土地增值税临界点计算.doc

土地增值税清算指南与纳税筹划 开发产品定价技巧土地增值税纳税筹划技巧一、开发产品定价技巧：（一）普通标准住宅避税临界点：例3-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。1、收入总额：2400万；2、扣除项目金额（扣除利息支出100万）：（1）取得土地使用权金额：324万（2）房地产开发成本：1100万（3）房地产开发费用：（324+1100）10% = 142.4万 （4）加计20%扣除数：（324+1100）20% =284.8万（5）扣除营业税及附加：24005%（1+7%+3%）= 132万扣除项目金额合计：324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万3、增值额：24001983. 2 = 416.8万4、增值率：416.81983. 2 = 21.02%建造成本5 、应交土地增值税：416.8 30% 0 = 125.04万6、获利金额收入成本费用利息税金24003241100100132125 619万假设：降价到1975/平方米增值额23701981.6 388.4万；增值率388.41981.619.6%小于20%，免缴土地增值税。获利金额23703241100100130.4 715.6万 多获利715.661996.6万计算免税临界点： 设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。于是：按照建造成本10计算的房地产开发费用为0.1Y；财政部规定的加计20扣除额为0.2Y；允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：X5（173） 0.055X计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系：X（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）0.934X 1.56YX 1.67024Y即：增值率 20%时，售价为建造成本的1.67024倍;当X1.67024Y时,增值率20%,根据税法规定,免交土地增值税。所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系数为1.82014。用图表示如下： 1、1.67024 （免税临界点定价系数） 不交土地增值税 相对税负轻 利润少 2、1.82014 （高收益最低定价系数） 交土地增值税 税负重 利润高上例建造总成本1424万元，单位建造成本1186.66元/平方米免税临界点定价1186.661.670241982.00元/平方米高收益最低定价1186.671.820142159.91元/平方米计算验证：（1）当定价为每平方米1982.00元 ，销售总额为2378.40万扣除项目金额14241.32378.405.5%1982.01万增值额2378.401982.01396.39万增值率396.391982.0119.9999%增值率20，不交土地增值税。（2）当定价为每平方米2160时，销售总额2592.00万元：扣除项目金额14241.325925.5%1993.76（万元）增值额25921993.76 598.24（万元）增值率598.241993.7630.01%交土地增值税598.24 30%179.47（万元）销售总额增加192.0万元,交土地增值税179.47万元,多获利192.0179.4712.53（万元）（二）非普通标准住宅免税临界点的计算计算：当增值率为0时，销售总额X与建造成本Y的关系：X（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）X（1.3Y+0.055X） 0X 1.37566Y当X1.37566Y，增值率即0，免交土地增值税。（三）经济适用房需要预征土地增值税吗？国办发200516号：经济适用住房建设单位利润要控制在以内。国税发201053号：除保障性住房外。河北省土地增值税管理办法（冀地税发200637号） 第十二条：纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定计算