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第6章物业管理与服务法律制度 第6章物业管理与服务法律制度 一、新的物业管理条例修改内容及物权法对物业归属权的规定 一、新的物业管理条例修改内容及物权法对物业归属权的规定1新的物业管理条例的修改内容（新的物业管理条例的修改内容 （1）物业由“管理“到“服务“将“物业管理企业“修改为“物业服务企业“；将“业主公约“修改为“管理规约“；将“业主临时公约“修改为“临时管理规约“。 “将“物业管理企业“修改为“物业服务企业“；将“业主公约“修改为“管理规约“；将“业主临时公约“修改为“临时管理规约“。 物业公司由“管理“改为“服务“，是对物业和业主关系更加合理而明确的定位物业公司由“管理“改为“服务“，是对物业和业主关系更加合理而明确的定位。 6.1物业管理概述以往生活中物业管理存在诸多问题“本来是管家，却成了当家的“。 “。 “本来是保姆，现在却成了主人“收费时，物业是市场化的，服务的时候，物业成了行政长官“收费时，物业是市场化的，服务的时候，物业成了行政长官“（ （2）增加了业主委员会成立的指导部门增加“）增加了业主委员会成立的指导部门增加“街道办事处、乡镇人民政府“为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。 （“为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。 （3）通过起诉可撤销业主大会或者业主委员会的决定业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定）通过起诉可撤销业主大会或者业主委员会的决定业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 （ （4）严格专项维修资金使用条件条例修改后，业主大会对“）严格专项维修资金使用条件条例修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金筹集和使用专项维修资金“和“改建、重建建筑物及其附属设施“这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积专有部分占建筑物总面积23以上的业主，且占总人数23以上的业主同意以上的业主同意，规定得更加严格。 （ （5）解聘物业服务公司，投票权数既要考虑面积也要考虑人数考虑面积也要考虑人数原来的物业管理条例规定，解聘物业服务公司，表决采用单一指标，需经全体业主所持投票权数的原来的物业管理条例规定，解聘物业服务公司，表决采用单一指标，需经全体业主所持投票权数的2/3以上通过，投票权数以房屋建筑面积占比计算。 新的条例除了维持原来的投票权数以外又新增加了业主人数的规定，防止拥有房屋建筑面积比较大的业主左右表决权。 比例以上通过，投票权数以房屋建筑面积占比计算。 新的条例除了维持原来的投票权数以外又新增加了业主人数的规定，防止拥有房屋建筑面积比较大的业主左右表决权。 比例由原来的2/3变为1/2。 2物权法对物业归属权的规定（物权法对物业归属权的规定 （1）小区车库应当首先满足业主需要物权法明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （ （2）建筑区划内的道路属于业主共有物权法规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 ，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 “ 二、物业管理、物业服务基本概念、特征及内容 二、物业管理、物业服务基本概念、特征及内容一）物业（一）物业的含义一）物业（一）物业的含义所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类房屋及与之相配套的共用部位、共用设备设施和场地。 ，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类房屋及与之相配套的共用部位、共用设备设施和场地。 “物业“是单元性的房地产。 它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。 是单元性的房地产。 它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。 物业根据使用功能可划分为 1、居住物业。 2、商业物业。 3、办公楼物业。 4、工业物业。 5、其他用途物业。 （二）物权的构成物权所有权用益物权担保物权占有建筑物区分所有权专有权共有权共同管理的权利业主自行管理委托物业企业管理委托其他管理人 一、物业管理与物业服务物业管理权利示意图（三）业主的小区物业空间权属界定（三）业主的小区物业空间权属界定小区物业空间应由建筑空间和非建筑空间构成。 非区分所有建筑空间全由专有空间构成。 区分所有建筑空间由专有空间和共有空间构成。 专有空间是指在构造上能明确区分，具有排他性，能独立使用的建筑物空间，即为套内建筑面积，如住宅、经营性用房、规划车库。 共有空间是指除去专有部分以外的空间，即共有建筑面积。 共有空间又包括两部分，一是指能被分摊的共有建筑面积，即本幢业主共有建筑面积，如走廊、楼梯等，二是指不能被分摊的共有建筑面积，即全体业主共有建筑面积，如物业服务用房、为全体业主服务的设备用房、管理用房、架空层等。 小区物业空间应由建筑空间和非建筑空间构成。 非区分所有建筑空间全由专有空间构成。 区分所有建筑空间由专有空间和共有空间构成。 专有空间是指在构造上能明确区分，具有排他性，能独立使用的建筑物空间，即为套内建筑面积，如住宅、经营性用房、规划车库。 共有空间是指除去专有部分以外的空间，即共有建筑面积。 共有空间又包括两部分，一是指能被分摊的共有建筑面积，即本幢业主共有建筑面积，如走廊、楼梯等，二是指不能被分摊的共有建筑面积，即全体业主共有建筑面积，如物业服务用房、为全体业主服务的设备用房、管理用房、架空层等。 非建筑空间是指小区内除去建筑空间以外的空间，如小区道路、绿地、露台、室外车位等。 非建筑空间也包括专有空间和共有空间。 物权法明确规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施、道路、绿地，属于业主共有。 规划上专属于特定房屋使用的露台即为专有空间。 规划报建时即有的室外车位为专有空间。 非建筑空间是指小区内除去建筑空间以外的空间，如小区道路、绿地、露台、室外车位等。 非建筑空间也包括专有空间和共有空间。 物权法明确规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施、道路、绿地，属于业主共有。 规划上专属于特定房屋使用的露台即为专有空间。 规划报建时即有的室外车位为专有空间。 目前法律上对会所、地下人防工程的权属界定还不清晰。 关于地下人防工程，人民防空法中只规定了“谁投资谁受益”的原则。 对小区会所界定物权法只字未提，目前的约定是归开发商所有。 目前法律上对会所、地下人防工程的权属界定还不清晰。 关于地下人防工程，人民防空法中只规定了“谁投资谁受益”的原则。 对小区会所界定物权法只字未提，目前的约定是归开发商所有。 住宅小区区分所有示意图二）物业管理物业管理的概念二）物业管理物业管理的概念物业管理是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利建筑物区分所有权。 是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利建筑物区分所有权。 物业管理的核心是业主自治。 物业管理的主体只能是业主。 物业管理的主体只能是业主。 物业管理是业主对共同财产事务的管理物权法第七十六条下列事项由业主共同决定（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 物权法第七十六条下列事项由业主共同决定（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 物权法第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第二节物业管理-业主自治 一、业主自治的概念业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。 本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。 二、业主 1、业主的定义房屋的所有权人为业主。 2业主的权利（ （1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务接受物业服务企业提供的服务。 （。 （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。 （，并就物业管理的有关事项提出建议。 （3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。 （。 （4）参加业主大会会议，行使投票权。 （ （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权。 （。 （6）监督业主委员会的工作。 （的工作。 （7）监督物业服务企业履行物业服务合同。 （履行物业服务合同。 （8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。 （。 （9）监督物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金的管理和使用专项维修资金的管理和使用。 （。 （10）法律法规规定的其他权利。 3、业主的义务（、业主的义务 （1）遵守管理规约、业主大会议事规则（）遵守管理规约、业主大会议事规则 （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 的维护等方面的规章制度。 （ （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。 （。 （4）按照国家有关规定交纳专项维修资金。 （。 （5）按时交纳物业服务费用。 （。 （6）法律法规规定的其他义务。 三、业主大会1业主大会的概念由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主共同利益，行使业主对物业管理自治权的业主大会的概念由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主共同利益，行使业主对物业管理自治权的业主自治机构。 2业主大会的职责。 根据建设部xx年出台的业主大会规程，业主大会履行下列职责（年出台的业主大会规程，业主大会履行下列职责 （1）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（； （2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（，监督业主委员会的工作； （3）选聘、解聘物业管理企业；（； （4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（，并监督实施； （5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；等方面的规章制度；3业主大会的议事规则业主大会议事规则是规范业主大会召开、表决、选举的程序以及全体业主在业主大会上行使权利、表达意愿时应该遵循的有关规则业主大会议事规则是规范业主大会召开、表决、选举的程序以及全体业主在业主大会上行使权利、表达意愿时应该遵循的有关规则。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议召开业主大会临时会议20以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 无论是定期会议还是临时会议，都可以采用以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 无论是定期会议还是临时会议，都可以采用集体讨论的形式集体讨论的形式或采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主也可以委托代理人参加业主大会会议。 参加业主大会会议。 4.第一次业主大会的召开条件1）条件公有住宅出售建筑面积达到）条件公有住宅出售建筑面积达到30%以上的；新建商品住宅出售建筑面积达到以上的；新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上的；住宅出售已满两年的；以上的；住宅出售已满两年的；2）筹备工作组织大会筹备组。 ）筹备工作组织大会筹备组。 30日内报主管部分并在其指导下召开首次业主大会。 业主身份确认。 协商确定业主委员会候选人产生办法及名单。 日内报主管部分并在其指导下召开首次业主大会。 业主身份确认。 协商确定业主委员会候选人产生办法及名单。 5.业主大会的议程听取业主委员会报告；审议和通过财务预算；审核和修订管理规约和议事规则、业主委员会章程等文件；决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘；决定业主委员会的换届选举与委员的增减等等。 业主大会的议程听取业主委员会报告；审议和通过财务预算；审核和修订管理规约和议事规则、业主委员会章程等文件；决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘；决定业主委员会的换届选举与委员的增减等等。 6、下列事项由业主共同决定（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款、下列事项由业主共同决定（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 的业主同意。 决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 物权法 四、业主委员会业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，是业主大会的执行机构，人数为业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，是业主大会的执行机构，人数为5-11人单数。 1业主委员会的委员。 业主委员会委员应当符合下列条件（业主委员会的委员。 业主委员会委员应当符合下列条件 （1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（； （2）遵守国家有关法律、法规；（； （3）遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；（； （4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（； （5）具有一定组织能力；（）具有一定组织能力； （6）具备必要的工作时间。 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止（业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止 （1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （2）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；（次以上的； （3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（）因疾病等原因丧失履行职责能力的； （4）有犯罪行为的；（）有犯罪行为的； （5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（）以书面形式向业主大会提出辞呈的； （6）拒不履行业主义务的；（）拒不履行业主义务的； （7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。 2业主委员会的职责。 业主委员会履行以下职责（业主委员会的职责。 业主委员会履行以下职责 （1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（，报告物业管理的实施情况； （2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（； （3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （4）监督管理规约的实施；（； （5）业主大会赋予的其他职责。 3业主委员会会议及其议事规则。 经经13以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。 ，应当及时召开业主委员会会议。 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。 xx年1月投标竞得限价房用地。 90%限价房，限价6000。 08年3月A区514套销售