地价系数修正法 是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估 成果 按照替代原则 就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处成果 按照替代原则 就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处 区域的平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价区域的平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价 进行修正 进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法 进行修正 进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法 18 2 2 成本法 是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发 重新建造 成本法 是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发 重新建造 全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金 正常开发利润之全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金 正常开发利润之 和 减去建筑物折旧 以此估算估价对象的客观合理价格的方法 和 减去建筑物折旧 以此估算估价对象的客观合理价格的方法 3 3 市场比较法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行 市场比较法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行 比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算估价对象的客比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算估价对象的客 观合理价格或价值 观合理价格或价值 七 估价测算过程七 估价测算过程 一 利用成本法对估价对象房地产价值进行测算 一 利用成本法对估价对象房地产价值进行测算 成本法计算公式成本法计算公式 土地重新取得成本或价格土地重新取得成本或价格 建筑物重臵价建筑物重臵价 X 成新率成新率 1 土地使用权价值测算土地使用权价值测算 1 采用基准地价系数修正法对估价对象土地部分重新取得成本或价格进 采用基准地价系数修正法对估价对象土地部分重新取得成本或价格进 行测算行测算 基准地价内涵 基准地价评估期日为基准地价内涵 基准地价评估期日为 2007 年年 12 月月 1 日 土地开发程日 土地开发程 度按熟地设定 即达到大市政基础设施配套的度按熟地设定 即达到大市政基础设施配套的 五通一平五通一平 即宗地红线外通 即宗地红线外通 路 通电 通上 下水 通通讯 宗地红线内场地平整 路 通电 通上 下水 通通讯 宗地红线内场地平整 地价内涵构成包 地价内涵构成包 含国家土地所有权收益 土地取得费用和开发费用 土地使用年期为国家规含国家土地所有权收益 土地取得费用和开发费用 土地使用年期为国家规 定的最高出让年期 即商业定的最高出让年期 即商业 40 年 住宅年 住宅 70 年 工业年 工业 50 年 年 根据根据 城镇土地估价规程城镇土地估价规程 与与 烟台市烟台市 2007 年度基准地价更新研究年度基准地价更新研究 成果报告成果报告 其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为 其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为 P SP A B C D F 式中 式中 P 待估用地的宗地地价待估用地的宗地地价 SP 基基 土地级别基准地价土地级别基准地价 A 期日修正系数期日修正系数 19 B 使用年限修正系数使用年限修正系数 C 区域因素修正系数区域因素修正系数 D 个别因素修正系数个别因素修正系数 F 其他因素修正系数其他因素修正系数 SP 基基 确定待估宗地的土地级别及基准地价确定待估宗地的土地级别及基准地价 本次估价宗地位于烟台市区 根据本次估价宗地位于烟台市区 根据 烟台市人民政府关于调整烟台市烟台市人民政府关于调整烟台市 基准地价的通知基准地价的通知 烟政发 烟政发 2008 17 号 号 烟台市烟台市 2007 年度基准地价更新研年度基准地价更新研 究成果图集究成果图集 至估价基准日 待估宗地所在区域为烟台市区一级用地范围 至估价基准日 待估宗地所在区域为烟台市区一级用地范围 土地用途为住宅用地 确定估价对象所处烟台市区一级住宅用地基准地价为土地用途为住宅用地 确定估价对象所处烟台市区一级住宅用地基准地价为 4000 元元 平方米 平方米 A 确定期日修正系数确定期日修正系数 根据根据 烟台市人民政府关于调整烟台市基准地价的通知烟台市人民政府关于调整烟台市基准地价的通知 烟政发 烟政发 2008 17 号 与号 与 烟台市烟台市 2007 年度基准地价更新研究成果报告年度基准地价更新研究成果报告 其基准地价实施日 其基准地价实施日 期为期为 2007 年年 5 月月 30 日 基准地价评估期日为日 基准地价评估期日为 2007 年年 12 月月 1 日 本次评估日 本次评估 的基准日为的基准日为 2011 年年 11 月月 30 日 以基准地价评估期日的地价指数为日 以基准地价评估期日的地价指数为 100 依依 据估价人员对估价对象所在区域地价变动情况调查分析据估价人员对估价对象所在区域地价变动情况调查分析 确定估价基准日的地确定估价基准日的地 价指数为价指数为 168 即期日修正系数 即期日修正系数 A 1 68 B 确定使用年限修正系数确定使用年限修正系数 根据委托方提供的根据委托方提供的 国有土地使用证国有土地使用证 复印件等资料 估价对象使用权类型复印件等资料 估价对象使用权类型 均为出让 终止日期至均为出让 终止日期至 2077 年年 5 月月 30 日 至估价时点剩余年限为日 至估价时点剩余年限为 65 5 年 年 依据依据 烟台市烟台市 2007 年度基准地价更新研究成果报告年度基准地价更新研究成果报告 及及 烟台市人民政府烟台市人民政府 关于调整烟台市基准地价的通知关于调整烟台市基准地价的通知 烟政发 烟政发 2008 17 号 号 基准地价内涵定义基准地价内涵定义 20 住宅用地土地使用年期为国家规定的最高出让年期住宅用地土地使用年期为国家规定的最高出让年期 70 年年 故需进行土地使用故需进行土地使用 年限修正 年限修正 公式 公式 Y 1 1 1 R M 1 1 1 R N 式中 式中 R 土地资本化率 取土地资本化率 取 7 5 M 待估土地剩余使用年限待估土地剩余使用年限 65 5 年 年 N 法定最高使用年限法定最高使用年限 70 年 年 则 则 Y 0 9975 式中土地资本化率的确定 根据式中土地资本化率的确定 根据 城镇土地估价规程城镇土地估价规程 相关规定 土地资本相关规定 土地资本 化率的确定主要有三种方法 第一种为土地纯收益与价格比率法 第二种为化率的确定主要有三种方法 第一种为土地纯收益与价格比率法 第二种为 安全利率加风险调整值法 第三种为投资风险与投资收益率综合排序插入法 安全利率加风险调整值法 第三种为投资风险与投资收益率综合排序插入法 本次评估依据本次评估依据 烟台市烟台市 20072007 年度基准地价更新研究成果报告年度基准地价更新研究成果报告 及及 烟台市烟台市 人民政府关于调整烟台市基准地价的通知人民政府关于调整烟台市基准地价的通知 烟政发 烟政发 2008 17 2008 17 号 公布的土号 公布的土 地资本化率为地资本化率为 7 57 5 本次土地资本化率按 本次土地资本化率按 7 57 5 计 计 C C D D 确定影响地价确定影响地价 区域因素及个别因素修正系数区域因素及个别因素修正系数 基准地价反映的是级别内的平均地价水平 级别内各宗地在微观区域条件 基准地价反映的是级别内的平均地价水平 级别内各宗地在微观区域条件 个别条件等诸方面与基准地价存在一定的差距 故须进行影响因素修正 依个别条件等诸方面与基准地价存在一定的差距 故须进行影响因素修正 依 据据 城镇土地估价规程城镇土地估价规程 烟台市区二烟台市区二 0000 七年度基准地价更新研究成果七年度基准地价更新研究成果 报告报告 结合住宅用地对各影响因素的敏感度 经调查分析选择确定住宅用 结合住宅用地对各影响因素的敏感度 经调查分析选择确定住宅用 地主要影响因素 编制其对应的影响因素说明 优劣度及修正系数表如地主要影响因素 编制其对应的影响因素说明 优劣度及修正系数表如下下 居住用地因素修正系数 居住居住用地因素修正系数 居住 级 级 影响因素影响因素修正范围修正范围 影响因素情况说影响因素情况说 明明 取值 取值 21 居住集聚程度居住集聚程度 1 7 1 7 2 62 6成熟成熟 2 62 6 交通便捷度交通便捷度 3 4 3 4 5 25 2好好 5 25 2 区域土地利用方向区域土地利用方向 1 7 1 7 2 62 6一致一致 2 62 6 临路状况临路状况 1 7 1 7 2 62 6好好 2 62 6 宗地形状及可利用宗地形状及可利用 程度程度 1 361 36 2 082 08 规则规则 2 082 08 公共服务设施和基公共服务设施和基 础设施状况础设施状况 2 042 04 3 123 12 齐全齐全 3 123 12 自然和人文环境状自然和人文环境状 况况 3 4 3 4 5 25 2好好 5 25 2 与商业中心的接近与商业中心的接近 程度程度 1 7 1 7 2 62 6近近 2 62 6 以上各项合计以上各项合计 2626 即即 CDCD 修正系数为修正系数为 1 26001 2600 F 其它因素修正系数其它因素修正系数 依据本次估价目的 结合估价对象实际情况及估价对象所在区域的未来预期依据本次估价目的 结合估价对象实际情况及估价对象所在区域的未来预期 本次评估对其它因素修正系数确定为本次评估对其它因素修正系数确定为 1 5 P 4000 1 68 0 9975 1 2600 1 5 12669 元元 平方米平方米 取整取整 待估宗地总价格待估宗地总价格 土地单价土地单价 土地面积土地面积 12669 9728 4 12325 万元万元 取整 取整 22 2 采用成本法对估价对象中的建筑物部分进行估价采用成本法对估价对象中的建筑物部分进行估价 计算公式 估价对象房屋价值计算公式 估价对象房屋价值 估价对象房屋重臵单价估价对象房屋重臵单价 成新率成新率 建筑建筑 面积面积 建筑物重臵价格是在估价时点建造与估价对象相同或具有同等效用新建建筑物重臵价格是在估价时点建造与估价对象相同或具有同等效用新建 建筑物所必需各项成本费用以及正常利税 主要包括 勘查设计和前期工程建筑物所必需各项成本费用以及正常利税 主要包括 勘查设计和前期工程 费 基础设施建设费 房屋建筑安装工程费 专业人员费用 销售费用 管费 基础设施建设费 房屋建筑安装工程费 专业人员费用 销售费用 管 理费 投资利息 开发利润 销售税费等 理费 投资利息 开发利润 销售税费等 估价对象建筑物重臵价确定 本次估价对象重臵价格的确定依据估价对象建筑物重臵价确定 本次估价对象重臵价格的确定依据 烟政发烟政发 2008 23 2008 23 号号 房屋重臵价等级标准房屋重臵价等级标准 烟台市造价信息相关文件资料 以 烟台市造价信息相关文件资料 以 及调查开发与估价对象类似建筑物所需各项成本费用并结合估价人员经验最及调查开发与估价对象类似建筑物所需各项成本费用并结合估价人员经验最 终确定 终确定 估价对象成新率确定 估价对象成新率本次依据估价对象的结构 设备 装估价对象成新率确定 估价对象成新率本次依据估价对象的结构 设备 装 修等情况 采用年限法和实际观察法综合确定 修等情况 采用年限法和实际观察法综合确定 1 1 建造成本 建造成本 a a 建安费用建安费用 依据目前建安工程定额标准 结合估价对象的具体情况及估价人员现场依据目前建安工程定额标准 结合估价对象的具体情况及估价人员现场 勘察 估价对象为现状情况下的建安费用取勘察 估价对象为现状情况下的建安费用取 40004000 元元 建筑平方米 建筑平方米 b b 红线内市政费用红线内市政费用 一般取建安费用的一般取建安费用的 10 15 10 15 考虑估价对象的具