2012年房地产估价师案例与分析第二章笔记.doc

第二章不同类型房地产估价【考情分析】无论问答题、单选题还是指错题、改错题，首先都会介绍估价对象的类型即用途。针对考试大纲关于本章的考试要求，考生应掌握以下内容：一、居住房地产估价（一）居住房地产及其估价的特点1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大2.具有较强的相似性、可比性3.不同类型住房价格内涵差异明显我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房，这些住房的产权形式存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的（扣除出让金问题），也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。（二）影响居住房地产价格的因素1.影响居住房地产价格的区位状况（1）位置。（2）交通条件。（3）生活服务设施。（4）教育配套设施。（5）环境质量。2.影响居住房地产价格的实物状况（1）建筑结构、类型和等级。（2）设施与设备。（3）建筑质量。（4）装修。（二）居住房地产估价的常用方法居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法、假设开发法（在建住宅）等。1.市场法由于居住房地产市场交易频繁、交易量巨大，很容易获得交易实例，因此，市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。2.成本法成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的征收估价和在建工程估价往往也选用成本法进行估价。3.收益法对于出租型的居住房地产（出租的住宅、出租的公寓等），能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。4.假设开发法在建的住宅工程可以用假设开发法估价。（三）居住房地产估价的技术路线及难点处理1.商品房估价的技术路线和难点处理商品房由于市场交易实例较多，因此常采用市场法进行估价。而对于整幢住宅楼估价时，则因交易实例较少，通常采用从个体到整体的估价思路，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的交易实例，利用市场法测算该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等因素的修正，得出各层、各幢住宅楼的整体价格。2.房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不包含土地出让金下的房屋重新购建价格。二、商业房地产估价商业房地产指用于商业目的的房地产。（一）商业房地产的特点商业房地产指用于商业目的的房地产，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、百货店、专卖店、仓储商店等。1.收益性2.经营内容多，业态多样3.出租、转租经营多，产权分散复杂4.装修高档而复杂5.垂直空间价值衰减性明显（二）影响商业房地产价格的因素1.影响商业房地产价格的区位状况（1）地段繁华程度。（2）交通条件。（3）临街状况。（4）楼层。2.影响商业房地产价格的实物状况（1）建筑品质及内部格局。（2）净高。（3）面积。（4）装修。（5）无形价值。（三）商业房地产估价的常用方法商业房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。1.收益法。商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。注意净收益、收益年限、报酬率的确定。2.市场法。商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得交易（比较）实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。也可用市场法进行租金的估算。3.成本法。在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助。（三）商业房地产估价的技术路线和难点处理1.不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理商业房地产根据其经营方式的不同可分为出租型和商业运营型两类。（1）出租型商业房地产出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。采用收益法估价的关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期外两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制。采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两方面：直接求取商业房地产价格；求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。（2）运营型商业房地产运营型商业房地产主要靠经营获得收入，如百货店、超级市场、大型商场等。这类商业房地产主要采用收益法评估，由于难以获取第一手租金资料，对于这类估价对象，在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益主营业务收入主营业务成本和税金管理费用财务费用销售费用商业利润。但在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理的问题，目前尚无较好的量化方法，主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比实例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。2.不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理（1）整幢商业房地产估价在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。（2）整层商业房地产估价整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。（3）同层商业房地产不同铺面评估对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评估这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一。三、商务办公房地产估价（一）商务办公房地产及其特点（1）所处区位好，规模大（2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善。（3）出租经营为主，多由专业物业管理企业管理。（二）影响商务办公房地产价格的因素1.影响商务办公房地产价格的区位状况（1）集聚程度。（2）交通条件。（3）周边环境。（4）楼层。2.影响商务办公房地产价格的实物状况（1）外观形象。（2）内部装修。（3）设备与设施。（4）智能化程度。（5）物业管理水平。（6）租户类型。（三）商务办公房地产估价的常用方法商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。（三）商务办公房地产估价的技术路线和难点处理1.商务办公房地产租金的求取商务办公房地产的租金一般采用市场法求取。租金的求取应注意以下问题：（1）租约问题。（2）租金构成的内涵问题。（3）租金的支付方式问题。（4）地下车库租金问题。2.整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理（1）单纯型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。对其估价主要采用市场法和收益法。由于市场上整幢办公楼转让、转租的交易实例比较少，难以通过整幢办公楼转让、转租的交易实例来求取估价对象的价格。但由于单纯型商务办公房地产就是估价对象只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此，可以先评估出一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。（2）商住型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。对商住型商务办公房地产进行估价时，首先要分清不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法和收益法估价，居住用房主要采用市场法估价。（3）综合型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。对综合商务办公房地产进行估价时，首先要分清不同的功能区，了解和确定各功能区的其面积大小、经营方式、收益能力等；其次，根据不同功能区的收益性特点、交易实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法进行估价；最后，将各功能区的价格进行汇总得到整幢综合型商务办公房地产的价格。四、旅馆房地产估价（一）旅馆房地产及其估价的特点（1）转让少且一般为整体转让。（2）功能多样。（3）一次性投资大、投资回收期长、经营风险大。（4）价值主要体现在接待客户类型及其能力。（二）影响旅馆房地产价格的主要因素1.影响旅馆房地产价格的区位状况（1）交通条件。（2）周围环境。2.影响旅馆房地产价格的实物状况除了影响商业房地产实物状况的一般因素外，影响旅馆房地产价格实物状况的重要因素还有：（1）设备设施和用具。（2）经营管理。（三）旅馆房地产估价的常用方法旅馆房地产估价可以采用收益法、市场法等进行估价。1.收益法。旅馆房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，旅馆房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一。2.市场法。由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此，一般不会有较多的类似交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房（娱乐、会议室等）租金或收入的估算。（四）旅馆房地产估价的技术路线及难点处理（一）星级酒店不同功能用房收益的测算1.客房收益的测算。星级酒店的客房收益主要来源于床位费或房间费，通过调查客房单价、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量来求取其收益。2.商场收益的测算。星级酒店的一、二层设有商场，一般采用出租经营，其收益的测算要注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内依据租赁合同约定的租金进行计算，租约外可以利用市场法求得。3.餐饮收益的测算。星级酒店的餐厅的经营方式主要有出租经营和自主经营。出租经营餐厅收益可以根据租约或市场租金求取；自主经营餐厅的收益可根据市场调查获得同类型餐厅的人均消费水平、上座率等资料，并根据餐厅座位或台位数量来求取。4.商务与会议室收益的测算。星级酒店商务与会议室一般采取自主经营方式，并按小时时段收取使用费用，不同时间段的收费标准一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等资料进行测算。5.娱乐与健身用房收益的测算。星级酒店娱乐与健身用房的经营方式主要有出租经营和自主经营。出租经营的收益可以根据租约或市场租金求取；自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等客观数据资料来求取。（二）星级酒店净收益的求取星级酒店房地产作为一种能直观获得长期收益的经营性不动产，其经营管理水平高低、设施配套程度、酒店的信誉程度等诸多因素形成无形价值，都固化于酒店这一特定房地产之中，隐含在酒店房地产价值之中。如何测算酒店房地产净收益是酒店房地产的难点之一。运用收益法进行估价时，必须准确界定估价对象的范围及其内涵，清楚不动产、动产、无形资产给酒店带来收益的区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营的前提下进行估价时，在净收益的计算中应扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除了要扣除商业利润外，还要扣除非不动产部分所带来的收益。五、餐饮房地产的估价餐饮房地产属于商业房地产的范畴，其估价特点、价格影响因素、估价方法等与商业房地产基本类似。（一）餐饮房地产及其估价特点1.地段选择的差异性。2.营业收入的差异性。（二）餐饮房地产估价的技术路线及难点处理同商业房地产、酒店房地产。利用收益法对餐饮房地产估价时，净收益的测算过程中，需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。剥离非房地产带来的收益的方法之一是通过商业利润进行剥离。商业利润包括平均商业利润和超额商业利润，超额商业利润是超过平均商业利润的部分。在测算餐饮房地产的净收益时，不仅要扣除平均商业利润，还要扣除超额商业利润。剥离非房地产带来的收益的方法之二是利用平均商业利润直接测算餐饮房地产的客观收益，不考虑非房地产带来的收益。六、工业房地产估价（一）工业房地产及其的特点1.涉及的行业多2.非标准厂房多，建筑工程造价相差大3.要区分设备和建筑物的造价4.厂房易受腐蚀的影响（二）影响工业房地产价值的主要因素1.影响工业房地产价格的区位状况（1）交通条件。（2）基础设施。（3）地理位置。2.影响工业房地产价格的实物状况（1）用地面积与形状。（2）地质和水文条件。（3）房地产用途。在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。（三）工业房地产估价的常用方法1.成本法。采用成本法。标准厂房较容易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格标准，非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径：一是参考工业建筑预算价格计算；二是利用标准厂房的重置价格标准，对跨度、柱距、净空高度等诸多影响厂房价格的因素进行价格的增加或减少的修正。2.市场法。工业房地产通常缺少同类房地产的交易案例，特别是非标准厂房，更是不易在同一供需圈内找到符合条件的比较案例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地区，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售案例通常较多，可以采用市场法进行估价。3.收益法。如果可以从企业的总收益中剥离出属于工业房地产的收益，则可以考虑采用收益法进行估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。（四）工业房地产估价的技术路线及难点处理工业房地产一般采用成本法进行估价，再利用成本法估价时，往往将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分的价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价系数修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价评估时，应注意所采用基准地价应为当地政府近期公布的基准地价，对于有土地使用权年期限制的，应考虑对地价进行年限修正。对建筑物估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、楼面荷载等因素，利用当地建设定额管理站公布的最新工业建筑造价标准来确定估价对象的工程造价。七、停车库和加油站房地产的估价1.地下车库的估价（1）地下停车库的特点：1）权属比较特殊。一是开发商拥有车库单独